Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как расторгнуть или переоформить договор социального найма жилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно статье 82 Жилищного Кодекса РФ, каждый член семьи, проживающей в квартире, имеет право на заключение с ним договора социального найма. Это право сохраняется после смерти нанимателя за его родственниками. В статье мы расскажем, как правильно оформить изменение договора социального найма жилого помещения.
Перезаключение договора найма
Как и любой другой, этот договор имеет юридическую силу, только при условии, что все указанные в нем данные актуальны на текущий момент. Государственные органы не следят за изменениями в жизненных обстоятельствах нанимателей муниципального жилья, а это значит, что корректировки в документ должны вноситься по инициативе самих граждан.
Особенно важно, регистрируя по месту жительства родственников и других лиц, не забывать, вписывать их имена и в договор найма. В дальнейшем это поможет им подтвердить свое право на занимаемое помещение.
Последующая приватизация
В соответствии с законодательством каждый гражданин РФ имеет право один раз бесплатно получить государственное жилье в собственность, что дает потенциальному владельцу известные преимущества. Муниципальное может быть приватизировано.
В случае смерти нанимателя порядок приватизации жилой недвижимости и оформлении квартиры на нового квартиросъемщика не меняется.
В рамках действующего законодательства новый арендатор имеет право на бесплатную приватизацию, причем, в этом процессе могут участвовать все жильцы либо изъявившие желание.
Для оформления собственности на муниципальную квартиру, заявитель/заявители должны подготовить документы:
- личные документы всех заявителей – паспорт, свидетельство о рождении,
- документы на квартиру: вся техническая и кадастровая документация; справки обо всех прописанных; выписка из лицевого счёта о том, что данной квартирой нет долгов по коммуналке; договор соцнайма.
Как стать нанимателем?
Казалось бы, что может быть проще. Но на практике все оказывается гораздо сложнее.
С одной стороны, часто между родственниками вспыхивают конфликты и тяжбы за право стать нанимателем.
С другой, административные органы нередко чинят препятствия, выискивая лазейки и темные пятна в законодательстве.
Рассмотрим пример:
Внучка проживала с бабушкой, и была зарегистрирована в этой квартире, записана в договор. Она ухаживала за больной старушкой, а когда та умерла, похоронила ее. Кроме внучки в это жилое помещение были вписаны ее родители, но длительное время они здесь не проживали.
Таким образом, муниципальную квартиру невозможно унаследовать, так как она является собственностью муниципального органа.
Лишь при условии, что квартира была приватизирована допускается ее наследование. Даже если приватизация была совершена с ошибками, могут возникнуть сложности с наследованием.
Так что же делать лицам, которые проживали в такой квартире, когда наниматель умер? Какой будет дальнейшая судьба такой квартиры?
Кто наследник, если квартира не приватизирована?
После смерти нанимателя муниципальной квартиры никакой преемник не вправе требовать его в свою собственность по праву наследования.
Разрешение от органов опеки и попечительства, если в квартире проживают недееспособные граждане или дети, находящиеся под опекой
Смерть квартиросъемщика
Смерть нанимателя совершенно не означает прекращения или расторжения договора социального найма.
Право пользования помещения перейдет к кому-либо из его дееспособных членов семьи. Лица, зарегистрированные в указанном жилье, со смертью нанимателя не теряют права продолжать там жить.
Статья 82 ЖК РФ гласит, что после смерти нанимателя социального жилья любой из его близких родственников пишет ходатайство в уполномоченный орган.
Там следует потребовать признать его ответственным квартиросъемщиком на основании заключенного ранее соглашения найма квартиры.
Очень важно, чтобы было соблюдено следующее условие: все остальные члены семьи должны согласиться с новой кандидатурой. Это делается путем написания коллективного заявления.
Когда имеется несогласованность во мнениях, вопрос будет рассматриваться в процессе судебного разбирательства. Поскольку на это придется потратить время и деньги, рекомендуется договориться в досудебном порядке и не переводить все в юридическую плоскость.
Согласно статье 82 Жилищного Кодекса РФ, каждый член семьи, проживающей в квартире, имеет право на заключение с ним договора социального найма. Это право сохраняется после смерти нанимателя за его родственниками. В статье мы расскажем, как правильно оформить изменение договора социального найма жилого помещения.
Как и любой другой, этот договор имеет юридическую силу, только при условии, что все указанные в нем данные актуальны на текущий момент. Государственные органы не следят за изменениями в жизненных обстоятельствах нанимателей муниципального жилья, а это значит, что корректировки в документ должны вноситься по инициативе самих граждан.
Особенно важно, регистрируя по месту жительства родственников и других лиц, не забывать, вписывать их имена и в договор найма. В дальнейшем это поможет им подтвердить свое право на занимаемое помещение.
✔ Апелляционное определение Московского городского суда от 2 февраля 2021 г. по делу № 33 – 4591/21
По договору соцнайма бабушка (наниматель) и ее внук (член семьи нанимателя) были зарегистрированы и проживали в одной из муниципальных квартир г. Москвы.
После смерти бабушки внук решил заключить с Департаментом городского имущества г. Москвы новый договор соцнайма и самостоятельно выступить нанимателем занимаемой квартиры. Однако на свое обращение он получил отказ «в связи с истечением срока предоставления услуги на основании постановления Правительства г. Москвы от 10 сентября 2014 г. № 521-ПП».
Не согласившись с отказом, внук (далее — истец) обратился в суд.
В исковом заявлении к Департаменту городского имущества (далее — ответчик, Департамент) он просил признать отказ незаконным и обязать ответчика заключить дополнительное соглашение к имеющемуся договору соцнайма.
Суд первой инстанции, руководствуясь ст. 61, 67, 69 Жилищного кодекса РФ, удовлетворил исковые требования:
• Истец является родным внуком умершего нанимателя; был вселен в квартиру при ее жизни; включен в договор соцнайма в качестве члена семьи нанимателя; на протяжении всего времени с момента вселения постоянно проживал с бабушкой и вел с ней общее хозяйство; вносит квартирную плату и оплачивает коммунальные услуги, которые предоставляются наймодателем.
• Данное жилое помещение является для истца единственным местом жительства и единственным жилым помещением, в отношении которого он обладает самостоятельным правом пользования в соответствии с законодательством.
• Квартира относится к городскому жилищному фонду социального использования и может предоставляться гражданам по договорам социального найма.
Истец «приобрел право пользования вышеуказанной квартирой на условиях социального найма и ему не может быть отказано в заключении дополнительного соглашения к договору социального найма».
Департамент подал апелляционную жалобу, ссылаясь на то, что представленные истцом запрос и документы не соответствовали требованиям законодательства РФ.
Апелляционный суд не счел этот довод основанием для отмены ранее вынесенного решения.
Вселение истца в спорное жилое помещение произведено с соблюдением норм действующего законодательства. После смерти нанимателя он продолжает добросовестно выполнять его обязанности, предусмотренные ст. 69 Жилищного кодекса РФ. Это свидетельствует о фактически сложившихся между сторонами отношениях по использованию жилого помещения, вытекающих из договора социального найма.
В случае смерти нанимателя любой дееспособный член его семьи вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя (ч. 2 ст. 83 Жилищного кодекса РФ).
В данном деле «наниматель жилого помещения по ранее заключенному договору соцнайма умерла, единственный член ее семьи (истец) обладает правом на внесение изменений в договор соцнайма путем заключения дополнительного соглашения с указанием его в качестве нового нанимателя».
Если вообще не приватизировать квартиру
В ч. 2 ст. 82 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
В договоре должны быть указаны лица, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих лиц производится в соответствии с правилами статьи 787 настоящего Кодекса.
Как и любой другой, этот договор имеет юридическую силу, только при условии, что все указанные в нем данные актуальны на текущий момент. Государственные органы не следят за изменениями в жизненных обстоятельствах нанимателей муниципального жилья, а это значит, что корректировки в документ должны вноситься по инициативе самих граждан.
Все жильцы социального жилья (официально вписанные в договор найма) равны в своих правах и в равной степени могут претендовать на квартиру или дом. Нет никакой очередности по степени родства. Главное условие – согласие остальных проживающих.
Как можно поменять ответственного квартиросъемщика в муниципальной квартире, подробно описано в Жилищном кодексе. Такая необходимость возникает по ряду причин, включая смерть нанимателя и его пропажу.
Близкие родственники нанимателя, которые с ним проживают, изначально фиксируются в договоре о социальном найме, согласно которому получают такое же право на пользование ней и участие в приватизации, если она будет проводиться. Иными словами, зарегистрированные на постоянной основе и внесённые в договор граждане, обладают такими же правами, как и сам наниматель.
Категории близких родственников нанимателя:
- Супруг или супруга;
- Биологические и усыновлённые дети;
- Родители и усыновители;
- Прочие родственники, находящиеся на иждивении.
Если изначально наниматель не имел семьи, проживающей вместе с ним в муниципальной квартире, или проживал там только с родителями и соседями, то в дальнейшем, для того чтобы прописать нового жильца, понадобиться получать согласие всех прописанных лиц на данную процедуру.
Какие потребуются документы
Чтобы переоформить договор социального найма на нового квартиросъёмщика после смерти предыдущего нанимателя, следует подать в муниципальный орган соответствующее заявление об этом. В нём указываются все сведения о зарегистрированных жильцах и основания для переоформления соглашения.
При переоформлении необходимо личное присутствие каждого жильца в муниципальном органе. Если кто-либо из них по уважительным причинам присутствовать не сможет, ему нужно в нотариальной конторе написать и заверить согласие на оформление нового договора на имя определённого человека, после чего передать соглашение остальным участникам.
Кроме заявления понадобится также:
- Личный паспорт каждого прописанного в квартире участника;
- Свидетельство, удостоверяющее смерть нанимателя;
- Предыдущий договор социального найма;
- Выписка из лицевого счёта об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
- Справка из домовой книги, в которой указаны все прописанные в помещении граждане.
Для оформления договора членам семьи умершего нужно лично подписать заявление о заключении ДСН. Стандартная форма предоставляется органом власти и содержит информацию о квартире и жильцах. Если прописанный в квартире человек не может лично подписать заявление, то он должен заверить у нотариуса соответствующее согласие.
Кроме заявления нужно документально подтвердить факты, необходимые для составления ДСН, и предоставить:
- паспорта и свидетельства о рождении зарегистрированных в квартире лиц;
- текущий договор социального найма;
- свидетельство из ЗАГСа, подтверждающее факт смерти нанимателя;
- соглашение о найме предыдущего нанимателя;
- справку из ЖЭКа об оплате задолженностей по коммунальным услугам;
- выписки из л/с и домовой книги.
Предлагаем ознакомиться Если открыл больничный можно его не закрывать
Для внесения изменений в л/с на квартиру договора следует предоставить в управляющую организацию. Если между членами семьи не было достигнуто согласие, то переоформление договора будет рассматриваться в судебном порядке. Без предоставления документов в прописке откажут на законных основаниях.
Иногда может потребоваться доверенность от представителя или разрешение от органов опеки и попечительства. Также необходимо предоставить:
- кадастровый паспорт;
- техническую документацию на квартиру;
- справку о количестве прописанных лиц.
После получения подтверждения гражданин сможет распоряжаться полученной жилплощадью. После заключения договора, указанные в заявлении жильцы будут иметь правомочия на приватизацию квартиры.
Информация актуальна на момент размещения. 05.10.2017.
По установленным правилам Жилищного кодекса РФ договор найма социального жилья заключается между наймодателем (в качестве которого выступает государство или орган местного управления) и лицами, испытывающими потребность в предоставлении жилья.
Составляется на основании ордера или постановления главы администрации. Все проживающие члены семьи, соответствующие трем категориям, определенных законодательством РФ, обладают равноценным правом целевой эксплуатации имущества.
Перезаключение договора социального найма может ими производится при наличии следующих условий:
- письменного одобрения всех несовершеннолетних граждан, прописанных на жилплощади;
- письменное согласие самого съемщика.
По вопросу договора социального найма, нужно проживать и быть прописанным в этой квартире, чтобы перевести её (квартиру и договор) на себя после смерти мамы/ папы (ответственного нанимателя), т.е. ещё быть членом семьи ответственного нанимателя.
Так же вы можете быть прописаны и в договоре, и хорошо бы быть прописанным в договоре. Если вы не прописаны — перевести договор соцнайма квартиры после смерти нанимателя — не представляется возможным (если верить законодательству). Вариант — обращаться в суд. Но шансов мало.
Всегда остаётся вариант получить информацию непосредственно от сотрудника местной администрации / муниципалитета, занимающимся вопросом договоров социального найма. (Обращаться в администрацию или МФЦ (многофункциональный центр/ Мои документы). Т.к. в каждом муниципалитете будут свои регламенты, условия и нюансы о которых заранее не предугадать.
В МФЦ обратитесь к сотруднице помогающей распределять по специалистам, входящих людей в здание, и помогающей пробить талончик.
В данной статье показываем и наводим на нужные вопросы, где посмотреть, что изучить, куда обратиться.
Квартира по договору социального найма — не может быть передана по наследству, т.к. это не имущество мамы / папы наследодателя.
Квартира соц.найма принадлежит местным властям.
Квартира по договору соц.найма может быть только переоформлена на другого гражданина, члена семьи проживающего совместно с нанимателем.
Проживание и эксплуатация квартиры, полученной в результате заключения договора социального найма, накладывает очень сильные ограничения на права распоряжения данным недвижимым объектом. То есть, по сути, наниматель не является его полноправным собственником и не имеет никаких правоустанавливающих документов, кроме тех, которые дают ему возможность проживать на данной жилой площади.
Квартиросъёмщики не вправе продавать, дарить и завещать муниципальное жильё даже своим самым близким родственникам, так как эта недвижимость находится в собственности государства, а не в его личной.
Предлагаем ознакомиться Образец соглашения об алиментах и порядке общения с ребенком родителя проживающего отдельно
Муниципальная квартира после смерти квартиросъемщика не теряет свой правовой статус и продолжает принадлежать государству или муниципальному органу. Ссылаясь на 82 статью Жилищного кодекса Российской Федерации, каждый из членов семьи умершего нанимателя, являясь совершеннолетним и полностью дееспособным, вправе просить переоформления договора о социальном найме на своё имя на точно таких же условиях.
Последующая приватизация
В соответствии с законодательством каждый гражданин РФ имеет право один раз бесплатно получить государственное жилье в собственность, что дает потенциальному владельцу известные преимущества. Муниципальное может быть приватизировано.
В случае смерти нанимателя порядок приватизации жилой недвижимости и оформлении квартиры на нового квартиросъемщика не меняется.
В рамках действующего законодательства новый арендатор имеет право на бесплатную приватизацию, причем, в этом процессе могут участвовать все жильцы либо изъявившие желание.
Для оформления собственности на муниципальную квартиру, заявитель/заявители должны подготовить документы:
— личные документы всех заявителей – паспорт, свидетельство о рождении,
— документы на квартиру: вся техническая и кадастровая документация; справки обо всех прописанных; выписка из лицевого счёта о том, что данной квартирой нет долгов по коммуналке; договор соцнайма.
Главный наниматель – это кто?
Чаще всего в муниципальную квартиру заселяется не один человек, а целая семья. Но только один член заселяемой семьи выступает заявителем при составлении договора. На его имя оформляют документы и счета за коммунальные расходы. Именно он несет ответственность перед муниципалитетом за предоставленное жилье.
Раньше такого человека называли ответственным квартиросъемщиком, после последней редакции жилищного кодекса название упростили до нанимателя. Суть же осталась прежней.
Статус нанимателя – это:
- Ответственность за соблюдение договора и действия всей семьи.
- Представительские функции во всех вопросах, связанных с жильем.
Процедура переоформления
Муниципальная квартира после смерти нанимателяВ некоторых случаях автоматически переоформить договор о социальном найме квартиры невозможно. Самым распространённым примером данного случая становится ситуация, в которой нанимателем жилплощади является бабушка, проживающая вместе с зарегистрированным там же внуком. Казалось бы, ситуация не предрасполагает к возникновению каких-либо трудностей, но она усложняется, если внук прописан в квартиру не в качестве члена семьи. То есть, он не был внесён в договор социального найма изначально, а был прописан позднее, по инициативе бабушки.
Умер наниматель, он же ответственный квартиросъемщик
Проблемы если начинаются, то еще при жизни основного нанимателя квартиры. Кто-то не живет в квартире по личным причинам, кого-то не пускают жить. Кто-то не зарегистрирован, хотя живет вместе с нанимателем. Кто-то не оформил документы — сам договор социального найма или не может доказать родство.
В моей практике эти четыре проблемы встречались и путь их решения только судебный.
Если вдруг, родственники или администрация согласны с заключением договора, то Вам не ко мне. Порядок действий, цена и срок установлен админ. регламентом, который есть в каждой администрации. Только не читайте эти советы на Цианах/Правоведах. Все проще, чем кажется: долги по квартире платить не надо, квартира достанется тому кто был родственником и жил вместе с нанимателем.
Но я работаю с проблемами (к моему большому сожалению) поэтому, расскажу о них.