Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что важно для заключения сделки на вторичном рынке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Нужно самым тщательным образом проверять все правоустанавливающие документы на квартиру, личные данные владельца, все доверенности. Причины, по которым могут возникнуть сложности, — это наложенный арест на имущество, зарегистрированные дети или недееспособные, наличие наследства или дарения, отсутствие согласия одного из супругов и многое другое.
Продажа квартиры по доверенности
Если квартира продается по доверенности, покупателю следует быть очень внимательным. Но важно помнить, что в целом доверенность — вполне легальный инструмент, просто нужно проверять сам документ, доверителя, условия действия доверенности.
Один из самых неприятных сюрпризов, которые может получить покупатель, — доверенность, оформленная незаконным образом. Это может привести к оспариванию сделки в суде и дальнейшему признанию ее недействительной.
«Необходимо проверять срок действия доверенности, а также полномочия того, на чье имя она выдана. Бывали случаи, когда доверенность выдана с правом сдавать объект в аренду, а тот, кому выдана доверенность, пытается продать объект. Чтобы избежать неприятностей, следует обязательно связаться с доверителем, уточнить сам факт существования доверенности и ее срок действия, спросить, знает ли доверитель о планах продать объект. И крайне желательно проводить саму сделку с помощью нотариуса», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Обсудите заранее все условия передачи денег, а также выбор банка. Передать деньги за квартиру можно несколькими способами:
- Банковская ячейка. Этот вариант более удобный: вам не нужно отчитываться перед банком и единственные дополнительные расходы — это 0,1–0,3% от общей суммы, которые спишет банк за проверку и пересчет денег. Нужно арендовать две ячейки: в одной будут лежать деньги, в другой — документы и расписка о том, что сумма получена полностью. Когда сумма соберется полностью, продавец получит ключ от ячейки с деньгами, а покупатель — от ячейки с распиской. Важно, чтобы это происходило одновременно.
- Аккредитив. Это специальный счёт, к которому у продавца будет доступ. В этом случае банк может спросить, откуда у вас деньги, и даже приостановить операцию по счёту, если ответ его не устроит. Кроме того, придется заплатить комиссию за открытие счета: в среднем около 3000 рублей.
Шаг 2 – проверка истории квартиры
Попросите у собственника выписку из Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.
«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.
Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.
По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.
Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.
Риски покупки недвижимости на вторичном рынке
Это могут быть разные риски — от продажи жилья недееспособными или людьми, которые не владеют квартирой, до приобретения недвижимости, в которой могут законно жить другие люди.
Продавец признан недееспособным
Если человек не в состоянии адекватно оценивать происходящее и отвечать за свои действия, он не может заключать сделки, даже если недвижимость принадлежит ему. Недееспособными могут признавать людей с психическими заболеваниями, лиц, имеющих алкогольную или наркотическую зависимость. Сделка с недееспособным легко оспаривается, в результате чего ее признают недействительной. Если сделку признали недействительной, то недвижимость возвращается ее бывшему собственнику, а продавец отдает деньги покупателю. Проблема еще может быть в том, что деньги получить назад не всегда легко, даже при обращении в суд. Это связано с тем, что возвращать их должен человек, который признан недееспособным.
Продавца могут признать недееспособным на момент подписания договора купли-продажи даже после заключения сделки. Например, после продажи квартиры могут появиться родственники бывшего собственника, которые докажут, что он имел наркотическую зависимость и не был дееспособным на момент заключения сделки.
Квартиру купили за счет средств маткапитала
При использовании материнского капитала по закону владелец сертификата на маткапитал после приобретения квартиры должен выделить доли детям. Если это не было сделано, сделка может быть оспорена. Оспорить ее могут как компетентные органы, так и сами дети, которые выступили против нарушения своих прав. В таких случаях квартира возвращается бывшему владельцу, а деньги, переданные ему, нужно отдать покупателю. На практике в таких случаях возврат денег может затягиваться. Продавец может заявить, что уже потратил деньги и ему нужно время, чтобы их собрать. Нередко в таких ситуациях покупатель обращается в суд, чтобы вернуть свои деньги в принудительном порядке.
Риски присутствуют даже в случае выделения доли детям. Сделка может проводиться после получения разрешения от органов опеки, если право собственности полностью или частично принадлежит лицу, не достигшему совершеннолетия. Если недвижимость будет продана без такого документа, сделка может быть оспорена. Это касается не только квартир, приобретенных с использованием маткапитала. Правило действует в отношении любой недвижимости, собственник которой — несовершеннолетний.
На недвижимость наложено обременение
Если квартира куплена с использованием ипотечного кредита, на ней наложено обременение. Продавать ее можно только после погашения долгов. Если владелец хочет продать квартиру без погашения ипотеки, он должен получить от банка разрешение.
Также обременение может быть наложено из-за долгов по выплате налогов, алиментов, просроченным выплатам по кредитам. В некоторых случаях по решению суда недвижимость может быть реализована для оплаты долгов.
Информация о наличии обременения есть в Росреестре – право собственности не перерегистрируют, если на такое действие наложен запрет. Даже если договор подписан и продавцу переданы деньги, сделку признают недействительной.
Продавец сделал незаконную перепланировку
Собственник квартиры может незаконно объединить балкон с комнатой, снести несущую стену, изменить конфигурацию и расположение комнат, перенести кухню в зал. По закону такие действия становятся поводом для привлечения виновного лица ответственности. Кроме этого, если перепланировка нарушает строительные, санитарные или другие нормы, нужно вернуть все в первоначальное состояние. Если такие факты вскроются после проведения сделки, с этими вопросами придется разбираться новому владельцу.
Нельзя вернуть задаток при срыве сделки
Многие сделки проводятся с оформлением задатка. Но нужно обращать внимание, на каких условиях он передается. Такие условия прописываются в заключаемом предварительном ДКП или соглашении о задатке.
Обычно указывают условия:
— задаток возвращают, если сделка не состоится по обоюдному согласию сторон;
— задаток возвращают в двойном размере, если сделка не состоится по вине продавца;
— задаток не возвращают, если сделка сорвана по вине покупателя.
Но могут быть указаны и другие условия, не выгодные покупателю. Например, может быть написано, что в случае срыва сделки задаток не возвращается. Тогда при условии, что продавец не захочет заключать сделку, покупатель лишится переданного задатка. Чтобы этого не произошло, нужно внимательно читать, что написано в документе, который составляется при передаче задатка.
Квартира продана по доверенности
Это может быть одна из мошеннических схем, при которой недвижимость продает доверенное лицо собственника. Мошенники могут подделать доверенность и заключить с покупателем договор, получить от него деньги за квартиру. Впоследствии оказывается, что владелец квартиры доверенность не подписывал и даже не знал о том, что его квартиру пытаются продать. В некоторых случаях доверенность может быть действительной, но в ней написано, что доверенное лицо может выполнять ограниченный перечень действий с квартирой. Например, проводить показы квартиры, сдавать недвижимость в аренду или подписывать договор купли-продажи без права получения денег за недвижимость.
Появление наследников, заявляющий о своих правах на проданную квартиру
Бывает, что после продажи квартиры, которая досталась по наследству, появляются люди, заявляющие о своем праве на недвижимость. Если выяснится, что их интересы на самом деле были ущемлены, сделка может быть признана недействительной. По закону потенциальные наследники имеют право в течение 3 лет обратиться в суд для защиты своих прав. Но три года считаются с того момента, как наследники узнали, что их права были ущемлены. Для предупреждения таких ситуаций стоит тщательнее проверять документы, при возможности пообщаться с членами семьи умершего собственника на предмет наличия других наследников.
Наличие зарегистрированных жильцов
Наличие лиц, зарегистрированных в квартире, не препятствует заключению сделки. Но даже при условии перехода права собственности к новому владельцу люди, прописанные в квартире, могут проживать в ней. Чтобы избежать такой ситуации, лучше договориться с продавцом о том, что все зарегистрированные в квартире будут сняты с регистрации до сделки.
Если зарегистрированные останутся, их можно выписать по решению суда, но на это придется потратить время. Если же в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, это тяжело сделать даже при обращении в суд. По закону снятие несовершеннолетних с регистрации возможно только при условии их регистрации по другому месту жительства.
Преимущества вторичного жилого фонда
Сравнивать жилье в новостройке и обжитом доме только по финансовому фактору не совсем корректно. И дело даже не в том, что стоимость квадратного метра – это далеко не единственный фактор различия, но и в том, что значения данного показателя сильно отличаются. Цена зависит от местоположения дома, уровня развитости социальной и дорожной инфраструктуры, состояния инженерных систем, некоторых юридических аспектов.
Покупатели квартир вторичного жилого фонда выделяют следующие достоинства таких площадей:
- Заселяться можно сразу. Когда жилищный вопрос стоит настолько остро, что покупателю просто негде жить, то вкладываться в строящуюся недвижимость нет смысла. Даже если новостройка обойдется дешевле, суммарные затраты покупателя все равно будут высоки из-за необходимости выделения в бюджете средств на аренду места для проживания.
- Комфортное окружение. Здесь речь идет о наличии детских садов, школ, больниц и магазинов рядом с домом, а также о хороших возможностях для выезда в другие районы города. Некоторые отмечают уют старого жилого фонда: вокруг домов уже выросли деревья, а невысокая плотность населения обеспечивает тишину.
- Понимание перспектив. Для будущих жильцов этот нюанс важен тем, что в большинстве объектов вторичного фонда уже известны тарифы на ресурсы, а значит вполне реально просчитать размер платежей на ЖКХ. Кроме того, стабильность таких квартир ценна и для желающих купить квартиру посредством ипотечного кредитования: обычно банки куда охотнее ссужают деньги на те материальные ценности, судьба которых понятна.
Будьте осторожны или какие есть риски приобретения «вторички»?
Недостатки такого жилья можно разделить на две больших группы. Технические связаны с длительной эксплуатацией объекта: изношенные инженерные сети нередко ломаются, требуя ремонта и дорогостоящего обслуживания, на стенах, потолках и полах из-за сырости или перепада климата могут образоваться трещины или поселиться колонии грибка, модернизации требуют проемы и планировка.
Вторая юридическая группа рисков куда как более серьезна, ведь при возникновении правовых проблем у счастливого обладателя новоприобретенной недвижимости есть все шансы ее лишиться без права компенсации потраченных средств. Сразу отметим, что чем более длительной историей обладает жилплощадь, тем внимательнее покупатель должен относиться к вопросу проведения сделки.
Чтобы снизить вероятность возникновения проблем в будущем, нужно учесть перечень наиболее распространенных рисков покупки «вторички»:
- Подделка документов. Откровенно мошеннические схемы проводятся по фальшивым паспортам, есть и факты применения поддельных доверенностей. Аккуратным нужно быть и настоящими доверенностями: покупателю не известно прошлое владельца недвижимости, часто в этом качестве выступают лица, которые на период заключения сделки могут быть признаны невменяемыми. Если этот момент в суде будет доказан, то доверенность аннулируется, а сделка признается недействительной.
- Нарушение детских прав. Если в числе сособственников жилья есть несовершеннолетние, то купля-продажа должна оформляться с разрешения органов опеки. Если ребенок только прописан в такой квартире, то получать такое разрешение не надо. Отказ от государственных служб опекунства может быть получен, если условия для проживания несовершеннолетнего будут признаны ухудшившимися.
- Обременение правами третьих лиц. Есть целый ряд категорий граждан, которые, не будучи собственниками, будут обладать правом пользования квадратными метрами. Сюда относятся лица с ущемленными при приватизации правами (включая и детей), рентоплучатели, жильцы по завещательному отказу. Дополнительные сюрпризы возникнуть могут от совладельцев объектов долевой собственности, граждан, находящихся в местах ЛС, внезапно найденных пропавших.
Что нужно проверить и на что обратить внимание в документах
Проверка квартиры на юридическую чистоту начинается с того, что Покупатель подробно расспрашивает Продавца об истории и статусе квартиры. Впоследствии ответы собственника понадобится сравнить с данными, приведенными в официальных документах на недвижимость. Стандартный пакет документов должен включать в себя:
- паспорт Продавца (действительность данных проверяется на сайте МВД или в паспортном столе по месту прописки Продавца);
- выписку из ЕГРН;
- технический паспорт на квартиру;
- архивную выписку из домовой книги;
- справку из ЕИРЦ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
- опционально – разрешение от Органов опеки и попечительства (ООиП) на проведение сделки;
- опционально – письменное и нотариально заверенное согласие от супруга на продажу совместно нажитого имущества;
- опционально – письменные и нотариально заверенные согласия других собственников (дольщиков) на проведение сделки и их отказ от использования преимущественного права выкупа доли.
Вот, какие пункты понадобится уточнить у действующего владельца жилья.
Приобретение вторичного жилья
Любые сделки с недвижимостью сложны – возникает множество нюансов, касающихся предмета сделки, её оформления, соблюдения этапов и сроков, расчётов с налоговой службой. Вдобавок к тому серьёзные объёмы таких сделок притягивают аферистов, и потому есть опасность оказаться жертвой мошенника.
При покупке вторичного жилья проблем может возникнуть даже больше, чем с новостройками, хотя они и другого плана. Они делятся на связанные с техническими характеристиками квартиры вопросы и юридические проблемы. Собственно рисками стоит считать главным образом вторые, поскольку именно из-за них можно остаться без приобретённой квартиры. Что до первых, то в основном это вопрос комфортности проживания. Следует внимательно относиться к приобретению квартиры, чтобы условия жизни не оказались отличающимися от тех, что вы себе представляли.
Чтобы не допустить такого и оформить все безопасно, следует перед покупкой изучить ряд нюансов:
Почему владелец квартиры решил от неё избавиться, каковы его мотивы. Одно дело, если ему срочно нужны деньги или он получил работу в другом городе, и другое – если его не удовлетворяет расположение дома или иные подобные моменты. Конечно, не всегда следует рассчитывать на прямой ответ, если он способен снизить цену, и потому вопрос о мотивах – лишь первый этап анализа, который придётся провести перед покупкой.
Обратите внимание, насколько благоустроен дом, и какова инфраструктура вокруг него. Тут многое зависит от самого покупателя и состава его семьи: например, если в семье есть дети либо планируется их появление, важно наличие игровых площадок для них, а автомобилистов интересует вопрос наличия парковок.
Есть и те вещи, что интересуют практически всех: чистота двора и работа домовых служб в целом, криминогенная обстановка в районе, социальная инфраструктура, наличие магазинов в ближайшей доступности, экология.
Стоит оценить также и сам дом начиная от фасада и до конструкции. Здесь действуют различные факторы, например, если он построен с нарушением технологии, то долговечность будет куда ниже.
Проблемные моменты могут быть связаны с наличием в квартире лиц, которые дали отказ от участия в приватизации. Такой риск возникает, если не все, кто проживал в квартире на дату приватизации и был зарегистрирован в ней, реализовали свое право на приватизацию. В этом случае человек давал согласие на приватизацию квартиры и отказывался от участия в ней. При этом на момент сделки он может как проживать в этой квартире, так и выбыть из нее временно, например в связи с трудоустройством в другом городе или для прохождения срочной службы в армии. Такой человек сохраняет пожизненное право пользования данным жилым помещением. В случае приобретения такой квартиры, где проживают и состоят на регистрационном учете лица, отказавшиеся от участия в приватизации, и в случае их отказа после продажи квартиры добровольно освободить ее их невозможно будет выселить из квартиры даже в судебном порядке.
«Наличие в квартире такого человека можно проверить, для этого нужно заказать выписку из домовой книги и сопоставить, кто на момент приватизации жил в квартире, — советует юрист компании « Кром» Ролена Мепаришвили. — Если есть какие-то лица, которые были прописаны в квартире до приватизации и не являются собственниками на сегодняшний день, возникает закономерный вопрос: а почему они не собственники, отказывались ли эти лица от приватизации и где проживают теперь? Есть ли у них желание продавать эту квартиру? Такие вещи при подготовке сделки нужно выяснять обязательно».
Универсальное правило, которому советуют следовать юристы: на момент проведения сделки в квартире не должно оставаться зарегистрированных лиц.
- Попросить продавца представить архивную выписку из домовой книги. В документе отмечается, кто был прописан в квартире за несколько лет.
- Проверить, регистрировались ли в доме дети до восемнадцати лет.
- Убедитесь, что специалисты опеки одобрили продажу, если в доме прописаны дети.
- Попросить продавца ознакомить вас с документами, которые обосновывают, что детям до 18 лет будет, где жить, после продажи.
- Дождитесь, чтобы продавец подготовил одобрение на продажу от супруга. Одобрение имеет юридическую силу после заверения в нотариальной конторе.
- Запросите у собственника дополнительный документ, если он оформил паспорт после покупки объекта или в паспорте нет отметки о семейном положении. В этом случае потребуется заявление, заверенное у нотариуса. В заявлении владелец должен подтвердить, что на дату покупки недвижимости не состоял в брачном союзе.
Как избежать рисков при покупке квартиры на вторичном рынке
Ищете квартиру на вторичном рынке и тревожитесь, как бы не остаться без жилья и денег? Страхи небезосновательны: права покупателей недвижимости закон защищает слабо. Случаев, когда миллионное приобретение оборачивается судебной тяжбой с непредсказуемым финалом, предостаточно. Неучтенные наследники, прописанные в квартире дети, претензии возникших из ниоткуда бывших супругов и даже заявления собственника о том, что он действовал в беспамятстве под давлением покупателя, — неполный перечень потенциальных сюрпризов.
Есть ли шанс пройти через это минное поле и остаться невредимым? Ответ юристов: да, при условии, что вопрос безопасности сделки граждане возьмут под тотальный личный контроль.
Проверят прошлое квартиры, соберут досье на ее жильцов, найдут информацию о бывших владельцах, затребуют все необходимые документы.
Одним словом, проявят максимальную бдительность при покупке, и тогда очень скоро смогут беззаботно попивать чай с баранками на уютной кухне своего и только своего дома.
Внимательно осмотрите квартиру
Вариантов квартир на специальных сайтах хоть отбавляй. Здесь важно сразу понимать, какими средствами вы располагаете, и подбирать вариант под этот бюджет. Анализируйте реальную ценовую ситуацию на рынке: слишком дешевые квартиры могут оказаться не такими привлекательными, как на фото и в описании. Очень тщательно осматривайте жилье, подходите ко всему с критической точки зрения.
– Мы всегда советуем внимательно осмотреть квартиру на предмет скрытых недостатков. Пригласите специалиста, чтобы он проверил, нет ли в ней дефектов, – советует юрист Александр Жук. – Ведь может быть так, что вы смотрите квартиру летом и все хорошо. А осенью оказывается, что стена отсыревает и покрывается плесенью. Отменить сделку купли-продажи можно только через суд, а это всегда затяжные и дорогостоящие процедуры.
Узнайте, сколько человек зарегистрировано в квартире
Итак, вы проштудировали множество сайтов по недвижимости и нашли идеальный для вас вариант. Когда осмотр квартиры заканчивается успешно и решение принято, можно приступать к процессу оформления сделки. И здесь тоже нужно быть максимально внимательным, поскольку придется иметь дело с разными документами. Основные из них – свидетельство о праве собственности на квартиру, документ, подтверждающий возникновение права собственности, технический паспорт.
– Право собственности на квартиру может подтверждаться, например, договором купли-продажи, приватизации, свидетельством о праве на наследство и др., – говорит юрист Александр Жук. – Обязательно нужно сверить технический паспорт с реальной планировкой квартиры. Ведь, если продавец делал перепланировку и не узаконил ее, покупателю потом придется платить штраф и, при несоответствии перепланировки законодательству, привести квартиру в первоначальное состояние.
После этого, советуют юристы, нужно получить документы о том, кто проживает в квартире. Для этого попросите продавца предоставить расширенную копию лицевого счета, которую можно взять в расчетно-справочном центре. Там будет указано, кто зарегистрирован в квартире на данный момент и кто был зарегистрирован раньше.
– При совершении сделки нужно согласие на отчуждение квартиры всех зарегистрированных жильцов, а также в договоре следует указать, в течение какого времени они должны выписаться, – объясняет Александр Жук. – Это нужно, чтобы не было казусов. Например, среди зарегистрированных жильцов может быть человек, отбывающий наказание в виде лишения свободы. После выхода на свободу он имеет право на прежнюю жилплощадь. Чтобы этого избежать, он должен выписаться из квартиры. Идеальный вариант – когда в квартире прописан только продавец, а лучше, чтобы там вообще никто не был зарегистрирован. Это сэкономит вам много времени.
Если квартира – совместно нажитое имущество двух супругов, а продает ее один из них, то нужно согласие второго супруга на отчуждение квартиры. Это все обязательно удостоверяется у регистратора сделки.
Проверка юридической чистоты квартиры на основе документов
Специалисты по недвижимости рекомендуют начинать покупку квартиры с проверки документов. Что нужно знать покупателю:
- действительно ли квартира принадлежит продавцу (сверить паспортные данные с правоустанавливающим документом на жилье);
- проверить наличие технической документации (техпаспорт, кадастровый паспорт), срок действия и ее соответствие текущей планировке (незаконное переустройство станет причиной отказа регистрации сделки);
- если недвижимость находится в долевой собственности, потребовать предоставить отказ других собственников от преимущественного права покупки;
- проверить количество человек прописанных в квартире, особое внимание уделяя несовершеннолетним и недееспособным гражданам;
- если купля-продажа будет оформлять по доверенности от владельца, проверить ее подлинность и действительность.
Подготовка документов для регистрации
Оформление покупки квартиры на вторичном рынке начинается с подготовки всех необходимых документов для сделки.
Документы при покупке квартиры-вторички:
- паспорта покупателя и продавца;
- правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
- справка о составе семьи (подтверждает отсутствие или наличие в квартире прописанных граждан);
- выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности);
- справка из БТИ о текущей стоимости квартиры;
- выписка из ЕИРЦ (необходимо для подтверждения отсутствия долга по коммунальным платежам по конкретному адресу);
- согласие супруга на продажу квартиры (если продавец состоит в законном браке);
- техпаспорт;
- квитанция на оплату государственной пошлины.