Самострой в 2023: от законов до пошаговой инструкции по легализации

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Самострой в 2023: от законов до пошаговой инструкции по легализации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Важный фактор успеха – проведение комплексного анализа сооружения. Сделать это необходимо до старта работ, иначе не удастся выработать адекватную правовую позицию и разработать комплекс мер по признанию объекта.

Пошаговая инструкция, как юридическому лицу узаконить самовольную постройку

Вариантов, как узаконить самострой в 2023 году, несколько. Выбор оптимального лучше доверить специалисту: юристы по недвижимости рассчитают вероятность положительного решения и разработают дорожную карту легализации объекта. Опишем схему, которая позволяет добиваться сохранения объектов для клиентов нашей компании. Это способ легализовать недвижимость через Градостроительную земельную комиссию (ГЗК) и выплату штрафа.

1. В Департамент градостроительной политики направляется письмо и пакет документов. Задача — убедить, что самовольное строительство не нарушает строительных и градостроительных норм, а собственник готов выплатить штраф.
2. Департамент градостроительной политики дает разрешение на узаконивание постройки через комиссию ГЗК.
3. Собираются документы, которые нужно будет предоставить в Мосстройнадзор, префектуру административного округа, ДГИ и другие инстанции. Желательно договориться о личной встрече с префектом. Если совместными усилиями постараться найти конструктивное решение вопроса и согласовать процедуру узаконивания строения, то шансы на благоприятное решение будут выше.
4. Проводится строительно-техническая экспертиза. Желательно заказывать ее у компаний, которые имеют положительный опыт взаимодействия с государственными инстанциями.
5. Объект осматривается исполнительными департаментами и службами. Их задача — убедиться в соответствии строительным нормам и проверить, не нарушает ли строение права третьих лиц и не представляет ли угрозы их здоровью.
6. Дело с заключениями контролирующих органов передается рабочей группе ГЗК, а потом комиссии ГЗК. Если собственник озаботился, как узаконить самострой в 2023 году, и тщательно подготовил все документы, удается получить положительное решение о комиссии с первого раза.
7. Выплачивается штраф за возведение незаконной постройки.
8. Собственник может получить новый технический паспорт БТИ, подав заявление на проведение выездного обследования здания.
9. Последний этап в схеме, как зарегистрировать самострой, — обратиться в Росреестр или МФЦ с пакетом документов. В течение 10 дней изменения будут внесены в базу, и вы сможете получить свидетельство о регистрации права собственности.

Схема легализации самостроя через ГЗК в 2023 году — одна из наиболее эффективных, если оформлением занимается опытный юрист. Успех процедуры напрямую зависит от того, насколько полный и грамотно составленный пакет документов подаст заявитель, сможет ли четко аргументировать свою правовую позицию. Сотрудники компании Help Development активно используют данный вариант узаконивания самовольного строительства и реконструкции, работали с префектами разных административных округов Москвы и выиграли для клиентов десятки дел.

Обзор судебной практики по данной категории дел

1. Арендатор земельного участка подал иск о признании права на объекты недвижимости, которые были построены в период с 1992 г. по 1993 г. Суд первой инстанции требование истца удовлетворил сославшись на нормы ст. 234 ГК РФ. Апелляционный суд оставил решение без изменения, тем самым признав его законным и обоснованным.
2. Кассационный суд отменил судебные акты исходя из ст. 222 ГК РФ, в виду того, что заявитель не предъявил суду разрешение на строительство.
3. Верховный суд РФ (ВС РФ) изучив доводы истца, а также позиции судов, отменил судебный акт кассации и оставил решения первой и второй инстанции без изменения. ВС РФ пришел к следующим выводам: в силу ст. 22 ГК РФ, понятие самовольной постройки применимо в том числе и на нежилые объекты недвижимости, а с 1 января 1995 г. указанная норма закона распространяется и на гражданские правоотношения, которые возникли после ее введения в действие.

Вместе с тем, статья 109 ГК РСФСР указывала на то, что снести можно только жилые дома построенные гражданами и лишь такие объекты недвижимости признаются самовольными постройками. Данная норма действовала до 1 января 1995 г.

Таким образом, сооружения нежилого назначения, которые были возведены до 1 января 1995 г. не признаются самовольными постройками.

Судебный способ признания права на самовольную постройку

Согласно ст. 222 ГК РФ, право собственности на самострой может быть признано судом за осуществившим постройку лицом при соблюдении следующих условий:

• если вид разрешённого использования земельного участка допускает строительство, и Вы имеете право строить здания (например, Вы являетесь собственником или арендатором земельного участка);
• если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям, в том числе в документации по планировке территории, в правилах землепользования и застройки;
• если сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Также судебная практика исходит из того, что если Вы никогда не обращались за разрешением на строительство и актом на ввод в эксплуатацию, то право собственности на объект самовольного строительства за Вами не признают.

Для признания права собственности на самострой в судебном порядке нужно получить целый ряд документов:

1. Техническое заключение состоящей в СРО проектной организации о конструктивной безопасности здания;
2. Получение градостроительного плана земельного участка, на котором находится самовольная постройка;
3. Разрешение на строительство или документальное подтверждение о попытке получить его;
4. Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства при реконструкции.

Важно! Очень часто в процессе рассмотрения вопросов о признании права собственности на самовольную постройку суд запрашивает дополнительные согласования и экспертные заключения.

У местных органов власти (отдела архитектуры, отдела строительства или градостроительного комитета) необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который содержит заключение о том, что строение разрешено и соответствует требованиям.

Таким образом, для добровольной легализации дома или пристройки административным путем на руках нужно иметь следующие документы:

свидетельство о праве собственности на землю (выписку из ЕГРН);

• паспорт заявителя или доверенность(если вы представляете интересы собственника);
• схему участка;
• ГПЗУ;
• разрешение на строительство;
• технический план.

Право собственности на объект строительства оформляют в Росреестре (можно через МФЦ).

Шаг 1 судебного оформления — составление иска

Как узаконить постройку на собственном земельном участке? Исковое заявление в суд должно содержать указание на самовольный характер здания и невозможность оформить его иначе, чем судебным путем. Затем описывается, почему нужно признать право собственности за истцом (см. предыдущий раздел статьи об условиях оформления — безопасность строения и т. п.). Истец поясняет, что ему принадлежит земля под постройкой, что именно он является застройщиком.

Как узаконить самовольную постройку, если земля муниципальная? Если земля была передана в аренду под строительство, особых проблем с оформлением у застройщика не будет — иск составляется аналогично иску собственника участка.

Если владелец участка не строил здание, он всё равно может требовать в суде легализации своих прав на самострой. Только придется возместить застройщику расходы на строительство.

Затем нужно сослаться на ст. 222 ГК РФ и попросить суд признать за истцом право собственности на самовольную постройку. Здание следует точно описать — описанием из иска суд будет руководствоваться в своем решении, а Росреестр по этому решению зарегистрирует право. Ошибка в адресе или площади здания может привести к отказу Росреестра.

ВАЖНО! Ответчиком по иску о легализации самостроя на собственном участке будет администрация по месту нахождения объекта (п. 25 постановления Пленума ВС РФ № 10, пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).

Узаконение самовольных построек через суд: на что обратить внимание

Выбирая в качестве способа защиты признание права на СП, необходимо обратить внимание на выводы правоприменителя о том, в каких ситуациях исключено удовлетворение указанных требований:

• недопустимо обосновывать приобретение прав на СП давностью владения (обзор судебной практики, утв. президиумом ВС РФ 19.03.2014);
• нельзя признать право собственности в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 222 ГК РФ, на недвижимость, созданную до 01.01.1995 (постановление президиума ВАС РФ от 25.09.2012 № 5698/12 по делу № А41-9398/11);
• при наличии признаков СП, возникших в результате реконструкции, в признании права может быть отказано (постановление президиума ВАС РФ от 26.07.2005 № 665/05 по делу № А55-13192/03-2);
• нельзя узаконить право собственности на часть СП (обзор судебной практики, утв. президиумом ВС РФ 19.03.2014).

Признание постройки мирным путем

В 2020 году можно узаконить постройку в рамках так называемой дачной амнистии, которая действует с июня 2006 г. и была продлена до 2021 года.

Для использования упрощенного варианта регистрации гражданин должен предоставить в местную администрацию следующий перечень документов:

• паспорт;
• документ о праве собственности на участок;
• технический план постройки из БТИ;
• квитанцию об уплате пошлины за регистрацию прав собственности;
• разрешение на ввод в эксплуатацию;
• кадастровый план участка.

Уполномоченный орган проверит всю предоставленную документацию и выдаст документ о праве собственности на постройку. Если постройка будет переведена в статус жилого дома, в ней можно будет зарегистрироваться.

Решение о ликвидации самостроя принимается судом. Однако в ст. 222 ГК РФ установлены основания, по которым административный орган может самостоятельно принять решение о сносе сооружения. К таковым относятся:

• отсутствие правоустанавливающих документов, требуемых отечественным законодательством, на земельный участок, где был возведен объект недвижимости;
• участок, на котором было построено сооружение, не допускает возведение на нем каких-либо объектов, либо же данная территория предназначена для общего пользования.

Таким образом, административное решение о сносе самостроя возможно только в отношении тех построек, которые были возведены на отдельных категориях земель.

Ст. 222 ГК РФ прямо запрещает муниципальным властям снос самовольных строений, которые были воздвигнуты без разрешительной документации, в случаях, если участки, на которых они расположены, находятся в частных руках. Исключением являются объекты, создающие опасность для жизни и здоровья людей.

Решение о сносе недвижимости, находящейся на частной земле, принимается судом, и возможно только в том случае, если владелец не смог устранить все выявленные нарушения.

Оформление дома после строительства

Построить дом без разрешения можно. И даже жить в нём до поры до времени застройщику никто не запретит. Но вот распоряжаться им (продать, подарить, поменять, завещать) он не сможет. Кроме того, если незаконная постройка будет обнаружена, владельцу грозит штраф от 2 тысяч до 1 миллиона рублей либо, что ещё хуже, снос объекта. Снос, естественно, повлечёт за собой материальный ущерб. А самострой рано или поздно будет обнаружен, уже сегодня исполнительные органы Московской области предпринимают для этого действенные меры. В частности, подозрительные территории регулярно патрулируют беспилотники, снимая строящиеся и уже возведённые объекты. Затем эта информация проверяется и таким образом выявляются неузаконенные постройки.

Есть и ещё один момент: самовольно построенному жилому дому невозможно присвоить почтовый адрес. Ведь в пакет документов, необходимых для получения адреса, входят разрешение на строительство (уведомление) или документы, подтверждающие право собственности на объект. Итак, построив дом, узаконивать его необходимо. Есть два варианта, как это сделать: административный и судебный. Первый более лёгкий и скорый, его и используют чаще всего. Для начала следует убедиться, имеет ли застройщик право на легализацию постройки. Важно, чтобы были соблюдены следующие правила:

• земля находится в собственности либо в аренде у заявителя, а у того, кто состоит в садовом товариществе, нет перед ним задолженностей;
• у участка нужный вид разрешённого использования: садоводство, индивидуальное жилищное строительство или ведение личного подсобного хозяйства;
• соблюдены утверждённые нормы строительства частного дома: этажность, высота, занимаемая площадь, а также предусмотренные отступы от дороги, соседских участков, общественных и гражданских строений;
• при необходимости получено согласование, например, с аэропортом или местными водо- и рыбоохранными органами.

Новые реформы и нововведения года коснулись дачников

В начале прошлого года вступил в силу закон, устанавливающий новые правила в регистрации домов в СНТ. Теперь граждане, планирующие возведение садовых домов, обязаны предоставить в администрацию района письмо с уведомлением о предстоящем строительстве. Иначе владелец недвижимости столкнётся с проблемами при регистрации возведённого объекта.

Согласно принятым поправкам разрешения на строительство и ввод объектов в эксплуатацию больше не требуются. Как отмечают юристы А/Н «Правозем», теперь, главное поставить в известность местные органы управления о планируемом и завершённом строительстве жилых и садовых домов. Согласно этому закону возведённые строения не должны превышать трёх этажей и быть выше 20 метров, а также дома не могут быть многоквартирными.

Поможет «Дачная амнистия»

Сейчас построенные дома попадают под закон о «Дачной амнистии». Так в простонародье называется свод законов об упрощенном порядке регистрации недвижимого имущества и кадастрового учета.

Чтобы оформить построенный дом, собственникам земельного участка достаточно заказать технический план с декларацией и подать их на государственную регистрацию. Такое послабление действует до 1 марта 2031 года, поэтому не стоит терять времени.

О строительстве не нужно уведомлять муниципалитет (получать у них разрешение) и остальные организации (Росавиацию, СЭС, Управление культурного наследия и т.п.). Есть исключению, о которых прочтете ниже.

При этом не важно: 1) Когда дом был просторен. 2) Уведомлял ли ранее собственник участка муниципальные власти о планируемом строительстве, получал ли разрешение и т.п. Обращения к местной администрации теперь необязательны. Главное, чтобы дом соответствовал градостроительным нормам. 3) Находится ли участок в населенном пункте или за его границами. Это касается построенных жилых домов на земельных участках ИЖС и ЛПХ (в нас.пункте), а также на садовых/дачных (в границе или за границами нас.пункта).

Нынешние собственники участка могут оформить дом на себя, даже если он был построен предыдущим собственником. Например, гражданин получил участок по наследству. Наследовать (предыдущий собственник) построил на нем дом, но не зарегистрировал его в собственность. Нынешний владелец участка сможет оформить дом на себя, причем в упрощенном порядке по «Дачной амнистии».

Итак, как оформить незаконное строение по суду?

По суду можно оформить самострой только при соблюдении четких правил и критериев:

• Земля должным образом оформлена на вас в собственности или аренде. Пример: гражданин, который около 20 лет владел пристройкой, возведенной НЕ на его собственном, а на соседнем государственном участке, обратился в суд с просьбой признать пристроенную часть дома законной и его собственной на основании «приобретательной давности» сроком более 15-ти лет. Но суд отказал именно из-за того, что земля под домом НЕ принадлежит гражданину ни на каком виде права: нет ни собственности, ни аренды. Участок был чужим — государственным.
• Земельный участок в принципе предназначен для строительства (категория земель это позволяет);
• Строение соответствует ВРИ земельного участка и не противоречит ему;
• Строение соответствует всем градостроительным нормам и регламентам, которые действовали на момент появления здания. Незаконно построенный объект так же должен соответствовать санитарному, экологическому и всем прочим нормам законодательства.
• Построен только тот объект, и такое количество и площадь, которые разрешены во ВРИ земельного участка или оговорены в договоре аренды. Например: если в кадастровом паспорте земельного участка во ВРИ разрешено построить, например, кафе, магазин, отель или нечто подобное, а вы решили увеличить площадь имеющегося здания. Либо возвести дополнительные пристройки, либо добавить этажей магазину или кафе. То узаконить такой самострой, при наличии запрета на дополнительное строительство, не получится никаким решением суда.

Разбираемся в понятиях

Самовольной постройкой является здание или сооружение, возведенное на земельном участке без соответствующих разрешительных документов либо с нарушением градостроительных норм. Ведь не достаточно построить тот же гараж в пределах своего домовладения, нужно еще и расположить его так, чтобы соблюсти нормы СНиПа по расположению всех построек по отношению друг к другу и к соседскому участку.

Также в рамках ст.222 ГК РФ самовольной постройкой в 2019/2020 году будет признано сооружение, если:

• оно возведено на чужом земельном участке без соответствующего разрешения, что актуально для земли, полученной в аренду;
• если земельный участок по своему предназначению не относится к категории земель, отведенных под возведение построек.

При разрешении вопроса о необходимости в разрешительных документах следует учитывать и тип постройки.

Так в силу ст.1 Градостроительного кодекса РФ постройки могут быть:

• капитальными, то есть возведенными на углубленном фундаменте;
• некапитальными, без фундамента, не более 20 м.кв., возведенными временно.

При постройке любого объекта на фундаменте, разрешительные документы необходимы, за некоторым исключением. Если речь идет о временной постройке, к примеру, о том же сарае для хранения сена, согласование с местными органами самоуправления не требуется.

Однако даже при возведении простенького сооружения необходимо принимать во внимание нормы СНиПа №53.13330.2011, которыми предусмотрены расстояния не только для жилого дома либо гаража, но и для хозяйственных построек и даже для кустарников в пределах одного двора.

Под самостроем понимается незаконное возведение или реконструкция объекта без прав на участок, при отсутствии разрешений и согласований, при нарушении строительных норм и правил. Узаконить самострой можно в административном или судебном порядке, в том числе путем исполнения предписаний Комиссии по выявлению и предотвращения незаконного строительства.

Легализация самостроя — «ПГС»

Многие собственники самостроев не торопятся оформлять и легализовывать самострой, не понимая к чему это может привести. А между тем, легализация и оформление самостроя в собственность яаляются очень важной, хотя и не простой процедурой.

Приведем несколько примеров того, к чему может привести уклонение от легализации:

• невозможность продать, подарить, разменять или завещать объект самовольного строительства без его узаконивания;
• невозможность законно и легально подключить коммуникации (водоснабжение, электричество, канализацию и т.д.)
• невозможность взятия кредита под самовольно построенную недвижимость;
• риск сноса объекта в самый неподходящий и внезапный момент (в Москве данный процесс хорошо отлажен, и многие столичные бизнесмены помнят снос своих объектов).

Легализация самостроя

Рано или поздно, но вопрос о том, как оформить самострой в собственность, станет очень актуальным. Дело это не безнадежное. Для легализации самостроя, здание должно соответствовать трем запросам:

• самострой находится на земле вам принадлежащей. На руках у вас все документы: акт с кадастровым номером и указанием для чего земля предназначена, кадастровый план, а также вы обладатель свидетельства, подтверждающего, что собственник земли именно вы;
• у вас имеется заключение экспертной организации или суда о том, что ваш самострой никому не мешает и не создает опасности для жизни соседей или кого-либо другого;
• строение возведено с соблюдением СНиП. Для этого нужен документ, который все это подтверждает.

Похожие записи:

• Выдача, обмен, продление срока действия паспорта гражданина Республики Беларусь
• Выделение долей детям при использовании материнского капитала
• Как получить статус малоимущей семьи в 2023 году