Недостатки при приемке квартиры в новостройке: что делать?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Недостатки при приемке квартиры в новостройке: что делать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.

• Подписывать акт приёма-передачи квартиры в новостройке нужно только после её осмотра.
• Обнаруженные недочёты должен устранять застройщик: перечислять их необходимо все без исключений.
• Если в квартире есть существенные недочёты, которые делают проживание в ней невозможным, подписывать акт до их исправления не нужно. Если недочёты несущественные, их нужно указать в дефектном акте или акте приёмки и подписать последний.
• Требовать, чтобы застройщик исправил дефекты, можно в течение 5 лет после подписания акта. Покупателя жилья защищает гарантия по 214-ФЗ.

Наличие недостатков – не повод для отказа от приемки квартиры (мнение судов трех инстанций)

При первичном осмотре квартиры дольщики обнаружили недостатки (некоторые из которых были существенными) и просили застройщика их устранить.

В ходе повторного осмотра квартиры выявлено частичное устранение недостатков. В связи с этим застройщику была вручена претензия, в которой были перечислены неустраненные недостатки, содержалось требование составить соответствующий акт, а также было указано на отказ от подписания передаточного акта до устранения всех недостатков и высказано предложение провести независимую строительную экспертизу квартиры.

Застройщик оставил претензию без удовлетворения. А спустя две недели после вручения претензии дольщики получили от застройщика односторонний акт приема-передачи квартиры. Считая свои права нарушенными, они обратились в суд с требованием признать неисполненными обязательства застройщика по ДДУ, а также обязать застройщика:

• составить акт несоответствия квартиры установленным требованиям;

• не чинить препятствий в проведении экспертизы;

• передать по передаточному акту квартиру, качество которой соответствует условиям договора, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям.

Три судебные инстанции последовательно отказали в удовлетворении исковых требований дольщиков.

Разрешая спор, судьи исходили из следующего.

Действующим законодательством и условиями заключенного между сторонами договора установлена обязанность участника принять квартиру по акту приема-передачи, составив при наличии оснований протокол разногласий.

Выявление недостатков не препятствует участнику:

• принять квартиру, включив в акт перечень этих недостатков;

• зарегистрировать право собственности на квартиру, а впоследствии при необходимости предъявить требования к застройщику о безвозмездном устранении недостатков, либо о соразмерном уменьшении цены договора, либо о возмещении своих расходов на устранение недостатков.

Оценив выявленные недостатки, судьи указали, что они не препятствуют использованию помещения по прямому назначению.

С учетом изложенного было решено, что застройщик исполнил свои обязательства по ДДУ.

Дольщики вправе не подписывать акт приемки до устранения всех недостатков (позиция ВС РФ)

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ в Определении от 12.10.2021 № 5-КГ21-106-К2, 2-7333/2019 сделала вывод, что судьи нижестоящих инстанций допустили ошибку.

Часть 1 ст. 4 и ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве обязывают застройщика передать участнику квартиру, качество которой соответствует условиям ДДУ, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если квартира создана с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник (если иное не установлено договором) по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

• соразмерного уменьшения цены договора;

• возмещения своих расходов на устранение недостатков.

После ввода дома в эксплуатацию и его приемки государственной комиссией дольщики в обязательном порядке должны провести осмотр квартиры, по итогам которого будет составлен акт приема-передачи объекта и смотровой лист (дефектная ведомость) в том случае, если были выявлены дефекты и недоделки.

Заполнение смотрового листа происходит:

• После приёмки жилого дома государственной комиссией (на это отводится 60 календарных дней с момента ввода в эксплуатацию).
• В день передачи дольщикам ключей от квартиры.
• Непосредственно перед составлением акта приема-передачи квартиры, являющейся предметом договора.

Как принимаются жилые объекты

Договоры долевого участия могут заключаться как физическими лицами, так и юридическими (фирмами, ИП). Продажа недвижимости в рамках ДДУ производится специализированными строительными организациями (АО и ООО), которые осуществляют деятельность в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и других российских регионах. Часто жилье в строящихся многоквартирных домах покупаются обычными гражданами РФ, причем в чаще в ипотеку, в том числе семейную с использованием материнского капитала.

Все права, обязательства и важные аспекты участия в долевом строительстве для обеих сторон закреплены в специальном действующем по всей территории страны законе федерального значения № 214-ФЗ. В этом законе прописаны главные особенности приемки достроенных объектов недвижимости:

1. Компания, являющаяся по заключенному договору застройщиком, завершает возведение и отделочные работы (если они предусматриваются) и получает официальное разрешение на ввод в эксплуатацию (РВЭ) построенного дома (ЖК, МФК). Только при наличии РВЭ может осуществляться дальнейшая передача квартир, апартаментов и машиномест участникам долевого строительства по актам.
2. Не позднее чем за один календарный месяц до прописанного в ДДУ срока, в который объекты должны быть переданы покупателям, застройщик обязан письменно оповестить каждого нового собственника в новостройке о том, что квартиры готовятся к передаче в ближайшее время. Компания направляет всем покупателям специальное уведомление о завершении всех строительных работ, которое должно быть составлено в письменной форме и вручено лично или почтой по адресу регистрации дольщика.
3. Когда сообщение о завершившемся строительстве и предстоящей сдаче помещений официально получено покупателем, он, в соответствии с законом, обязан приступить к осмотру и приемке купленной по ДДУ недвижимости в течение периода, зафиксированного в договоре. Если такой период соглашением не предусматривался, то он в соответствии с законом он составляет ровно семь рабочих дней. За это время дольщик должен договориться о дате осмотра и явиться на осмотр и приемку приобретенной недвижмости. Обязанность явиться на приемку не означает обязанность принять жилье (поскольку при наличии существенных строительных недостатков дольщик может отказаться от приемки недвижимости и потребовать их устранения или полного возврата денежных средств, уплаченных по ДДУ)
4. Готовая квартира принимается на основании отдельного официального документа – акта приема-передачи. Являющийся дольщиком покупатель производит осмотр имущества с оценкой его состояния и соответствия всем основным характеристикам и нормам строительства. Если никаких значительных дефектов не обнаружено, тогда осуществляется подписание акта, подтверждающего приемку.
5. Если же помещение пребывает в ненадлежащем виде, то есть обнаружены какие-либо существенные недостатки строительства, то дольщик вправе не подписывать передаточный акт и требовать ликвидации всех недоделок и имеющихся выявленных дефектов в разумные временные рамки. Факт ненадлежащего состояния жилья подтверждается отдельным официальным документом – актом несоответствия. В нем необходимо указать непосредственно дефекты, а также условия и дата их ликвидации.
6. После ликвидации недостатков объекта недвижимости застройщик повторно уведомляет будущего собственника о необходимости явиться на осмотр и приемку жилья. И если при повторном осмотре покупатель убеждается в исправлении выявленных дефектов, то можно подписывать акт приема, договариваться о получении сопроводительных документов на собственность и получать ключи от квартиры.
7. После прохождения всей процедуры можно осуществлять регистрацию законных прав собственности, уплачивать налоги на имущество, оформлять страхование недвижимого объекта, а также готовить документы для подачи их в ФНС на получение имущественного налогового вычета (если право на данную льготу не было уже использовано ранее).

Как составлять правильный акт

Оформление акта несоответствия готового жилья считается действием двусторонним. Составление данного документа обязательно, так как акт удовлетворяет интересы подписантов. Гражданин хочет получить возможность быстрее начать использовать собственное жилье по его прямому назначению, то есть проживать в нем на законных основаниях. Застройщик при этом заинтересован подписать акт приема-передачи для освобождения себя от коммунальных платежей.

Как правильно составлять акт о несоответствии сдаваемого объекта долевого завершенного строительства? Его стандартная форма действующим законодательством не предусмотрена, поэтому она определяется и согласуется участниками ДДУ и застройщиком.

Но в любом случае в акте, который составляется после обнаружения изъянов, должны быть:

• наименование документа
• сведения о сторонах: название, юридический адрес и правовой статус организации, ФИО генерального директора, ФИО и паспортные данные покупателя
• данные о ДДУ (наименование, номер, дата подписания)
• дата и точное время проведения осмотра недвижимого имущества
• описание жилья
• обнаруженные в ходе осмотра (или экспертизы) недостатки и несоответствия
• возможные причины дефектов строительства или предполагаемый способ их устранения
• доказательства выявленных проблемных мест – отсылки к соответствующим документам, законам, фотографии, экспертизы и иное
• предполагаемые или предлагаемые временные рамки ликвидации дефектов
• дополнительные сведения (например, об отказе от подписания акта)
• приложения (при наличии)
• подписи с расшифровками
• печати, штампы, факсимиле (если используются для заверения документации)

Подробно описать все дефекты и выявленные в ходе осмотра нарушения очень важно. Подписывают составленный акт две стороны: дольщик и либо сам генеральный директор проводившей строительные работы фирмы, либо уполномоченные лица, имеющие соответствующие нотариальные доверенности.

Подписание акта приема-передачи квартиры в новостройке

Чтобы осуществить приемку жилого помещения в новостройке, необходимо составить и подписать 2 документа:

Прежде чем подписывать смотровой лист, необходимо убедиться, что в нем присутствует следующая информация:

Акт приема-передачи также подлежит документальному оформлению с указанием полных реквизитов и паспортных данных сторон, описанием приобретаемого имущества (адрес, метраж, стоимость, отсылки на гарантийные письма, а также на листы осмотра, место и дата составления, подписи сторон).

Оба документа составляются в двух экземплярах и обычно не требуют заверения нотариусом, однако по желанию сторон их можно заверить нотариально.

Те недочеты, которые не были перечислены в акте приемки, дольщику необходимо будет устранять за свой счет. Доказать вину застройщика будет весьма проблематично.

Если же компания не устранила имеющиеся недостатки в установленные в листе осмотра сроки, на нее может быть возложена следующая ответственность:

Акт приема-передачи вместе со смотровым листом подлежит юридически грамотному оформлению и подписанию с обязательной печатью застройщика, иначе в процедуре регистрации права собственности в Росреестре может быть отказано.

Как получить неустойку, если застройщик нарушил срок сдачи

Чтобы получить неустойку, напишите застройщику претензию в двух экземплярах. Один отдаете застройщику, на втором вам проставят штамп с датой получения претензии. Застройщик должен письменно ответить на нее в течение 10 дней.

Нормальный застройщик позвонит вам и пригласит в офис, где поторгуется и предложит компенсацию за просрочку. Чтобы не прогадать, посчитайте заранее, на какую сумму можете претендовать. Стандартная формула неустойки такая:

Илья купил квартиру за 4 млн рублей, подписал акты 12 июня 2016. Застройщик нарушил срок сдачи на 73 дня. Ключевая ставка равна 11%:

С 1 января 2016 года ставку рефинансирования приравняли к ключевой ставке. Теперь в формуле используют ключевую ставку. Смотрите ее на сайте ЦБ

Если во время просрочки ставка поменялась, то количество дней с разными ставками считают по отдельности. Для каждого периода считают свою неустойку, потом суммируют.

Если вы договоритесь с представителем застройщика о сумме компенсации, то подписываете соглашение о досудебном урегулировании спора.

Хорошо, если в нем вы договоритесь указать не только сумму неустойки, а еще и срок, в который застройщик вам выплатит деньги.

Если вы не договоритесь о компенсации с застройщиком, обращайтесь в суд. Суды в таких случаях чаще всего встают на сторону дольщика, а на застройщика еще и могут наложить штраф в размере 50% неустойки. Если выиграете в суде, застройщика обяжут выплатить вам неустойку, сумму штрафа и судебные издержки.

Если у вас дом кирпичный или панельный, то перекрытия в таком доме состоят из плит. На потолке в квартире эти плиты образуют стыки. Между плитами не должно быть перепадов по высоте, поэтому стыки заделывают раствором. Если перепады есть, застройщик должен выровнять перепад на стыке.

Если планируете установить натяжной потолок, не заморачивайтесь. На безопасность и использование квартиры незаделанные перепады не повлияют, а под натяжным потолком их всё равно не будет видно.

Измерьте высоту потолков во всех помещениях. Если она меньше, чем в ДДУ, или меньше 2,5 метра — это существенный недочет и повод для денежной компенсации.

Стяжка на полу должна быть без трещин, перепадов, пустот и дыр.

Походите по комнатам, послушайте, как звучит пол. Звук должен быть везде одинаковый. Идеально для звуковой проверки пола подходят дамские шпильки, но и мужские классические туфли тоже сойдут. Не надевайте на приемку мягкие кроссовки: ничего не услышите.

Между участками стяжки на полу и на стыке со стенами строители оставляют зазоры — деформационные швы. Дело в том, что при перепадах температур стяжка может немного расширяться и сжиматься. Чтобы два соседних участка стяжки не сдавили друг друга и не потрескались, между ними оставляют небольшое расстояние. Это не трещины и не недочет, их заделывать не нужно.

Недочеты большие и маленькие

Когда дом будет сдан Госкомиссии, застройщик начнет приглашать дольщиков на приемку квартир. В идеале ситуация выглядит так: собственник приезжает на объект и осматривает помещения в присутствии представителя строительной компании. Если ни у кого нет замечаний, подписывается акт приемки-передачи. Это означает официальное согласие с тем, что обе стороны полностью исполнили свои обязательства и не имеют друг к другу претензий. Дальше следует выдача ключей и заселение.

Но так, к сожалению, получается не всегда. Иногда в новой квартире обнаруживаются недостатки. И если на одни из них можно закрыть глаза, то другие оказываются более существенными и требуют участия девелопера. Все вопросы гарантий и принятия помещений у застройщика регулируются статьями 7 и 8 214 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Но на практике они вызывают много споров, сообщает юрист Юрий Крюков. По закону застройщик обязан передать объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительным регламентам, а также иным требованиям.

Если эти обязательства не выполнены, дольщик вправе отказаться от подписания акта приема-передачи и требовать устранения недостатков при условии, что они ухудшают качество объекта или делают его непригодным для использования. Однако такое трактование в законе вызывает множество вопросов как у обеих сторон договора долевого участия, так и в судах, поскольку здесь нет четких формулировок.

Например, многое зависит от того, как именно передается квартира: с отделкой или без, говорит Денис Артемов, партнер юридической фирмы Via lege. В первом случае квартира передается участнику долевого строительства «под ключ». Здесь к явным строительным недочетам можно отнести разбитую сантехнику, искрящую электрическую разводку, трещины в межкомнатных стенах.

Во втором случае квартира часто передается даже без внутренних стен и стяжки полов. Тогда объективными дефектами могут считаться сломанная входная дверь, деформированные стены, погнутые батареи отопления, объемные натеки бетона на полу, сквозные отверстия в полу или потолке.

Если попытаться обобщить, то к существенным недостаткам строительства можно отнести:

— несоответствие квартиры планировочному решению как по метражу, так и по конфигурации;

— сильно отклоняющиеся от плоскости стены, пол, потолок (попросту кривые);

— поврежденные или некачественно установленные окна и входные двери;

— незаделанные технологические отверстия;

— проблемы с водоснабжением (отсутствие воды или, напротив, протечки);

— проблемы с продуванием или промерзанием оконных конструкций;

— неработающая вентиляция;

— поврежденный электрический провод.

«Случаи с выявлениями существенных недостатков при приеме квартиры на рынке действительно возникают. Но крупные и ответственные компании стараются передавать квартиры без недостатков, либо устранять их в разумные сроки»
Руслан Соловьев, руководитель проектов ГК «Инград»

Нужен ли «свой» технический специалист на приемке квартиры

Далеко не каждый покупатель недвижимости разбирается в строительстве и способен оценить качество выполненных работ. Поэтому на приемку иногда приглашают стороннего технического специалиста.

Такую инициативу оценивают положительно как юристы, так и представители строительных организаций. Так, по мнению Руслана Соловьева, «дополнительная оценка качества передаваемых объектов позволяет повысить уровень доверия клиентов к компании».

Юрий Крюков полагает, что такие специалисты помогут определиться, были ли нарушены строительные нормы, а также понять, являются ли выявленные недостатки существенными, и позволяют ли они использовать помещение по назначению. Исходя из профессионального заключения, следует принимать решение: подписывать акт приема-передачи или нет.

Кроме того, добавляет Денис Артемов, в ДДУ нередко содержится пункт о том, что дольщик при приемке квартиры должен сослаться на конкретное нарушение строительных норм и правил. Поэтому технический специалист поможет не только обнаружить недочеты, но и грамотно составить дефектную ведомость.

Если не удалось договориться…

Нечасто, но все же возникают ситуации, когда находит коса на камень, и дольщик с застройщиком не могут договориться о приемке квартиры. Один считает, что обнаруженные недостатки слишком серьезные и строители обязаны их исправить за свой счет, а другой не видит своей вины и не соглашается нести расходы.

В этом случае снова следует обратиться к 214-ФЗ, говорит Денис Артемов. Согласно ст. 7, если объект построен с нарушениями по качеству, то покупатель по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

— безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

— соразмерного уменьшения цены договора;

— возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Если качество будет совсем ужасным, или строители не смогут устранить дефекты, дольщик может разорвать ДДУ в одностороннем порядке и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов на возвращаемую сумму (1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ). При этом понятия «существенности» в 214-ФЗ нет.

Однако, согласно п. 4 ст. 9, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного дольщиком исключительно для личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной указанным ФЗ.

Там есть такое определение: «существенный недостаток – это неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки».

Эта формулировка может быть использована в суде. Кроме того, вопрос о том, являются ли строительные недоделки квартиры существенными или нет, довольно часто разрешается строительно-технической экспертизой.

Поэтому, получив профессиональное заключение техспециалиста, можно обращаться в суд. Однако в большинстве случаев стороны предпочитают урегулировать конфликты в досудебном порядке.

Порядок приема и сдачи объекта

Заключать договор долевого участия могут как физические лица, так и юридические. Регулирует вопросы, связанные с данной сферой, ФЗ №214 от 30 декабря 2004 года. Согласно ему, порядок приема объекта следующий:

1. Застройщик посылает письменное уведомление дольщику о завершении строительства и готовности помещения к сдаче.
2. Дольщик должен провести осмотр помещения и принять объект в течение 7 дней или в тот период, который был указан в договоре ДУ.
3. Если были выявлены недостатки, то составляют соответствующий акт. Делается это до подписания акта приема-передачи объекта.
4. До устранения недостатков дольщик имеет право не подписывать приемо-сдаточный акт.

К сведению! П.5 ст.7 ФЗ №214 гласит, что на объект строительства устанавливается гарантийный срок не менее 5 лет (исключение — инженерное и технологическое оборудование). Такая информация прописывается в договоре ДУ. Поэтому дольщик в течение этого времени имеет право предъявить претензию застройщику и потребовать компенсации вреда.

Акт о недостатках выполненных работ

Здесь все зависит от способности договориться сторонам процесса.

Если этого сделать не удается, решение о сумме выплаты принимает суд.

• Обоснованному требованию со стороны заказчика устранить недостатки.

Важный момент при этом – сроки.

Подрядчик (тот, кто выполняет работы) может не уложиться в срок, оговоренный в договоре между сторонами.

в ней в относительно свободной форме должно быть изложено:

1. Какие обязательства на себя взял подрядчик. Для подтверждения изложенных фактов приводятся дата заключенного договора, его номер, условия относительно сроков и оплаты.
2. Какие недостатки выявлены.

Похожие записи:

• Последние новости для военных пенсионеров: пенсии в 2023 году
• Новые сроки уплаты налога УСН в 2023 году и подачи декларации по УСН для ИП
• Есть ли в Красноярске тихий час