Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приобретение и прекращение права собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Данная особенность касательно передачи права собственности актуальна только для сделок, по которым регистрация в ЕГРН является обязательной. Это сделки с недвижимостью, включая земельные участки, частные дома, квартиры в многоквартирных зданиях, коммерческую и промышленную недвижимость, а также доли в соответствующих объектах недвижимости.
Правовой статус имущества в «переходный» период
Может возникнуть вопрос: каков же правовой статус имущества в тот период, когда купля-продажа уже состоялась, соответствующий договор подписан, и стороны ожидают регистрации права собственности. В этот период объект находится в двойственном статусе:
- С одной стороны, покупатель еще не имеет права распоряжаться данным имуществом, так как он не вступил в свои права. Потому сразу после подписания документов о полноценном праве собственности для покупателя говорить нельзя.
- С другой стороны, продавец тоже уже не может распоряжаться этим имуществом, так как оно является объектом договора, и этим договором предусматривается его передача покупателю. Соответственно, продавец формально остается собственником, однако не может распоряжаться данным имуществом.
Поэтому на период, когда право проходит регистрацию в реестре, ни одна из сторон не может распоряжаться данным объектом. А в момент внесения данных в реестр продавец окончательно теряет свое право собственности, в то время как покупатель – приобретает.
Сущность акта при совершении сделок купли-продажи
Сделка такого типа связана с формированием двух документов. Первый — договор купли-продажи, который должны подписать обе стороны, после чего передача права на недвижимую вещь получает государственную регистрацию (п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Второй — документ о фактической передаче, который законодатель назвал передаточным актом. Он подписывается автономно от момента регистрации сделки. В нём покупатель может отразить реальное состояние недвижимости и указать отдельные факты.
К примеру, договор составлен таким образом, что покупатель получает в собственность квартиру, которая не нуждается в ремонте и пригодна к использованию. Но в день её приёма он обнаружил, что куда-то исчезли умывальники и другая сантехника. Покупатель отражает это в акте, после чего подписывает его. При этом он считает, что отменять сделку из-за незначительного расхождения с условиями договора неразумно.
Переход прав на недвижимость
Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ и п. 1 ст. 551 ГК РФ, право собственности возникает в момент государственной регистрации. Акт приёмки говорит лишь о том, что передача состоялась на практике. Это может произойти и до регистрации, и после неё.
Довольно большую важность здесь получает ст. 17 Закона о регистрации, которая указывает на то, что основанием для перехода права являются договоры и другие сделки, к примеру, завещание, представляющее собой одностороннюю сделку. Без этого зарегистрировать переход права на недвижимую вещь невозможно.
Из двух документов, — договора и передаточного акта, приоритетным является договор.
Более того, в нём стороны могут указать, что договор следует считать исполненным и без составления передаточного акта или иного документа о передаче. Такая возможность вытекает из самого принципа свободы договорных отношений и ст. 224 ГК РФ.
Разъяснения Верховного Суда РФ
В п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» содержатся следующие разъяснения:
В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
По смыслу п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют.
Поскольку добросовестный приобретатель становится собственником недвижимого имущества с момента государственной регистрации права в ЕГРП, первоначальный собственник не вправе истребовать имущество и в том случае, если оно перешло к последующему приобретателю по безвозмездной сделке.
В силу п. 1 ст. 6 ГК РФ (аналогия закона) правило абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ подлежит применению при рассмотрении споров о правах на движимое имущество (право собственности на движимое имущество у добросовестного приобретателя возникает с момента возмездного приобретения имущества, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя).
Первоначальные способы приобретения права собственности
1. Приобретение права собственности на новую вещь ее создателем, равно как и на плоды, продукцию и доходы от использования имущества, является нормальным и распространенным способом возникновения собственности и признается правом при условии, что соответствующие действия были совершены с соблюдением требований законодательства (ст. 218, 136 ГК), т.е. являются правомерными и не нарушают права третьих лиц.
При создании новой вещи путем переработки чужих материалов право собственности остается за собственником материалов. Однако если стоимость переработки существенно превышает стоимость материалов, право собственности на новую вещь приобретает добросовестный переработчик, обязанный возместить стоимость использованных материалов (п. 1 ст. 220 ГК).
В какой момент происходит переход права собственности на дом
В законе однозначно определено время, когда происходит переход права собственности на недвижимое имущество от одного лица к другому. Этим моментом является внесение информации о новом собственнике в ЕГРН. При этом следует помнить, что в момент подписания договора (будь то купля-продажа или дарение), акта приема-передачи или при открытии наследства, юридически собственник остается прежним.
Важно! Только когда Управление Росреестра внесет в ЕГРН информацию об изменении владельца имущества, Вы станете полноправным собственником вновь приобретенной недвижимости. Раньше этого момента стать собственником у Вас не получится.
Государство в лице своего уполномоченного органа (Управления Росреестра) осуществляет контроль за изменением собственников любой недвижимости, в связи с чем очень важно правильно оформлять необходимые для этого документы. Наличие ошибок и неточностей в документации может привести к затруднениям и задержкам в виде приостановки или даже отказа в регистрации.
Момент перехода права собственности: итоги
В современной ситуации вопрос, связанный с выбором условий договора поставки, определяющих момент перехода права собственности на товары от покупателя к продавцу, требует рассмотрения и управленческого анализа как минимум с трех точек зрения:
- влияния динамики прав продавца и покупателя на выступающие предметом договора товары с точки зрения возможности их использования в своей экономической деятельности с целью получения доходов и минимизации рисков, связанных с осуществлением сделок купли-продажи;
- возможности получения легальных налоговых экономий за счет отсрочки совершения налоговых платежей в бюджет с операций по реализации товаров;
- моделирования картины финансового положения компании в ее внешней бухгалтерской (финансовой) отчетности.
Необходимость госрегистрации права собственности на недвижимое имущество
С юридической точки зрения понятия «владелец» и «собственник» недвижимости не являются синонимами. Получивший объект по правовому основанию гражданин считается его владельцем, а документы называются правоустанавливающими. К ним относятся договоры и соглашения:
- приватизации жилого помещения, дающие право на получение от государства гражданину жилья единожды;
- купли-продажи или мены при приобретении жилья на вторичном рынке;
- дарения при получении подарка от дарителя;
- долевого участия в строительстве при планировании покупки жилья на первичном рынке;
- об ипотеке;
- о разделе материальных ценностей, находящихся в совместном распоряжении, чаще всего при расторжении брака между супругами;
- решение судебной инстанции о разделе имущественных активов.
Порядок и правила регистрации перехода права собственности на квартиру
Перерегистрацией прав на недвижимость занимается Регистрационная палата (Росреестр). Для подачи документов предусмотрено несколько вариантов обращения:
- напрямую в Росреестр (лично или почтовым отправлением);
- через МФЦ;
- через нотариуса (по нотариально заверенным сделкам услуга подачи документов предоставляется нотариусом без дополнительной оплаты);
- через электронные ресурсы (официальный сайт Росреестра или портал Госуслуги) при наличии электронной квалифицированной подписи.
Процедура перерегистрации включает следующие этапы:
- Подготовка пакета документов.
- Обращение в регистрационный орган удобным способом.
- Проверка документов на соответствие законодательным нормам и принятие решения о возможности регистрации.
- Внесение сведений в ЕГРН (если нет оснований для отказа) и выдача выписки новому собственнику.
Помимо договора купли — продажи при отчуждении недвижимости совершаются еще два акта — передача имущества и регистрация перехода права собственности.
Согласно ст.223 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента его передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ (в ред. от 21.04.2001) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (ЕГРП), разделы которого содержат записи о правах на объект недвижимого имущества, возникновении, переходе и прекращении таких прав (ст.12). Под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним Закон понимает юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ст.2).
Если при осуществлении обычных сделок купли — продажи действует презумпция собственности владельца имущества, то при осуществлении купли — продажи недвижимости регистрационный порядок вводит прямую перепись собственников. В результате при переходе права собственности на недвижимое имущество система обычных сделок купли — продажи дополняется системой регистрации. В этом случае сделка купли — продажи сохраняет только собственное, обязательственное значение передачи имущества, а главенствующая роль отводится системе регистрации.
В период от момента фактической передачи имущества до момента государственной регистрации перехода права собственность выбывает из юридического оборота. Сам акт государственной регистрации регистрирует не договор купли — продажи (так как последний не передает собственность) и не само недвижимое имущество (так как последнее осуществляют органы технического контроля — БТИ). Предметом регистрации права являются действия сторон по передаче недвижимого имущества, направленные на переход собственности.
Что касается передачи недвижимого имущества, то в отличие от перехода права собственности, который увязывается с моментом государственной регистрации, передача пользования и владения имуществом при исполнении договора купли — продажи утрачивает правовое значение и сохраняется только как обязательственная. Покупатель вправе требовать передачи недвижимого имущества продавцом не как собственник, а как сторона в договоре, так как такая передача является исполнением договора (ст.556 ГК РФ). Она осуществляется путем составления акта приемки — передачи, подтверждающего фактическую передачу имущества.
Процедура перехода права собственности на недвижимость существенно отличается от такого же процесса, происходящего для оформления имущества движимого типа. В соответствии с законодательной базой РФ данный момент определяется датой госрегистрации. Регламентируется этот вопрос ч.1 551 статьи ГК РФ, которая гласит, что переход права собственности от продавца к приобретателю при сделках покупки-продажи недвижимых объектов должен регистрироваться в специальных госорганах.
В свою очередь, такая особенность тянет за собой еще одно следствие. В соответствии с ГК РФ в тех случаях, когда отчуждение обязательно требует регистрации, то момент перехода прав собственности фиксируется именно на дату проведения таковой. Соответственно, собственность за продавцом числится до момента, пока покупатель не перерегистрирует недвижимость на себя. Исключениями считаются случаи, которые ограничены со стороны закона. Это может быть арест объекта за долги и т.д. Тогда право собственности переходит на отдельных условиях.
Основания возникновения права собственности на самовольную постройку
Чтобы разобраться, когда право собственности на любую недвижимость возникает, следует понимать, что оно означает. С юридической точки зрения собственность подразумевает под собой возможность реализации трех правомочий:
- владения;
- пользования;
- распоряжения.
Предлагаем ознакомиться: Подать возражение на судебный приказ
Лицо может получить недвижимость в результате покупки, переходу по наследству, обмену, долевом или паевом участии в строительстве, самостоятельного возведения дома. Рассмотрим каждое из этих оснований, чтобы понять, когда возникает право собственности.
- При наследовании недвижимости наследник считается собственником уже при вступлении в наследство. Однако распоряжаться таким имуществом он все равно не сможет до тех пор, пока не зарегистрирует его.
- При покупке собственность приобретается пошагово: договор дает право пользоваться недвижимостью, акт передачи — владеть объектом, и лишь регистрация — распоряжаться им в полной мере.
- При дарении все права наступают лишь после регистрации. Договор в данном случае означает только желание подарить объект.
- В случае с обменом полноценное владение имуществом наступит после регистрации. Договор и акт являются предварительным этапом для действий в Росреестре.
- Паевое участие чаще всего используется при строительстве дач в садоводческих товариществах, гаражей в кооперативах и другом подобном строительстве. Владение станет полноправным в данном случае после выплаты последнего пая, а возможность распоряжения наступит после государственной регистрации.
- При долевом участии договор подписывают со строительной компанией. Владение в не начнется после его подписания, а также получения акта о передачи. Право собственности на квартиру наступит после регистрации.
- Если же гражданин решил построить дом своими силами, то у него изначально предполагается право владения возводимым имуществом. Но несмотря на то, что он может жить и пользоваться им, и никто кроме него на жилье не претендует, отчуждать его или передавать по наследству нельзя. Поэтому и в данном случае право собственности возникает с момента государственной регистрации.
В этом случае данное право может быть признано только по решению судебного органа. При этом в качестве документа — основания для внесения соответствующей записи в ЕГРН будет выступать такой судебный акт (подп. 5 п. 2 ст. 14 закона № 218). С момента фиксации соответствующей информации в ЕГРН право считается существующим.
Если продавец ликвидирован
Государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора (ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). На практике довольно распространены случаи, когда после заключения договора купли-продажи недвижимости и подписания сторонами передаточного акта (или иного документа) продавец уклоняется от государственной регистрации перехода права.
Факт заключения договора купли-продажи недвижимости сам по себе (без государственной регистрации перехода права) не порождает у покупателя права собственности на это имущество, что ограничивает его возможности по реализации триады правомочий собственника.
Закон гласит, что, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из п. 3 ст. 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.
Следует помнить, что покупателю в суде необходимо будет доказать факт обращения его к продавцу с просьбой об участии в регистрации перехода права и неполучения ответа от него, либо получения отрицательного ответа, либо несовершения им действий, направленных на регистрацию перехода права.
Ситуация усложняется, если продавец до регистрации оказался ликвидированным.
Согласно правовой позиции Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ, изложенной в п. 62 Постановления от 29.04.2010 N 10/22, при ликвидации продавца — юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суде по правилам главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
Вместе с тем здесь допустимо применение аналогии п. 3 ст. 551 ГК РФ. Он гласит, что, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Таким образом, если продавец недвижимости ликвидирован, то покупатель может:
- обратиться за регистрацией перехода права собственности в регистрирующий орган, а при отказе — обжаловать отказ в суде (Постановление ФАС ЗСО от 06.07.2012 по делу N А81-2909/2011);
- обратиться в суд с иском к регистрирующему органу о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество (Определение ВАС РФ от 28.07.2011 N ВАС-9368/11).
Передача вещи и передаточный акт
Первый вопрос, к которому обращаются авторы, состоит в том, что такое передача по смыслу п. 1 ст. 223 ГК. По их мнению, в практике судов встречаются два подхода, один из которых состоит в признании передачей подписания соответствующего акта, а второй заключается в признании акта одним из доказательств передачи фактического владения .
Егоров А.В., Ерохова М.А., Ширвиндт А.М. Обобщение проблемных вопросов применения арбитражными судами норм ГК РФ о вещно-правовых способах защиты права // Вестник гражданского права. 2007. N 4. С. 114.
Существование первого подхода авторы обосновывают ссылкой на Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.03.2006 по делу N А43-8728/2005-17-225. Этой ссылки явно недостаточно. Во-первых, одно решение не является доказательством существования какой-либо тенденции в правоприменительной практике. Во-вторых, суд в этом деле не исследовал специально вопрос о значении передаточного акта: истец в обоснование виндикационного иска представил договор купли-продажи и акт передачи, ответчик же не представил вообще никаких допустимых доказательств, оправдывающих владение спорным имуществом. Презумпция законности фактического владения в нашем праве отсутствует. Поэтому в споре за вещь ответчик не вправе был отмалчиваться, занимая при доказывании пассивную позицию. Состязательный процесс вынуждает сравнивать представленные сторонами доказательства. В данном споре истец доказательства представил, а ответчик — нет. Это позволило суду не рассматривать вопрос о фактической передаче имущества. Поэтому данное Постановление не позволяет утверждать, что передаточный акт рассматривается судом как передача в смысле п. 1 ст. 223 ГК .
Данный пример позволяет сформулировать одно принципиальное требование к любому анализу судебной практики. Автор не вправе ограничиваться ссылкой на номер судебного акта, а должен раскрыть перед читателем суть разрешенной судом проблемы. В противном случае велика опасность неверных ссылок, которые только вводят в заблуждение читателя.
Более уместной была бы ссылка на Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.06.2003 N Ф08-2166/03. В нем суд назвал передаточный акт товарораспорядительным документом и указал, что отсутствие акта говорит о том, что покупатель не стал собственником. Очевидно, однако, что подобный акт не является товарораспорядительным документом и подобное утверждение редко встретишь в судебных актах. Данное решение стоит особняком.
Таким образом, авторы не смогли доказать существования двух подходов к определению передачи. Во всех приведенных авторами Постановлениях суды исследовали вопрос о том, было ли перенесено фактическое владение вещью. И потому верным является утверждение, что передаточный акт рассматривается лишь в качестве одного из доказательств по делу.
Однако данный вывод требует дополнительного обоснования. И здесь можно привести еще целый ряд интересных дел. В частности, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.09.2007 по делу N А21-7042/2006, в котором судом специально исследовался вопрос о необходимости составления передаточного акта. Один из участников спора утверждал, что отсутствие подписанного акта говорит и об отсутствии перехода собственности. Суд подобный подход отверг, указав, что нахождение вещи у покупателя говорит о состоявшейся передаче вне зависимости от подписания акта.