Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Согласие супруга на продажу недвижимости: когда нужно и как оформить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Большинство жилых помещений покупаются с привлечением ипотечного кредита. В этом случае банк оформляет договор с одним из супругов, который будет являться заемщиком. Если второй официально работает и имеет доход, то он становится созаемщиком.
Необходимо ли согласие супруга на покупку квартиры в 2023 году?
Для начала обратимся к статьям Семейного кодекса, где сказано:
- совместно нажитое имущество в браке является для супругов общим. При разводе оно делится пополам, независимо от уровня дохода, если иные условия не предусмотрены брачным договором (ст. 34 СК РФ);
- по умолчанию считается, что покупка имущества согласована между супругами. Потому не требуется согласия ни устного, ни письменного (ст. 35 СК РФ).Однако, сделка оспорима, если будет доказано, что один из них не согласен или не знал о ней.
Необходимость оформления нотариального согласия супруга на покупку квартиры устанавливается в каждом конкретном случае. Обычно, если сделкой занимается риэлтор, то он рекомендует получить документ, когда второй супруг:
- не принимает участие в любых этапах сделки: осмотре квартиры, обсуждении покупки, подборе документов и т.д.;
- категорически не согласен с приобретением недвижимости.
Варианты проведения сделки
Мы уже вкратце коснулись двух из них:
- Самостоятельной продажи
- Продажи с помощью риэлтора
А также плюсов и минусов каждого. Повторим для ясности.
Риэлтор – не юрист. Эта компетенция не требует специального образования и статуса. Всего лишь определенных черт характера, правовой осведомленности в рамках проводимых процедур, опыта. Так что, в принципе, нет ни одной операции, которою мог бы совершить риэлтор но не смог бы сам хозяин продаваемой квартиры.
Самостоятельная продажа подойдет людям, которые привыкли контролировать все, происходящее в их жизни. А также имеют возможность делать это. Например, в силу образования, свойств личности, социальных навыков. Этот способ дает существенную экономию денег. Взамен он требует временных затрат, осторожности, внимательности, умения анализировать ситуацию, быстро и правильно принимать решения, планировать действия. Наконец, уверенности в себе и способности не пасовать перед произволом бюрократов.
Увы, но «мелкий клерк» — недостаточно профессиональный или попросту «вредный» способен вымотать нервы посетителю даже при получении самой простой справки. Человека, берущегося самостоятельно провести сделку, такие «мелочи» попросту не должны волновать.
Если же Продавец всеми вышеперечисленными качествами не обладает: если он внушаем, не уверен в себе, не особо внимателен, плохо понимает юридический язык, не знает законов, эмоционально раним, и не умеет «поставить на место» зарвавшегося чинушу, разумнее пригласить риэлтора.
Агент по недвижимости не «упадет в обморок» от хамства, не позволит себя запутать или «заболтать», составит юридически грамотный договор (по шаблону, который хорошо себя зарекомендовал). И, главное, четко спланирует процесс, начиная от организации просмотров и заканчивая безопасными взаиморасчетами. В конечном итоге, он честно «отработает» средства, потраченные на свою оплату: проведет продажу без лишних проволочек, юридически чисто, с выгодой для своего клиента. Разумеется, если Продавец наймет надежного и опытного специалиста.
Третий востребованный способ сделки
- С помощью нотариуса
ЕГРН: что показывает, где брать
Выписка из ЕГРН, пожалуй, самый важный документ для собственника недвижимости. Особенно после того, как бумажную форму свидетельства о регистрации права отменили. Выписка отражает актуальную информацию о законном собственнике помещения, ограничениях и обременениях, которые могут быть наложены на недвижимость.
«Выписка из ЕГРН» — общее название справок. Но существует несколько ее форм:
Стандартная выписка. Она не содержит поэтажного плана. Этот документ требуется в любых ситуациях, когда гражданину необходимо подтвердить свое право на комнату, квартиру, дом. При первичной регистрации права она выдается с заполненной графой «Документ основание». В нее вносится наименование и реквизиты правоустанавливающего документа: ДКП, дарственной, свидетельства о наследовании и т.д.
Когда выписку заказывают впоследствии, эту графу уже не заполняют. Это считается излишним – сведения об объекте уже содержатся в реестре. Но в стандартной выписке обязательно содержатся сведения об ограничениях права и обременениях, наложенных на недвижимость Чаще всего стандартной выписки достаточно для сделки купли-продажи.
Выписка о переходе прав. Это расширенная выписка, содержащая информацию обо всех собственниках данной недвижимости, начиная с 1998 года. Именно тогда начал формироваться единый реестр недвижимости. В ней записаны все даты и основания перехода права собственности на квартиру или дом. То есть, Покупатель, изучив выписку, может убедиться в отсутствии риска того, что на недвижимость предъявят претензии третьи лица. Однако информации об ограничениях и обременениях недвижимости данная выписка не содержит.
ВНИМАНИЕ! Начиная с 2022 года выдача «бумажных» свидетельств о регистрации права собственности прекращены. Выданные ранее действительны, но не имеют юридической силы. То есть, вы можете предъявить их Покупателю в подтверждение того, ваше право на данную недвижимость зарегистрировано, но для заключения сделки все равно понадобится свежая выписка.
Заказать выписку из ЕГРН можно несколькими способами:
- Обратиться в Росреестр лично
- Сделать это через МФЦ
- Получить электронную выписку на официальном сайте Росреестра со своего домашнего компьютера (документ имеет точно такую же юридическую силу, что и выданный в ЕГРН)
Что будет, если не заручиться нотариально удостоверенным разрешением
В случае если согласие на продажу у супруга не получено, а жилье продано без его присутствия, он может в течение года с момента совершения купли-продажи через суд оспорить соглашение купли-продажи.
Интересный нюанс заключается в том, что для регистрации права за приобретателем Росреестр в некоторых регионах РФ не требует от продавца представить письменное согласие его партнера на продажу квартиры. С ним или без него, собственность будет зарегистрирована и перейдет к новому владельцу. То есть сделка состоится.
Правда, в случае, если эта бумага отсутствует, в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) регистрирующий орган делает отметку о том, что согласие не представлено.
Фактически один из супругов может продать семейную недвижимость без ведома второго и даже не известив его — регистрация все равно произойдет.
Будет ли такая сделка потом оспорена или нет, неизвестно, это зависит исключительно от воли супруга, мнение которого не было запрошено.
В случае отсутствия этого документа для нового владельца возникает сразу два риска:
1) последующего оспаривания соглашения купли-продажи супругом, чье мнение не было учтено;
2) отметка об отсутствии разрешения в ЕГРН будет осложнять дальнейшее распоряжение покупкой: если он захочет ее перепродать, будет сложно найти нового покупателя, готового рискнуть и купить ее с таким «обременением».
Поэтому в случае приобретения недвижимости женатых собственников необходимо настаивать на оформлении нотариального разрешения супруга на продажу квартиры до заключения договора и представлении его в Росреестр.
Возможные трудности и нюансы
В некоторых случаях получение согласия от мужа или жены может сопровождаться трудностями. Причины могут быть самыми разнообразными: нежелание контактировать, состояние здоровья, проживание в другом городе или стране и т.д.
Каждый случай требует действий по ситуации в соответствии с действующим законодательством. Например, если супруг проживает в другом государстве, то при достижении взаимной договоренности, согласие можно оформить у нотариуса этой страны. Однако для использования в РФ этот документ потребуется перевести на русский язык и заверить в нотариальной конторе России.
Также теоретически титульный собственник квартиры, имя которого обозначено на свидетельство о праве собственности, имеет право совершать самостоятельно сделки. Нередки ситуации заведомого обмана супруги/супруга, не предусматривающий оповещения о предстоящей продаже.
Если квартира была продана без получения официального согласия мужа/жены, то сделка является оспоримой. Для того, чтобы ее аннулировать потребуется подать иск в суд. Итогом может стать возврат причитающейся доли/части второго собственника в денежном эквиваленте. По закону срок исковой давности составляет 3 года. При пропуске этого срока по неуважительным причинам претендовать уже на восстановление своих прав не получится.
Еще одно потенциально необходимое для получения согласие – получение разрешения (согласия) от органов опеки и попечительства в случае продажи квартиры в семьях, где есть несовершеннолетние дети. Получение такого согласия – гарантия соблюдения прав детей и неухудшения будущих условий проживания (при этом не имеет значения, имеют ли дети свою долю в квартире или нет).
Когда нужно согласие супруга на покупку или продажу недвижимости
Ценный объект, приобретенный в официальном браке, – это общее имущество супругов. Это актуально, даже если один из них не трудоустроен, следит за хозяйством, и только второй оплатил покупку жилой площади, по документам стал ее единоличным собственником. Все равно у обоих равные права владения имуществом. Потребуется согласие и на покупку квартиры от супруга, и на обмен, на любые другие юридические операции.
Если с продажей все понятно – нельзя просто так распорядиться нажитым совместно имуществом, то обязательность разрешения при покупке квартиры обусловлена тем, что финансы на сделку тратятся из семейного бюджета. Жена может быть недовольна, что муж так распорядился капиталом, в этом случае она вправе составить исковое заявление.
Ипотечное жилье – тоже совместное имущество. У него статус залогового до погашения кредита. Согласие супруги и на покупку недвижимости в ипотеку, и на реализацию – утвержденное требование. Исключение при приобретении – когда один супруг заемщик, второй созаемщик. В этой ситуации оба оформляют договор. Если возникает необходимость реализовать ипотечную квартиру до завершения расчета по кредиту, дополнительно потребуется разрешение финансового учреждения.
Что такое согласие супруга на сделку?
Согласие жены на продажу квартиры или согласие мужа на данную сделку – это документ, необходимый для государственной регистрации сделки и переоформления правоустанавливающих документов на другое лицо – покупателя жилья.
Это письменный документ, которым один из супругов подтверждает свою осведомленность совершением сделки и выражает своё согласие.
Нужно ли согласие супруга на продажу квартиры, четко в законе не обозначено. Однако в ФЗ № 218 указано, что отказ от оформления согласия влечёт возможность законной продажи квартиры вторым супругом.
Если квартира куплена до брака, она не принадлежит к общему совместно нажитому имуществу супругов. На продажу такого жилья оформлять согласие супруга не нужно.
Когда согласие трудно получить?
Чаще всего, для совершения той или иной сделки достаточно, устного согласия супруга. Однако, при сделках с недвижимостью каждый, имеющий значение момент, должен быть подтвержден документально. Также как и передача денег от покупателя к продавцу не может быть заверена устно, а только надлежащим образом оформленной распиской, так и согласие нужно записать на бумаге и заверить в нотариальной конторе.
Иногда супруги отказываются дать согласие. Причины могут быть:
- Отсутствие полной информации о правилах совершения сделок данного типа.
- Неправильное оформление документа из-за отсутствия знаний и опыта.
- Принципиальный отказ супруга от сделки.
- Умышленное сокрытие информации о сделке от супруга.
✅ Как оформить согласие супруга на покупку квартиры
Оформить документ можно в любой нотариальной конторе. Для этого необходимо:
- Лично явиться стороне, оформляющей одобрение, иначе сотрудник нотариата не имеет права заверять разрешение. Оформление по доверенности в этом случае не допускается.
- Принести документы: паспорт, свидетельство о регистрации брака, предварительный договор купли-продажи (при наличии), квитанцию об оплате пошлины (если у нотариуса не организован пункт оплаты на месте).
Законодательством не предусмотрена единая форма бланка для согласия супруга на покупку квартиры. Его можно составить самостоятельно или получить соответствующий бланк в нотариальной конторе. В заявление вносится следующая информация:
- Дата и место составления (название населенного пункта).
- Данные заявителя (жены или мужа), дающего разрешение: ФИО, дата рождения, реквизиты паспорта (номер, серия, дата выдачи, наименование органа, выдавшего документ), место регистрации.
- Данные супруга, который проводит сделку.
- Сведения из свидетельства о браке (дата регистрации, регистрационный номер и орган выдачи).
- Разрешение на определенные действия (приобретение недвижимого имущества).
- Указание о наличии/отсутствии брачного контракта.
- Информация об ознакомлении со ст. 34-35 СК РФ, правах и обязанностях сторон.
- Подпись заявителя (ставится в присутствии нотариуса).
Дополнительно могут вноситься сведения о недвижимости:
- цена: если необходимо установить ограничение стоимости квартиры не выше определенной суммы;
- адрес и некоторые характеристики конкретного объекта недвижимости (обычно практикуется в договорах купли-продажи по ипотеке или за счет средств материнского капитала).
Неотделимые улучшения – когда вместо согласия есть претензии
Даже если у одного из супругов есть недвижимое имущество, приобретенное им до брака, в момент развода есть вероятность, что второй супруг потребует свою долю. Основанием для этого должны быть неотделимые улучшения – изменения, которые произошли с недвижимостью за время брака, были сделаны за счет труда или общих средств супругов (или того, кто претендует на долю), и привели к увеличению рыночной стоимости недвижимости.
В качестве причин, приведших к неотделимым улучшениям, могут выступать:
- Реконструкция
- Увеличение общей площади недвижимости (например, за счет возведения пристроек, мансарды и т. п.)
- Капитальный ремонт
- Переоборудование
Улучшения должны быть очевидны как на техническом, так и на юридическом уровне. Доказательства личных вложений денег должны быть документированы (подойдут выписки с банковских счетов, квитанции, акты выполненных работ).
Такие споры обычно рассматриваются через суд. Причем в судах разных инстанций судьи приходят к разным решениям по этому вопросу, потому что законодательная база дает простор для юридической инициативы.
Важно: Если суд признал, что второй супруг имеет право собственности на недвижимость, которая до брака была единоличной собственностью другого супруга, согласие на совершение сделок однозначно потребуется.
В ситуациях, когда имущество продается или приобретается семейной парой, основным нормативным документом является Семейный кодекс. В п. 2 ст. 35 сказано, что согласие супруга на сделку предполагается. Т.е. это очевидный факт, поскольку покупка недвижимости происходит из общего семейного бюджета, и каждый из супругов должен быть осведомлен о таких финансовых операциях.
Но вместе с тем, один из супругов вправе не согласиться с таким приобретением и затребовать признать сделку недействительной в течении одного года с момента как узнали об этом. А при отсутствии нотариального согласия это сделать довольно просто (решение суда г. Перми от 31.07.2017 по делу № 2-1721/2017).
В тексте п. 3 ст. 35 речь идет о распоряжении имуществом, когда сделка подлежит обязательной государственной регистрации или оформлении у нотариуса. Тогда нотариальное согласие супруга является обязательным документом. Предполагаем, что под распоряжение можно подвести и покупку квартиры.
Оформление жилищного кредита на приобретение квартиры в ипотеку требует согласие супруга в соответствии со ст. 7 Закона об ипотеке. За исключением случаев, когда он привлекается в качестве созаемщика по кредитному договору.
Государственная регистрация договора долевого участия также происходит при наличии нотариального документа, заверяющего то, что супруг не возражает против такой сделки.
Обязанность по представлению согласия супруга при государственной регистрации перехода права собственности на другого при покупке жилья отменена с 2017 года (п.4 ч.3 ст.9, ч.5 ст.38 закона 218-ФЗ).
Теперь при государственной регистрации перехода прав собственности сотрудники Росреестра не вправе затребовать согласие супруга на это действие. Регистрация будет проведена, но в выписке из ЕГРН будет указано, что оно отсутствует.
Однако, такие сделки могут иметь неблагоприятные последствия – оспаривание. Оно возможно только:
- в течение одного календарного года от даты, когда ему стало известно о совершении сделки или должен был о ней узнать;
- в судебном порядке;
- при отсутствии решения о разделе совместного имущества после развода.
Если суд примет решение о признании сделки недействительной, происходит возврат к первоначальному состоянию: продавец получает обратно квартиру, а покупатель – денежные средства, переданные за нее. Обычно при отсутствии нотариального согласия супруга суд встает на защиту его интересов.
Можно ли провести сделку без согласия
Формально, совершение сделки без согласия второго супругадопускается законодательством, посколькусогласие супруга, оформленное у нотариуса, не входит в обязательный перечень документов для совершения сделок.
Тем не менеена практике это сделать практически невозможно по следующим причинам:
- получатель имущества по сделке при отсутствии согласия второго супругавряд ли согласится расстаться с денежными средствами, так как наличие данного документа является важнейшим правилом при проверке юридической чистоты квартиры,
- отсутствие согласия второго супругаможет быть выявлено при проведении регистрационных действий в службе Росреестра, после чего последует отказ в регистрации сделки,
- второй супруг имеет право оспорить куплю-продажу или дарение, совершенные без его согласия.
Можно ли совершить сделку без согласия, если второй супруг лично присутствует приоформлениидокументов?Присутствие супруга, дающего устное согласие, при подписаниидоговоране устраняет обязанность по удостоверению письменного согласия у нотариуса.
Как правильно составить согласие
Разрешение от супруга должно содержать в себе следующие сведения:
- дата написания документа, название города проживания сторон;
- информация о том супруге, который выражает согласие на покупку жилья: ФИО в полном варианте, дата рождения, паспортные данные (№, серия, каким учреждением выдан документ, дата его выдачи);
- информация о покупателе;
- дата регистрации супружеского союза, реквизиты свидетельства;
- одобрение сделки по покупке жилья;
- информация о покупаемом жилье (№ кадастрового паспорта, адрес нахождения, стоимость);
- указание на наличие брачного контракта, если супруги составляли данный документ;
- срок действия согласия, если оно является разовым или временным.
К заявлению потребуется приложить следующий перечень документов:
- Паспорта супругов;
- Правоустанавливающая документация на имущество;
- Свидетельство о регистрации супружеского союза;
- Квитанция об оплате услуг нотариуса (от 500 рублей, конкретную стоимость необходимо уточнять у сотрудника агентства).
Нотариус может самостоятельно написать текст согласия супруга. Документ составляется в одном экземпляре, а при необходимости заявители могут оформить его дубликаты. Подпись ставится исключительно в присутствии сотрудника нотариального агентства.