Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Титульное страхование: обстоятельства и риски». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипoтeкa — oдин из мнoгиx финaнcoвыx инcтpyмeнтoв, нecyщий в ceбe бoльшиe pиcки для бaнкa. Bo мнoгoм этo cвязaнo c длитeльным cpoкoм cтpaxoвaния: нaпpимep, зa 10–15 лeт квapтиpa мoжeт cгopeть, a caм зaeмщик yмepeть или пoтepять paбoтy. Пoэтoмy бaнки cтpeмятcя минимизиpoвaть pиcки, в тoм чиcлe c пoмoщью paзличныx cтpaxoвыx пpoдyктoв.
Oбязaтeльнo ли титyльнoe cтpaxoвaниe пpи ипoтeкe
3aкoнoдaтeльнo чeлoвeк, кoтopый xoчeт пoлyчить ипoтeкy, дoлжeн oфopмить тoлькo cтpaxoвaниe пpeдмeтa зaлoгa — тo ecть caмoгo нeдвижимoгo имyщecтвa — oт пoвpeждeния либo пoлнoгo yничтoжeния.
Дpyгиe дoгoвopa cтpaxoвaния нe пpeдycмoтpeны зaкoнoдaтeльcтвoм, зaeмщик имeeт пpaвo oткaзaтьcя oт ниx.
Нo мнoгиe бaнки xoтят cвecти pиcки пpaктичecки к минимyмy, пoэтoмy выдaют ипoтeкy тoлькo пpи кoмплeкcнoм cтpaxoвaнии. Oбычнo в тaкoй пaкeт вxoдит cтpaxoвкa:
- пpeдмeтa зaлoгa, тo ecть caмoй нeдвижимocти;
- жизни зaeмщикa — ecли oн yмpeт, ocтaвшyюcя чacть дoлгa выплaтит cтpaxoвaя кoмпaния;
- тpyдocпocoбнocти зaeмщикa — ecли oн пoлyчит тpaвмy и нe cмoжeт paбoтaть, cтpaxoвaя кoмпaния тaкжe выплaтит дeнeжныe cpeдcтвa;
- титyлa — ecли зaeмщик лишитcя нeдвижимocти, кoмпaния кoмпeнcиpyeт финaнcoвыe зaтpaты нa ee пpиoбpeтeниe, и oн cмoжeт выплaтить ипoтeкy.
To ecть бaнк caм peшaeт, тpeбoвaть ли c зaeмщикoв oфopмлeниe cтpaxoвки титyлa, или пpeдocтaвлять ипoтeкy бeз дoпoлнитeльныx гapaнтий. Нo пpoцeнтнaя cтaвкa пo пpoгpaммaм, нe тpeбyющим дoпoлнитeльныx cтpaxoвoк, oбычнo вышe — этo пoзвoляeт финaнcoвым opгaнизaциям xoть кaк-тo кoмпeнcиpoвaть pиcки.
B любoм cлyчae вoзмoжнo дoбpoвoльнoe титyльнoe cтpaxoвaниe бeз ипoтeки. To ecть ecли вы пoкyпaeтe жильe зa нaличныe, вы мoжeтe тoжe зacтpaxoвaть титyл. Oднaкo cтoит пoмнить o тoм, чтo пpи пoкyпкe квapтиpы зa нaличныe cpeдcтвa, пpи cтpaxoвaнии титyлa, пepeчeнь дoкyмeнтoв зaпpaшивaeмыx Cтpaxoвoй Кoмпaниeй нe yмeньшaeтcя. Нa пpaктикe этoт вид дoбpoвoльнoгo cтpaxoвaния тяжeлo зacтpaxoвaть.
Чтo дeлaть, ecли пpoизoшeл cтpaxoвoй cлyчaй пo титyльнoмy cтpaxoвaнию
Ecли нaчaлocь cyдeбнoe paзбиpaтeльcтвo, в кoтopoм тpeтьи лицa тpeбyют ocпapивaния вaшeгo пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть, oбязaтeльнo пpинимaйтe yчacтиe в cyдeбныx зaceдaнияx. Ecли вы бyдeтe игнopиpoвaть иx, cтpaxoвaя кoмпaния мoжeт нaчaть дoпoлнитeльныe пpoвepки и зaтянyть пpoцecc выплaты кoмпeнcaции.
Ecли cтpaxoвoй cлyчaй пpoизoшeл и вы лишилиcь пpaвa нa нeдвижимocть, oбpaтитecь в cтpaxoвyю кoмпaнию. Пpeдocтaвьтe ee coтpyдникaм:
- дoкyмeнт, yдocтoвepяющий личнocть — пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции;
- caм дoгoвop титyльнoгo cтpaxoвaния нeдвижимocти;
- peшeниe cyдa, в кoтopoм yкaзaнo лишeниe вac пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимoe имyщecтвo, являющeecя пpeдмeтoм дoгoвopa.
Coтpyдник cтpaxoвoй пpимeт дoкyмeнты и paccкaжeт, чтo дeлaть дaльшe.
Oбычнo cтpaxoвaя выплaчивaeт дeньги в cpoк, yкaзaнный в дoгoвope. 3a пapy нeдeль oнa пpoвepяeт, дeйcтвитeльнo ли cлyчaй являeтcя cтpaxoвым.
Ecли cтpaxoвaя зaпoдoзpит вac в мoшeнничecтвe, мoжeт нaчaтьcя дoпoлнитeльнoe paзбиpaтeльcтвo.
Что такое титульное страхование
Титул — это право собственности на движимое и недвижимое имущество, которое подтверждено документально и на законных основаниях. Страхование титула по ипотеке защищает покупателя квартиры от риска утраты права на нее по каким-либо причинам.
При приобретении жилья на вторичном рынке могут возникнуть риски того, что сделка будет опротестована и признана ничтожной. В этом случае покупатель проблемного объекта рискует потерять и имущество, и деньги. Да еще и банку останется должен вернуть не выплаченную долю кредита.
В связи с этим данный вид страхования очень актуален, хотя и не слишком распространен. Ассоциируется он традиционно с ипотечным кредитом, хотя случаи добровольного заключения подобных договоров тоже встречаются.
Особенности титульного страхования
Задача титульного страхования — защитить права сторон от потери прав собственности. Но в страховку не входит случай с физическим уничтожением объекта. На практике чаще всего оформляют комплексный полис, где титульное страхование — одна из опций. Согласно ГК РФ №102-ФЗ титульное страхование оформляется в добровольном порядке. Банки не имеют права навязывать клиенту такой вид услуги.
Страховка действует три года. Но заемщик может увеличить продолжительность действия полиса до 20 лет. Чаще всего титульное страхование оформляется при покупке коммерческой недвижимости.
Услуга пользуется популярностью и у заемщиков, которые покупают квартиры по ипотеке. И страховка титула защищает кредитора и заемщика, в отличие от страхования здоровья и имущества. Страховка имущества и здоровья выгодна банку, а не клиенту.
Как оформить титульное страхование?
Собираетесь проводить сделку купли-продажи недвижимости и планируете оформить титульное страхование? Обратите внимание на срок составление договора со страховщиками. Для заемщика выгоднее заключать сделку на срок от трех лет — в этом случае платежи равномерно распределятся на весь период действия страховки.
Страховые компании часто отказывают сторонам в выплатах, т. к. в договоре отсутствует страховой случай. Например, в договоре сказано, что заемщику положено возмещение ущерба, если продавца признают недееспособным. А других пунктов нет. Попросите компанию внести и другие положенные пункты.
Вот пять основных причин, по которым заемщики оформляют титульную страховку:
-
в документах были подделаны подписи;
-
во время сделки не учли права несовершеннолетних;
-
сделка заключена с покупателем, который по факту не является полноправным владельцем;
-
выявлены юридические нарушения при оформлении сделки;
-
договор заключен с покупателем, которого признали недееспособным.
Найдем самую выгодную страховую компанию
Условия и тарифы у всех страховых компаний, как правило стабильные и очень редко изменяются в ту или иную сторону. Однако, конкуренция заставляет компании применять индивидуальный подход к клиенту по выбору окончательной стоимости.
Окончательное решение, о том, сколько будет стоить страховой полис в каждом конкретном случае определяется индивидуально.
Если самостоятельно искать страховую компанию, которая по минимальным ценам застрахует Вашу недвижимость, то на это уйдет длительное время. Страховой компании для принятия решения нужно изучить Ваш пакет документов.
Наши менеджеры сделают это быстрее и эффективнее, изучив Ваш пакет документов они уже будут знать к какой компании обратится за самым выгодным тарифом.
Мы предлагаем выгодное страхование ипотечного займа от банков:
|
|
|
От каких рисков защищает титульное страхование
Страховой полис защищает от потери титула, то есть от утраты недвижимости по независящим от покупателя причинам, например, по решению суда.
Возможные причины:
- Признание покупки недействительной.
- Подача виндикационного иска. Такой иск предполагает обращение в суд третьих лиц, которые могут доказать свои права на спорный объект. Чтобы получить компенсацию в таком случае, новый владелец должен подтвердить статус добросовестного покупателя. Другими словами, он должен подтвердить, что не имел цели нарушить чьи-либо интересы при совершении сделки.
- Нарушение интересов детей, наследников, предыдущих собственников. Например, такая ситуация может возникнуть, если продавец совершил сделку без согласия супруги.
- Некорректно оформленные документы во время совершения сделки. Это могут быть ошибки в договоре, неверно оформленные выписки из реестров, неполный пакет документов и т.д.
- Выявление факта мошенничества при последней или предшествующих продажах. В таком случае выплата возможна, если покупатель не имеет отношения к мошеннической схеме.
- Признание недееспособности одной из сторон сделки. Например, продавец состоит на учете в психоневрологическом диспансере и не отдает отчет своим действиям.
- Сделка под давлением.
Как сэкономить на ипотечном страховании?
- Получить налоговый вычет
По действующему законодательству вы можете вернуть денежные средства (до 120 тыс. рублей) за страхование жизни и здоровья в виде налогового вычета. Важно, что договор страхования должен быть заключен не менее, чем на 5 лет;
- Выбрать квартиру в строящемся доме
Если вы выбираете квартиру в строящемся доме, оформление страховки на недвижимость станет обязательным только после сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта
- Посмотреть разные предложения на рынке
Титульная страховка – это защита
Что такое титульное страхование при ипотеке и от чего оно защищает? Страховой случай при титульном страховании возникает в случае признания сделки ничтожной или недействительной. Поскольку это влечет утрату права собственности на объект у покупателя.
Случаи признания совершенной сделки ничтожной или недействительной:
- совершение сделки продавцом в недееспособном или частично дееспособном, а также невменяемом состоянии;
- совершение сделки лицом, который ограничен в дееспособности по решению суда;
- совершение сделки лицом, не понимающим значения собственных действий или не способным ими руководить;
- совершение сделки человеком, которого ввели в заблуждение;
- при совершении сделки произошло нарушение прав несовершеннолетних, например, бывшему на момент сделки несовершеннолетнему собственнику не было предоставлено новое жилье;
- сторона смогла доказать факт мошенничества, например, использование поддельной доверенности;
- получение недвижимости предыдущим владельцем путем обмана, угроз или мошенничества. Тогда аннулирование права собственности продавца по вашей сделке приведет к утрате права собственности и у вас тоже;
- совершение сделки под действием угроз, влияния насилия и стечения отрицательных обстоятельств;
- распоряжение общей собственностью супругов без согласия второго супруга;
- плательщик ренты реализовал недвижимость без наличия согласия от ее получателя;
- в случае нарушения процедуры принятия наследства – один наследник реализовал квартиру без уведомления прочих лиц, имеющих право на получение наследства или при отсутствии возможности принять его в срок;
Все эти случаи приводят к потере права собственности и называются страховым случаем. При наличии страхования на титул страховая компания обязана выплатить компенсацию.
Что такое титульное страхование при ипотеке или полной выплате
Сделки с недвижимостью всегда тщательно проверяются. Чтобы собственник квартиры сменился, нужно собрать кучу справок, выписок и других документов. Если в сделке участвуют банк или риелтор, они тоже тщательно проверяют все нюансы в истории владения квартирой.
Но даже несмотря на все предпринимаемые меры, до сих пор нередки случаи, когда сделка признается недействительной из-за нарушения чьих-либо прав или норм законодательства.
Титульное страхование защищает от таких ситуаций, когда ваше право владения недвижимостью (будь то квартира, земельный участок, дом, нежилое помещение) оспаривается. То есть вы уже оформили ипотеку либо выплатили полную сумму продавцу, а потом заявляется некто и говорит, что это имущество вам не принадлежит. Рассмотрим, когда так бывает.
Страхуют квартиры на вторичном рынке и при оформлении ипотеки
Страховку от потери квартиры чаще всего оформляют, когда покупают квартиру:
- на вторичном рынке — страхование титула может обезопасить, если у квартиры непрозрачная история и часто меняются собственники;
- в ипотеку — страховку просят банки, чтобы снизить свои риски, но это необязательное условие.
На первичном рынке такую страховку не применяют потому, что у квартиры нет истории: в ней никто не прописан, у нее нет совладельцев или наследников. Если квартиру брали в ипотеку, оформить титульное страхование можно в банке. Если нет — напрямую в страховой компании. Для этого потребуются документы:
- выписка из ЕГРН;
- выписка из домовой книги;
- поэтажный план квартиры и экспликация;
- справки из психоневрологического диспансера — должны быть у всех участников сделки;
- согласие органов опеки, если в квартире была доля несовершеннолетнего.
Страховая компания проверяет историю квартиры, документы, обременения, исключает случаи мошенничества и сговора, оценивает риски и принимает решение.
Что такое титульное страхование недвижимости
Титул — право собственности на движимое и недвижимое имущество, которое подтверждено документально и на законных основаниях. В случае с недвижимостью это регистрация права собственности в Росреестре.
Случается, что права собственности на недвижимость могут быть утеряны по каким-либо причинам. Чтобы защитить владельцев жилья от имущественных потерь, страховые компании предлагают услугу «титульное страхование». Это защита права собственности на квартиру или дом, которое может быть утрачено, если вашу сделку признают в суде незаконной.
Причиной могут стать события, которые не были вам известны на момент заключения договора купли-продажи. При наличии титульной страховки вы гарантированно получите возмещение ущерба.
Предметом титульного страхования жилой недвижимости выступают права собственности на квартиру, частный дом, дачу, загородный коттедж, комнату и долю во всех вышеперечисленных объектах.
Как застраховать титул
Страхованием титула при ипотеке занимается банк. Он же обозначит условия и предоставит список страховых компаний-партнеров, в которых можно оформить страховку.
Если вы решили самостоятельно застраховать титул, то вам придется внимательно изучить предложения страховых компаний. Выбирайте компанию с наибольшим охватом страховых случаев.
Обратите внимание на размер страховой премии, как меняется сумма страховки в последующие годы, участвует ли страховая компания в суде, если возникнут проблемы с квартирой.
После того, как вы определитесь со страховой компанией, нужно собрать необходимый пакет документов, который требуется для заключения договора страхования титула.
У каждой компании свои требования, но есть стандартный перечень документов, без которых титульную страховку недвижимости не оформят.
Какие документы понадобятся:
— паспорт страхователя;
— заявление (бланк в офисе или на сайте страховой компании);
— кредитный договор (если жилье куплено в ипотеку);
— выписка из ЕГРН;
— выписка из домовой книги;
— договор купли-продажи квартиры (договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор мены и т. д.);
— технические документы на квартиру (техпаспорт, поэтажный план, экспликация или т. д.);
— оценка рыночной стоимости недвижимости (заказать у оценщика);
— другие.
Страховщик может попросить дополнительно другие документы, исходя из особенностей сделки купли-продажи. К примеру, если в приобретенной квартире был прописан несовершеннолетний, то потребуется разрешение органов опеки.
После проверки документов специалист страховой компании составляет договор титульного страхования недвижимости. Прежде чем вы его подпишете, внимательно изучите все позиции страховки.
Сколько нужно заплатить за страховку титула
Каждая страховая компания индивидуально рассчитывает тариф на страхование титула. Обычно размер страховой премии составляет 0,13%-0,3% от страховой суммы. К примеру, вы страхуете квартиру на сумму равную ее стоимости по договору купли-продажи — 3,5 млн рублей. Тариф страховщика составляет 0,3%. За страховку вы заплатите 10,5 тыс. рублей.
Есть страховые компании, использующие плавающий тариф, который рассчитывается, исходя из характеристик объекта недвижимости. На тариф может повлиять история квартиры или дома: чем меньше было переходов права собственности, тем меньше вы заплатите за страховку. Или чем больший срок указан в договоре страхования титула, тем меньше стоимость за год.
Если квартира часто продавалась, имела много собственников, то страховая компания может решить, что риски здесь выше. В таком случае при расчете страховой премии будет применяться повышающий коэффициент. При плавающей формуле расчета средний тариф на титульное страхование недвижимости составляет 0,2%-2,5% от страховой суммы в год.