Чтобы не снесли и не обманули: как купить гараж без проблем

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чтобы не снесли и не обманули: как купить гараж без проблем». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Юристов нередко спрашивают, как оформить продажу гаража без документов. Такая сделка будет хотя бы отдаленно напоминать легальную лишь в случае, если речь идет о переносной конструкции, не являющейся недвижимостью.

Алгоритм действий по регистрации соглашения

Оформление купли-продажи гаража в МФЦ – одна из самых простых сделок, с юридической точки зрения. Соответственно и пошаговая инструкция довольно понятная и несложная:

1. Составить соглашение между сторонами в письменном виде. Предварительно покупатель должен проверить все документы от продавца касаемо гаража.
2. Рассчитаться за объект недвижимости и совершить оплату госпошлины.
3. Подать заявление и пакет документов в МФЦ.
4. Получить расписку от сотрудников центра с номером заявки. Очередь рассмотрения можно будет отслеживать на сайте госуслуг.

Перед тем как посетить многофункциональный центр, необходимо записаться на прием. Сделать это можно и лично, взяв талон на электронную очередь. Удобнее же будет записаться по телефону горячей линии либо на сайте госуслуг.

Чтобы заключить сделку «Купля-продажа гаража» через МФЦ, следует представить следующие документы:

• договор купли-продажи с указанием всех реквизитов двух сторон, а также с указанной суммой оплаты и датой совершения сделки;
• паспорта обеих сторон;
• согласие супруга на сделку по продаже совместного имущества;

Соглашаясь на покупку гаража без документов (деньги в обмен на ключи), покупатель, по сути, идет на нелегальную сделку. Он не станет полноценным собственником и не сможет распоряжаться гаражом. Нет даже гарантий, что он будет беспрепятственно пользоваться объектом хотя бы непродолжительное время.

Насторожить покупателя должны следующие факты:

• По словам продавца, объект продает его друг или знакомый, который якобы доверил ему поиск покупателя и передачу денег. А ведь продажа гаража по доверенности оформляется таким же образом, как и лично продавцом, с одним лишь отличием – договор подписывает представитель.
• Гараж находится во дворе многоквартирного дома. Во-первых, гаражные комплексы могут быть общей собственностью жильцов, поэтому их продажа возможна лишь вместе с квартирой. Во-вторых, такие гаражи в старых дворах зачастую выдавались инвалидам с проблемами опорно-двигательной системы, потому купить их могут только другие инвалиды.
• Продавец настаивает на оформлении сделки дарения. Это притворная сделка, которая является недействительной. Цель продавца – избежать уплаты налогов. Обязанность по уплате НДФЛ переходит на покупателя.

Приватизация земли под гаражом

Не менее распространены проблемы с земельными участками. Тем, кому интересно, можно ли продать гараж без приватизации земли, стоит знать, что, согласно ст. 552 ГК, участок следует судьбе строения. Права на него переходят к покупателю в том же объеме, что принадлежали продавцу.

Если надел находился у продавца на праве аренды муниципальной земли или в праве бессрочного пользования, эти же права должны быть представлены и покупателю.

В будущем новый владелец может должным образом оформить неприватизированный участок под гаражом.

Однако проще будет потребовать от продавца приватизации, ведь он может сделать это в рамках продленной до 1.03.26 дачной амнистии, если:

• участок передан нынешнему пользователю до 30 октября 2001 года;
• назначение участка – индивидуальное жилищное или гаражное строительство;
• сохранились документы о передаче нынешнему пользователю на праве владения или собственности.

В рамках процедуры оформления потребуется:

• паспорт;
• заявление о регистрации прав на землю;
• документы, подтверждающие возникновение прав на землю: постановление местной администрации, акт приема-передачи, выписка из похозяйственной книги или другие;
• кадастровый паспорт и другие документы.

Инструкция при приобретении гаража вне кооператива прописана в подзаголовке «У собственника — частного лица» (см. выше).

Для оформления сделки на приобретение гаражного бокса в ГСК действуем таким образом:

1. Продавец должен собрать комплект документов, удостоверяющих право на единое владение недвижимостью либо в долевой собственности.
2. Заполучить согласие от дольщиков по ГСК, которое должно быть запротоколировано и утверждено председателем.
3. Если имущество нажито совместно с супругом, то также разрешение от него, заверенное у нотариуса в соответствии со ст. 35 СК РФ.
4. Приобретающая сторона штудирует документы, которые предоставляет ему владелец, на правомочность и обозревает гараж.
5. По устному соглашению сторон подготавливается первичный договор купли-продажи, в нём фиксируются условия коммерческой операции, учреждаются дата и цена, которая в последующем не меняется.
6. Покупатель вносит предоплату, чтобы гараж снять с торга.

В иных обстоятельствах, если цена на продаваемый объект невысока (до 500.000 руб.) и отсутствует высокий спрос, а также принадлежность гаражной постройки единому владельцу (без дольщиков), возможно составить сразу основной договор на сделку. Этот акт свидетельствует о полноправной и законной совершённой сделке.

При невысокой стоимости объекта договор купли-продажи выступает в роли акта приёма-передачи имущества, это также должно быть прописано в данном документе.

Купля-продажа гаража через МФЦ

Сразу оговорим, что речь пойдет о гаражах, стоящих на фундаменте (такие объекты признаются недвижимостью), так как обычные металлические конструкции и ракушки относятся к категории движимого имущества, и их передача в собственность другому лицу не требует государственной регистрации.

Перед проведением сделки купли-продажи владельцу нужно убедиться, что его право на объект оформлено должным образом.

Основным документом, подтверждающим право собственности на гараж как объект недвижимости, является свидетельство, выданное Росреестром, или удостоверение БТИ (если имущество было приобретено до 2022 года).

Если документ отсутствует, владельцу следует пройти процедуру оформления объекта в собственность.

После регистрации прав на недвижимое имущество можно приступать к подготовке документов для совершения сделки.

Дополнительные документы для продажи гаража

Кроме вышеуказанного договора, в МФЦ представляются следующие документы:

• заявление по установленной форме (бланк предоставят в МФЦ);
• паспорта продавца и покупателя (если одну из сторон представляет уполномоченное лицо, ему потребуется нотариальная доверенность);
• свидетельство о собственности на объект недвижимости;
• кадастровый и техпаспорт на строение;

Обратите внимание, что нормативным законодательством РФ установлены сроки проведения технической инвентаризации – не реже одного раза в 5 лет, поэтому может возникнуть необходимость обновить кадастровый и технический паспорта. Чтобы регистрация прав прошла успешно, следует заранее позаботиться о получении «свежих» документов.

• документ на право пользования земельным участком (свидетельство о собственности, договор аренды, акт о распределении участка в пожизненное владение или пользование по праву наследства);
• справка из гаражного кооператива (если объект расположен на территории ГСК);
• квитанция об уплате госпошлины;
• согласие второго супруга, заверенное нотариально, если сделка оформляется лицом, состоящим в браке;
• свидетельство о рождении ребенка, если он владеет долей в собственности, или его заверенное согласие и паспорт, если ребенок старше 14 лет;
• разрешение, выданное органами опеки, если владельцем объекта недвижимости является несовершеннолетний.

Обязательные документы при покупке гаража

Нотариального заверения сделка по купле-продаже не требует. Поэтому гараж можно продать при наличии договора. Но право собственности приобретается только в том случае, если стороны обращаются в Регистрационную палату. Договор заверяется в течение месяца. В это время новый собственник в полной мере распоряжается имуществом.

Для оформления сделки потребуется предоставить:

• правоустанавливающие бумаги, которые дают возможность использования помещения (дарственная, договор купли-продажи);
• кадастровый паспорт;
• свидетельство, подтверждающее регистрацию права на гаража в органах государственного характера;
• описание характеристик гаража с указанием местоположения, стоимости и площади;
• график платежей по взносам за использование земельного участка.

При отсутствии какого-либо документа сделка признается несостоявшейся. В государственной регистрации права гражданину откажут.

Несмотря на то, что гараж является таким же имуществом, как и другая недвижимость, многие владельцы относятся к нему достаточно несерьёзно. Бокс могут ставить на землях, не имеющих собственников. Саму постройку часто нигде не регистрируют.

Естественно, если нет правоустанавливающих бумаг на автобокс, то любые заключённые сделки, будь то дарение, продажа или обмен, будут считаться незаконными. Однако многие, в силу незнания или пытаясь совершить мошеннические действия, пытаются продать самострой.

Если покупатель обнаруживает, что у так называемого хозяина нет никаких документов на имущество, то от сделки нужно отказаться. Иначе может оказаться, что гражданин отдаст немалые деньги, но в итоге не получит в пользование желаемое строение: его могут просто снести, как не имеющее законного владельца. Чтобы такого не произошло, новому владельцу придётся доказывать через суд то, что он является фактическим хозяином гаража.

Порядок оформления купли продажи гаража

Для регистрации сделки с недвижимостью потребуются:

• удостоверение личности продавца и покупателя, при действии представителя – его паспорт;
• свидетельство о собственности на гараж, выданное после вступления в силу закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, до 1998 года такой документ выдавали органы БТИ, после – Росреестр;
• правоустанавливающий документ, в силу которого было получено право собственности продавцом, — договор купли-продажи, мены, приватизации, дарения, свидетельство о вступлении в наследство и др.;
• кадастровый паспорт на строение – выдается органами БТИ после проведения технических обмеров;
• документ на землю – свидетельство о собственности, договор об аренде, акт о распределении участка в пожизненное владение или предоставление на праве наследственного пользования.

Также могут быть затребованы:

• доверенность на уполномоченное лицо – представителя;
• свидетельство о рождении на ребенка до 14 лет, если он имеет долю в собственности, или его согласие и паспорт при достижении указанного возраста;
• разрешение органа опеки и попечительства, если хозяином недвижимости является ребенок до 18 лет.\

В органы Росреестра также потребуются:

• акт приема-передачи гаража;
• квитанция об оплате госпошлины за совершение регистрационных действий;
• проект договора – подписание зачастую осуществляется в присутствии государственных служащих;
• согласие второго супруга при оформлении соглашения лицами, официально состоящими в браке.

Регистрация длиться примерно месяц, в течение этого времени государственный регистратор проверяет правовые основания для заключения сделки, правоустанавливающие документы.

почитайте это разъяснение

Вопрос: О праве выхода гражданина из гаражно-строительного кооператива, а также о выделе земельного участка под гараж и оформлении прав на него.

Ответ: МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО от 15 декабря 2010 г. N Д23-5157

Департамент недвижимости Минэкономразвития России в дополнение к ранее направленному письму по вопросу оформления прав на земельный участок в пределах компетенции сообщает. По вопросу выхода из членов гаражно-строительного кооператива сообщаем следующее. Учредительным документом гаражно-строительного кооператива является устав, утвержденный общим собранием учредителей кооператива. Из информации, содержащейся в обращении, следует, что член кооператива имеет право добровольно по своему письменному заявлению выйти из кооператива, это предусмотрено уставом кооператива. Из этого следует, что по заявлению гражданина он может быть исключен из членов кооператива. После выхода из гаражно-строительного кооператива членские взносы гражданами не вносятся. По вопросу выдела земельного участка сообщаем следующее. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации). Согласно п. 1 ст. 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, уполномоченных на распоряжение земельными участками. В соответствии с п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с указанной статьей. Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок. Если земельный участок, необходимый для обслуживания объекта недвижимости (гаража), не образован, то орган местного самоуправления на основании заявления в месячный срок со дня поступления заявления утверждает и выдает схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (п. 7 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации). Согласно п. 1 ст. 35 Закона о кадастре кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства и настоящего Федерального закона договора подряда на выполнение кадастровых работ. В соответствии со ст. 11 Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ субъекты Российской Федерации вправе устанавливать предельные максимальные цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.) на проведение таких работ в отношении земельных участков, предназначенных в том числе для индивидуального гаражного строительства.

Вне зависимости от типа приобретаемого имущества, в 2021 году сделка купли-продажи осуществляется в несколько этапов.

В случае с покупкой гаража, речь идет о выполнении следующей последовательности действия:

1. Первый этап – сбор всех необходимых документов. Здесь речь идет о регистрационном документе, кадастровой выписке и техпаспорта, а также паспортных данных обеих сторон сделки.
2. Второй этап – заключение договора купли-продажи гаража. Проводится либо у нотариуса, либо у председателя ГСК.
3. Третий этап – произведение оплаты по акту покупки-продажи. Тут же осуществляется оплата госпошлины.
4. Четвертый этап – произведение регистрации в государственной базе. На этом этапе осуществляется занесение данные о сделке в Росреестре, на основании чего госслужба выдает свидетельство на право владения приобретаемым имуществом.

Использовать гараж для автомобиля можно, даже если вы не зарегистрированы как владелец в Госреестре, когда речь идет о гаражно-садовом кооперативе. Члены кооператива получают книжку ГСК и при желании могут приобрести гараж в собственность, если погасят сумму пая (часть стоимости гаражного кооператива). Гараж, который находится в кооперативе, также можно приобрести. При этом необходимо:

• старому владельцу выйти из кооператива и получить справку о погашении паевого взноса;
• новому владельцу предложить свою кандидатуру на членство на кооперативном собрании;
• получить членскую книжку, ключ от помещения и бумагу, подтверждающую возмещение взносов.

Советуем прочитать: ИЖС: особенности земельного участка под жилищное строительство

Если при совершении сделки пай был выплачен только частично, договор не будет признан действительным. При этом гараж останется в собственности ГСН. В случае полного погашения взноса, для регистрации потребуются следующие документы;

• устав ГСК и свидетельство о регистрации;
• сведения о постановке на учет;
• документ, подтверждающий полномочия председателя;
• правоустанавливающий документ на землю и разрешение на постройку.

Будущий собственник гаража должен предоставить нижеперечисленные бумаги:

• документ, удостоверяющий личность;
• кадастровый паспорт, в котором указаны технические характеристики и точное местоположение объекта;
• технический паспорт гаража;
• документ, подтверждающий вступление в кооператив;
• справка, подтверждающая оплату пая.

Техническое состояние гаража

Немалая часть подводных камней в процессе продажи и покупки гаража обнаруживается при осмотре самого строения и оценке его технического состояния. Чтобы в будущем избежать неприятных сюрпризов, потенциальному хозяину нужно обратить внимание на следующие моменты:

1. Размеры гаражного помещения. В стандартном исполнении гараж представляет собой помещение длиной около 6,5 м и шириной примерно 3,5 м. Покупка гаража меньших размеров может вызвать проблемы с размещением автомобиля и другого необходимого оборудования, а вот увеличение его площади позволит организовать там целую мастерскую.
2. Стены гаража. Поскольку гаражи в ГСК, как правило, строят из кирпича, необходимо проверить целостность стен и убедиться в отсутствии трещин.
3. Ворота. Следует проверить работоспособность петель, состояние створок, кроме того, особого внимания заслуживает замок, который должен легко открываться-закрываться и иметь защиту от дождя и снега.
4. Подвал (при наличии такового). Там должно быть сухо, то есть правильно сделана гидроизоляция и утепление, а также оборудована вентиляция.
5. Вентиляция гаража — она важна не только для подвала, но и для всего гаражного пространства, иначе стены его будут отсыревать, а машина окажется под угрозой коррозии.

Помимо обследования конкретного бокса, постарайтесь разузнать, каковы условия пребывания в данном и соседних ГСК, а также понять, по какой причине хозяин решил продать гараж, нет ли здесь какого-то подвоха.

Похожие записи:

• Какую систему выплаты налогов выбрать ИП в 2023 году
• Недостойные наследники в гражданском праве
• Расчет пенсий и пособий на 2023 г.