Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как вернуть подаренную квартиру обратно дарителю». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Предметом дарения может быть любая вещь, движимое и недвижимое имущество: ценные бумаги, деньги, коллекции антиквариата, монет, книг, картин, жилье, доля в жилье, автомобиль, а также имущественные права. Кроме того, предметом сделки может стать освобождение от исполнения имущественной обязанности: к примеру, кредитор-даритель освобождает должника от долга.
Что может стать предметом дарения
Передача в дар может произойти сразу же или в оговоренный в договоре срок, при наступлении определенного момента или события. Например, человек решил переехать в другую страну и подарить свою коллекцию картин другу так, чтобы право собственности на неё перешло после определённой даты, например, даты выезда дарителя за границу.
Сделать это можно только через суд. Оспорить дарение квартиры после смерти дарителя чаще всего хотят дедушки, бабушки, супруги, наследники, братья, дяди, тети, племянники. Особенно если имущество могло достаться им по наследству, но по каким-то причинам было подарено одному из родственников или вообще чужому человеку.
Если имущество, на которое претендует истец, не имело к нему отношения при жизни дарителя (наследники не помогали с ремонтом жилья, его уборкой и поддержанием в хорошем состоянии, оплате коммунальных платежей), процедура оспаривания сделки дарения усложняется. Дело в том, что подобные операции совершаются добровольно, и, если кто-то из родственников решил отписать квартиру или дом постороннему, это его право, которое оспорить после смерти дарителя крайне сложно.
Нюансы, которые должны приниматься во внимание дарителем
Рекомендации этого раздела касаются не тех дарителей, которые стремятся оспорить сделку, а тех, которые, напротив, заинтересованы в том, чтобы составить юридически чистый Договор дарения, не дающий оснований для оспаривания по формальным признакам. Они следующие:
- В случае, если даритель состоит в браке и пишет дарственную на квартиру, являющуюся совместной супружеской собственностью, ему необходимо не только заручиться личным согласием своей «половины», но и оформить нотариальное согласие на дарение со стороны мужа или жены.
- Если объект дарения не находится в единоличном владении дарителя, а лишь в долевом – такое же согласие должны дать остальные собственники
- Если дарение происходит через представителя, в нотариальной доверенности на его имя должны быть указаны не только личные реквизиты доверителя, но и точное указание предмета дарения. То есть, адрес, площадь, характеристики жилого помещения.
Добровольное расторжение дарственной
Случается, что стороны Договора дарения расторгают дарственную по обоюдному согласию. Почему это происходит, по большому счету, никому не важно. Даритель и одариваемый не обязаны указывать причины своего решения в официальном документе.
Но оформить такой документ необходимо. Он называется «Соглашение о расторжении договора дарения». Этот документ оформляется нотариально и имеет такую же юридическую силу, что и договор дарения. То есть, отменяет его.
Основное требование к соглашению состоит в том, что оно должно иметь ту же форму, что и ранее заключенный договор. Поскольку в нашей статье речь идет о дарении недвижимости, Договор дарения проходит обязательную регистрацию в Росреестре.
Соглашение о расторжении Договора также необходимо представить в Росреестр. На его основании в ЕГРН будут внесенные новые данные — недвижимость вернется к своему первоначальному владельцу. Его право собственности будет заново зарегистрировано.
Как происходит отмена дарственной на недвижимость
Правила, по которым оформляется отмена договора дарения, в частности, квартиры, зависят от того, почему такая отмена происходит.
Отмена дарения после смерти одаряемого
Если в тексте договора дарения есть пункт о возможности вернуть дар, если его старый обладатель переживет нового, даритель направляет в уполномоченный орган свидетельство о смерти и копию договора дарения. На основании данных документов права на недвижимость, например на квартиру, вновь регистрируются на имя старого владельца.
Отмена дарения в связи с покушением на дарителя или его убийством
Отмена договора дарения по этому основанию утверждена в статье 578 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с ней субъект, преподнесший дар, в том числе квартиру, вправе требовать расторжения договора дарения, если получатель:
● покусится на его жизнь или здоровье;
● покусится на члена его семьи.
На практике, чтобы отмена дарения по этому основанию была обоснованной, предстоит предварительно доказать вину гражданина, то есть потребуется приговор, которым он признан виновным.
Чтобы отмена договора дарения состоялась, должно пройти уголовное расследование и быть вынесен обвинительный приговор. Только после этого подается гражданско-правовой иск о прекращении договора дарения. Тогда отмена договора дарения состоится.
Если же просто подать гражданско-правовой иск, даже сопроводив его справкой из травмпункта о побоях, отмена не состоится.
Отмена договора из-за ненадлежащего обращения с объектом дарения
Такая отмена договора производится также только в судебном порядке. Очевидно, чтобы отмена состоялась, следует подтвердить, что:
● действительно присутствует ненадлежащее обращение с предметом дарения, например квартирой, в чем оно выражается;
● объект дарения очень значим для заявителя.
B кaкoй cpoк мoжнo ocпopить дoгoвop дapeния
Ocпopить coглaшeниe и пpизнaть cдeлкy ничтoжнoй мoжнo в тeчeниe 3 лeт c мoмeнтa peгиcтpaции дapcтвeннoй в Pocpeecтpe и пepexoдa пpaвa coбcтвeннocти. Нo из этoгo пpaвилa ecть иcключeния:
📆 ecли дapитeль жeлaeт oтoзвaть дapcтвeннyю, a oдapяeмый вcячecки пpeпятcтвyeт этoмy, cpoк иcкoвoй дaвнocти yвeличивaeтcя дo 5 лeт;
📆 ecли иcк пoдaeт нe poдcтвeнник дapитeля, a тpeтьe лицo, oн мoжeт ocпopить дapcтвeннyю в тeчeниe 1 гoдa c мoмeнтa, кoгдa yзнaл пpo нee;
📆 ecли poдcтвeнник дapитeля нe знaл o дoгoвope дapeния, oн мoжeт пoдaть иcк в тeчeниe 3 лeт c мoмeнтa, кoгдa eмy cтaлo извecтнo o cдeлкe.
Ecли peгиcтpaция дoгoвopa дapeния пpoшлa бoльшe 10 лeт нaзaд, шaнcoв нa eгo ocпapивaниe нeт.
Может ли новый собственник вернуть жилплощадь обратно?
Обратно вернуть дар можно, если одаряемый передумал по каким-либо причинам становиться собственником жилья. Таких причин может быть множество:
- нежелание обострять ситуацию с родственниками щедрого дарителя;
- квартира дарится с обременением (долгами, кредитом, есть право пожизненного проживания других людей);
- аварийное состояние жилья;
- сомнения относительно дееспособности дарителя;
- конфликт между дарителем и одаряемым;
- невозможность оплатить налог и в дальнейшем содержать квартиру;
- некоторые дарители так лишают родственников наследства, а одаряемые отказываются по моральным причинам.
Возможно ли отозвать дарственную при жизни дарителя?
Отказаться от подарка может само лицо, которому предназначен дар. Если будущий владелец не хочет принимать подарок, то лучше всего отказаться сразу, заверив свой письменный отказ у нотариуса.
При жизни дарителя через суд сделка может быть отменена ближайшими родственниками, представителями органов власти либо им самим.
Если суд установит факт незаконных действий нового владельца квартиры в отношении лица, подарившего квартиру, то он в течение пяти лет может расторгнуть договор.
Ему достаточно предоставить суду справку о побоях или иное медицинское заключение, выписку из больничной карточки или документ из полиции о возбуждении уголовного дела в отношении нового владельца квартиры.
Подробнее том, как сделать отмену дарственной при жизни дарителя, читайте здесь, а о порядке действий и сроках процедуры вы узнаете тут.
Добровольное расторжение дарственной
Не исключены случаи, когда расторгнуть дарственную стороны могут по обоюдному согласию. Для этого необходимо оформление соглашения, которое подписывается сторонами. В указанном документе совсем не обязательно указание причины, по которой даритель и одаряемый пришли к выводу отменить все достигнутые ранее договорённости.
Важно только то, что соглашение о расторжении равносильно договору и должно быть составлено и оформлено в той же форме. То есть, если дарятся ценности, стоимость которых свыше трёх тысяч рублей, то соглашение о расторжении также должно быть оформлено в виде документа.
Если по договору дарения передавалась недвижимость, то такой договор в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в установленном порядке. Соответственно и соглашение о расторжение договора должно пройти процедуру регистрации, по завершении которой дарителю будет возвращено его имущество.
При каких условиях возможна отмена дарственной на квартиру
Как отменить дарственную на квартиру? С этим вопросом сталкиваются тысячи граждан в нашей стране. Зачастую люди обращаются к практикующим юристам с вопросом — можно ли аннулировать договор дарения.
Законодательством РФ предусмотрен четкий порядок действий, при выполнении которых инициаторам удается аннулировать дарственную на квартиру. Есть ряд юридически допустимых способов, когда на вопрос «можно ли отменить договор дарения», будет ответ — «да». Итак, аннулирование договора дарения возможно в следующих случаях:
- На основании достигнутого согласия дарителя и нынешнего правообладателя.
- Путем обращения в суд изначального владельца жилья или законных наследников, а также представителя опеки или следственных органов.
- При преждевременной кончине получателя одаряемого, который умер раньше, чем даритель, что прописывается отдельным пунктом договора.
- Если владелец недвижимости — юридическое лицо и за счет дарения пытаются скрыть от контролирующих государственных органов личное имущество, чтобы избежать конфискации.
- Можно автоматически расторгнуть договор дарения недвижимости между близкими родственниками, когда предмет гражданско-правового соглашения не внесен в гос. реестр на имя нового собственника.
- Если в момент подписания договора даритель был в алкогольном или наркотическом опьянении или будучи недееспособным. Но действия дарителя реально оспорить только при наличии медицинского освидетельствования.
Отмена дарения происходит в случаях:
- Если одаряемый покушался на жизнь дарителя или нанес ему тяжкие телесные повреждения. Приговор суда по уголовному разбирательству будет являться фундаментом при вынесении постановления об отмене договора дарения.
- Когда в договоре дарения прописаны пункты, связанные с осуществлением конкретных обязательств / действий со стороны получателя прав на объект недвижимости, а такие не были исполнены – это также способ аннулировать дарственную на квартиру.
- Если под подписанием рассматриваемого соглашения усматривается иная сделка, к примеру, продажа, и даритель в связи с этим лишится единственного места жительства тогда также судом отменяется договор дарения недвижимости между близкими.
- При отсутствии должного поддержания чистоты и соблюдения целостности безвозмездно полученной квартиры, а также при умышленном нанесении вредительства жилью, что привело к понижению его товарной стоимости.
- В случае нахождения предмета дарения в залоге или под арестом аннуляция договора о безвозмездной передаче квартиры при выявлении такого факта выполняется автоматически. При этом выдается судебное распоряжение, на основании которого проходит исключение информации об одаренном собственнике из государственного реестра в Управлении Федеральной службы.
- Кроме того, договор дарения признается недействительным, если доказать в судебном процессе, что имуществом завладели:
- По обманной схеме;
- Через физическое насилие;
- Методом запугивания.
Добровольное расторжение дарственной
Не исключены случаи, когда расторгнуть дарственную стороны могут по обоюдному согласию. Для этого необходимо оформление соглашения, которое подписывается сторонами. В указанном документе совсем не обязательно указание причины, по которой даритель и одаряемый пришли к выводу отменить все достигнутые ранее договорённости.
Важно только то, что соглашение о расторжении равносильно договору и должно быть составлено и оформлено в той же форме. То есть, если дарятся ценности, стоимость которых свыше трёх тысяч рублей, то соглашение о расторжении также должно быть оформлено в виде документа.
Если по договору дарения передавалась недвижимость, то такой договор в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в установленном порядке. Соответственно и соглашение о расторжение договора должно пройти процедуру регистрации, по завершении которой дарителю будет возвращено его имущество.
Расторжение дарственной после регистрации
Регистрационные мероприятия совершаются сторонами для того, чтобы придать свершившемуся факту дарения официальный юридический статус. До того как регистрация не завершится, дар (квартира) остается в собственности дарителя, даже если на словах стороны давно обо всем договорились. Закон признает только официальные документы, заверенные надлежащим образом.
Если сделка уже совершена и надлежащим образом зарегистрирована, то расторгнуть ее можно при обнаружении сторонами или иными заинтересованными лицами следующих фактов:
- Одариваемое лицо является медицинским работником, либо иным учреждением медицинского профиля, где даритель находится (находился) на лечении. Таковые лица не могут принимать в дар что-либо от своих пациентов. Это же правило работает и в отношении госслужащих, работников административных организаций.
- Выявлен факт угроз в отношении дарителя. Доказательства таких угроз будут приняты судом в качестве достаточного основания для признания договора дарения, ренты (в том числе с иждивением) ничтожным. Для этой цели принимаются веские доказательства: свидетельства очевидцев, видеозаписи, заключения уполномоченных медучреждений о нанесении телесных повреждений и т.д.
- Одариваемое лицо намеренно ввело в заблуждение дарителя, чтобы обманным способом завладеть квартирой. Даритель не понимал, какие для него последствия будет нести сделка дарения.
- Любая из сторон не обладала надлежащей дееспособностью. К таким лицам относятся алкоголики, наркоманы, которые состоят на учете в соответствующем диспансере, и/или правоохранительных органах. Совершать сделки материального характера (подписывать дарственную) такое лицо вправе только через своего официального (законного) представителя. Если же на момент подписания и регистрации сделки даритель или одариваемое лицо уже были недееспособны, то сделка такого рода будет расторгнута в судебном порядке, а ее последствия признаны недействительными.
- Психическое отклонение дарителя, повлекшее его частичную или полную недееспособность, подтвержденную заключением независимой психиатрической экспертизы (в том числе посмертно) – достаточное основание для расторжения дарственной (в том числе по заявлению в суд со стороны наследников дарителя).
- Участник дарения – несовершеннолетний, совершавший сделку без присутствия своего законного представителя. Казалось бы, как это возможно, если нотариус точно знает, что заверять подобную сделку противозаконно. Но речь чаще всего идет об умышленном обмане. Например, имеет место подлог документов, где возраст дарителя изменен.
- Иск подают тогда, когда выясняется, что суть дарственной – притворная сделка. То есть дарением была замаскирована стандартная купля-продажа. На подобное идут близкие родственники, не желающие платить государству налог в размере 13% от стоимости квартиры. В данном случае имеет место налоговое преступление.
Отказ от жилой недвижимости: Процедура отказа от дарения
Бывают такие ситуации, когда одаряемый не может принять такой дорогой подарок, как жилая недвижимость. Причины отказа могут быть различны: начиная от нехватки денежных средств на уплату госпошлины при дарении квартиры и заканчивая невозможностью приехать и получить права на жилье передаваемые дарителем. О причинах отказа от дара, получатель не обязан никого уведомлять. Однако, чтобы расторгнуть сделку одаряемый должен отказаться от жилой недвижимости до того, как договор дарения будет зарегистрирован. То есть отказ должен быть произведен до смены собственнических прав на недвижимость. Сразу после процедуры регистрации одаряемый может распоряжаться квартирой на законных основаниях, так как становится ее полноправным хозяином.
Отказ от подарка оформляют в письменном виде. Для того чтобы отменить дарственный договор, следует иметь согласие двух сторон данной сделки. Если у ее участников имеются претензии к друг другу их решают через суд.
Основания для отмены договора дарения
Отмена договора дарения также осуществляется с соблюдением положений норм действующего законодательства. Перечень оснований, дающих право на аннулирование сделки, приведён в статье 578 ГК РФ.
Дарственную признают недействительным в следующих случаях:
- одариваемый убил дарителя или кого-либо из членов его семьи, совершил покушение на жизнь или здоровье;
- одаряемый ненадлежащим образом распоряжался имуществом дарителя;
- даритель пережил одаряемого. В этой ситуации можно инициировать аннулирование дарственной в том случае, если в договоре есть пункт, в котором говорится, что имущество вернётся дарителю после смерти одаряемого;
- в роли дарителя выступает предприниматель или юридическое лицо и его признали банкротом. В этой ситуации суд аннулирует дарение, если оно было выполнено в течение полугода с момента признания лицом своей несостоятельности.