Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Межевание земель общего пользования в СНТ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В целом, работа администрации СНТ подчиняется Трудовому кодексу, поскольку действует человек в рамках трудового контракта. Но, учитывая, что СНТ – некоммерческая организация, существует ряд особенностей.
Можно ли уйти: что нужно учитывать
Так, при желании досрочно сложить полномочия, человек должен принимать во внимание следующие особенности:
- Не каждый кандидат сможет заменить на должности. Согласно требованиям законодательства, стать председателем может только член кооператива, владеющий дачным участком в рамках СНТ. На практике этот принцип часто нарушается, поскольку никто не контролирует наличие членской карточки при оформлении трудового договора. Если участников СНТ все устраивает, то управленцем станет посторонний человек. В противном случае, можно обжаловать назначение третьего лица в судебном порядке. Аннулирование трудового контракта повлечет к необходимости выбора нового управляющего.
- Пока в СНТ нет председателя, допускается выбор временного управляющего, то есть человека, исполняющего обязанности ушедшего управленца. Важный момент – выбор временного исполняющего должен быть зафиксирован протоколом общего собрания дачников. Далее документ передается в налоговую службу для внесения изменений в ЕГРЮЛ. В противном случае, выбранный человек не сможет в полной мере исполнять свои обязанности, а ушедший председатель останется юридически ответственным лицом.
- Подача заявления – не основание для ухода. Согласно закону, человек который зарегистрирован в ЕГРЮЛ, считается фактически исполняющим обязанности. Внесение изменений в реестр юридических лиц возможен только тогда, когда есть кандидатура для замещения должности. Новый председатель – претендент на должность – готовит заявление в налоговую службу, а также нотариально утвержденную форму о смене управляющего СНТ.
Вместо заключения договора придется уплачивать взносы?
В новом законе не предусмотрено заключение договоров садоводами-индивидуалами, но определена их обязанность платить взносы. Новелла о взносах коснется каждого гражданина, не желающего вступать в товарищество. Новый закон обязывает любого собственника земельного участка, входящего в состав товарищества, уплачивать взносы, установленные правлением, независимо от наличия членства в товариществе. При этом взносы могут быть либо одинаковыми для каждого владельца земельного участка, либо пропорциональными площади участка – в зависимости от решения членов правления товарищества, согласно п. 21 ч. 1 ст. 17 нового Закона о садоводстве и огородничестве. Важно отметить, что до сих пор законодательно не урегулированы порядок исчисления, размер и механизм уплаты взносов в СНТ. Кроме того, в уставе товарищества могут быть определены порядок взимания и размер пеней в случае несвоевременной уплаты взносов.
Как согласовать границы земельного участка в СНТ и избежать проблем
Межевание — процедура определения координатах и площади Вашего участка, регистрация этих сведений в Росреестре.
Проводится межевание кадастровыми инженерами. Одним из документов, оформляемых при межевании является Акт согласования местоположения границ. Он подписывается всеми смежными землепользователями (с кем граничит межуемый земельный участок).
Самая большая проблема в том, что не кадастровый инженер с ходу не определит, корректные ли границы предложено согласовать.
С какими проблемами можно столкнуться, если согласовать границы «неудачно»
1. Ваш участок будет «зажат» между участками соседей. В результате придется межевать свой участок меньшей площади, чем указано в правоустанавливающих документах или судиться с соседями.
Если площадь, отведенная под Ваш участок будет меньше минимального допустимого размера земельного участка, придется в судебном порядке снимать границы соседнего (или даже соседних участков) или Вы совсем останетесь без участка.
2. Участок соседа может быть отмежеван с ошибками и будет существенно смещен по сравнению с фактическими границами. Как и в первом случае, пока его границы не «встанут на место» или не будут «сняты» совсем, Ваш участок отмежевать не получится. Росреестр не пропускает наложений границ одного участка на другой.
3. Соседние участки могут несущественно сдвигаться в противоположные от Вашего участка стороны (по одной линии).
В итоге за счет суммарной площади несущественных на первый взгляд сдвигов, под Ваш участок останется площади существенно больше, чем есть фактически и чем указано в документах о праве собственности.
Образование чересполосицы (существенное расстояние между границами двух участков) не допускается.
Вы можете отмежевать свой участок большей площади, чем указано в документах, но не более чем на 10%. Если «отступ» будет больше придется или «играть» с формой участка или судиться с соседями.
В 80% случаев соседи не желают платить за межевание еще раз и устранять ошибки.
Зачем делать межевание земельного участка в СНТ и что это дает
Даже если не брать во внимание юридические нюансы, межевание имеет немало преимуществ. Поэтому, межевание нужно делать для:
- Точного установления границы, площади, конфигурации участка. Благодаря этому снижается риск земельных споров с владельцами ограничных земельных участков, неправомерных захватов площадей и т.д.
- Получения документов на право собственности или приватизации земельного участка. Без правоустанавливающих документов с наделом невозможно проводить никакие сделки.
- Возможности сделать прирезки. При межевании имеется возможность на вполне законных основаниях увеличить свой участок на 10% от исходного размера. Для этого стоит обратиться к специалисту по кадастровым инженерным изысканиям.
- Возможности защитить права собственника надела, если он в течение долгого времени не использовал свой участок, а затем обнаружил, что он захвачен и используется другим человеком.
- Упрощения получения разрешения на возведение ОКС. Проводить межевание обязательно, если на территории планируется строить дом или дачу. Без полного пакета документов на землю и отсутствия положительного решения уполномоченного ведомства строить на ней не разрешат.
- Осуществление кадастрового учета и присвоение индивидуального номера.
Председатель СНТ не подписывает межевание: Что делать?
Если глава садового некоммерческого товарищества отказывается согласовывать границы земельного участка и подписывать соответствующий Акт, это не повод отказаться от процедуры. Можно размежевать надел и оформить его в собственность без подписи председателя. Для этого необходимо выполнить такие действия:
- Собрать общее собрание участников общей долевой собственности и пригласить на него председателя — сначала позвоните по телефону, если он откажется присутствовать на собрании, попросите его зафиксировать это письменно;
- Отправить письменное уведомление главе товарищества — для этого нужно уточнить юридический адрес СНТ и дождаться ответа на письмо или уведомления, что оно вернулось отправителю;
- Подать объявление о предстоящем межевании в печатном СМИ — сделать это необходимо за месяц до приезда исполнителя;
- Запросить генплан застройки территории садового товарищества — его должен выдать председатель, но в нашей ситуации это невозможно. Поэтому обратиться за документом можно в отдел архитектуры местной администрации.
Для чего делать межевание земель общего пользования в СНТ
Статья 22 Закона 217-ФЗ гласит, что СНТ в целях использования территории общего пользования должны подготовить проект планировки территории. Проект планировки включает в себя проект межевания территории. Для ОНТ же, проект планировки не требуется, но отмежевать территорию все же придется, огородникам достаточно подготовить проект межевания. Межевание общих земель в СНТ делается для того, чтобы юридически закрепить свои границы и смело пользоваться общими землями, предназначенными для нужд всех садоводов и огородников. На землях общего пользования организуют проезды, проходы, детские площадки, ставят сторожки, облагораживают общедоступные места и устанавливают ограждения, чтобы не допустить проникновения третьих лиц. Эти земли и постройки на них, передаются в общую долевую собственность членам СНТ.
Что делать, если в приеме в члены товарищества отказали незаконно или не дают ознакомиться с документами?
В первом случае нужно обращаться в суд с исковым заявлением к товариществу. Обычно выдвигаются требования о признании недействительным решения общего собрания в части отказа в приеме в члены товарищества и обязании принять в члены товарищества. Кроме требований, в иске следует прописать причины отказа; обстоятельства, по которым садовод-индивидуал вправе стать членом товарищества (обязательно приложите к иску документы, подтверждающие эти обстоятельства, например выписку из ЕГРН, копию договора и т.п.); нужно будет сослаться на положения Закона № 217-ФЗ и иные нормативные акты, если они имеют отношение к спору; поставить дату и подпись.
Если вам не дают ознакомиться с документами товарищества, вы вправе обратиться в прокуратуру по месту расположения СНТ. Практика показывает эффективность этого средства защиты прав садоводов-индивидуалов.
Раз заявление о приеме в члены товарищества рассматривается на общем собрании, может ли садовод-индивидуал принять в нем участие вместе с членами СНТ?
Садоводы-индивидуалы могут принимать участие в проведении общих собраний по вопросам, связанным с приемом в члены товарищества, но права голосования на них они не имеют. Голосовать в данном случае вправе только члены товарищества (ч. 6 ст. 5, п. 7 ч. 1 ст. 17 Закона № 217-ФЗ).
За члена товарищества может проголосовать на общем собрании иное совершеннолетнее дееспособное лицо. Для этого ему достаточно получить доверенность от члена товарищества, причем Закон № 217-ФЗ не требует ее удостоверения у председателя или нотариуса. Такую же доверенность может выдать садовод-индивидуал. После этого человек от его имени вправе принять участие в проведении общего собрания, а также проголосовать в случаях, предусмотренных п. 4–6.1, 21, 22, 24, ч. 1 и 29 ст. 17 Закона № 217-ФЗ. Требование удостоверить доверенность будет считаться незаконным, его можно обжаловать в судебном порядке.
Организация оповещения и информационного обеспечения
На въезде рядом с вывеской с названием товарищества должен быть щит со схемой СНТ. Копия схемы передается в пожарную часть. Для оповещения о пожаре в объединении должен быть радиоузел громкой связи, сирена которого дублируется механическими средствами – колоколом или рельсом.
На территории СНТ должен быть установлен информационный щит соответствующей тематики с оперативной информацией. Плакаты и таблички размещают и в местах общего пользования. В обязанности правления и председателя входит информирование и контроль обязательной установки членами товарищества у своих коттеджей бочки с водой или огнетушителя. Председатель должен осуществлять контроль своевременной очистки дорог для свободного проезда пожарной техники, а также отсутствия на территории свалок горючих отходов и емкостей с горючим. При устойчиво жаркой и ветреной погоде, а также при вверении особого противопожарного режима на СНТ председатель с правлением проводят разъяснительную работу о профилактике пожаров и действиях при возгорании, организовывают свободное патрулирование добровольными народными пожарными.
Приватизировать земельный надел в СНТ можно в индивидуальном порядке и коллективно. Процедура в обоих случаях не отличается, но имеет определенные недостатки и преимущества:
- При индивидуальной приватизации сбор документов и другие необходимые действия осуществляет пользователь земли, и это у него много времени не занимает.
- В коллективной приватизации участвуют все члены СНТ, это часто затягивает сроки выполнения процедуры. Нужно знать, что при проведении такой приватизации необходимо оформление доверенности на человека из СНТ, который будет заниматься вопросом переоформления – это влечет за собой дополнительные расходы.
Особенности «дачной амнистии»
Оформители земли по «дачной амнистии» нужно только подготовить и подать документы, на основании которых они получат право собственности на земельный участок (перечень приведен в разделе «Документы»).
Особенностью приватизации по «дачной амнистии» является необязательность предоставления кадастрового плана. Его заменяет схема участка.
Внимание. Документы, необходимые для приватизации по «дачной амнистии» четко обозначены законодателем. Представители органов регистрации не имеют права вносить в список свои коррективы и требовать дополнительные справки или другую документацию.
После подачи и проверки документации заявитель получает расписку от представителя органов местного самоуправления. А после окончания процедуры – становится полноправным владельцем земельного участка.
Существует несколько общественных организаций, по сути своей деятельности сходных с СНТ. Расшифровка такой аббревиатуры, как «ДНП», означает «дачное некоммерческое партнерство». Раньше их называли дачными кооперативами. Члены этих некоммерческих партнерств также могут на своих участках заниматься садоводством и огородничеством, возводить жилые и хозяйственные постройки. Но если ДНП располагается в пределах города, его земельные наделы юридически приравниваются к участкам ИЖС (индивидуального жилищного строительства), а это означает, что возведенные на них дома можно без проблем официально зарегистрировать и получить кадастровый номер, почтовый адрес, прописку. Понятное дело, в ДНП такой же по размерам земельный участок, как и в СНТ, будет стоить гораздо дороже.
В любой организации всегда существуют взносы. В СНТ их виды следующие:
— вступительный, или паевой (платится один раз);
— членский (платится ежемесячно);
— целевой (председатель СНТ на собрании должен предоставить информацию о том, на что собираются деньги (например, на прокладку к землям товарищества водопровода), а после отчитаться, как использовались сданные деньги);
— дополнительный (собирается, если возникли непредвиденные обстоятельства).
Средства паевых взносов расходуются на приобретение материальных ценностей для всего товарищества.
Средства членских взносов идут на зарплаты сотрудникам товарищества, оплату общих коммунальных услуг, например, освещения на территории товарищества (при этом не учитывается, есть ли освещение на участке члена СНТ), на текущие расходы. Размер членского взноса зависит от количества занимаемых участков. Размер паевого взноса равен сумме 5 членских.
Особенности избрания правления СНТ
Управляющие органы садоводческого некоммерческого товарищества избираются на общем собрании всех участников путем голосования. Порядок проведения подобных собраний должен быть четко прописан в уставе юридического лица.
Каждое подобное собрание протоколируется. В протоколе указывается информация относительно участников собрания, целей собрания, а также записываются все важные решения, которые были приняты на собрании.
Протокол составляется обязательно, он заверяется подписями участников, а также печатью СНТ. Называется данный документ «Протокол общего собрания членов садоводческого товарищества».
Все протоколы о каждом собрании в обязательном порядке должны храниться в архиве юридического лица, чтобы при необходимости можно было найти информацию о каждом из них.
Форма голосования на собраниях зачастую является тайной, но может быть и открытой. Информация об этом также содержится в уставе.
Если в уставе ничего не указано относительно проведения голосования, то по действующему законодательству, оно обязательно должно проходить тайно.
Помимо этого, законом установлен четкий срок проведения выборов нового правления СНТ. По факту, управляющими могут оставаться одни и те же граждане, но голосование обязательно необходимо проводить. Результаты голосования также должны быть подкреплены документами, которые после хранятся в архиве.
Срок правления СНТ равняется двум годам, и изменить его невозможно. Помимо этого, уставом должно быть четко определено, сколько участников будет входить в ревизионную комиссию.
В свою очередь, переизбрать руководство можно в любой момент. Для этого необходимо написать заявление на имя председателя товарищества. Чтобы перевыборы состоялись, необходимо собрать как минимум подписи 20% участников товарищества.