Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Может ли созаемщик отказаться от ипотеки по ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выйти из созаемщиков по ипотеке после развода супруг может только с согласия кредитной организации. Любое изменение состава должников возможно после согласования с банком. Процедура выхода может разниться в зависимости от правил, установленных в конкретном банке, но, в целом, алгоритм состоит из одних и тех же стадий. Чтобы перестать быть созаемщиком, необходимо направить в банк пакет документов.
Алгоритм раздела ипотеки
Процедура раздела купленной супругами во время брака в ипотеку квартиры выглядит следующим образом:
- Официальная регистрация развода.
- Обращение в кредитное учреждение с брачным договором или соглашением о разделе имущества, к которому должны быть приложены сопутствующие документы. Их количество и перечень определяется правилами конкретного банка. В большинстве случаев требуется предоставить копию ипотечного договора, документы о расторжении брака, а также справки о величине доходов бывших мужа и жены за последние 6 месяцев.
- В случае одобрения предлагаемых созаемщиками условий раздела обязательств по погашению ипотечного кредита со стороны банка, составляются новые документы по ипотеке: два кредитных договора, если оба бывших супруга участвуют в продолжении выплат по займу, и один контракт, если кто-то из созаемщиков выходит из сделки. Банк выступает важным участником решения проблемы раздела имущества, приобретенного по ипотечному кредитному договору, при разводе. Поэтому целесообразно привлекать сотрудников финансовой организации на стадии переговоров по составлению брачного договора или соглашения о разделе имущества между супругами. Это увеличит вероятность одобрения сделки со стороны банка.
- При отказе банка принимать условия созаемщиков, что на практике бывает достаточно часто, они имеют возможность обратиться в суд.
Чтo нaдo yчecть coзaeмщикy
Дaжe ecли c тaкoй пpocьбoй oбpaтитcя ктo-тo из poдcтвeнникoв или близкиx дpyзeй, нe тopoпитecь cpaзy гoвopить «дa». Ecть нecкoлькo нюaнcoв, кoтopыe мнoгиe люди зaбывaют yчecть, пpинимaя peшeниe пoдcтpaxoвaть близкиx пo кpeдитнoмy дoгoвopy. Boт пepeчeнь ocнoвныx пpoблeм, c кoтopыми мoжeт cтoлкнyтьcя coзaeмщик:
- дoгoвop зaключaeтcя нa длитeльный cpoк, кaк пpaвилo этo 15–25 лeт. 3a этo вpeмя мнoгoe мoжeт измeнитьcя, включaя ypoвeнь дoxoдoв ocнoвнoгo зaeмщикa и coзaeмщикoв. Oднaкo выплaчивaть кpeдит и пpoцeнты пo нeмy пpидeтcя в любoм cлyчae, дaжe ecли ypoвня дoxoдa для пoгaшeния дoлгa мoжeт cтaть нeдocтaтoчнo;
- ecли coзaeмщик caм peшит взять кpeдит, eгo плaтeжecпocoбнocть бyдeт oгpaничeнa ипoтeчным кpeдитoм, пo кoтopoмy oн вмecтe c ocнoвным зaeмщикoм бyдeт oтвeчaть пepeд бaнкoм зa пoгaшeниe дoлгa. Ecли ypoвня дoxoдa для пoлyчeния eщe oднoгo кpeдитa в пpидaчy к paнee пoлyчeннoй ипoтeкe oкaжeтcя нeдocтaтoчнo, бaнк oткaжeт в нoвoм кpeдитe;
- ecли в кaчecтвe coзaeмщикa выcтyпил cyпpyг, в oфициaльный бpaк c кoтopым зaeмщик вcтyпил yжe пocлe пoлyчeния кpeдитa, тaкoй cyпpyг нe cмoжeт пpeтeндoвaть нa дoлю в ипoтeчнoм жильe, ecли инoe нe пpeдycмoтpeнo бpaчным кoнтpaктoм;
- нeвoзмoжнo пpocтo взять и oткaзaтьcя oт oбязaннocтeй пo кpeдитнoмy дoгoвopy, пpидeтcя либo пoлyчaть coглacиe ocнoвнoгo зaeмщикa и бaнкa, либo oбpaщaтьcя в cyд – пpи этoм cyдeбнaя пpaктикa oтpицaтeльнa.
Caмoe глaвнoe, чтo cлeдyeт yчecть – oбязaтeльнo зaфикcиpoвaть пpaвa coзaeмщикa нa нeдвижимocть пo ипoтeкe. Этo мoжнo oфopмлeнo oтдeльным дoгoвopoм, в тoм чиcлe бpaчным кoнтpaктoм или жe дoпoлнитeльным coглaшeниeм к ипoтeчнoмy дoгoвopy. Либo нeoбxoдимo пpoпиcaть, кaким oбpaзoм дoлжник бyдeт вoзвpaщaть пoтpaчeнныe нa пoгaшeниe eгo ипoтeки дeньги, ecли нa выдeл дoли в жильe oн нe coглaceн.
Обязательно ли выводить супруга из договора при разводе
Когда супруги выступают созаемщиками по ипотечному кредиту, в случае развода возникает вопрос о том, что делать с документами. Порядок действий, как вывести созаемщика из ипотеки после развода, зависит от конкретной ситуации и от решения банка и супругов:
- В ситуации, когда супруги решают сохранить имущество и продолжить выплаты по кредиту, можно оставить ипотеку без изменений. В этом случае они продолжат выплачивать кредит вместе, как совладельцы имущества;
- Если один из супругов не желает сохранять имущество и выплаты по кредиту, то потребуется решить, как убрать созаемщика из ипотеки при разводе. Это возможно только с согласия банка, в случае отказа совместные выплаты продолжатся;
- Также стоит учитывать, что при разводе могут возникнуть вопросы раздела имущества. Если ипотечное имущество было приобретено в браке, то оно считается совместной собственностью супругов;
- Иногда принять решение о том, кому достанется недвижимость, может только суд в рамках слушания дела о разводе.
Чтобы избежать ситуации, когда бывший супруг потребует долю в квартире после погашения кредита без его участия, нужно заключить нотариально заверенное соглашение о разделе имущества. Только после этого согласовывать в банке, как вывести мужа из созаемщиков по ипотеке.
Может ли банк отказать в выводе созаемщика?
Банк может отказать в выводе созаемщика по ипотеке, если нет достаточных гарантий, что выплата кредита будет продолжена без проблем. Например, если оставшийся созаемщик не имеет достаточного дохода или кредитная история нового созаемщика не удовлетворяет требованиям банка. Также возможен отказ, если остающийся созаемщик не подтвердит свою способность выплачивать кредит самостоятельно.
Перед тем, как вывести созаемщика из ипотеки, необходимо обратиться в банк. Кредитор попросит предоставить документы, подтверждающие изменение финансовой ситуации или другие обстоятельства, мешающие выплате кредита вместе с созаемщиком. Банк может запросить новых поручителей или пересмотреть условия кредита. Необходимо учитывать, что процедура может занять некоторое время и требует согласования с банком. Если созаемщик не может быть выведен из договора, иногда стоит рассмотреть альтернативные варианты привлечения средств для погашения задолженности, чтобы облегчить финансовое бремя для всех сторон.
Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Елена Ряховская:
Из заемщиков по кредитному договору своего супруга вы можете вывести только с согласия банка. Как правило, даже в судебном порядке банк на это не идет. Так как, по факту, чем больше заемщиков, тем больше гарантий у кредитора.
Стоит отметить, что несмотря на то, что кредит оформлен на двоих, право собственности на квартиру может быть на одного из супругов. Например, ипотека (кредит под залог недвижимости) оформлена на вас и вашего мужа, а квартира только на вас. После погашения кредита с квартиры будет снято обременение, а собственником останетесь вы.
Стоит также отметить, что у вас есть право обратиться в суд с иском о разводе и разделе имущества. Вы сможете заключить мировое соглашение на любом этапе рассмотрения дела (раз претензий у супруга нет, то сразу после подготовки дела на первом судебном заседании), где определите, что кредит (ипотеку) оплачиваете вы. После выплаты кредита вы не взыскиваете сумму в порядке регресса с бывшего мужа, а он, в свою очередь, не претендует на квартиру.
Порядок выдачи ипотеки с созаемщиком
Процедура получения ипотеки с созаемщиками не отличается от стандартной процедуры оформления кредита. Главная особенность в том, что каждый из созаемщиков должен предоставить необходимый пакет документов. Кроме того, банк проверяет кредитную историю не только основного заемщика, но и созаемщиков. В целом схема получения ипотеки с созаемщиками выглядит следующим образом:
1. Поиск лучших предложений по ипотеке.
2. Обращение в банки с заявкой на получение ипотечного кредита,
3. Подготовка необходимых документов. Каждый созаемщик готовит свой комплект. В большинстве банков пакет документов стандартный:
- анкета-заявление на выдачу ипотечного кредита;
- документ, подтверждающий личность (паспорт);
- справка о доходах по форме 2-НДФЛ. Большинство банков требуют актуальную справку о доходах, полученную не позднее чем 30 календарных дней со дня выдачи, уточнил гендиректор юридической компании «Топ Лигэл Консалтинг» Николай Когошвили.
- СНИЛС;
- дополнительные документы: копия трудовой книжки или трудового; договора, документы на имеющуюся недвижимость, если она будет использоваться в рамках залогового имущества и иные документы.
Рефинансирование при расторжении брака
Можно ли после развода мужу или жене рефинансировать ипотеку в другом банке и как происходит переоформление? Да, только если одна из сторон отказалась от обязательств и прав, а вторая добровольно приняла их. Важно помнить, что вывод созаемщика из договора ипотечного кредитования должен быть заверен у нотариуса. Только тогда основной заемщик может получить полные права на недвижимость.
О возможности рефинансирования ипотеки после развода стоит узнать заранее. Обусловлено это тем, что при оформлении совместного кредита банк рассматривал дохода обоих супругов. После расторжения брака муж или жена вынуждены рассчитывать только на свои силы. Если уровня платежеспособности недостаточно, специалисты рекомендуют привлечь нового созаемщика или поручителя.
Права созаемщика по ипотеке:
Может ли созаемщик претендовать на долю в собственности приобретаемого жилья? Созаемщик – это полноправный участник ипотеки, он имеет права на долю в совместно приобретенной недвижимости. Свою долю созаемщик должен определить вместе с остальными заемщиками (человеком, который взял ипотеку, и остальными созаемщиками, если такие имеются). При этом если созаемщик отказывается выступать совладельцем приобретаемого жилья, банк не станет снимать с него ответственность по ипотеке. Человек может выступать как созаемщик даже по нескольким кредитам сразу, но вот на себя как на основного заемщика оформить кредит будет уже затруднительно.
Российским законодательством разрешено разделять совместный долг по ипотеке между заемщиком и созаемщиком. Это возможно в следующих случаях:
- В процессе раздела имущества разводящимися супругами. Такие вопросы решаются как с помощью обычного мирового соглашения, так и через суд.
- При согласии всех участников ипотечного договора – заемщика, всех созаемщиков и финансовой организации, в которой договор был заключен.
- Если заемщик и созаемщик пришли к единому мнению и самостоятельно определили права каждого на обремененное ипотекой жилье. Если же стороны к соглашению так и не пришли, эту проблему можно решить через суд.
Права созаемщика на приобретенную недвижимость зависят от:
- Зарегистрированного статуса жилья;
- Соглашением, договором или брачным договором, заключенным между заемщиком и созаемщиком. Такой документ может содержать множество аспектов о правах созаемщика на жилье: в каких случаях созаемщик может претендовать на жилье, границы его прав, обязанностей и ответственности и т.д.
- Обременением жилья по ипотеке, которое наложено банком.
Кто считается созаемщиком?
Созаемщик — любой дополнительный участник кредитного договора, который несет аналогичную заемщику ответственность перед кредитором. Привлечение созаемщиков помогает получить кредит, поскольку финансовые учреждения оценивают совокупный доход, а в случае банкротства одного из участников могут взыскать платежи с другого, платежеспособного участника. При этом, если ипотека оформляется на лиц, состоящих в официальном браке, то по закону кто-то в любом случае выступит как основной заемщик, а другой супруг — как созаемщик.
Важно отличать созаемщика от поручителя. Первый несет равную ответственность с заемщиком, а второй является гарантом и привлекается к ответственности перед кредитным учреждением только в случае банкротства основного заемщика.
Выход созаемщика при расторжении брака
Если в период развода один из супругов желает выйти из ипотечного кредита, то для этого есть несколько способов:
- Решение суда на раздел собственности. Выплату долга должен взять на себя один из супругов. При этом у него остается право собственности на недвижимость. Вторая сторона выходит из кредитного договора и лишается прав на квартиру.
- Один из супругов должен предоставить банку полный пакет документов. Кроме паспорта и трудовой книжки нужно принести справку о доходах. Изучив документы, банк утверждает или отклоняет вывод созаемщика.
- Заключается дополнительное соглашение о выводе участника договора.
Продайте залоговое имущество
Иногда супруги решают, что жить в ипотечной квартире никто из них не будет. Тогда они просят банк разрешить им продать жилье, чтобы выплатить долг. Кредитор вправе отказать. Случается это из-за нехватки компетенции самого банка, когда попросту нет схемы сопровождения таких сделок.
Эта процедура также осложняется тем, что найти покупателя заранее до одобрения сделки непросто. Не каждый согласится на изнурительный процесс такой купли-продажи. Но вопрос решается большой скидкой на стоимость.
Для проведения продажи залоговой квартиры требуются согласие на сделку от банка и согласие второго собственника. Без разрешения банка Росреестр не зарегистрирует переход права собственности. Согласие второго супруга гарантирует, что в дальнейшем он не будет претендовать на часть жилья.
Возможно еще переоформление ипотечного кредита на нового собственника. Здесь трудностей еще больше, т. к. банк будет рассматривать покупателя как заемщика. Он должен соответствовать требованиям, быть платежеспособным и внушать доверие кредитору.
Вариант быстрой сделки, но с риском для покупателя — погашение всей ипотеки покупателем в счет авансового платежа. Подобные сделки нужно проводить только с сопровождением риэлторов и юристов. Иначе есть риск не получить квартиру даже после выполнения своих обязательств.
Можно ли разделить ипотеку при банкротстве одного из заемщиков?
Нет, разделить долг по ипотеке нельзя.
Обратимся к судебной практике. В деле № А40-89427/16 встал вопрос о продаже супружеского имущества при банкротстве. Супруги были созаемщиками по ипотеке. В 2008 году пара Артемьевых заключила ипотечный договор с банком Абсолют для покупки квартиры. Но через 8 лет супруги подали на совместное банкротство.
Верховный суд указал, что супруги по ипотечному договору выступают созаемщиками и имеют общие обязательства. Банк должен предъявлять полное требование к каждому из созаемщиков, поэтому его включили в РТК обоих супругов.
В банкротстве созаемщика при ипотеке не получится разделить предмет залога и продать только долю банкрота. ВС неоднократно пояснял, что при банкротстве созаемщика-супруга по ипотеке продается весь объект — с выручки закрывают требования залогодержателя (банка). По делам № А05-566/2016 и № А40-137393/2016 в 2018 году возникали споры о реализации объекта залога, и Верховный суд на стороне банка.
Кто такой солидарный заемщик, и чем он отличается от основного заемщика?
Солидарный заемщик (созаёмщик) – это лицо, которое наравне с основным заемщиком отвечает перед банком по всем обязательствам, связанным с выплатой ипотечного кредита.
В случае нарушения условий договора (например, отсутствия ежемесячных платежей) банк может предъявить претензию как основному заемщику, так и всем солидарным заемщикам.
Какие требования предъявляются к созаемщику?
Банки, как правило, предъявляют к созаемщику те же требования, что и к заемщику. Например, это могут быть следующие требования:
- Наличие документов, удостоверяющих личность;
- Постоянная или временная регистрация на территории РФ;
- Возраст от 20 до 60 лет (устанавливается банком отдельно);
- Платежеспособность (необходимо подтвердить документами: справкой о доходах, выпиской с зарплатного счета и др.);
- Хорошая кредитная история;
- Иные требования, устанавливаемые банками.
Как перестать быть созаемщиком?
Обязанность по уплате задолженности заканчивается только в момент закрытия договора, а для более раннего окончания обязательств, основной должник должен обратиться в отделение банка и написать заявление о пересмотре условий договора. Получить разрешение достаточно сложно, ведь при рассмотрении заявки кредитор учитывал совокупный доход всех участников, а теперь он падает, и может появиться просрочка.
Как получить одобрение? Для этого должна быть веская причина, к примеру – развод, переезд, судебное решение и т.д. В некоторых случаях кредитор может пойти вам на встречу, но только при условии, что у основного заемщика хватит дохода для оплаты долга.
Повысить вероятность положительного решения от банка может предоставление другого созаемщика, при этом он также будет проходить всестороннюю проверку. Иными словами, вы можете произвести замену участника сделки, чтобы сохранить общий уровень платежеспособности.
Следует помнить, что вывод одного из участников сделки из договора остается на усмотрение банка, принудить его нельзя. Если вы подали заявление, и через 10 отведенных для его рассмотрения дней, вы получили отказ, то можно попробовать оспорить его в суде, но нет никакой гарантии, что вам разрешат выйти из созаемщиков.