Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Арендные споры: новые разъяснения Верховного Суда РФ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Статья 651 ГК РФ обязывает регистрировать договор аренды помещения, если его срок не менее года. Более того, если срок аренды недвижимости превышает год, то и договор аренды будет считаться заключенным только с момента государственной регистрации.
Комментарий к ст. 621 ГК РФ
1. Преимущественное право на заключение договора аренды означает приоритетное перед всеми остальными субъектами (потенциальными арендаторами) право на заключение договора аренды. Соответственно, арендодатель не вправе отказать такому арендатору в заключении договора аренды при отсутствии для этого правовых оснований.
Преимущественное право на заключение договора аренды предоставляется арендатору, который в течение срока действия договора аренды надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору аренды. Надлежащее исполнение обязанностей по существу означает полное отсутствие существенных нарушений условий договора аренды либо наличие незначительных нарушений таких условий, например, нарушение срока внесения арендной платы на один-два дня. Такому арендатору предоставляется право заключения договора аренды на новый срок, что является своего рода поощрением такому арендатору.
Безусловно, реализовать такое преимущественное право арендатор может только при наличии у него желания на заключение такого договора. Выразить данное желание арендатор может путем направления арендодателю письма (уведомления), в котором содержится его намерение заключить договор аренды на новый срок. Срок направления такого письма (уведомления), как правило, указывается, в договоре. В случае если в договоре такой срок не указан, то арендатор должен направить такое письмо (уведомление) в срок, в течение которого арендодатель до окончания срока действия договора аренды сможет с учетом желания арендатора принять решение о заключении договора аренды на новый срок (разумный срок).
В случае заключения договора аренды на новый срок арендатор и арендодатель вправе по соглашению изменить условия договора аренды.
Арендатору предоставляется право потребовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора по договору аренды, заключенному с другим арендатором на новый срок, а также потребовать возмещения убытков либо только возмещения убытков, в случае отказа арендодателя от заключения с ним договора аренды на новый срок и заключения в течение года с момента прекращения действия предыдущего договора аренды, договора аренды с другим арендатором. Возмещение убытков возможно только при условии, если они будут связаны с отказом арендодателя заключить с этим арендатором договор аренды на новый срок, то есть, например, если арендатор не получит доходов, которые он мог бы получить в случае заключения с ним арендодателем договора аренды.
Такие требования могут быть предъявлены как путем направления арендодателю письменных требований, так и путем направления искового заявления в суд. Но в этом случае арендатор обязан будет доказать факт причинения ему убытков.
Договор аренды также может быть пролонгированным на новый срок, если ни одна из сторон не потребует после истечения срока действия договора аренды его расторжения, а арендатор будет продолжать пользоваться арендованным имуществом.
2. Применимое законодательство:
— ЗК РФ;
— ВК РФ;
— ФЗ от 04.12.2006 N 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации»;
— Письмо Министерства экономического развития РФ от 16.02.2010 N Д05-408.
3. Судебная практика:
— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66;
— Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2014 N 14АП-4894/14;
— Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2013 N 11АП-4360/13;
— Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2012 N 18АП-5778/12;
— Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2012 N 12АП-5509/12;
— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2011 N 15АП-1951/11;
— Постановление ФАС Московского округа от 24.01.2014 N Ф05-17493/13 по делу N А41-19191/2013.
Риски по договору аренды помещения, если меняется его собственник
Недвижимость, сданная в аренду, может поменять собственника. Как быть в этом случае арендатору, и чем он рискует?
Есть хорошая новость – Гражданский кодекс защищает права арендатора при смене арендодателя. Статья 617 ГК РФ оговаривает, что переход права собственности на арендованное имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. То есть, арендатор не будет ущемлен в своем праве продолжать пользоваться недвижимостью на условиях существующей арендной платы, по крайней мере, до тех пор, пока договор аренды помещения продолжает действовать.
Сложности в этой ситуации могут возникнуть при перечислении арендной платы новому собственнику, причем риски могут возникнуть как у арендатора, так и у арендодателя. Арендатор может перечислить арендную плату не тому собственнику, в результате чего может быть обвинен в нарушении договорных обязанностей, а новый арендодатель рискует не получить арендную плату.
Если арендатор по незнанию внес арендную плату прежнему арендодателю (которого еще называют ненадлежащим), то новый арендодатель может обратиться за истребованием платежа как к арендатору, так и к прежнему собственнику.
Рискованной будет ситуация, когда арендатор внес арендные платежи по старым реквизитам более двух раз подряд. В этом случае он нарушает свои обязанности перед новым собственником, и тот может досрочно расторгнуть договор аренды помещения.
Конечно, в судебном порядке у арендатора есть все шансы доказать добросовестное исполнение договорных обязанностей, ссылаясь на статью 382 ГК РФ (уведомление о смене кредитора), но ведь проще обойтись без таких разбирательств.
Чтобы избежать таких рисков, арендатор должен знать о моменте перехода права собственности и изменения платежных реквизитов арендодателя. Никакой специальной процедуры оформления смены арендодателя Гражданский кодекс не предусматривает, поэтому стороны договора аренды помещения должны предусмотреть этот вопрос в тексте договора.
Обычное письменное уведомление о смене собственника для арендатора еще не является основанием платить по новым реквизитам. Арендатор должен запросить подтверждение перехода права собственности — свидетельство о госрегистрации права на недвижимость и договор, на основании которого арендованное помещение сменило собственника. Если арендатор не обратиться за таким подтверждением, то на него ложится риск оплаты ненадлежащему арендодателю и последующих за этим санкций (статья 312 ГК РФ).
Регистрация договора аренды помещения
Чтобы избежать необходимости государственной регистрации, стороны довольно часто заключают договор аренды помещения на меньший срок, например, 11 месяцев, а затем продлевают его на такой же срок. Это неплохой вариант, если арендатор и арендодатель взаимно заинтересованы в дальнейшей аренде объекта.
Интересно, что по мнению юристов, если срок действия договора аренды помещения вообще не указывать, то его регистрация тоже не потребуется, ведь положения статьи 651 ГК РФ ясно указывают на определенный срок аренды — не менее года.
Производится регистрация договоров аренды помещения территориальными кадастровыми органами. Порядок государственной регистрации указан в Методических рекомендациях (приказ Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184), там же приведен перечень необходимых документов. В него входят:
- заявление о регистрации;
- документ об уплате госпошлины (2 тысячи рублей, если заявитель физическое лицо и 22 тысячи рублей, если это организация);
- документ, подтверждающий полномочия представителя (если регистрация происходит по доверенности) или полномочия руководителя организации;
- документы, устанавливающие право на недвижимость;
- кадастровый план объекта недвижимости.
Документы нужно представить в оригиналах или нотариально заверенных копиях, кроме документа, подтверждающего полномочия лиц, подписавших договор (решение или протокол о назначении генерального директора). Его можно заверить печатью самой организации. Срок государственной регистрации договора аренды помещения — один месяц со дня приема заявления и документов.
Если заранее известно, что договор придется регистрировать, то в его тексте надо предусмотреть условие о том, какая сторона берет на себя обязанность по регистрации, т.к. законодательство не дает никаких указаний на этот счет.
Другой комментарий к статье 621 Гражданского Кодекса РФ
1. Правило п. 1 комментируемой статьи о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок носит диспозитивный характер: оно может быть исключено договором аренды. В отдельных случаях от него отступает и закон (например, п. 2 ст. 627, ст. 632 и 642 ГК). Следовательно, данное право арендатора носит ограниченный характер по сравнению с преимущественным правом покупки, принадлежащим участнику долевой собственности (ст. 250 ГК), которое не может быть устранено договором.
2. Преимущественное право арендатора на заключение договора является правом на чужую вещь, а именно на вещь, бывшую предметом истекшего договора аренды, которую арендатор желает вновь арендовать. Поэтому если эта вещь фактически и (или) юридически прекратила свое существование (например, вследствие раздела собственником принадлежавшего ему земельного участка на несколько новых или упразднения торговых мест на розничном рынке ), то также прекращается и преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.
———————————
Постановления ФАС Северо-Западного округа от 22 февраля 2007 г. по делу N А05-8019/2006-3 и от 30 апреля 2008 г. по делу N А56-5285/2007 // СПС «КП».
Судебная практика отрицает существование преимущественного права на заключение договора на новый срок у лица, пользующегося имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию (п. 2 ст. 609 ГК; п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» ).
———————————
См. также: п. 34 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.
3. В соответствии с п. 1 комментируемой статьи для возникновения у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок необходимо наличие трех условий: 1) истечение срока договора; 2) надлежащее исполнение арендатором обязанностей по ранее действовавшему договору; 3) согласие арендатора с условиями, которые желает предложить арендодатель другому лицу как арендатору.
4. Несвоевременная уплата арендных платежей, нарушение арендатором иных условий договора свидетельствуют о его недобросовестности и лишают его преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. При этом существенность или несущественность нарушений арендатором условий договора не влияет на решение вопроса о его недобросовестности, что подтверждается материалами судебной практики .
———————————
Постановления ФАС Московского округа от 24 марта 2006 г. N КГ-А40/2224-06 и ФАС Северо-Западного округа от 14 ноября 2007 г. по делу N А56-8467/2006 // СПС «КП».
5. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может иметь место в случае, когда он соглашается со всеми условиями, предложенными арендодателем другому лицу, включая условия о размере и порядке внесения арендных платежей, о гарантиях сохранности арендованного имущества. Именно это следует из положения нормы п. 1 комментируемой статьи: «.при прочих равных условиях.» Вследствие этого заключение договора аренды на новый срок в результате реализации арендатором своего преимущественного права является по существу заключением нового договора. Поэтому стороны считаются не связанными условиями ранее действовавшего договора .
———————————
См.: п. 32 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.
6. Обязательной предпосылкой для осуществления арендатором своего преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок является письменное уведомление арендатором арендодателя о желании заключить новый договор. Срок, в течение которого арендатор обязан уведомить арендодателя о своем желании заключить новый договор, указывается в договоре, иначе такое уведомление должно быть произведено в течение разумного срока до окончания действия договора. Правило п. 2 ст. 314 ГК о разумном сроке исполнения обязательства в данном случае неприменимо, поскольку направление уведомления о желании заключить новый договор аренды — это право, а не обязанность арендатора. Поэтому продолжительность разумного срока, о котором говорится в комментируемой статье, должна устанавливаться в каждом конкретном случае с учетом условий и существа обязательства, отношений сторон и правил деловой этики. Но в любом случае арендатор должен направить указанное уведомление не позднее истечения срока аренды.
Если порядок направления документов и сообщений урегулирован договором аренды, то письменное уведомление о желании заключить новый договор должно быть сделано в соответствии с этим порядком. Если же договор не содержит специальных предписаний на этот счет, то интересам арендатора более всего отвечает направление письменного уведомления ценным письмом с описью вложения и почтовым уведомлением о вручении.
7. Уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок .
———————————
См.: п. 33 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.
Если арендодатель откажет арендатору в заключении договора на новый срок и при этом в течение года со дня истечения срока договора заключит договор аренды с другим лицом (в том числе на торгах), то он нарушит преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. В этом случае арендатор как потерпевший вправе по своему выбору потребовать в суде (1) перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо (2) только возмещения таких убытков.
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок не нарушается в случае, когда налицо лишь намерение арендодателя передать имущество в аренду третьему лицу, но сам договор между ними еще не заключен. Дело в том, что перевод прав и обязанностей возможен только по уже заключенному договору аренды, а иных способов защиты нарушенного преимущественного права арендатора норма (п. 1) комментируемой статьи не предусматривает .
———————————
См.: п. 35 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66. Вместе с тем суды нередко защищали интересы арендаторов при наличии одного лишь намерения арендодателя передать имущество в аренду третьему лицу. См.: Определения ВАС РФ от 25 декабря 2009 г. N ВАС-17393/09 и от 7 августа 2009 г. N ВАС-9974/09; Постановления ФАС Дальневосточного округа от 23 июня 2009 г. N Ф03-2498/2009 и от 29 июня 2009 г. N Ф03-2360/2009 // СПС «КП».
Перевод прав и обязанностей по новому договору на прежнего арендатора возможен и в ситуации, когда новый договор был заключен по результатам торгов, причем вне зависимости от участия в них прежнего арендатора. Однако в защите преимущественного права может быть отказано, если арендодатель до заключения договора с победителем торгов предложил арендатору заключить договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался либо не принял этого предложения в указанный в нем срок (п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73).
8. Право арендатора потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору не равнозначно праву на понуждение арендодателя к заключению договора на новый срок, так как последняя мера защиты интересов арендатора должна применяться в иных случаях. Например, при уклонении арендодателя от заключения договора аренды на основании предварительного договора аренды (ст. 429, 445 ГК) .
———————————
Постановления Президиума ВАС РФ от 19 июля 2005 г. N 3440/05 и от 5 июня 2012 г. N 17540/11 // Вестник ВАС РФ. 2005. N 12; 2012. N 9; Определение ВАС РФ от 24 ноября 2009 г. N ВАС-14788/09; Постановления ФАС Московского округа от 27 ноября 2009 г. N КГ-А40/12492-09, ФАС Дальневосточного округа от 23 ноября 2009 г. N Ф03-6336/2009 // СПС «КП».
Пролонгация договора аренды: общие нюансы
Пролонгация договора аренды влечет значимые последствия для контрагентов, а потому должна совершаться с соблюдением нормативных требований. О том, как продлить договор аренды в соответствии с требованиями Гражданского кодекса, подробно рассказано в нашей статье.
По ст.
610 Гражданского кодекса арендные правоотношения могут носить срочный характер либо заключаться на неопределенный срок.
Возможность продления (пролонгации) срока сделки имеет значение только для первого случая, когда объект соглашения передается для владения и пользования на определенный промежуток времени.
Продление договора аренды по ГК РФ возможно двумя способами:
- Арендодатель не истребует имущество по окончании срока действия соглашения, а арендатор по-прежнему владеет и пользуется им (ст. 621 ГК), т. е. происходит автоматическая пролонгация договора аренды. В момент истечения старого срока сделка по общему правилу считается возобновленной на неопределенный период (ст. 621 ГК).В отдельных случаях пролонгация означает продление действия соглашения на ограниченный период. Такое случается, когда продление происходит на основании условия сделки наподобие следующего: «Договор автоматически продляется на тот же срок, если соблюдены нижеперечисленные условия: …». При этом стороны часто сталкиваются с вопросом о количестве возможных продлений на основании такого пункта.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в постановлении от 04.06.
2018 № Ф04-1007/2018 указал, что если условиями договора установлена возможность пролонгации сделки на определенный срок, но не определено число продлений, то возможна только однократная пролонгация договора.
После стороны смогут либо прекратить правоотношения в связи с истечением срока либо возобновить действие договора на неопределенный период в порядке, установленном ч. 2 ст. 621 ГК.
Образец договора аренды с условием о пролонгации размещен на нашем сайте.
Скачать образец
- Контрагенты достигают согласия по вопросу продления сделки на новый срок. При этом стороны свободны в выборе способа оформления достигнутого соглашения. Они могут:
- заключить новый договор;
- оформить дополнительное соглашение к уже существующему документу.
Использовать готовый образец для пролонгации договора аренды путем оформления дополнительного соглашения следует с осторожностью, поскольку неточность формулировки может повлечь вовсе не те последствия, на которые рассчитывали стороны.
Согласование и рассмотрение всех необходимых условий между арендатором и второй стороной – самый важный этап. От правильности и точности формулировок, указанных в тексте заключаемого соглашения, впоследствии может зависеть очень многое. Поэтому при совершении подобных сделок весьма велика роль квалифицированного юриста, который сможет предусмотреть как для одной стороны, так и для другой, условие выкупа арендованного имущества так, что оно впоследствии не даст возможности отказаться от исполнения обязательств или иным образом уклониться от их исполнения.
Заключая договор, важно указать в нем все существенные условия и момент, когда право собственности перейдет к арендатору. Этот момент в договоре определяется:
- истечением срока аренды;
- внесением арендодателю выкупного платежа.
Уведомление арендодателя о желании заключить договор на новый срок
В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок. Обязательными условиями для этого являются надлежащее исполнение арендатором обязанностей по ранее действовавшему договору и письменное уведомление арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если он не указан – в разумный срок до окончания действия договора.
3.1. Вывод из судебной практики: Уведомление арендатора о его желании заключить договор аренды на новый срок, полученное арендодателем ранее чем за семь дней до окончания срока действия договора, является поданным в разумный срок.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 21.07.2011 N КГ-А41/7436-11 по делу N А41-29496/10
“…В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что в декабре 2009 года им в адрес МУП “Куровской городской рынок” было направлено заявление о продлении договора аренды на торговое место N 15 на 2010 год на тех же условиях по адресу: ул. Вокзальная д. 14/96 (л.д. 13).
Ответчиком было отказано в удовлетворении указанного заявления и направлена выписка из реестра договоров о предоставлении торгового места N 15, согласно которой, торговое место N 15 сдано в аренду до 31 декабря 2010 года Индивидуальному предпринимателю Монахову Геннадию Юрьевичу (л.д. 15 – 16).
Истец указал, что действиями ответчика было нарушено его преимущественное право на заключение/продление договора аренды на новый срок.
В соответствии с частью 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Ссылка ответчика на то, что в материалах дела отсутствуют доказательства соблюдения истцом разумного срока для направления уведомления о продлении на 2010 год договора аренды торгового места, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку договором аренды такой срок предусмотрен не был, уведомление получено ответчиком 22.12.2009 г., то есть ранее чем за 7 дней до окончания срока действия договора (31.12.2009 г.)…”
3.2. Вывод из судебной практики: Уведомление арендодателя о желании заключить договор на новый срок, сделанное позже, чем это следует из условий договора, не лишает арендатора преимущественного права, если прежний договор к этому моменту расторгнут от имени арендатора неуполномоченным лицом, вследствие чего арендодатель уже передал имущество в аренду третьему лицу.
Комментарии к статье 621 ГК РФ, судебная практика применения
В п. 1, 2, 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся следующие разъяснения:
Условия заключения и возобновления договора аренды государственного или муниципального имущества
В случаях, предусмотренных законом (например, пп. 1 и 3 ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции», ст.ст. 30 — 30.2 ЗК РФ, ст. 74 Лесного кодекса РФ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
..В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ) (п. 1 Постановления).
Преимущественное право на заключение договора аренды имеет также арендатор по прекращенному в течении года договору аренды
Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды (п. 2 Постановления).
Если договор аренды с победителем торгов не заключен в связи с реализацией арендатором преимущественного права, правила пункта 5 статьи 448 ГК РФ о последствиях уклонения от заключения договора не применяются. Уплаченный победителем торгов задаток подлежит возврату (пункт 1 статьи 1102 ГК РФ).
В этом случае, а также в случае удовлетворения судом требований арендатора о переводе прав и обязанностей по заключенному на торгах договору победитель торгов вправе требовать возмещения убытков, связанных с участием в торгах, если информация о наличии лица, обладающего преимущественным правом на заключение договора аренды, не была включена в извещение об их проведении. При этом судам следует учитывать, что отсутствие в извещении о проведении торгов такой информации не является основанием для признания торгов недействительными (п. 4 Постановления).
В пп. 20, 31-35 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» содержатся следующее разъяснения:
Положения пункта 2 статья 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил абзаца второго пункта 2 статьи 615 Кодекса, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.
..Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 615 Кодекса договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Договор, по которому истцу было предоставлено в аренду помещение, прекратил свое действие в связи с истечением его срока.
Следовательно, договор субаренды, имеющий производный характер от договора аренды, несмотря на возобновление его на неопределенный срок, также прекратил свое действие.
При таких обстоятельствах направлять предупреждение об отказе от договора субаренды в порядке статьи 610 Кодекса не требовалось (см. подробнее п. 20 информационного письма ВАС РФ № 66).
Договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.
..Арендодатель известил арендатора об истечении срока действия договора аренды и о необходимости в случае намерения ответчика в дальнейшем использовать имущество заключить договор аренды на новый срок, что свидетельствует о прекращении ранее действовавшего договора аренды в связи с истечением его срока.
По смыслу статьи 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора.
Иск предъявлен в связи с отказом ответчика подписать договор аренды на новый срок из-за внесенных арендодателем изменений в части размера арендной платы.
Таким образом, между сторонами возник преддоговорный спор (см. подробнее п. 31 информационного письма ВАС РФ № 66).
При заключении в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.
..Норма пункта 3 статьи 614 ГК РФ регулирует порядок пересмотра арендной платы в период действия договора аренды, в связи с чем не подлежит применению при заключении договора на новый срок.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 621 ГК РФ при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Предложенный арендодателем проект договора аренды на новый срок, предусматривающий повышенный размер арендной платы, был подписан арендатором без каких-либо замечаний.
Учитывая изложенное, суд признал требование истца о взыскании задолженности, рассчитанной исходя из размера арендной платы, определенного в новом договоре аренды, правомерным (см. подробнее п. 32 информационного письма ВАС РФ № 66).
Уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.
..В договоре аренды между комитетом по управлению имуществом и акционерным обществом было установлено, что арендатор о намерении заключить договор аренды на новый срок должен уведомить арендодателя не менее чем за один месяц до окончания срока аренды.
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
Ст. 621 ГК РФ.
1.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Комментарий к статье
1.
Арендатор имеет право на заключение договора аренды на новый срок при соблюдении одновременно следующих условий:
а) арендодатель намерен продолжать сдавать имущество в аренду.
Если арендодатель желает оставить имущество в своем владении и пользовании или передать имущество третьему лицу не в аренду, а по иному основанию (на том или ином вещном праве, по договору безвозмездного пользования или доверительного управления и т. п.), то право арендатора требовать заключения договора аренды на новый срок отпадает (см. п. 35 Обзора практики по аренде);
б) арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по старому договору. Нарушение арендатором своих обязанностей по старому договору (причем даже незначительное!) лишает его права требовать заключения договора на новый срок.
Разумеется, факт нарушения должен быть надлежащим образом зафиксирован. Правда, закон не требует, чтобы он был подтвержден судом.
Достаточно и доказательств, которые могут быть использованы в суде (просрочка уплаты арендной платы, требования о расторжении договора, предупреждения и претензии арендодателя и т. п.);
в) арендатор уведомил арендодателя о своем желании заключить договор аренды на новый срок.
Уведомление должно быть сделано в письменной форме в срок, указанный в договоре аренды, а если такой срок в договоре не указан, в разумный срок до окончания действия договора (ст. 314 ГК).
При определении разумного срока известным ориентиром может служить также правило п. 2 ст. 610 ГК, ведь срок уведомления об отказе от договора, заключенного на неопределенный срок, при любых обстоятельствах достаточен для предупреждения о продлении договора;
г) арендатор согласен заключить новый договор аренды на условиях, предложенных арендодателем. Последнее условие выражено в п. 1 ст. 621 ГК не прямо, а косвенным образом.
Арендатор имеет «преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок», но «при прочих равных условиях».
На первый взгляд, эти формулировки противоречат друг другу, однако при более внимательном их рассмотрении противоречия исчезают.
Преимущественный характер обсуждаемого права означает, что если есть несколько желающих заключить договор на одних и тех же условиях, то прежний арендатор имеет преимущество перед ними (при прочих равных условиях).
Но если кто-то предлагает арендодателю более выгодные условия, а прежний контрагент на них не согласен, то его право требовать заключения договора аренды на новый срок отпадает (поскольку «прочие равные условия» здесь отсутствуют).
Понудить арендодателя к заключению нового договора на прежних или на новых условиях прежний арендатор не вправе.
2. ГК не устанавливает какой-либо специальной процедуры направления оферты и ее акцепта при заключении договора на новый срок.
Поэтому арендодатель, получив извещение арендатора о его желании заключить договор аренды на новый срок, должен сообщить ему, будет ли имущество сдано в аренду и на каких условиях.
Если эти условия прежнего арендатора не устраивают, его преимущественное право в этот момент еще не отпадает. Ведь арендодатель может смягчить условия нового договора аренды в процессе переговоров с потенциальными арендаторами.
О смягчении условий следует уведомлять прежнего арендатора, который может на них согласиться. Таким образом, преимущественное право прежнего арендатора существует до тех пор, пока не будет заключен договор аренды с новым арендатором на условиях, которые не устраивали прежнего арендатора.
Изменение договора аренды / Внесение изменений в договор аренды
Жизнь предпринимателя непредсказуема. Бывает, плату за помещение тянуть становится сложно. Место терять не хочется. Хочется текилы и на ручки. Но как вариант — скидку на арендную плату или избавиться от лишних квадратных метров.
Проблема в том, что изменить условия аренды без согласия арендодателя нельзя. Коронавирусные льготы для пострадавшего бизнеса — не в счёт. Да и они кончились в 2020 году.
???? Если арендодатель готов войти в положение и уступить — вам повезло. Скачайте допсоглашение к договору аренды из последнего раздела статьи, заполните и подпишите вместе с арендодателем. Больше ничего не надо.
Без согласия арендодателя снизить расходы можно, если польза от помещения снизилась, и это нельзя было просчитать. Арендатору придётся объяснять причины или идти судиться.
Субъекты преимущественного права аренды
В качестве обязательных условий признания за лицом наличия преимущественного права на заключение договора следует назвать, во-первых, соответствие лица специальным требованиям к субъекту рассматриваемого преимущественного права и, во-вторых, необходимость надлежащего исполнения субъектом анализируемой правовой привилегии обязанностей, возложенных на него договором аренды.
Прежде всего, принципиально важно учитывать, что обладателем преимущественного права на заключение договора аренды является только арендатор как сторона соответствующего соглашения . Не может признаваться субъектом оцениваемого преимущественного права субарендатор, а также лицо, пользующееся имуществом на основании иного договора, чем договор аренды (например, на основании договора безвозмездного пользования) или вовсе без установленных соответствующей сделкой оснований.
См., напр.: Пункт 34 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // СПС «Консультант Плюс».
ООО «ВПШ» обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском о признании за ним преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка, ссылаясь при этом на то, что спорный земельный участок был предоставлен ему в аренду постановлением мэра Калининграда, он является добросовестным пользователем участка, а сам договор не был заключен по вине исполнительного аппарата мэрии. Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил, применив при этом п. 1 ст. 621 ГК РФ по аналогии.
Суть сделки по перенайму
Перенаем подразумевает под собой передачу прав и обязанностей первоначальным арендатором по договору аренды другому лицу. В ходе такой передачи происходит перемена лица в арендном обязательстве: первоначальный арендатор, уступив свои права и обязанности, выбывает из обязательства, а его место занимает новый арендатор. Данная юридическая конструкция предусмотрена и Гражданским кодексом (п. 2 ст. 615), и Земельным (п. 5 ст. 22). Соответственно, в качестве объекта перенайма может выступать земельный участок или любой объект недвижимости. Причем сама схема уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды является востребованной, особенно в холдинговых структурах.
В правоприменительной практике сделку по перенайму, как правило, приравнивают к сделке по уступке требования и переводу долга, регулируемой положениями гл. 24 ГК РФ (см., например, Постановление Президиума ВАС РФ от 11.09.2001 N 5536/01 по делу N А40-33762/00-59-327). Фактически перенаем подразумевает под собой окончательную сделку по замене арендатора, первоначальный арендатор выбывает из обязательства не на некоторый период (как бывает, скажем, при субаренде), а навсегда. При этом для нового арендатора сохраняются неизменными все существенные условия договора аренды (в частности, срок договора, размер арендной платы, условия и порядок использования арендуемого имущества).
Обратите внимание! Передача прав и обязательств по договору аренды новому арендатору, относящемуся к субъектам малого и среднего предпринимательства, не лишает последнего преимущественного права при возмездном отчуждении арендуемого имущества, находящегося в государственной (или муниципальной) собственности . Это следует из разъяснений, приведенных в п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134.
Напомним: условия использования данного права определены ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
В то же время заключение соглашения о перенайме в отношении государственного (муниципального) недвижимого имущества возможно только по результатам конкурса (аукциона) (ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ, Постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 16679/11 по делу N А40-102293/10-148-587). Если обозначенное условие не соблюдено, новый арендатор не вправе реализовать преимущественное право выкупа арендуемого имущества (см., например, Постановление АС МО от 12.08.2015 N Ф05-9921/2015 по делу N А40-182116/14 и Определение ВС РФ от 30.11.2015 N 305-КГ15-15391 по этому делу). Но! В ситуации, когда сделка по перенайму, заключенная без проведения торгов, своевременно не оспорена арендодателем, новый арендатор, по мнению арбитров, не лишается преимущественного права на выкуп арендуемого имущества (при выполнении прочих требований к его реализации) (см. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2015 N 09АП-27038/2015 по делу N А40-30045/15).
Акт приема-передачи арендуемого имущества
В силу п. 3 ст. 615 ГК РФ к сделкам о перенайме применяются правила о договорах аренды. Причем передача имущества арендатору регламентируется ст. 611 ГК РФ, по смыслу которой факт передачи объекта аренды арендатору оформляется соответствующим актом. Но исходя из сути новых правоотношений при перенайме первоначальный арендатор не является по отношению к новому арендатору арендодателем. Арендодатель в данном случае остается неизменным, так как юридической конструкцией сделки не предусмотрено участие этого лица в механизме передачи предмета аренды. Выходит, что ст. 611 ГК РФ в указанной ситуации в принципе неприменима, а как следствие, формально отсутствует обязанность по составлению акта приема-передачи арендуемого имущества.
Вместе с тем из соображений осторожности такой акт все же лучше составить и прописать в нем все основные характеристики объекта аренды, включая наличие обременений. Подобный документ обезопасит нового арендатора от неожиданных «сюрпризов» и дополнительных расходов на аренду.
Этапы приватизации арендуемого объекта
Если арендуемое помещение не было включено в список объектов, подлежащих приватизации, то собственник должен подать заявление. Его будут рассматривать в течение трех дней, после чего включат недвижимость в соответствующий реестр.
После этого подается заявление на приватизацию, проводится подготовка документов, выполняется оценка помещения (этим вопросом занимается инвентаризационная комиссия или независимые оценщики).
При отсутствии спорных моментов в течение месяца информация о приватизации будет опубликована в специализированных СМИ и отражена в соответствующем бюллетене.
Государственная или муниципальная структура может отказать индивидуальному предпринимателю или коммерческой организации в выкупе арендуемого объекта недвижимости.
Основанием в данном случае может стать несоответствие поступившего от претендента предложения нормам Федерального законодательства. В такой ситуации отказ в письменном виде направляется коммерсанту в течение 30 дней с момента получения от него заявления.