Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Квартира построена. Что делать дальше?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При приобретении квартиры в ипотеку на вторичном рынке необходимо удостовериться в соответствии документов определенным требованиям до проведения перерегистрации права собственности. Особое внимание рекомендуется уделить таким важным моментам, как отсутствие задолженности перед коммунальными службами, законность перепланировки и т.д.
Покупка квартиры на вторичном рынке: как оформить право собственности
Кроме того, необходимо выяснить количество продавцов, убедиться в их согласии на продажу недвижимости и в отсутствии прописанных в ней несовершеннолетних детей. Защитить свои интересы в этом случае покупатель может, оформив титульное страхование.
Для оформления регистрации права на квартиру на вторичном рынке заемщик должен предоставить стандартный пакет документов. После одобрения и регистрационной процедуры покупатель получает выписку из ЕГРН.
Какие документы потребуются для регистрации права собственности на ипотечную квартиру?
- паспорт;
- заявление о регистрации перехода права собственности на квартиру (подписывает продавец квартиры);
- заявление о регистрации права собственности (подписывает покупатель квартиры);
- договор купли-продажи в двух экземплярах (продавца и покупателя);
- ипотечный договор с банком (если квартира куплена в ипотеку);
- заявление о регистрации ипотеки;
- нотариально заверенное согласие супруга/супруги продавца на проведение сделки (если необходимо);
- документы, подтверждающие, что согласие супруга не требуется (если необходимо);
- разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом несовершеннолетних лиц и лиц, признанных судом недееспособными (если такие имеются);
- документ об уплате госпошлины за регистрацию права собственности (для физлиц — 2 тысячи рублей).
Чтo дeлaть, ecли зacтpoйщик нe выдaeт дoкyмeнты
К coжaлeнию, нe вceм вeзeт c зacтpoйщикaми. Нeкoтopыe мoгyт нaмepeннo oбмaнывaть пoкyпaтeлeй, гoвopя o тoм, чтo вce юpидичecкиe дoкyмeнты пoлyчeны. A нeкoтopыe мoгyт зaдepживaть выдaчy дoкyмeнтoв, кoтopыe зaвиcят oт ниx: нaпpимep, aктa пpиeмки-пepeдaчи жилья. B этиx cлyчaяx пoлyчeниe пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть мoжeт зaтянyтьcя нa нeoпpeдeлeнный cpoк. Нo бывaют cитyaции, кoгдa зacтpoйщик нe винoвaт — oн пытaeтcя ввecти дoм в экcплyaтaцию, a гocyдapcтвeнныe opгaны зaдepживaют выдaчy нyжныx aктoв, cвидeтeльcтв и иныx бyмaг. B любoм cлyчae cтpaдaют тe, ктo кyпили жильe, пoтoмy чтo нe мoгyт вoвpeмя зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти.
B этoм cлyчae нyжнo oбpaщaтьcя в cyд. Нo пoлyчaeтcя зaмкнyтый кpyг: чтoбы пoпpocить пpизнaть пpaвo coбcтвeннocти в cyдeбнoм пopядкe, нyжнo пpeдocтaвить тe caмыe дoкyмeнты, кoтopыe нe выдaeт зacтpoйщик. Oни нyжны, чтoбы пoдтвepдить вaшe пpaвo влaдeния нeдвижимым имyщecтвoм. Пoлyчить иx cмoгyт гpaмoтныe юpиcты — лyчшe oбpaтитecь к ним, инaчe цeнa oшибки мoжeт быть cлишкoм выcoкa.
Юpиcты пoдгoтoвят иcк — лyчшe, ecли eгo пoдaдyт cpaзy нecкoлькo пoкyпaтeлeй. Кoллeктивныe иcки в бoльшинcтвe cлyчaeв зaкaнчивaютcя пoлoжитeльным peшeниeм cyдa — пoкyпaтeли пoлyчaют пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть. Юpиcты coбepyт нyжныe дoкyмeнты и пpeдcтaвят вaши интepecы в cyдe, a тaкжe вcячecки пocпocoбcтвyют тoмy, чтoбы cyд вcтaл нa вaшy cтopoнy.
Куда обращаться для регистрации права собственности?
Органом, регистрирующим переход права собственности на объекты недвижимости, является Росреестр. Однако подать документы на регистрацию можно разными способами:
- Зарегистрировать право собственности на приобретенное жилое помещение можно, обратившись в отделение Росреестра. Чтобы избежать проблем с очередями и сэкономить свое время можно зарегистрироваться на портале «Госуслуги» и в личном кабинете сайта Росреестра заранее выбрать дату и время приема.
- Сдать документы на регистрацию можно также через любой офис МФЦ. Ждать оформления документов придется на несколько дней дольше. Точное время получения готовых документов можно будет узнать на сайте МФЦ по номеру выданной расписки либо по телефону горячей линии МФЦ региона.
- Если договор купли-продажи подлежит нотариальному заверению в силу закона либо сторонами сделки принято такое решение, то после совершения всех необходимых действий нотариус сам может направить документы на регистрацию в Росреестр.
Особенности регистрации права собственности на ипотечное жилье
Законодательство РФ устанавливает, что оформление права собственности на ипотечную квартиру состоит из двух одновременно осуществляемых процедур.
Первая из них — регистрация права собственности, которая осуществляется по общим правилам. Покупатель и продавец обращаются в Росреестр и подают заявление на регистрацию права собственности и его переход. По прошествии отведенного законодательством времени сведения о правах вносится в ЕГРН, после чего регистрацию можно считать законченной.
Вторая процедура — регистрация самой ипотеки, то есть залога (обременения) на квартиру, а если кредит берется под залог недвижимости — то и договора об ипотеке. Регистрация ипотеки и ипотечного договора осуществляется на основании совместного заявления банка и заемщика. Однако на практике посещение органа регистрации представителем банка и покупателем для подачи заявления встречается крайне редко. Поэтому обычно используется следующий способ. Заемщик подает документы на регистрацию от своего имени. В течение срока регистрации банк направляет в Росреестр заявление о регистрации ипотеки.
Однако в настоящий момент в основном используется следующая процедура: электронная передача документов на регистрацию непосредственно через банк. Так банк самостоятельно передает правоустанавливающие документы на государственную регистрацию перехода права собственности, и одновременную регистрацию залога (ипотеки).
Как банк использует закладную
Закладную оформляют в единственном экземпляре, который будет храниться в банке. Поэтому заемщику стоит сделать себе копию на случай, если документ потеряют или испортят, да и просто чтобы иметь его под рукой. Плюс электронной закладной в том, что она не потеряется — документ хранится на защищенных серверах, и все действия с ним отслеживает Росреестр.
Банкам выгодно получать залоговые обязательства от клиентов. Дело не только в безопасности их «инвестиций». С помощью этого документа финансовая организация может перепродать ипотечные обязательства — например, если срочно потребуются деньги.
Без согласования банк может:
- Продать залог другому банку. Тогда ежемесячные платежи придется переводить на другой счет.
- Продать часть долга другому банку. Реквизиты не меняются. Банк будет сам переводить выплаты на новый счет.
- Обменяться закладными с организацией или физическим лицом. Реквизиты для выплат останутся теми же.
Какие документы нужны для продажи недвижимости в 2021 году?
Постоянное обновление, объединение органов власти и прочих имущественных законов существенно упростило подачу документов на государственную регистрацию перехода права в 2021 году. Подача документов на гос. регистрацию в может осуществляться несколькими путями, которые и определяют основной пакет необходимых документов на сделку.
- МФЦ (многофункциональные центры) Во всех регионах страны работают многофункциональные центры МФЦ и сервисы «Мои документы», где принимают документы на государственную регистрацию права.
- Нотариальная сделка. Подача документов на государственную регистрацию через нотариуса. Единственный способ перехода права для сделки с долевой недвижимостью.
- Электронная регистрация. Проверенный и уже рабочий инструмент, помогающий существенно сократить время на сделку с недвижимостью.
- Отправить документы по почте. Для отправки документов по почте, придется приложить копию паспорта и заверить подлинность подписи на заявлении у нотариуса. (спорный инструмент, но для некоторых регионов РФ является необходимым).
Какие документы представляются для государственной регистрации ипотеки в силу договора
Для государственной регистрации ипотеки в силу договора в регистрирующий орган представляются следующие документы (п. 1 ст. 53 закона о регистрации):
- заявления на государственную регистрацию; подаются совместно залогодателем и залогодержателем, либо залогодателем и управляющим залогом, либо нотариусом, удостоверившим договор залога;
- паспорта заявителей либо нотариально удостоверенные доверенности и паспорта представителей;
- договор залога недвижимости;
- закладная при ее наличии;
- договор, на основании которого возникло основное обязательство, обеспечиваемое ипотекой;
- договор управления залогом, если это предусмотрено договором залога недвижимости;
- документ, подтверждающий уплату госпошлины.
В случае если на момент подачи заявления о регистрации ипотеки госпошлина не оплачена, заявителям выдаются реквизиты с указанием срока для оплаты.
Как снизить платеж по ипотеке или взять перерыв
В 2022 году существует несколько законных способов, как снизить платежи по ипотеке или какое-то время не платить их вовсе.
- Материнский капитал. Субсидия от государства, которая выдается Пенсионным фондом РФ женщине в виде сертификата за рождение или усыновление ребенка. Отец тоже может получить маткапитал, но только в том случае, если матери ребенка нет в живых или она лишена родительских прав.
В 2022 году сумма сертификата составляет 504 693 рубля (за рождение первого ребенка). Маткапитал можно использовать на различные нужды матери или всей семьи, среди них – улучшение жилищных условий.
Материнский капитал разрешается потратить на первый взнос по ипотеке и другим видам жилищного кредитования. Либо погасить сертификатом любой жилищный кредит – полностью или частично.
Главное условие от государства – впоследствии выделить доли детям и обоим родителям в приобретенном с участием маткапитала жилье.
-
Рефинансирование ипотеки. Это перевод ипотечного кредита на более выгодные условия. Чаще их предлагают в другом банке, чтобы привлечь новых клиентов, так как переход к другому кредитору законом не запрещен. После одобрения нового кредита, банк самостоятельно погасит вашу ипотеку в прежней кредитной организации.
Допустим, нынешнему кредитору вы платите за ипотеку 11% годовых, а в новом банке вам предложат ставку 7,5%. Ежемесячный платеж снизится, и благодаря этому вы сможете быстрее погасить ипотеку или улучшить свое материальное положение за счет остающихся свободных средств.
-
Кредитные каникулы. Один раз за весь период погашения ипотеки вы вправе оформить ипотечные каникулы на срок до 6 месяцев. Для этого у вас должны быть веские причины, которые придется подтвердить. К ним относятся: потеря места постоянной работы, снижение дохода, не позволяющее погашать ежемесячные платежи, а также нетрудоспособность из-за проблем со здоровьем длительностью не менее 1 месяца.
Второй повод для оформления ипотечных каникул – попадание под частичную мобилизацию, начавшуюся осенью 2022 года. Отсрочкой платежей разрешается воспользоваться всем мобилизованным, участникам СВО, а также их близким родственникам.
Срок действия кредитных каникул для мобилизованных никак не ограничен законом. Они действуют весь период участия гражданина в СВО и будут продлены, если он попадет в госпиталь в результате получения травмы или ранения.
-
Снижение процента по ипотеке при рождении ребенка. Если в семье родился ребенок после 1 января 2018 года или уже есть ребенок-инвалид, не достигший 18 лет, заемщик вправе рефинансировать ипотеку, переведя ее на льготные условия. Такую ипотеку называют “семейной”. Годовая ставка по ней равна 6% на весь срок кредитования.
Для переоформления ипотеки не придется менять банк. После представления подтверждающих документов текущий кредитор обязан одобрить вам сниженную ставку. По программе “Семейная ипотека” разрешается купить квартиру только от застройщика. Сумма ипотеки не должна превышать:
- 12 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленобласти.
- 6 млн рублей – для остальных регионов России.
-
Программа по поддержке многодетных семей. При рождении или усыновлении третьего ребенка или последующего после 1 января 2019 года семья получит 450 тысяч рублей для погашения ипотеки. Погасить можно жилищный кредит, оформленный для приобретения дома, квартиры или земельного участка. Субсидия выдается только один раз.
Если долг по ипотеке меньше 450 тысяч, то после погашения остаток субсидии сгорает. Одно из главных достоинств этой меры поддержки в том, что субсидию можно потратить не только на квартиру в новостройке, но и на вторичку. При этом выделять доли в жилье всем членам семьи не требуется.
-
Отказ от необязательных видов ипотечного страхования. Закон требует от заемщика приобрести только один вид полиса – страхование ипотечной недвижимости. Оно защищает залоговое жилье от рисков повреждения из-за пожара, обрушения дома и т. д..
Банк не имеет права требовать от вас покупку других полисов: страхование жизни и здоровья заемщика, страхование от потери работы и заработка, титульное страхование.
Если при оформлении кредита вы согласились приобрести добровольные ипотечные страховки, банк, скорее всего, снизит для вас годовую ставку на 0,3%–1%.
Вы вправе сэкономить на добровольном страховании и не продлевать в дальнейшем эти виды полисов. Второй способ сделать страхование дешевле – приобрести полис комплексного страхования залоговой недвижимости.
Отказываясь от дополнительных видов ипотечного страхования, вы должны понимать, что лишаете себя инструмента защиты на случай потери работы или здоровья.
-
Погасить кредит досрочно. Плательщик вправе внести сумму остатка долга по ипотеке в любое время с момента подписания договора. Если у вас нет свободной суммы для досрочной выплаты по ипотеке целиком, вы можете производить частичное досрочное погашение.
Банк не имеет права ограничивать вас в количестве и частоте внесения дополнительных сумм на ипотечный кредит. Вы можете выбрать два варианта досрочного погашения: уменьшение ежемесячного платежа или сокращение срока кредита.
Если вам необходимо освободить часть денежных средств после оплаты ипотеки, то, возможно, для вас станет наиболее выгодным уменьшать сумму обязательного платежа.
А если первый взнос – материнский капитал, то, как он передается продавцу?
В случае, если материнский капитал выступает первоначальным взносом в сделке купли-продажи через ипотеку, эти средства на счёт продавца поступают уже сразу после заключения сделки, в составе кредитных денег.
Порядок сделки купли-продажи квартиры по ипотеке, где материнский капитал – первый платёж:
- собранные бумаги направляются в Росреестр для оформления;
- после изменения права собственности, основная часть стоимости квартиры вместе с первым взносом оплачивается продавцу банком, в котором заемщику одобрили кредит (например, цена квартиры 1500 000 рублей, в том числе первый взнос — 453 026, кредитные средства — 1 046 974 рублей. Продавцу банк перечислит — 1500 000);
- покупатель пишет заявление в пенсионный фонд на перечисление материнского капитала в банк;
Если нашли ошибку в договоре при регистрации в Росреестре, что делать, как приобщать?
Сделка с недвижимостью в ипотеку – процесс достаточно сложный, требующий юридической подкованности. Не удивительно, что при регистрации в Росреестре во многих договорах находятся ошибки.
Чаще всего они связаны с самой формой договора (с нотариальным заверением и без), ошибками в числах и датах, а также фамилиях участников процесса.
В случае выявления любой ошибки, регистратор обязан приостановить процесс оформления документов сроком до 3 месяцев и сообщить вам о найденных ошибках в письменной форме.
Формально, регистратор может позвонить участникам договора и рассказать об ошибках на словах. На практике это значительно упрощает и ускоряет процесс работы над ошибками в договоре.
Вам скажут, что необходимо донести или изменить, а также укажут крайний срок приобщения новых документов, которые можно подать только через отдел приёма документов в МФЦ.