Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как разделить земельный участок на два если на участке стоит дом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ситуации, когда земельными наделами с расположенными на них частными домами владеет несколько лиц — далеко не редкость. Возникновение общей собственности на землю может быть обусловлено законным режимом имущества супругов, наследованием, дарением (покупкой) доли (долей) в праве собственности.
Можно ли разделить земельный участок с домом — требования к возникающим после разделения участкам
В силу различных обстоятельств совместное владение общей землей становится затруднительным, в связи с чем и возникает желание ее разделить.
Однако при этом у некоторых ее владельцев встает вопрос о возможности осуществления такого раздела.
Земля, как особый вид имущества, регулируется нормами различных законов, в том числе, гражданского (ГК РФ) и земельного кодексов (ЗК РФ). Положениями ГК РФ (ст. 252, 254) предусматривается право сособственников земельных участков осуществлять их раздел. Статьей 11.4 ЗК РФ также допускается раздел земли.
Все спорные вопросы по земельным наделам решаются на основании Земельного Кодекса Российской Федерации. Что касается деления участка по долям, то эта процедура обозначена в статьях 11.2 и 11.4.
А вот определение размеров этих долевых наделов, здесь имеется в виду максимальный параметр и минимальный, за это отвечает Градостроительный Кодекс. На основании этих двух законодательных актов производится межевание земли. Этот процесс доверяют так называемому кадастровому инженеру. Это не обязательно чиновник. Сегодня многие компании предлагают эти услуги за определенную плату. Главное, чтобы у этих компаний была лицензия на проведение данного типа работ.
Внимание! С компанией дольщики участка заключают договор, в котором указываются сроки проведения межевания, цена предоставляемых услуг и сроки определения границ новых участков.
Заключение – коротко о главном
Разделение земельного участка на два и продажа одного из них или использование в других целях – процесс непростой, поэтому все дела рекомендуется проводить через опытного юриста. Все дело в том, что постоянные изменения в законодательстве известны только им. А значит, велика вероятность, что дело закончится положительно.
|
Еще немного внимания Земельные споры нередко остаются нерешенными. Обе стороны несут материальные расходы, которые только усугубляют отношения между дольщиками. Поэтому юристы всегда рекомендуют договориться. Хотелось бы в комментариях услышать Ваше мнение. Может быть, кто-то из читателей попадал в такие ситуации. Ваш опыт будет ценной информацией для других. |
Все спорные вопросы по земельным наделам решаются на основании Земельного Кодекса Российской Федерации. Что касается деления участка по долям, то эта процедура обозначена в статьях 11.2 и 11.4.
А вот определение размеров этих долевых наделов, здесь имеется в виду максимальный параметр и минимальный, за это отвечает Градостроительный Кодекс. На основании этих двух законодательных актов производится межевание земли. Этот процесс доверяют так называемому кадастровому инженеру. Это не обязательно чиновник. Сегодня многие компании предлагают эти услуги за определенную плату. Главное, чтобы у этих компаний была лицензия на проведение данного типа работ.
Внимание! С компанией дольщики участка заключают договор, в котором указываются сроки проведения межевания, цена предоставляемых услуг и сроки определения границ новых участков.
Делимые и неделимые земли
А теперь коротко пройдемся по вопросу, какие наделы не подлежат процедуре. Некоторые же просто по закону, в соответствии с ЗК РФ не выйдет градировать. И даже начинать все это мероприятие нет смысла.
Итак, все территории делятся, кроме:
-
Случаев, когда целостность – обязательное условие стоимости. То есть при любых деформациях надел просто теряет свою цену практически полностью. И уже можно не спрашивать, как из одного участка сделать два, разделен такой объект не будет.
-
Нарушение норм санитарной или пожарной безопасности у нового имущества. Зачастую это значит, что они просто слишком маленькие.
-
Нарушение рационального использования.
-
Невозможность применять по назначению.
-
Все описанные ранее виды. Обременение, слишком маленький размер для строительства дома или иных построек. А также наличие споров между дольщиками.
Как оформить землю в собственность в двухквартирном доме
Сам процесс оформления земли в собственность в двухквартирном доме имеет определенные сложности и тонкости, но полностью стандартизирован. Что несколько упрощает данную процедуру.
На данный момент к основным этапам оформления земельного участка в собственность относятся следующие:
- требуется сначала уточнить – осуществлена ли постановка земельного участка на кадастровый учет (если земельный участок оформлен до введения в действие ЖК РФ, то таковой переходит в собственность собственников земельного помещения);
- далее понадобится провести общее собрание всех собственников квартир, которые располагаются на конкретном земельном участке – на таковом собрании принимается совместное решение по поводу оформления недвижимости в собственность, а также по выбору уполномоченного представителя;
- далее уполномоченный представитель всех собственников должен обратиться с составленным заранее заявлением в местный муниципальный управляющий орган;
- после предыдущего шага понадобится подать заявление на формирование земельного участка;
- когда на земельный участок будет готов кадастровый паспорт – понадобится осуществить постановку на учет (сделать это возможно будет в Многофункциональном центре);
- далее потребуется обратиться в кадастровую палату с установленным перечнем документов.
Также важно учесть, что участки многоквартирных домов с 01.01.15 г. не являются объектом для осуществления налогообложения.
Получение права собственности на участок под домом происходит в следующем порядке:
- Обращение в муниципалитет или отделение Росимущества;
- Выдача справки о предварительном согласовании приватизации;
- Проведение межевых работ и регистрация участка на кадастровой карте местности;
- Выдача разрешения на приватизацию;
- Оплата госпошлины и обращение в орган Росреестра;
- Регистрация права собственности.
Предварительное согласование приватизации происходит только при отсутствии кадастровых документов на земельный участок. Согласование также не требуется, если оно было осуществлено при предоставлении земли для строительства.
При наличии кадастровых документов заявитель обращается сразу за разрешением на приватизацию с заявлением.
В заявлении необходимо указать следующие сведения:
- ФИО и контактные данные заявителя;
- Адрес участка;
- Категорию земли и вид её использования;
- Наличие обременений на землю;
- Вид права пользования и номер документа;
- Перечень расположенных на участке строений, находящихся в собственности;
- Реквизиты прав собственности на каждое строение.
Рассмотрение заявления осуществляется в течение месяца.
По итогам рассмотрения заявителю выдаётся разрешение на приватизацию или отказ в таковом в письменном виде.
Отказ может быть получен по следующим причинам:
- Представлении неполного пакета документов;
- Наличие неточностей в заявлении и/или документах;
- Заявитель воспользовался правом бесплатной приватизации ранее;
- Указанный в заявлении земельный надел не подлежит приватизации.
В первых двух случаях заявителю следует исправить ошибки и подать заявление заново. В случае ранее осуществлённой бесплатной приватизации можно воспользоваться правом выкупа земли за процент от её кадастровой стоимости.
В органы Росреестра необходимо обратиться для регистрации права собственности на участок под домом со следующими документами:
- Копия паспорта;
- Разрешение на приватизацию;
- Квитанция об оплате госпошлины.
Заявление на регистрацию можно также подавать в многофункциональный центр или в электронном виде, воспользовавшись специальной формой на сайте Росреестра. Регистрация прав осуществляется в течение 15 дней.
Можно ли разделить земельный участок на два
Согласно ГК РФ, большинство объектов недвижимости являются неделимыми и реальному разделу не подлежат. Это в первую очередь касается жилых помещений в многоквартирных домах, некоторых типов индивидуальных жилых домов, а также земельных участков отдельных категорий. Но не всех. Например, участок, предназначенный для ИЖС, особенно если на нем стоит дом на два хозяина, либо для ведения огородничества может быть разделен при соблюдении некоторых критериев.
Вне зависимости от возможности или невозможности реального раздела объекта недвижимости, любое недвижимое имущество, находящееся в долевой собственности можно разделить юридически.
Более того, даже если возможен фактический раздел, процедура его юридического раздела в обязательном порядке должна его предварять. Другими словами, в любом случае сначала проводится юридический раздел, затем, после того, как будут определены доли каждого из совладельцев, можно начинать раздел объекта в натуре согласно долям каждого из совладельцев.
Если на предназначенном для раздела участке земли находится жилой дом, его делят в первую очередь, только затем, в зависимости от того, какую часть дома при разделе получит каждый из совладельцев, будет делиться земля возле дома. На практике каждый из совладельцев получает ту часть участка, которая прилегает к его половине жилого строения.
Такое правило применяется по причине более сложной процедуры фактического раздела жилого дома, так как для каждого владельца требуется оборудовать отдельный вход, а это технически сложно. Землю же подлить гораздо проще.
Порядок и правила раздела частного дома на доли
После того, как возможность деления на доли частного домовладения подтверждена представителями администрации, можно приступать к сбору документов. В кадастровую палату предоставляется следующий список документов:
- копия страниц паспорта, содержащих информацию (копия паспорта нынешнего владельца дома, а также тех, кто претендует на получение доли);
- кадастровый паспорт на участок земли под домом;
- документы, подтверждающие факт владения домом и участком;
- технический паспорт на домовладение;
- документы, подтверждающие право каждого претендента на долю собственности;
- решение суда (если такое имеется).
После того, как все вопросы с Администрацией города будут улажены и межевой план окажется на руках, можно будет приступить к сбору документов для подачи в МФЦ. Понадобятся следующие документы:
- копия паспорта (страниц с информацией) заявителя;
- подписанное заявление по образцу, представленному в МФЦ;
- межевой план в оригинале;
- разрешение Администрации на деление домовладения и земельного участка на отдельные объекты собственности и присвоение каждому объекту отдельного адреса.
- Oфopмлять peaльный paздeл xлoпoтнo: этo oтнимaeт вpeмя, дeньги и нepвы. Инoгдa пpoщe пpoдaть cвoю дoлю втopoмy coбcтвeнникy и кyпить нoвый дoм.
- Ecли влaдeльцы гoтoвы paздeлить дoм миpнo, дocтaтoчнo cocтaвить coглaшeниe. Ecли нeт пpидeтcя пpивлeчь cyд.
- Дeлить мoжнo тoлькo тe дoмa, кoтopыe пpизнaют блoкиpoвaннoй зacтpoйкoй. Peшeниe — пpинимaют кaдacтpoвыe инжeнepы.
- Ecли пoд дoмoм cлишкoм мaлo зeмли (oбычнo мeньшe 8 coтoк), ee нe paздeлят. Oнa ocтaнeтcя в oбщeй coбcтвeннocти влaдeльцeв дoмa.
Особенности обращения в суд
Разделение земельного участка — это кадастровая деятельность
Если хотя бы один собственник выступает против раздела, а также в ситуациях, когда неизвестно местонахождение собственника, требуется обращение в суд. Судебное рассмотрение будет строиться на объективности, беспристрастности. Ведь каждый собственник должен остаться при своем без ущемления чужих прав.
Чтобы составить исковое заявление, лучше пригласить юриста. Некоторые пробуют сделать это самостоятельно, однако это довольно сложно. Здесь требуется точность и знание законов. В исковом заявлении указывают данные собственников (ФИО, место регистрации, данные паспорта), в него вносят сведения об участке.
Также надо написать, какая площадь участков должна получиться после раздела, где и как будут проходить границы новых участков. Подавая в суд заявление, к нему надо приложить пакет документов. Конкретный перечень нужных бумаг варьируется в зависимости от ситуации. Но есть основные составляющие, которые нужны всегда:
- копии паспортов;
- кадастровую документацию;
- квитанцию, подтверждающую оплату госпошлины.
Тот собственник, который требует раздела участка, будет являться истцом. Он должен подавать свои исковые требования в отделение суда, находящегося по месту жительства другого собственника, который не желает делить участок.
Дарение или купля-продажа доли участка
Одной из сторон такой сделки выступает собственник участка. Другой стороной будет лицо, пока еще собственником не являющееся.
Чтобы совершить сделку, необходимы следующие документы:
- Документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости.
- Документы, удостоверяющие личности сторон. Если покупателем или одаряемым выступает несовершеннолетний, что допускается законом, то договор подписывается его законным представителем. За ребенка в возрасте до 14 лет законный представитель осуществляет все действия и ставит все подписи. Если несовершеннолетнему уже исполнилось 14 лет, то его представитель в договоре пишет слово «согласен», одобряя сделку, и расписывается под договором.
Фактический раздел участка
Собственники участка, владеющие таким объектом недвижимости на праве общей долевой собственности, в некоторых случаях, имеют возможность разделить земельный участок в натуре. То есть, размежевать землю, превратив один участок в два, граничащих друг с другом.
Законодательство РФ, в том числе и земельное, не запрещает разделять земельные участки, но устанавливает некоторые ограничения:
- Площадь каждого из образовавшихся участков не должна быть меньше, чем минимально-допустимая площадь, установленная в законодательстве. Это один из самых серьезных камней преткновения, который не дает многим дольщикам дачных участков, «утратить связь» друг с другом. Дело в том, что дачные участки, как правило, имеют стандартную площадь – 6 соток, она, во многих регионах, является минимально-допустимой. То есть, «нарезать» два участка по 3 сотки, как правило, не представляется возможным.
- Новые участки должны сохранить назначение первоначального. То есть, если делится в натуре дачный участок, то новые участки не могут быть предназначены, например, для ИЖС и т.д.
Таким образом, раздел дачного участка на 2 собственника – действие, в ряде случаев, вполне допустимое, с точки зрения законодательства.
Прежде чем затевать раздел, желательно обратиться к квалифицированному специалисту в области юриспруденции, который:
- внимательно изучит сложившуюся ситуацию, выделит в ней все ключевые моменты;
- расскажет о порядке осуществления раздела;
- соберет все необходимые документы;
- проверит имеющиеся документы на предмет их законности;
- поможет зарегистрировать возникшие права в органах Росреестра.
Можно обойтись и без помощи юриста. Но в вопросах, связанных с недвижимостью, лучше не рисковать и доверить все самые важные и ответственные поручения профессионалу в области юриспруденции, имеющему большой практический опыт и серьезный багаж знаний.