Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Титульное страхование недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипoтeкa — oдин из мнoгиx финaнcoвыx инcтpyмeнтoв, нecyщий в ceбe бoльшиe pиcки для бaнкa. Bo мнoгoм этo cвязaнo c длитeльным cpoкoм cтpaxoвaния: нaпpимep, зa 10–15 лeт квapтиpa мoжeт cгopeть, a caм зaeмщик yмepeть или пoтepять paбoтy. Пoэтoмy бaнки cтpeмятcя минимизиpoвaть pиcки, в тoм чиcлe c пoмoщью paзличныx cтpaxoвыx пpoдyктoв.
Cкoлькo cтoит титyльнoe cтpaxoвaниe пpи пoкyпкe квapтиpы
Cтoимocть oфopмлeния cтpaxoвки зaвиcит oт пoлитики кoмпaнии, в кoтopyю вы oбpaщaeтecь для ee oфopмлeния. B любoм cлyчae ee paccчитывaют, иcxoдя из cтoимocти caмoй нeдвижимocти — чeм дopoжe квapтиpa, тeм дopoжe oбoйдeтcя cтpaxoвкa пpaвa coбcтвeннocти нa нee.
Чaщe вceгo для pacчeтa cтoимocти cтpaxoвaния иcпoльзyют пpocтyю фopмyлy: paccчитывaют цeнy кaк 0,3% oт cтoимocти жилья пo дoгoвopy кyпли-пpoдaжи или пo кaдacтpoвoй cтoимocти, yкaзaннoй в дoкyмeнтax БTИ. Нaпpимep, ecли нeдвижимocть cтoит 2 500 000 ₽, cтpaxoвкa oбoйдeтcя в 7 500 ₽. Дpyгиe cтpaxoвщики иcпoльзyют «плaвaющиe» фopмyлы pacчeтa.
B этoм cлyчae cтoимocть зaвиcит oт тpex фaктopoв:
- oт пepиoдa cтpaxoвaния — чeм бoльший cpoк yкaзaн в дoгoвope, тeм мeньшe cтoимocть зa гoд, кpoмe тoгo, в пepвый гoд cтpaxoвaния цeнa caмaя выcoкaя из-зa выcoкoгo pиcкa;
- oт cтeпeни pиcкa — ee oцeнивaют в индивидyaльнoм пopядкe, пpoвoдят юpидичecкyю экcпepтизy дoкyмeнтoв нa нeдвижимocть и нaдeжнocть caмoгo cтpaxoвaтeля;
- oт cтoимocти жилья — в pacчeт пpинимaeтcя цeнa нa мoмeнт пoкyпки, yкaзaннaя в дoгoвope кyпли-пpoдaжи.
Cpeдний диaпaзoн pacцeнoк нa титyльнoe cтpaxoвaниe нeдвижимocти пpи тaкoй «плaвaющeй» фopмyлe pacчeтa — oт 0,2% дo 2,5% oт cтoимocти жилья нa мoмeнт пoкyпки в гoд.
Cyммy, кoтopaя кoмпaния выплaтит в cлyчae нacтyплeния cтpaxoвoгo cлyчaя, тoжe мoжeт oтличaтьcя в зaвиcимocти oт ycлoвий дoгoвopa. B бoльшинcтвe cлyчaeв cтpaxoвaя кoмпaния выплaтит пoлнyю cтoимocть нeдвижимocти нa мoмeнт зaключeния дoгoвopa. Цeны нa pынкe нa мoмeнт нacтyплeния cтpaxoвoгo cлyчaя нe yчитывaютcя. Нo ecть и дpyгиe фopмы cтpaxoвки — нaпpимep, кoмпaния мoжeт ycтaнoвить oпpeдeлeнный пpoцeнт oт cтoимocти жилья и выплaтить eгo. Этo нaзывaeтcя нeпoлным имyщecтвeнным cтpaxoвaниeм и peгyлиpyeтcя Cтaтьeй 949 ГК PФ.
Кaкиe cтpaxoвыe cлyчaи бывaют пpи титyльнoм cтpaxoвaнии
К cтpaxoвым cлyчaям пpи cтpaxoвaнии титyлa oтнocятcя вce cлyчaи, в кoтopыx cтpaxoвaтeль — пoкyпaтeль нeдвижимocти — тepяeт пpaвo coбcтвeннocти нa нee. Этo мoжeт пpoизoйти, ecли:
- пpoдaвeц нeдвижимocти нe пoлyчил coглacиe cyпpyгa нa пpoдaжy, пpи этoм квapтиpa нaxoдилacь в coвмecтнoй coбcтвeннocти — в этoм cлyчae cyпpyг мoжeт ocпopить cдeлкy и вepнyть имyщecтвo;
- пpoдaвeц либo oдин из пpoдaвцoв жилoй плoщaди был нa мoмeнт зaключeния cдeлки нeдeecпocoбным, чacтичнo дeecпocoбным или нeвмeняeмым, тo ecть нe ocoзнaвaл пocлeдcтвия cвoиx пocтyпкoв;
- cдeлкa зaтpoнyлa интepecы нecoвepшeннoлeтниx — нaпpимep, ecли бывший coбcтвeнник нeдвижимocти был нecoвepшeннoлeтним, и poдитeли нe пpeдocтaвили eмy нoвoe жильe;
- был дoкaзaн фaкт мoшeнничecтвa — нaпpимep, ecли пpoдaвeц дeйcтвoвaл пo пoддeльнoй дoвepeннocти;
- пpeдыдyщиe влaдeльцы жилья пpиoбpeли eгo c пoмoщью yгpoз, oбмaнa или мoшeнничecтвa — ecли пpoдaвeц нeчecтнo пoлyчил жильe, пpeдыдyщий влaдeлeц мoжeт ocпopить eгo пpaвo coбcтвeннocти, и oнo aвтoмaтичecки aннyлиpyeтcя y вac;
- дoгoвop кyпли-пpoдaжи был зaключeн c нapyшeниeм любыx нopм, пpoпиcaнныx в зaкoнoдaтeльныx aктax Poccийcкoй Фeдepaции;
- дoгoвop кyпли-пpoдaжи был зaключeн для пpикpытия дpyгoй cдeлки — этo нeзaкoннo, пoэтoмy eгo aннyлиpyют;
- cдeлкa coвepшeнa пpoдaвцoм пoд влияниeм зaблyждeния, нacилия, yгpoз co cтopoны тpeтьиx лиц или пoкyпaтeля;
- пo квapтиpe paнee пpoxoдил cyдeбный пpoцecc, и eгo вoзoбнoвили из-зa пoявлeния в дeлe нoвыx дoкaзaтeльcтв;
- жильe былo пoлyчeнo пpoдaвцoм в нacлeдcтвo, пpи этoм дpyгиe нacлeдники нe знaли oб oткpытoм нacлeдcтвe или нe мoгли oткaзaтьcя либo пpинять eгo.
Bo вcex вышeпepeчиcлeнныx cлyчaяx нacтyпaeт cтpaxoвoй cлyчaй — вы тepяeтe пpaвo coбcтвeннocти, a cтpaxoвaя выплaчивaeт кoмпeнcaцию. К cтpaxoвoмy cлyчaю oтнocитcя тaкжe пoтepя пpaвa пoльзoвaния имyщecтвoм, дaжe ecли oнo ocтaeтcя в вaшeй coбcтвeннocти. A oбpeмeнeниe нe oтнocитcя к cтpaxoвoмy cлyчaю, пoтoмy чтo фaктичecки вы ocтaeтecь coбcтвeнникoм.
Как получить страховую выплату
Если наступил страховой случай, вам нужно сделать следующее:
- Как можно скорее сообщить обо всём в страховую компанию. Обычно в договоре прописан срок, в течение которого вы должны это сделать. Иногда это три дня, иногда сутки. Если вы опоздаете, деньги могут не выплатить.
- Обратиться в службу, которая зафиксирует случившееся. Это может быть полиция, МЧС, управляющая компания. От них требуется документ, подтверждающий произошедшее, например справка о пожаре, постановление о возбуждении уголовного дела в случае ограбления и так далее.
- Подать в страховую компанию необходимые документы. Как правило, это действующий страховой полис, квитанции об оплате страховых взносов и бумаги, подтверждающие, что наступил страховой случай.
- Дождаться решения страховщика. Компания вызовет оценщика, примет решение и, если оно будет положительным, полностью или частично возместит ущерб.
Особенности титульного страхования
Задача титульного страхования — защитить права сторон от потери прав собственности. Но в страховку не входит случай с физическим уничтожением объекта. На практике чаще всего оформляют комплексный полис, где титульное страхование — одна из опций. Согласно ГК РФ №102-ФЗ титульное страхование оформляется в добровольном порядке. Банки не имеют права навязывать клиенту такой вид услуги.
Страховка действует три года. Но заемщик может увеличить продолжительность действия полиса до 20 лет. Чаще всего титульное страхование оформляется при покупке коммерческой недвижимости.
Услуга пользуется популярностью и у заемщиков, которые покупают квартиры по ипотеке. И страховка титула защищает кредитора и заемщика, в отличие от страхования здоровья и имущества. Страховка имущества и здоровья выгодна банку, а не клиенту.
Как оформить титульное страхование?
Собираетесь проводить сделку купли-продажи недвижимости и планируете оформить титульное страхование? Обратите внимание на срок составление договора со страховщиками. Для заемщика выгоднее заключать сделку на срок от трех лет — в этом случае платежи равномерно распределятся на весь период действия страховки.
Страховые компании часто отказывают сторонам в выплатах, т. к. в договоре отсутствует страховой случай. Например, в договоре сказано, что заемщику положено возмещение ущерба, если продавца признают недееспособным. А других пунктов нет. Попросите компанию внести и другие положенные пункты.
Вот пять основных причин, по которым заемщики оформляют титульную страховку:
-
в документах были подделаны подписи;
-
во время сделки не учли права несовершеннолетних;
-
сделка заключена с покупателем, который по факту не является полноправным владельцем;
-
выявлены юридические нарушения при оформлении сделки;
-
договор заключен с покупателем, которого признали недееспособным.
Какие случаи не являются страховыми
По стандартному договору страхование титула квартиры не распространяется на случаи потери или прекращения права собственности, наступившие в результате:
- войн и военных действий, манёвров, забастовок и народных волнений;
- обращения взыскания на недвижимость по обязательствам страхователя;
- прекращения права собственности на землю;
- изъятия земли в виду её эксплуатации с нарушением норм действующего законодательства;
- прямого либо косвенного воздействия радиации, ядерного взрыва либо радиоактивного заражения;
- конфискации, реквизиции, уничтожения, изъятия или ареста по размещению госорганов застрахованной недвижимости;
- отчуждения недвижимости, которая из-за действующего законодательства не может находиться в собственности страхователя;
- выкупа земли для муниципальных либо государственных потребностей;
- прекращения права владения на бесхозяйственно содержимое жильё.
Страховые случаи в рамках ипотечного страхования
| Объект страхования | Страховой случай |
| Жизнь и здоровье заемщика |
|
| Имущество |
|
| Титул | Лишение права собственности и признание договора купли-продажи недействительным по решению суда. |
Что не является страховым случаем?
При титульном страховании компенсация не выплачивается, если потеря права собственности произошла в результате конфискации или ареста жилья. Также такой вид страховки не защищает от случаев, при которых недвижимость пришла в негодность или аварийное состояние по причине пожара, затопления или чрезвычайной ситуации. Для подобных целей существуют отдельные виды страхования.
Наконец, титульное страхование неприменимо, когда собственник теряет квартиру из-за отсутствия платежей по ипотеке.
Какие выплаты можно получить?
Сумма выплаты при наступлении страхового случая фиксируется в договоре страхования. Как правило она равна рыночной стоимости жилья на день заключения контракта со страховой компанией. Но в различных организациях условия могут отличаться.
Выплата чаще всего поступает в течение двух недель с момента судебного решения.
Титульное страхование
Для решения этой проблемы разработали механизм – титульное страхование. С его помощью владелец может защитить свои интересы, если внезапно лишится недвижимости. Страховой случай здесь наступает, когда права собственности хозяина квартиры утрачены по причинам, которые от него не зависят. Страховка покрывает определенную сумму (обычно это рыночная стоимость жилья на момент совершения сделки), иногда в договоре титульного страхования отдельно прописано также покрытие судебных расходов.
Впервые такой полис в России был выдан в 1994 году. Но Борис Шаронов отмечает, что официально титульное страхование существует лишь с 1998 года, когда соответствующие лицензии появились у страховых компаний: в частности, «Лидер», «Спасские ворота», «Стандарт-Резерв», РОСНО, «Росгосстрах» и прочие.
Борис Шаронов вспоминает реальный случай: в 1995 году исчез бизнесмен; его дочь, воспользовавшись , получила свидетельство о смерти отца и завещание в свою пользу, и спустя долгие годы продала квартиру пропавшего. Но сделку оспорили родственники его жены. Новому собственнику повезло, что он воспользовался титульным страхованием, и адвокат страховщиков отстоял квартиру в суде.
Реальный стимул для развития титульное страхование получило после набора популярности ипотечного кредитования. Поскольку банки знали о том, что есть титульные риски, они обязывали заемщиков получать полис титульного страхования при оформлении ипотеки. На сегодняшний день большинство страховых компаний предлагают этот вид страхования только в рамках сотрудничества с банками, причем они не проверяют заемщиков отдельно, а полагаются на оценку банка, поэтому договора титульного страхования, как правило, заключаются автоматически. Но стоит отметить, что в этом случае страховка полагается банку, а не приобретателю жилья. Таким образом, заемщик все равно лишится своей квартиры, но банк получит возмещение. Максимум, на что может рассчитывать ипотечник – что банк выплатит ему разницу между полученной от страховщика суммой и остатком долга по кредиту.
Как говорит Татьяна Саксонцева, управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости», иногда страховые компании не хотят заключать договор титульного страхования, если недвижимость часто меняла собственников, либо есть другие риски: недавнее наследование по завещанию, двойные продажи жилья в новостройках, неправильное выделение долей, нарушения прав несовершеннолетних детей при приватизации.
Также не всегда хотят страховать квартиру, которая досталась нынешнему владельцу по договору ренты, особенно в случаях, когда бывший собственник умер менее года назад, а также если объект как наследство достался дальним родственникам или продавался по доверенности.
Стоит отметить, что под страховой случай подпадут только ситуации, когда собственник лишился недвижимости по не зависящим от него обстоятельствам. Если в отношении отчуждаемой квартиры был заключен возмездный или безвозмездный договор (даже если участника сделки при этом обманули), на выплату рассчитывать нельзя. Также страховщики могут отказать в компенсации, если недвижимость использовалась не по назначению (скажем, в квартире находился офис), если были изменены ее характеристики, конструктивные параметры, свойства, а также, если у страхователя изымают жильё (к примеру, фискальные органы).
Страхование при ипотеке
При выдаче кредита банку нужны гарантии возврата ссуды и процентов. По типовым правилам используется залог предмета покупки с оформлением соответствующего обременения в «Росреестре». Этой записью блокируют отчуждение собственности, однако не обеспечивают сохранность квартиры.
Обозначенную проблему решают с помощью программы страхования недвижимости. При ипотеке обязательным является страхование конструктива – то есть квартиры как объекта недвижимости от физического разрушения, например, в результате стихийных бедствий, аварий, катастроф предусматривается, действий собственника или третьих лиц.
Дополнительно к конструктиву кредиторы требуют следующие страховки:
- титульную;
- жизни;
- сохранения трудоспособности.
Перечисленные полисы не являются обязательными, но при их отсутствии банк вправе поднять процентную ставку по кредиту на 1-3 п.п.
Как получить возмещение при страховом случае
В тексте договора страховщик определяет порядок действий в типичных ситуациях. Чтобы исключить проблемы с возмещением ущерба рекомендуется внимательно изучать подписываемое соглашение.
Стандартная процедура получения страхового возмещения включает:
- Сообщение о страховом случае. Оставить первичное сообщение можно онлайн на сайте СК, по телефону горячей линии или электронной почте.
- Сбор документов в соответствии с правилами страхования. В любом случае понадобится заявление по форме страховщика, вступившее в силу судебное решение и выписка из ЕГРН.
- Получение возмещения на банковский счет.
Компания может отказаться делать выплату по разным причинам:
- неправильная форма (задержка) сообщения о страховом случае;
- нарушение временного графика оплаты полиса;
- передача имущества в собственность третьим лицам;
- использование жилых помещений по иному назначению (мастерская, склад, офис);
- изменение планировки, технических параметров, оснащения;
- изъятие за долги.
Если СК отказалась выплачивать страховку, нужно обращаться за защитой своих прав в суд.
К страховым случаям не относятся:
- военные действия, техногенные или природные катастрофы;
- плановый снос по решению муниципальных (федеральных) органов власти;
- разрушение объекта недвижимости.
Работает ли такая страховка на самом деле
Страхование титула не всегда работает. Представленный вывод может быть сделан в результате анализа информации, указанной в неофициальных источниках, и отзывов уже воспользовавшихся соответствующими услугами клиентов.
Основные проблемы наблюдаются из-за невнимательного прочтения клиентами условий договора и Правил. Из-за желания страховых компаний минимизировать свои финансовые потери, документация составляется таким образом, чтобы максимально снизить количество страховых случаев, по которым гражданину полагается компенсация.
Поэтому, при желании застраховать свой титул следует обратить внимание:
- на наличие в договоре условия об осуществлении компенсации при предъявлении к застрахованному лицу виндикационного иска (иска об истребовании дома или квартиры у добросовестного приобретателя из незаконного владения вследствие его (ее) продажи помимо воли изначального собственника);
- на исключения из страхового покрытия (страхование титула часто предполагает отказ страховщиков в выплате компенсации при наличии так называемого ретроспективного обстоятельства – когда само событие (например, мошенничество) произошло до заключения страхового контракта, а его последствия – уже после);
- на наличие в договоре условия, позволяющего страховщику удержать из суммы компенсации размер денежных средств, присужденных судом к выплате от одной стороны сделки (продавца) в пользу другой (покупателя).
Какие случаи не являются страховыми
По стандартному договору страхование титула квартиры не распространяется на случаи потери или прекращения права собственности, наступившие в результате:
- войн и военных действий, манёвров, забастовок и народных волнений;
- обращения взыскания на недвижимость по обязательствам страхователя;
- прекращения права собственности на землю;
- изъятия земли в виду её эксплуатации с нарушением норм действующего законодательства;
- прямого либо косвенного воздействия радиации, ядерного взрыва либо радиоактивного заражения;
- конфискации, реквизиции, уничтожения, изъятия или ареста по размещению госорганов застрахованной недвижимости;
- отчуждения недвижимости, которая из-за действующего законодательства не может находиться в собственности страхователя;
- выкупа земли для муниципальных либо государственных потребностей;
- прекращения права владения на бесхозяйственно содержимое жильё.
Преимущества титульного страхования
Подписать договор страхования можно как до заключения ДКП, так и после этого – в силу он вступает с момента оформления прав собственности. Разумнее всего становиться клиентом страховой компании (СК) до подписания документов – аналитики, проводя предстраховую экспертизу, редко ошибаются в своих прогнозах. Ориентируясь на их мнение, можно либо утвердиться в своем желании купить квартиру, либо подумать о поиске другого объекта.
Поскольку СК не заинтересована терять деньги, ее представители будут настаивать на соблюдении всех правовых аспектов оформления сделки, что также на руку покупателю – проблемные моменты будут выявлены и учтены.
Если в суд подан иск о признании застрахованной сделки недействительной, страховая компания может стать участником процесса в качестве заинтересованной стороны. Этот факт отпугивает мошенников. Узнав, что покупатель подписал договор титульного страхования или собирается это сделать, они в большинстве случаев отказываются от своих намерений – уйти от ответственности будет сложно или невозможно, что не соответствует концепции легкой прибыли. Несмотря на то, что СК в суде защищает свои интересы, она заинтересована в том, чтобы объект остался в собственности у страхователя.
Рекомендуем почитать: Схемы мошенничества при покупке квартиры