Расторжение договора аренды по инициативе арендатора ГК

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора аренды по инициативе арендатора ГК». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При наступлении срока прекращения договора аренды по любым основаниям, в том числе, при досрочном расторжении, важно оформить возврат помещения и произвести взаиморасчеты. Арендная плата прекращает начисляться с даты фактического возврата имущества. Поэтому важно задокументировать момент возврата помещения арендодателю в акте, подписанном обеими сторонами.

Как прекратить договор аренды без суда: порядок действий

Подытожим различия по расторжению договоров найма и аренды.

• Договор аренды. Договоры аренды, которые подписаны на неопределённый срок, могут быть расторгнуты письменным уведомлением любой из стороны. Делается это за три месяца или в иной срок, если это прописано в договоре.
• Договор найма. Если один человек сдаёт другому квартиру, такой договор может быть расторгнут нанимателем просто по его желанию. А вот наймодатель тут в слабой позиции, и для него в законодательстве предусмотрены только варианты разорвать договор, если к жильцу есть серьёзные претензии. И тогда прекратить договор можно через суд.

Как правило, если нет никаких существенных претензий друг к другу, то стороны не заинтересованы доводить дело до суда. Чаще всего прибегать к разбирательству приходится в том случае, если есть серьёзные просрочки по оплате или если недвижимости нанесён значительный ущерб и стороны не могут договориться о стоимости и сроках работ по его устранению.

Если претензии серьёзные, то прежде чем идти в суд, нужно направить нанимателю предложение устранить нарушения. Второй шаг — предложение расторгнуть договор с прописанным порядком возмещения ущерба или просроченной арендной платы. И только третий шаг — уже обращение в суд. Таким образом, процесс может затянуться.

Если договор заключен на определённый срок и нужно выйти из него досрочно, самый простой вариант — заключить соглашение между сторонами. Тогда порядок действий такой:

1. Составляется проект соглашения о расторжении договора;
2. Этот проект вместе с предложением расторгнуть договор направляется письменно второй стороне;
3. Арендатор гасит все денежные обязательства перед собственником;
4. Подписываются соглашение о расторжении договора и акт приёма-передачи недвижимости.

Комментарий к ст. 620 ГК РФ

1. Основаниями для досрочного расторжения договора аренды со стороны арендатора могут быть следующие:

— непредоставление арендодателем арендатору имущества, которое он обязан предоставить согласно договору аренды;

— создание арендодателем препятствий для пользования переданного имущества арендатором;

— наличие у арендованного имущества недостатков, которые не были при заключении договора аренды оговорены сторонами, а также не были заранее известны арендатору и не могли быть им обнаружены при осмотре имущества при заключении договора аренды. Данное основание расторжения договора аренды предполагает, что такие недостатки могут быть обнаружены арендатором только в процессе использования переданного имущества;

— неосуществление арендодателем капитального ремонта имущества;

— непригодность имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. Данное основание предполагает, что эти обстоятельства возникли по вине арендодателя, но не были и не должны были быть известны арендатору при заключении договора аренды.

Следует обратить внимание, что такие основания для расторжения договора аренды, как наличие недостатков у имущества и его непригодность в определенном смысле, являются схожими. Однако наличие недостатков у переданного имущества не означает полной невозможности использования имущества по назначению, а собственно, наличие определенных затруднений при его использовании. Непригодность же использования имущества означает полную невозможность его использования по назначению.

Кроме того, нельзя не обратить внимания и на то, что комментируемая статья, в отличие от ст. 619 ГК РФ, не предъявляет к арендатору требование об обязательном направлении письменного предупреждения арендодателю о расторжении договора аренды. Однако из общих положений о договоре следует, что расторжение договора возможно либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке путем предъявления требования о расторжении. Это означает, что и арендатор обязан выразить в отношении арендодателя инициативу относительно расторжения договора, но при этом общие положения ГК РФ не содержат требований об обязательном соблюдении при этом письменной формы, что ставит арендодателя и арендатора в неравное положение.

В договоре аренды могут быть установлены и иные основания для расторжения договора аренды по инициативе арендатора, из чего следует, что установленный перечень таких оснований не является исчерпывающим.

2. Судебная практика:

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2009 N 15АП-4490/2009;

— Постановление ФАС Московского округа от 08.08.2012 N Ф05-10367/11 по делу N А40-109988/2010;

— Постановление ФАС Московского округа от 05.05.2011 N Ф05-1483/2011 по делу N А40-37004/2010;

— Постановление ФАС Поволжского округа от 18.12.2008 N А72-721/2008;

— Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2013 N 19АП-5292/13;

— Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2013 N 19АП-5580/13;

— Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2010 N А40-45214/10-91-338.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;

– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;

– когда арендатор существенно ухудшает имущество;

– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.

При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом. При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.

Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.

Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

Возможность вынесения судебного решения о расторжении по требованию арендатора договора аренды по истечении срока его действия

В ст. 620 ГК РФ указан перечень оснований, по которым договор аренды может быть расторгнут по инициативе арендатора. Из ст. 450, ст. 453, ст. 620 ГК РФ следует, что расторгнуть в судебном порядке можно только действующий договор. Сохраняется ли это право за арендатором, если срок действия договора истек во время рассмотрения в суде дела о его расторжении по иску арендатора?

5.1. Вывод из судебной практики: Истечение срока действия договора во время рассмотрения в суде дела о его расторжении по требованию арендатора не является основанием для отказа в иске, если арендатор обратился в суд в разумный срок, при наличии значительного времени до истечения срока действия договора.

Примечание: Указанный вывод сделан с учетом длительного рассмотрения спора в суде и принятия по делу незаконных и необоснованных судебных актов.

Необходимость уведомления арендодателя об одностороннем отказе от договора аренды за определенный срок

В ст. 620 ГК РФ указан перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор может быть расторгнут по инициативе арендатора. При этом арендатор должен направить арендодателю уведомление о расторжении договора. В договоре стороны могут предусмотреть как иные основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора, так и возложение на последнего обязанности уведомить арендодателя о таком расторжении за определенный срок. В связи с этим возникает вопрос: какие последствия наступают для арендатора, не выполнившего договорное условие о заведомом уведомлении об одностороннем отказе?

6.1. Вывод из судебной практики: С арендатора, не выполнившего условие договора о необходимости уведомления арендодателя об одностороннем отказе за определенный срок, могут быть взысканы убытки.

Расторжение раньше срока по желанию арендатора

В ГК РФ (ст. 620) прописаны основания, позволяющие досрочно разорвать договор арендатору. Такие действия возможны при следующих обстоятельствах:

• вторая сторона не передает арендуемую собственность в пользование или ограничивает такую возможность
• полученное в аренду имущество имеет минусы (дефекты), не указанные второй стороной при оформлении соглашения, и обнаруженные арендатором при осмотре
• арендуемый объект находится в состоянии, не позволяющем использовать его по назначению
• арендодатель не выполняет капитальный ремонт, если такое обязательство указано в документе

В соглашении, оформленном между сторонами, могут прописываться и другие причины расторжения.

В договорных взаимоотношениях между арендатором и арендодателем случаются и другие ситуации, связанные с разрывом соглашения.Выделим основные:

1. Расторжение документа о сотрудничестве, оформленного без указания даты. По ГК РФ (ст. 610) стороны могут не указывать срок действия договора. В таком случае соглашение действует неопределенный период. По желанию этот момент можно прописать отдельно. При таких обстоятельствах любой из участников вправе прекратить сотрудничество после информирования контрагента в срок до 30 или 90 дней для движимого и недвижимого имущества соответственно.
2. Разрыв договора из-за завершения указанного в документе срока. Арендодатель и арендатор не обязаны предпринимать дополнительных действий. Основное соглашение теряет силу автоматически. Арендуемая собственность возвращается владельцу с обязательным оформлением акта. По желанию участники могут продлить сотрудничество. Иногда такая опция прописывается в договоре аренды. Если арендатор планирует продолжить сотрудничество, он информирует о своем намерении другую сторону.
3. Расторжение по причине просрочки в выплате аренды. Выше отмечалось, что отсутствие арендной платы является основанием для одностороннего разрыва сотрудничества. Для этого нужно подать исковое заявление и попросить у суда досрочно прекратить действие соглашения. При положительном решении судебного органа документ аренды теряет силу. Подача иска возможно при двух и более просроченных платежах.

Другой комментарий к Ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. В комментируемой статье законодатель устанавливает специальные основания одностороннего расторжения договора аренды по требованию арендатора. Их наличие не исключает возможности досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя на основании общих положений ст. 450 ГК.

К основаниям досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора в комментируемой статье относятся:

1) уклонение арендодателя от предоставления имущества в пользование арендатору препятствует пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или с назначением имущества (об обязанности арендодателя предоставить имущество и о состоянии, которому должно соответствовать сдаваемое в аренду имущество, см. ст. 611 и комментарий к ней);

2) наличие в переданном арендатору имуществе препятствующих пользованию им недостатков, которые не были оговорены арендатором при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (о недостатках сданного в аренду имущества, за которые отвечает арендодатель, см. ст. 612 и комментарий к ней);

3) уклонение арендодателя от являющегося его обязанностью капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки (об обязанности арендодателя производить капитальный ремонт см. ст. 616 и комментарий к ней);

4) нахождение имущества в состоянии, непригодном для использования, в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Состояние, непригодное для использования, заключается в том, что вследствие изменения физических свойств невозможно полностью или в существенной части пользоваться имуществом согласно условиям договора и его назначению. Обстоятельствами, приведшими имущество в непригодность, за которые арендатор не отвечает, могут быть обстоятельства, наступившие по вине арендодателя или независимо от его вины случайно, в результате непреодолимой силы, по вине третьих лиц.

Предполагается, что имущество стало непригодным для использования в период пользования, но не являлось таковым в момент его передачи, что создает другие последствия (см. ст. 612 ГК РФ).

Названные основания досрочного расторжения договора аренды касаются тех или иных нарушений и носят характер расшифровки абстрактного понятия «существенные нарушения договора».

Перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора, предусмотренный в комментируемой статье, может быть дополнен как законом (см. п. 3 ст. 611 ГК, п. 1 ст. 612, ст. 613, п. 1 ст. 616 ГК РФ), так и договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В договоре стороны вправе оговорить любые основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора, в том числе и не связанные с какими-либо нарушениями арендодателя. К числу правомерно установленных в договоре оснований, не связанных с нарушением условий договора, практика относит, в частности, утрату арендатором производственной необходимости в использовании имущества.

2. В ч. 1 комментируемой статьи указывается на судебный порядок досрочного расторжения договора по требованию арендатора. Полагаем, что изложенные выше правила о судебном и внесудебном порядках расторжения договора аренды по требованию арендодателя в полной мере относятся и к порядку досрочного расторжения договора по требованию арендатора. (Подробнее см. комментарий к ст. 619 ГК.)

Сказанное означает, что в силу ст. 310 ГК, п. 3 ст. 450 ГК законом допускается возможность расторжения договора аренды по требованию арендатора без обращения в суд путем одностороннего отказа от исполнения договора. Так, согласно ст. 627 ГК арендатор по договору проката вправе отказаться от договора в любое время без объяснения причин (см. также ст. 610 ГК РФ).

В арендных обязательствах, связанных с предпринимательской деятельностью сторон, возможность отказа арендатора от исполнения договора допускается также соглашением сторон, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. Поэтому в таком договоре аренды могут быть не только предусмотрены дополнительные основания расторжения договора аренды по требованию арендатора, но и изменен порядок его расторжения с судебного на внесудебный.

3. Требование в суд о расторжении договора может быть заявлено арендатором и арендодателем также после соблюдения досудебной процедуры урегулирования вопроса о расторжении договора. Разница заключается лишь в досудебной процедуре. Арендатор в отличие от арендодателя должен следовать общему порядку расторжения гражданско-правовых договоров, предусмотренному п. 2 ст. 452 ГК. До предъявления в суд иска о расторжении договора арендатор направляет арендодателю предложение о расторжении договора. Направления ему предупреждения о необходимости исполнения обязательства не требуется.

Комментарий к статье 620 ГК РФ

1. Коммент. ст. посвящена основаниям досрочного расторжения договора по требованию арендатора. По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Как расторгнуть договор аренды досрочно через суд?

Если договориться с арендодателем не удалось, придется обращаться в судебные органы для расторжения арендных отношений. Исковое заявление можно составить только после отправки письменного уведомления арендодателю.

В этом документе обязательно нужно указать:

• данные сторон арендных отношений;
• обоснованную причину расторжения договора;
• сроки прекращения арендных отношений;
• дату составления уведомления;
• личную подпись.

Уведомление о желании расторгнуть договор составляется в двух экземплярах. Один остается у арендатора, второй направляется собственнику. Отправить уведомление рекомендуется почтой, заказным письмом с описью вложений. После получения уведомления адресатом, у него есть месяц на обдумывание и ответ.

В случае игнорирования уведомления или отказа арендодателя арендатор вправе обратиться в судебные органы для расторжения договора.

Есть два варианта прекращения договора аренды через суд:

1. Арендодатель нарушил условия договора (ст. 620 ГК РФ). Потребуется доказать суду, что собственник намерено препятствует использованию имущества, или предмет договора имеет существенные недостатки, из-за которых невозможно использовать его по назначению. Также могут быть приняты во внимание иные нарушения договора арендодателем.
2. В значительной степени изменились обстоятельства, при которых оформлялся договор аренды (ст. 451 ГК РФ). К таким обстоятельствам относятся значительные изменения, при наличии которых ранее, договор не был бы составлен или же был составлен на других условиях. Потребуется доказать суду, что стороны не допускали таких изменений и не могли на них повлиять.

Важно учесть, что факт освобождения имущества арендодателя не является основанием для прекращения выплаты арендной платы.

Отлагательные и запрещающие (отменительные) условия

Любая сделка может содержать критерии, единственным нюансом которых является появление каких-либо обязательств или прав в прямой зависимости от конкретной ситуации либо обстоятельств. Ситуация или же обстоятельство может и вовсе не наступить, факт его наступления неизвестен. Заключение сделки с подобными критериями регламентировано в ст. 157 ГК РФ.

Расторжение договора аренды из-за неуплаты арендной платы

Обязанность внесения арендной платы арендатором закреплена в п. 1 ст. 614 ГК. Данная обязанность является одной из наиболее значимых, и потому ее неоднократное неисполнение выступает основанием для прекращения договора на основании подп. 3 п. 1 ст. 619 ГК.

В этом случае арендатор не может в одностороннем порядке отказаться от договора, но имеет возможность обратиться в суд с исковым заявлением о досрочном прекращении договора аренды. Арендные отношения прекращаются на основании судебного решения и дополнительных действий от сторон не требуют.

При этом не во всяком случае просрочки платежа за пользование арендуемым имуществом у арендатора появляется право требовать расторжения сделки. Указанная норма в качестве условий наступления такого права говорит о количестве актов просрочки — не менее двух. При этом исчисляются просрочки подряд, т. е., например, если арендатор внес арендную плату за январь и март, но просрочил с исполнением этой обязанности за февраль и апрель, то у арендодателя оснований для обращения в суд нет.

Многочисленная судебная практика по данному вопросу однозначно встает на сторону арендатора, если он не допускал просрочку оплаты более двух раз подряд. В качестве примера можно привести постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.10.2018 № Ф05-16200/2018 по делу № А41-96852/2017.

***

Таким образом, договор аренды может расторгаться сторонами по различным основаниям — как по взаимному соглашению, так и в одностороннем порядке. Не исключена возможность расторгнуть сделку и через суд, однако лишь по основаниям, предусмотренным законом.

***

Еще больше материалов по теме в рубрике: «Договор».

Расторжение договора аренды через суд

Расторжение соглашения осуществляется по основаниям, зафиксированным в ГК РФ. Дополнительные основания могут быть предусмотрены сторонами в соглашении. Главное – чтобы они не противоречили действующему законодательству и устраивали обоих контрагентов.

Похожие записи:

• Как принять на работу иностранца в 2023 году
• Какой период берут для расчета пенсии в 2023 году
• Размер алиментов в 2023 году: на одного ребенка, а также на двух, 3 и 4 детей