Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Целевое назначение и разрешенное использование земельного участка.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кaтeгopии зeмeль — этo cиcтeмa клaccификaции вcex тeppитopий PФ, кoтopaя ocнoвaнa нa иx цeлeвoм нaзнaчeнии. B cвoю oчepeдь, цeлeвoe нaзнaчeниe — этo cиcтeмa xapaктepиcтик: экoлoгичecкиx, биoлoгичecкиx, гeoлoгичecкиx, кoтopыe oпpeдeляют цeль и cпocoб экcплyaтaции зeмли. Oбщee кoличecтвo кaтeгopий — 7.
Проведение таких мероприятий возможно только по тем основаниям, которые перечислены в действующем законодательстве (статья 14 Федерального закона «О переводе земель…»). В соответствии с положениями этой статьи следует выделить такие основания:
• Определение категории участка в соответствии с данными, содержащимися в базах Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на основании информации, содержащейся в существовавших ранее кадастровых документах на этот участок;
• Отнесение надела к той или иной категории в соответствии с заявлением его владельца на основании имеющихся у него документов, подтверждающих право собственности на участок, в которых указана категория участка (актуально для внесения сведений в ЕГРН при смене собственника участка, если иных документальных подтверждений присвоенной категории участка нет);
• Перевод земельного надела из одной установленной категории в другую (например, из земель сельхозназначения или земель запаса в земли населенных пунктов);
• В случае выявления фактической ошибки в отнесении тех или иных земельных участков к различным категориям (обнаружено противоречие между государственными реестрами земель лесного фонда и сельхозназначения и ЕГРН – будут использованы сведения, содержащиеся в ЕГРН).
Проведение публичных слушаний
Необходимость осуществления и целесообразность проведения при отсутствии слушаний, определяет комиссия, так же она решает насколько важно учитывать выводы, принятые на данных слушаниях.
При необходимости в заседаниях используется следующий регламент:
- Участники слушаний только собственники земли;
- Также они могут вносить свои замечания и предложения;
- Результаты публикуются на официальном сайте организации;
- Время от начала извещения участников о проведении слушателей и до опубликования результатов не должно превышать 1 месяца;
- При положительном решении слушаний, комиссия вносит рекомендации, при отрицательном разъясняет данное решение;
- Заявитель берет на себя все расходы, связанные с проведением слушаний.
Что такое категория земель
Категория земель — это тип земельного участка, который зависит от его назначения. Например, на нём может быть разрешено строительство жилого дома, а может быть любое посещение посторонними. Данные о категории земельного участка прописаны в Едином государственном реестре (ЕГРН). Деление земель на категории — это целевое зонирование территории всей страны.
Земли по законодательству распределены на семь категорий:
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли населённых пунктов;
- земли промышленности;
- земли особо охраняемых территорий;
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли запаса.
Последствия использования земли не по целевому назначению
Виды категорий земель и их виды разрешенного использования регламентированы на законодательном уровне. За использование земельных участков не по целевому назначению, предусмотрена административная ответственность. Правонарушителя могут наказать штрафом, размер которого напрямую зависит от кадастровой стоимости ЗУ.
|
Лицо (правонарушитель) |
Кадастровая стоимость определена |
Кадастровая стоимость не определена |
|
|
Сумма штрафа в % от кадастровой стоимости |
Минимальная сумма штрафа, в тыс. руб. |
Сумма штрафа, в тыс. руб. |
|
|
Физическое |
0,5-1 |
10 |
10-20 |
|
Должностное |
1-1,5 |
20 |
20-50 |
|
Юридическое |
1,5-2 |
100 |
100-200 |
Земли промышленности, энергетики и т.д. располагаются за пределами границ населенных пунктов.
Иными словами, указанные участки не могут располагаться на территории городов, поселков и т.д.
Безусловно, это не означает, что в городах нет заводов, объектов энергетики и связи и т.д..
Конечно, в городах есть промышленные объекты. Но они располагаются в производственных зонах земель населенных пунктов, а не на категории земель промышленности.
Обратите внимание.
Власти могут предоставлять земли промышленности и иного специального назначения в безвозмездное пользование.
Такие земли могут предоставить для сельскохозяйственного производства и иного использования.
Предоставление указанной земли в безвозмездное пользование установлено п.6 статьи 87 ЗК РФ.
Таким образом, при поиске участка для с/х производства стоит обращать внимание на земли промышленности. Потому что такие земли могут предоставить в безвозмездное пользование.
Рассмотрим четвертую из 7-ми категорий земель.
Если конкретный участок земли не индивидуализирован, традиционно употребляется понятие «земля». Также понятие «земля» употребляется относительно земель, составляющих фонд природных ресурсов. А в случае, если возникают правовые отношения относительно определенного участка с указанием его характеристик (границы, площадь и проч.), следует употреблять понятие «земельный участок».
Несмотря на то, что согласно статье 6 ЗК РФ и земля, и земельный участок являются объектами земельных отношений, только земельный участок может быть объектом права собственности.
Таким образом, понятия «земля» и «земельный участок» не признаются тождественными, термин «земля» шире понятия «земельный участок» на что обращалось внимание, например, в определении Верховного Суда РФ от 25.06.2008 N 67-Г08-5.
Помимо ЗК РФ, понятия некоторых видов земельных участков раскрываются в статье 3 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»:
садовый земельный участок — земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей;
огородный земельный участок — земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур;
земельные участки общего назначения — земельные участки, являющиеся имуществом общего пользования, предусмотренные утвержденной документацией по планировке территории и предназначенные для общего использования правообладателями земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, и (или) предназначенные для размещения другого имущества общего пользования.
Когда нельзя менять категорию
Существует несколько случаев, в которых перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается.
Это происходит, если:
- законом установлены ограничения перевода участков из одной категории в другую либо запрет на такой перевод;
- существует отрицательное заключение государственной экологической экспертизы в случае, если её проведение предусмотрено федеральными законами;
- установлено несоответствие испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утверждённым документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.
Виды использования земельных участков
Закон предусматривает следующие виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: основные, условно разрешенные и вспомогательные.
Вспомогательные являются дополнительными к основным и условно разрешенным видам разрешенного использования и осуществляются совместно с ними.
Условно разрешенное использование земельного участка отличается от основного вида разрешенного использования тем, что предполагает получение специального разрешения. Правообладатель земельного участка ─ физическое или юридическое лицо, заинтересованное в получении разрешения на один из условно разрешенных видов использования земельного участка, должен направить заявление о его предоставлении в соответствующие властные структуры. Порядку предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства посвящена отдельная статья градостроительного кодекса Российской Федерации ─ статья 39.
Любой вид разрешенного использования из числа предусмотренных зонированием территорий выбирается правообладателем самостоятельно, и не предполагает получения дополнительных разрешений и проведения процедур согласования.
Впрочем, часть отечественных юристов полагает, что предусмотренное Земельным кодексом Российской Федерации право самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования выбирать любой из видов разрешенного использования земельного участка, предусмотренных зонированием территорий, не подкреплено механизмом реализации, в полной мере обеспечивающим его выполнение.
Позитивное обязывание и запрет
Установление разрешенного использования (назначение использования) земельного участка сочетает позитивное обязывание и запрет.
Пример общего запрета ─ законодательное запрещение использования земельного участка способом, не предусмотренным правовым актом, который определил вид (виды) его разрешенного использования.
В Кодексе Российской Федерации об административных нарушениях предусмотрено наложение административного штрафа за нецелевое использование земельного участка равно как за неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, жилищного или иного строительства в указанных целях в течение определенного срока. Штраф может накладываться как на граждан, так и на должностных и юридических лиц.
Государство стремится побудить правообладателей не только обеспечить целевое использование земельного участка, но и соответствующий порядок использования земельного участка. Так, например, нарушения режима использования участков в водоохранных зонах наказываются административными штрафами различных размеров, которые взыскиваются с граждан, должностных лиц, лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, юридических лиц. Для двух последних категорий наказанием может быть административное приостановление деятельности.
Установление разрешенного использования земельных участков позволяет обеспечить конкретный и устойчивый способ их эксплуатации, соответствующий целевому назначению земель, из состава которых они образованы. И что особенно важно, даже в условиях рыночной экономики, когда значительная часть земли находится в частной собственности, государство не отстраняется от «земельного вопроса», сохраняя свое позитивное влияние, способствуя эффективному использованию и сохранению земельных ресурсов.
Виды разрешенного использования земельного участка
Вид разрешенного использования – подкатегория, которая устанавливает, каким образом возможно использование того или иного земельного участка владельцем.
Нижеследующий перечень является исчерпывающим:
- Дачное строительство;
- Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
- Дачное хозяйство;
- Личное подсобное хозяйство (ЛПХ);
- Сельскохозяйственное производство;
- Сельское хозяйство;
- Крестьянско-фермерское хозяйство;
- Фермерское хозяйство;
- Малоэтажное жилищное строительство;
- Жилищное строительство;
- Сельскохозяйственное использование;
- Жилая и коммерческая застройка.
Обратите внимание! Если вы покупаете участок земли сельскохозяйственного назначения, который предназначен для организации огородничества, то возводить на этом участке 3-хэтажный дом запрещено. С ЛПХ все сложнее – в зависимости от дополнительных условий, строительство может быть разрешено. То же самое касается и некоторых других видов земель.
ИЖС — индивидуальное жилищное строительство
Понятие объекта ИЖС хорошо описано в Градостроительном кодексе Российской Федерации:
- Это отдельно стоящий дом, пригодный для постоянного проживания семьи;
- Этажность – не более трех.
Как следствие, участком ИЖС являются земли, на которых расположены эти дома. Жилое назначение дома означает то, что в нем можно зарегистрировать место жительства/пребывания.
Несмотря на то что вид разрешённого использования земельного участка представляет собой едва ли не самую главную характеристику надела, его можно изменить. Сделать это можно, как корректируя целевое назначение участка, так и оставив его прежним.
Изменение целевого назначения земельных участков осуществляется путём перевода земель и земельных участков из одной категории в другую, что регламентируется Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». В таком случае земельному участку может быть присвоен любой вид разрешённого использования, исходя из его целевого назначения.
Если же вносить изменения в категорию участка не планируется, вид разрешённого использования земельного участка может быть выбран только из перечисленных в законодательстве вариантов для конкретной категории земель.
Для того чтобы изменить вид разрешённого пользования, в органы местной власти по месту нахождения земельного участка необходимо представить заявление (ходатайство), в котором должны быть указаны кадастровый номер земельного участка; категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить; обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую; права на земельный участок.
Вместе с ходатайством представляют выписку из государственного кадастра объектов недвижимости относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить; выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок.
Когда нельзя менять категорию
Существует несколько случаев, в которых перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается.
Это происходит, если:
- законом установлены ограничения перевода участков из одной категории в другую либо запрет на такой перевод;
- существует отрицательное заключение государственной экологической экспертизы в случае, если её проведение предусмотрено федеральными законами;
- установлено несоответствие испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утверждённым документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.