Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с коммерческой недвижимостью: особенности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По существовавшему ранее порядку, после получения во владение любого типа недвижимого имущества независимо от его размеров, стоимости и степени ликвидности, важно своевременно поставить его на учет в муниципальных органах. Без этого свидетельства покупатель или гражданин, получивший имущество иным путем, не мог доказать, что является его собственником в юридическом смысле. Не считался правообладателем и не мог распоряжаться квартирой или землей по своему усмотрению.
Для получения свидетельства требовалось подать заявку в регистрационную палату или региональный многофункциональный центр по месту расположения недвижимости. Оформление свидетельства являлось финальной стадией регистрации, а документ, подтверждающий право собственности на землю, гараж или на объект капитального строительства, можно уже было предъявить в любой инстанции.
Распространённые ошибки
Разберём главные ошибки, которые совершают продавцы:
Бардак в документах. Не торопитесь выставить объект на продажу — сначала разберитесь со всеми бумагами: соберите документы на помещение и землю, перезаключите договоры с арендаторами, наведите порядок в договорах с поставщиками услуг. Недвижимость должна находиться на витрине с полностью собранным пакетом документов. Если подойти к этому безответственно, переговоры затянутся, покупатель окажется в подвешенном состоянии, а продавцу придётся лихорадочно собирать оставшиеся бумажки.
Плохое состояние. Никто не захочет покупать проблемы. Если в помещении сломалась вентиляция или посыпалась штукатурка, лучше заняться этими вопросами самостоятельно — и только потом пытаться продать объект.
Завышенная цена. Стоимость выше рыночной оттолкнёт потенциальных инвесторов. Чтобы объект не ждал своего нового владельца несколько лет, воспользуйтесь услугами оценщика — либо тщательно проанализируйте характеристики помещения с помощью критериев, о которых мы говорили выше.
Плохая презентация. Предпринимателей интересует не помещение, а доход. Опытные продавцы представляют помещение с точки зрения цифр — они акцентируют внимание на проходимости, доходности с одного метра, средней арендной ставке и других финансовых показателях. Если покупатель не увидит выгоду для себя, сделка не состоится.
Свидетельство о госрегистрации (до 2016 года)
Что содержало свидетельство:
- Номер и серию документа, а также указание о наличии копий и дубликатов;
- Личные и паспортные данные владельца имущества;
- Технические и кадастровые сведения о недвижимости;
- Вид основания, ввиду которого появилось право собственности;
- Наличие обременений и иные условия.
Как будут оценивать соответствие закону документов на недвижимость
Для оценки создается специальная межведомственная комиссия. «Проект закона предусматривает, что порядок ее работы и состав будут утверждены правительством России, — пояснили в Росреестре. — Задачей предлагаемой межведомственной комиссии станет оценка соответствия правоустанавливающих документов требованиям законодательства Российской Федерации. Рассмотрение комиссией вопросов перехода прав на недвижимость от собственника с ранее возникшими на законном основании правами не предполагается».
В случае если комиссия установит, что документы не могут быть признаны в России (например, они были выданы с нарушениями или содержат недостоверные сведения), права на эти объекты недвижимости могут быть признаны в судебном порядке, добавили в ведомстве. «Все документы будут подлежать проверке вновь созданной межведомственной комиссией. В данном Федеральном законе устанавливается значительная степень правоприменительного усмотрения при принятии решений о соответствии документов законодательству России. Я не исключаю, что это, в свою очередь, станет причиной новых судебных споров», — комментирует Андрей Саунин.
Чек-лист для проверки коммерческой недвижимости
Как же осуществить проверку, чтобы ничего не забыть? С чего начать? Какая последовательность действий? Лучше всего воспользоваться чек-листом, который мы приводим ниже:
- Личность продавца. Начинать проверку лучше всего с продавца: тот ли он человек, за кого себя выдает (проверка документов, удостоверяющих личность), не числится ли он среди неблагонадежных или мошенников (наведение справок о его прошлой деятельности) и т.д.
- Право собственности на недвижимость. Нужно проверить, действительно ли продавец имеет право полностью и самостоятельно распоряжаться объектом, который он предлагает. Для этого проверятся правоустанавливающие документы, а также берется выписка из реестра собственников недвижимости (ЕГРП).
- Наличие обременений. Коммерческая недвижимость нередко может выступать в качестве залога или быть объектом спора, подвергаться арестам или другим обременениям. По закону продавать такую недвижимость нельзя, но недобросовестные владельцы могут инициировать подобные сделки. Для того чтобы проверить, нет ли обременений по выбранному объекту, понадобится выписка из ЕГРЮЛ.
- Права третьих лиц. Если у объекта несколько совладельцев, продатьего можно только с их письменного разрешения. Но иногда это требование игнорируется, что приводит к проблемам для нового владельца. Кроме того, права третьих лиц могут быть нарушены, если процедура перевода недвижимости из жилого фонда в нежилой была проведена с нарушениями, и у граждан остались права на проживание в данном объекте.
- История операцийс недвижимостью. Даже если сделка выглядит вполне чистой, возможно, ранее недвижимость ранее продавалась не по закону или переходила от одного владельца к другому с нарушениями. В этой ситуации сделка может быть оспорена одним из предыдущих владельцев. Для проверки делается запрос выписки по всем операциям за последние 3 года в Росреестр.
- Полномочия директора в ООО. Если собственником недвижимости выступает общество с ограниченной ответственностью, нужно убедиться, что директор наделен достаточными полномочиями для совершения сделки с принадлежащей компании собственностью. Информацию об этом можно получить из устава ООО, где прописаны права всего руководящего состава.
- Соблюдение всех строительных, технических и других норм. Здание должно быть построено в полном соответствии с законодательством, иметь все необходимые разрешения на введение в эксплуатацию (особенно это касается покупки новопостроенной недвижимости). Чтобы убедиться, что все в порядке, запросите соответствующие документы у продавца (технический паспорт, разрешение на введение в эксплуатацию, разрешение на строительство и т.д.).
Обратите снимание, что для различной недвижимости могут отличаться документы, которые нужно проверять (например, требования для складских помещений одни, для офисных – другие, для торговых – третьи и т.д.). Чтобы точно быть уверенным, что учтены все моменты для вашего случая, рекомендуется проконсультироваться с адвокатом по недвижимости.
Проверка документов при приобретении коммерческой недвижимости
Покупка коммерческой недвижимости – процесс сложный и трудоемкий, и требует он тщательной проверки и личности продавца и правоустанавливающих документов Подробнее об обязательной проверке документов при приобретении коммерческой недвижимости, расскажет адвокат Олег Сухов ( «Юридический центр адвоката Олега Сухова»), президент Гильдии юристов рынка недвижимости.
Какие документы должны быть у собственника коммерческой недвижимости в наличии
1. Первоначально необходимо проверить объект коммерческой недвижимости. Для этого продавец должен по запросу покупателя представить документы, на основании которых собственник оформил недвижимость – договор мены, купли-продажи, компенсация при выходе из состава учредителей общества, инвестирование, дарение, иное. Помимо перечисленных правоустанавливающих документов требуется технический и кадастровый паспорт на объект коммерческой недвижимости, чтобы выявить неузаконенные перепланировки, а также определить, не относится ли коммерческая недвижимость к имуществу общего пользования собственников здания.
Рекомендуется запросить выписку из ЕГРП, чтобы убедиться, действительно ли продавец является собственником помещения и полномочен распоряжаться недвижимостью. Кроме того, если наложены ограничения или аресты на объект, то они также будут зафиксированы в выписке.
2. Далее требуется проверить продавца коммерческой недвижимости. Для этого потребуется ознакомиться с учредительными документами организации, если собственником является юридическое лицо – устав, свидетельство о регистрации, ИНН, протокол о создании организации или решение. Если вышеуказанные документы являются действующими и с ними все в порядке, то следующим этапом должна стать проверка документов, подтверждающих полномочия руководителя юридического лица.
Обратить внимание следует на два документа – протокол о назначении конкретного лица руководителем юридического лица и приказ о его назначении. Эти сведения содержатся в выписке ЕГРЮЛ, которую можно получить либо в налоговой службе, либо на официальном сайте ИФНС.
3. Необходимо запросить документы, которые будут свидетельствовать об отсутствии ограничений на отчуждение объекта коммерческой недвижимости. Должно быть документально подтверждено одобрение сделки, а также приложены данные о бухгалтерском балансе и документы о балансовой стоимости коммерческой недвижимости.
4. Стоит обратить внимание на существенные условия договора купли-продажи –стоимость и момент передачи денежных средств. Рекомендуется прописать условие о передачи объекта до момента государственной регистрации, чтобы в дальнейшем продавец не уклонился от совершения сделки.
5. Обратить внимание следует на ограничения, если они имеются. Часто возникают вопросы по договорам аренды, заключенных на коммерческую недвижимость. Если договор аренды оформлен на срок до 1 года, то он не регистрируется, и, как правило, арендодателем автоматически станет новый собственник. Если договоры аренды зарегистрированы в реестре, то их необходимо юристу изучить, особенно часть, касающуюся расторжения или выкупа помещений арендатором. В договор аренды иногда включаются условия, по которым невозможно в одностороннем порядке отказаться от исполнения, следовательно, от такого арендатора в дальнейшем будет сложно избавиться. Чтобы не столкнуться с подобными обременениями, необходима помощь юриста.
6. Обратить внимание следует и на подведенные коммуникации – есть ли у продавца договоры на обслуживание помещения с ресурсоснабжающими компаниями (водоотведение, электричество, газоснабжение, водоотвод). Рекомендуется уделить внимание на оплату этих услуг для исключения задолженности за организацией-продавцом.
Свидетельство о регистрации права на объект (выписка из ЕРГН)
С 15 июля 2016 года Свидетельства о государственно регистрации права собственности не выдаются. В настоящее время основным правоподтверждающим документом является выписка из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости). Она объединяет кадастровые и регистрационные данные.
В выписке содержится основная информация об объекте недвижимости. Обратите внимание на разделы об обременении, назначении объекта (возможном использовании), кадастровой стоимости, документах на основании которых возникло право собственности.
Под обременением понимают ограничения, препятствующие собственнику распоряжаться своим имуществом. Если недвижимость находится в обременении у банка, любой кредитной организации или других третьих лиц продажа недвижимости возможна только с согласия стороны, в обременении которой находится недвижимость. В этом случае, продажа осуществляется после снятия обременения и перевода долга на покупателя, что как правило является ресурсозатратным и малоинтересным мероприятием.
Лучшее назначение объекта – нежилое помещение свободного назначения. В этом случае у вас не будет каких-либо ограничений в его использовании. Не рассматривайте к покупке объекты, в назначении которых фигурирует слово «техническое». Также существенно ограничивают возможное использование формулировки «складское», «подсобное» и прочие.
От кадастровой стоимости зависит величина налога на объект недвижимости.
Документы основания подтверждают право собственности на объект недвижимости. Это может быть договор купли-продажи, договор долевого участия, договор дарения и прочие.
Услуги в помощь с оформлением
Наиболее эффективным способом при оформлении регистрации являются специальные услуги, которыми можно воспользоваться и получить консультацию специалистов. Несмотря на стоимость услуг, вы не пожалеете что воспользовались ими, ведь это поможет вам избежать ошибок и нелепостей.
При собирании документов проходит тщательная проверка на юридическую аккуратность сделки, которая содержит:
- Подробное извещение об объектах с помощью внешней карты Росреестра.
- Наличие всех необходимых документов о том, что здание полностью принадлежит вам.
- Определение ограничений при регистрации, а также установка недоступных обременений.
- Свидетельство о том, что имущество принадлежит вам.
Платность услуг зависит от таких критерий:
- Место жительства, где совершена сделка.
- Размер и усложнения при сделке.
- Предметы и личности сделки.
- Цель и основное задание сделки.
- Нуждаемость в услугах.
Размер услуг и стоимость можно непременно разузнать в интернете.
Для главных и значимых город, точнее для Москвы и Петербурга цена в наименьшем количестве составляет 5000 тысяч рублей, но все равно, расценка услуги полностью зависит от ее объемности.
Нужно оформить на себя помещение? Признание права собственности нежилого объекта за тем или иным лицом – обыденная сегодня манипуляция. Она проводится в несколько этапов.
Сначала собственник территории подготавливает документы. Ему потребуются паспорта имущества (кадастровый и технический). Если речь идет о новом здании, соответствующие бумаги должны подготавливаться застройщиком.
Чтобы получить кадастровый паспорт, а также план помещения (без него обойтись не получится), необходимо вызвать соответствующую службу. А именно – работников кадастровой палаты. Если вместе с нежилым объектом оформляется земля, придется обратиться дополнительно к геодезистам. Они занимаются составлением техпланов на земельные участки.
Далее происходит сбор остальных бумаг. Процедура зависит от особенностей жизненных обстоятельств относительно каждого отдельного дела. Когда все готово, можно проводить при необходимости юридически значимую сделку по переходу полномочий на определенный объект, сопряженный с регистрационными действиями.
Обязательно перед подачей заявления установленной формы в уполномоченные службы происходит уплата госпошлины. Юрлица перечисляют за операцию 22 000 рублей, физлица – 2 000.
Когда документы переданы уполномоченным службам, происходит их проверка на подлинность и целостность. Если все нормально, собственник сможет получить правоустанавливающие бумаги через 10 дней. В противном случае процедуру приостановят или вовсе отклонят.
РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ
Cведения о существующих правах на объекты недвижимости и данные об этих объектах содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН, ранее назывался ЕГРП). Основанием для внесения записи в ЕГРН служит государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество. Поэтому при смене собственника, изменении его личных данных или изменении сведений об объекте недвижимости необходимо пройти процедуру государственной регистрации в органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
Из вышесказанного следует, что регистрировать право собственности необходимо при покупке, разделе, дарении или наследовании
объекта нежилой (коммерческой) недвижимости. Также государственная регистрация права собственности обязательна при перестройке, перепланировке или реконструкции нежилого помещения, здания, сооружения. Цены и порядок действий по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью ЗДЕСЬ.
Возникновение права собственности на вновь создаваемые здания связано с моментом государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). Данное право принадлежит собственнику участка под домом, если иное не установлено законодательством. У собственника здания и земли под ним существует обязанность одновременно передавать права на оба объекта. Если данное требование будет нарушено, сделка будет являться недействительной.
Согласно ст. 40 Федерального закона № 218-ФЗ регламентированы особенности кадастрового учета и регистрации права собственности на вновь созданные здания и сооружения: — указанные процедуры проводятся одновременно в отношении здания и участка под ним, если права на землю ранее не были зафиксированы в ЕГРН; — при регистрации прав на здание одновременно может осуществляться кадастровый учет всех помещений в нем.
Постановка на кадастровый учет и регистрация зданий и сооружений осуществляется на основании разрешения на ввод в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на участок земли под указанными объектами. Если для возведения здания не требовалось получение разрешения на строительство, его кадастровый учет и регистрация будут проводиться на основании технического плана и правоустанавливающих документов на землю.
Многие физические и юридические лица владеют на праве собственности объектами недвижимости, приобретенными до 1998 года, в том числе и по планам приватизации, среди которых имущество заводов, сельскохозяйственных кооперативов, рыбколхозов и других предприятий. В период оформления прав на такое имущества в РФ отсутствовал единый орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Кроме того не все сделки с недвижимостью подлежали регистрации, поэтому в таких ситуациях используется понятие «ранее возникшее право».
Сегодня ранее возникшее право, признаваемое реально существующим в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», в случае обращения правообладателя за его государственной регистрацией не всегда возможно подтвердить в соответствии с требованиями названного закона. В такой ситуации Вам сможет помочь только профессиональный юрист, специализирующийся на сделках с недвижимостью. ЗДЕСЬ вы узнаете, как происходит процесс сопровождения сделки.
Если произошла порча или утрата регистрационного свидетельства на квартиру, собственнику жилья нужно обращаться в орган, где документ был ранее получен.
Если бумаги были выданы до первого февраля 1998 г., необходимо обратиться в жилищный департамент населённого пункта, где находится недвижимое имущество, заполнить заявление на восстановление правоустанавливающих документов (копии свидетельства о приватизации) и уплатить государственную пошлину. Срок исполнения — 15 рабочих дней.
Если договор купли-продажи оформлялся в простой письменной форме (так было разрешено делать с января 2006 г.) без удостоверения нотариусом, можно обратиться в орган, где осуществлялась регистрация объекта недвижимости. В архивах регистрационной службы хранятся копии всех документов, передаваемых при регистрации прав на квартиру, в том числе и договор купли-продажи.
В территориальном органе Федеральной регистрационной службы необходимо заполнить заявление о восстановлении документа и указать причины утраты регистрационного свидетельства. Дубликат регистрационного свидетельства на объект недвижимости оформляется в течение 30 дней. В Единый реестр прав недвижимости вносится запись о выдаче дубликата, а на дубликате обязательно ставится специальная пометка «Взамен утраченного». В нижней части документа на дубликате делается удостоверительная надпись, содержащая дату и причину выдачи дубликата, сведения о заявителе и другую важную информацию. В дубликате регистрационного свидетельства также обязательно ставится номер утраченного документа и дата его выдачи.
Если утраченный договор на квартиру заключался в нотариальной конторе, собственник может обратиться к нотариусу с заявлением об утрате. После оплаты услуг нотариус выдаст заявителю дубликат.
Кроме того, можно обратится ко второй стороне сделки — покупателю или продавцу недвижимости. Особенно это актуально для тех, кто приобретал недвижимость путём заключения сделки в простой письменной форме между 1996 и 1998 гг., когда обязательное нотариальное удостоверение было отменено, а закон о единой регистрации еще не вступил в силу.
Если восстановить договор невозможно, необходимо обратиться в БТИ для подтверждения своего права собственности на квартиру. Кроме того, информацию можно получить в налоговой инспекции, подтверждающей уплату подоходного налога продавцом недвижимости и налога на имущество новым владельцем квартиры.
Утраченные договор дарения или свидетельство о наследстве можно по заявлению восстановить в регистрационном органе или в нотариальной конторе, обратившись туда с заявлением.
Утраченные кадастровые либо технические документы на недвижимый объект восстанавливаются в БТИ. Обратите внимание: если со дня оформления технического или кадастрового паспорта прошло более 5 лет, необходимо будет переоформить технический паспорт жилья.
Если сотрудники БТИ не нашли в своих архивах оригинального документа или его копии, собственник может обратиться в суд с исковым заявлением о признании права владения объектом недвижимости.
При утрате или порче документов на недвижимое имущество собственнику необходимо своевременно их восстановить, подав заявление в ту же организацию, где они были получены; кроме того, понадобится паспорт или иной документ, удостоверяющий личность заявителя
Недвижимое имущество стоит дорого, поэтому стоит предпринять меры предосторожности, которые существенно снизят риски владельца квартиры.
- Храните правоустанавливающие документы в надёжном месте.
- Если вам нужны документы на недвижимое имущество для заполнения каких-либо документов (например, налоговой декларации) или при показе квартиры или дома потенциальному покупателю, лучше работать не с оригиналами, а с копиями.
- Копии с документов необходимо делать только в своём присутствии (или в присутствии доверенного лица).
- Если вы какой-то причине утратили документы (особенно если вы стали жертвой кражи), необходимо сразу же заявить об этом в регистрационный орган и обратиться в полицию с соответствующим заявлением.
Кроме того, стоит обратиться в суд с требованием о запрете осуществлять любые сделки с недвижимым имуществом, правоустанавливающий документ на которое был потерян или украден. Это необходимо для того, чтобы лишить злоумышленников возможности использовать утраченные документы в противозаконных целях.
Риски при сделках с нежилой недвижимостью
При купле-продаже коммерческой недвижимости обе стороны договоры несут определенные риски. В большей степени это относится к покупателю, однако и продавец нежилого помещения может оказаться в положении, когда придется принимать участие в судебных спорах по поводу правомерности проведенной сделки.
В судебной практике выделяются основные виды рисков, связанных с куплей-продажей коммерческой недвижимости:
- возможность расценивания договора не заключенным – может наступить, если в тексте договора недостаточно полно раскрываются его существенные условия (предмет договора и его цена);
- вероятность признания сделки недействительной – любое нарушение требований закона при заключении договора купли-продажи нежилого помещения или отсутствие необходимых справок и разрешений чревато тем, что соглашение будет объявлено незаконным;
- риск покупки недвижимости с обременениями третьих лиц;
- риск неисполнения сторонами своих обязательств по договору или оспаривания одной из сторон факта оплаты или передачи имущества;
- возможность включения проданного нежилого помещения в наследственную массу, если смерть продавца наступила до регистрации перехода права собственности.
Задача обеих сторон – максимально добросовестно отнестись к подбору необходимых документов и составлению договора купли-продажи. Надежно и быстро продать нежилое помещение можно только тогда, когда все нужные бумаги будут в безупречном порядке, а текст договора будет досконально оговаривать все необходимые условия.
Как проверить нежилое помещение перед покупкой
Одним из важнейших этапов при покупке нежилого помещения является юридическая проверка покупаемого объекта имущества. Предлагаем Вашему вниманию стандартный список документов, который используется в компании «Юридическое бюро» при сопровождении сделки по приобретению нежилого помещения.
В таблице приняты следующие обозначения:
- ФЛ — физическое лицо
- ЮЛ — юридическое лицо.
| № |