Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Узаконивание перепланировки нежилого помещения: пошаговая инструкция 2023». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
О перепланировке помещения власти могут узнавать не сразу. Зачастую помещение может годами стоять уже переделанным и никто этого не заметит, по крайней мере до тех пор пока не пожалуются заинтересованные лица или это не обнаружится при какой-либо проверке. Если о самовольной перепланировке еще не стало известно, то узаконить ее можно том же порядке как она была бы согласована.
Узаконивание через суд
Ели зарегистрировать в проект «мирно» не удалось, например из-за расхождения в позициях с БТИ останется обращаться в суд. Для этого потребуется:
- Получить письменный отказ в БТИ;
- Получить все возможные разрешения от других инстанций, в том числе от ТСЖ и ЖЭУ;
- Оплатить пошлину в 1000 рублей и получить квитанцию;
- Подготовить проект перепланировки;
- Заказать выписку из ЕГРН, ЕГРП и технический паспорт;
- Получить поэтажный план;
- Составить самостоятельно или с помощью профессионалов исковое заявление;
- Собрать нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на объект;
- Сделать копию паспорта заявителя.
Перепланировка помещений в Москве в объектах ДГИ и Росимущества
В Москве и Санкт-Петербурге много коммерческой недвижимости принадлежит городу или находится в собственности Российской Федерации. Все они передаются правообладателям в аренду, в оперативное управление или хозяйственное ведение. Аренда может быть долгосрочной или на короткий срок. В договорах аренды могут быть предусмотрены различные границы по использованию таких объектов, включая их изменение в связи с перепланировкой – по согласованию с собственником. Также и при оперативном управлении и хоз ведении правообладатели вправе незначительно изменять объекты недвижимости. Если такие изменения правообладателем были произведены несанкционировано – без получения согласия ДГИ или Росимущества. Перепланировка помещений в Москве, в объектах принадлежащих городу, должна производится с согласия ДГИ. Этот орган разрешает изменять объект и участвует в согласовании.
Какие последствия для правообладателя повлечет несогласованная перепланировка в объектах ДГИ, Росимущества, иных уполномоченных органов (в зависимости от региона они могут иметь различные наименования и статус)? Во-первых, город и государство регулярно проверяет порядок эксплуатации своих объектов, их использование по целевому назначению. В случае выявления перепланировок или переустройств правообладателя обяжут их согласовать или привести в прежнее состояние. Если же на объекте проводились реконструктивные работы – согласовать уже по факту устройства задача крайне сложная и затратная. При проверке объекта сотрудник ДГИ проверяет, какая перепланировка на нем производилась, что она затрагивала.
Проект является обязательным документом для проведения и согласования перепланировки.
Вопрос усложняется тем, что в связи с принятием в Москве Постановления №106-ПП помимо согласовательных процедур в Росреестре, контролирующий орган обязывает правообладателей устранить “красные линии” на поэтажных планах и техпаспорте МосгорБТИ. Это выливается в дополнительные временные и финансовые затраты – услуги МосгорБТИ платные и зависят от площади объекта недвижимости. А сроки выполнения работ от 45 дней до нескольких месяцев. Перепланировка нежилого помещения в Москве если оно находится в ведомстве у ДГИ, проходит такую процедуру практически всегда обязательно. БТИ проводит процедуру инвентаризации для подготовки нового технического паспорта и планов помещения. БТИ – организация, подчиняющаяся Правительству Москвы и действует в интересах города. Для частных компаний обращаться в БТИ для согласования перепланировки помещения в Москве или узаконивания перепланировки здания не требуется. В Московской области БТИ и Ростехинвентаризация не имеют специальных полномочий в этой сфере.
Также арендаторам и иным правообладателям объектов ДГИ, Росимущества и пр. следует учитывать что обратиться в Росреестр с заявлением о внесении изменений в сведения об объекте недвижимости вправе только собственник этого объекта или лицо по нотариальной доверенности от него. если в нашу компанию обращается к примеру, НИИ или РАН г. Москвы, которые владеют объектом на праве оперативного управления от Департамента городского имущества г. Москвы, нотариально удостоверенная доверенность на представление интересов в Росреестре и иных органах потребуется от ДГИ г. Москвы. Так Росреестр проверяет, разрешает ДГИ перепланировку или он не имеет о ней информации.
Совет эксперта. Объекты, принадлежащие ДГИ, Росимуществу и переданные правообладателям в пользование, проверяются этими организациями – их использование и изменение регламентируется нормативными и подзаконными актами органов власти. Компания “Смарт Вэй” проводит согласование перепланировок нежилых помещений в таких помещениях, зданиях с учетом их специфики. Мы выполняем работы как по государственным контрактам, так и в частном порядке.
По проекту будет видно, какие изменения в квартире принесет перепланировка.
Кто может проводить обследование перепланировок
Общий государственный жилищный надзор за перепланировками осуществляет МосЖилИнспекция. Должностными лицами этого органа являются инспекторы, которые вправе выдавать предписания, составлять акты, протоколы. Когда на объект направляется приемочная комиссия, перепланировка уже должна быть фактически завершена.
МосЖилИнспекция будет выдавать согласование на проект, проводить проверку после завершения работ. Также к обследованиям могут привлекаться:
- специалисты Роспотребнадзора – если возможные нарушения связаны с санитарной, гигиенической, эпидемиологической безопасностью;
- специалисты МЧС (ОГПН) – если проводится проверка по нормам пожарной безопасности;
- специалисты БТИ – участвуют в обследованиях, когда нужно внести изменения в технические паспорта здания.
Комиссия после перепланировки оформит и выдаст акт. Обязательные обследования и осмотры проводит кадастровый инженер, если собственник уже получил акт приемочной комиссии после перепланировки. На этой стадии оформляется технический план с изменениями квартиры. На основании техплана будет проведен кадастровый учет в Росреестре, внесены новые данные в ЕГРН.
Как узаконить перепланировку в нежилом помещении если она уже сделана 2020
Узаконить перепланировку помещения – значит привести всю техническую документацию недвижимости в порядок.
Об узаконивании перепланировки и переустройства в жилом помещении мы рассказывали подробно в отдельной статье «Как узаконить перепланировку квартиры», теперь выясним, как узаконить перепланировку нежилого помещения в 2020 году.
Какими способами Закон разрешает узаконивание перепланировки нежилых помещений, находящихся в МКД (многоквартирных домах) или в нежилых зданиях? Обо всем по порядку. Нежилое помещение – это Недвижимость, которая не предназначена для постоянного проживания людей.
(В статье пойдет речь о таких нежилых помещениях как – магазины, салоны, офисы, склады и т.п.). Перепланировка – изменение конфигурации помещения путем возведения или сноса перегородок, перестановки оконных и дверных проемов и т.п.
Нередко собственник или арендатор собственности проводит переустройство объекта без предварительного согласования работ с властями. В случае самовольного переоборудования недвижимости скорее всего придется уплатить штраф, но оформить документацию все равно необходимо.
Узаконить проведенные работы можно будет только при условии, что не было произведено действий, запрещенных законодательством. Если внесение переделок в техническую документацию проводится постфактум, то все равно придется заказывать предварительный проект.
В некоторых случаях разрешается узаконить изменение недвижимого объекта по эскизу. Это возможно только в случае, если переустройство незначительно, не связано со сносом стен, закладкой проемов или кардинальным переносом коммуникаций, не затрагивают права пользования других собственников или арендаторов.
Самовольной перестройкой в нежилом помещении считаются действия без согласия от уполномоченного органа или с нарушением утвержденного проекта. Виновное лицо будет нести ответственность в соответствии с ЖК РФ и КоАП РФ. Все произведенные реформации нужно будет ликвидировать и возвратить недвижимый объект в первоначальное состояние.
Если требования Жилищной инспекции не будут выполнены, собственность после судебного разбирательства может быть продана. Последствий можно избежать, если реформация не нарушает права других граждан или юридических лиц, находящихся в этом здании. Но рассматривать о законности произведенных изменений будет суд, по итогам разбирательства будет вынесено соответствующее решение.
Кроме этого потребуется уплатить штраф, размер которого будет зависеть от статуса нарушителя. Согласно статье 7.21 Кодекса штрафные санкции за самовольную реформацию в частном доме для гражданина могут составить от 1 тыс. руб. до 1,5 тыс. руб. За перестройку без разрешения в многоквартирном доме гражданин может уплатить от 2 тыс. руб. до 2,5 тыс. руб. Для юридических лиц штраф может составить от 40 тыс до 50 тыс. рублей.
Если для жилых помещений имеются специальные нормы в ст. 7.21 (для граждан) и 7.22 (для управляющих компаний МКД) КоАП РФ, касающиеся ответственности за незаконную перепланировку, то для нежилых федеральный кодекс штрафов за незаконную перепланировку нежилого помещения напрямую не устанавливает.
Однако искомые нормы содержат некоторые законы в регионах. Например, ст. 9.12 Кодекса города Москвы об административных правонарушениях предусматривает как меру ответственности за незаконную перепланировку нежилого помещения штрафы следующих размеров:
- для граждан — от 2 до 2,5 тыс. руб.;
- должностных лиц (главного инженера, директора) — от 5 до 50 тыс. руб.;
- фирм — от 300 до 350 тыс. руб.
Кодекс Волгоградской области об административных правонарушениях в ст. 5.5 и 5.10 устанавливает ответственность за самовольную перепланировку нежилого фонда, находящегося в муниципальной или региональной собственности. Штрафы в этом случае составляют:
- для граждан — от 2 до 3 тыс. руб.;
- должностных лиц — от 5 до 10 тыс. руб.;
- фирм — от 20 до 30 тыс. руб.
В Самарской области ст. 3.3 местного КоАП установила штрафы за неузаконенную перепланировку нежилых помещений в МКД:
- для граждан — от 2 до 3 тыс. руб.;
- должностных лиц — от 3 до 5 тыс. руб.;
- фирм — от 20 до 30 тыс. руб.
Штраф за незаконную перепланировку
Ответственность за проведение перепланировки, не соответствующей нормам законодательства, возлагается на собственника помещения. Подобные действия подлежат обложению штрафными санкциями. Размер штрафа может составить до 350 тысяч рублей для организаций и до 2 500 рублей для частных лиц.
Если в результате проведения ремонтных работ пострадало имущество соседей, то на виновный не только оплатит штраф, но и компенсирует ущерб пострадавшим.
Когда дело о незаконности корректировок помещения доходит до судебного разбирательства, решением органов может стать возврат состояния в изначальное. Тогда все изменения, которые не соответствуют текущим документам, потребуется снести, что тоже подразумевает дополнительные расходы.
Для корректности проведения ремонтных ремонт рекомендуем своевременно получить разрешение и заручиться согласием заинтересованных лиц и уполномоченных органов. Если у вас остались вопросы, касательно перепланировки нежилого помещения, проконсультируйтесь с профессиональным юристом по жилищному законодательству. Он сможет помочь решить проблему нормативного характера в вашу пользу.
Законодательные требования, ответственность
Есть определенные правила и нормы, соблюдение которых в процессе перепланировки является обязательным, это:
• нормативно-правовые требования;
• строительные нормы и правила;
• санитарно-гигиенические нормы.
Таким образом, планируемые изменения требуют подтверждения сразу в нескольких инстанциях, а значит, придется позаботиться о получении разрешительной документации самостоятельно или прибегнуть к помощи структур, которые оказывают подобные услуги (например, проектные компании). Законное проведение перепланировки, равно как и привлечение квалифицированных специалистов является залогом того, что помещение не придут в негодность вследствие непрофессиональных или необдуманных действий, и любые риски будут сведены к минимуму.
При возникновении неприятных неожиданностей (разрушение или ослабление несущих конструкций здания) ответственность будет нести организация, выдавшая разрешение, если, конечно, все работы проводились в строгом соответствии с планом. Именно по этой причине, как показывает практика, получить разрешительные бумаги на небольшую перепланировку нежилых пространств легче, чем заручиться согласием на масштабные изменения.
Возможно ли самовольное переустройство?
Стоит понимать, что перепланировка — процесс долгий и требует не только времени для сбора необходимой документации, но и материальных затрат.
Перепланировка нежилого помещения — процедура строго формализована и состоит из нескольких обязательных этапов.
Рассмотрим виды работ, которые относятся к перепланировке помещения:
- установка стен;
- смена мест расположения санитарных зон;
- перенос, снос и установка вспомогательных элементов;
- увеличение или уменьшение размеров оконных проемов;
- установка оборудования, требующего подключения коммуникационных сетей;
- изменение конструкции основания пола;
- установка или демонтаж лестничных пролетов;
- подключение коммуникаций.
Как узаконить перепланировку нежилого помещения через БТИ и через суд
С помощью перепланировки можно изменить недвижимость в пригодное помещение для бизнеса. Если операции с недвижимостью производились без согласования с контролирующими органами, то они будут признаны незаконными. Давайте рассмотрим, как узаконить перепланировку нежилого помещения и что предпринять в случае отказа.
Цены на процедуру узаконивания перепланировки нежилого помещения зависят от разных факторов: места расположения объекта, площади, видов работ. Собственнику разрешительные документы обойдутся в 40-60 тысяч рублей. Больше о стоимости узаконивания перепланировки читайте тут.
Перед началом перепланировки необходимо в обязательном порядке обратиться в Бюро технической инвентаризации. БТИ предоставляет разрешение для любых изменений в конфигурации недвижимости.
При отсутствии письменного разрешения нежилое помещение не вправе подвергаться перепланировке. Как оформить разрешение на перепланировку нежилого помещения, узнайте в статье https://realtyinfo.online/6688-zayavleniye-na-pereplanirovku-kvartiry. Подобные действия относятся даже к таким незначительным изменениям, как увеличение дверного проёма или объединение двух помещений в одно.
Вопросы относительно производства перепланировки регулируются рядом законодательных актов, основным из которых является Жилищный кодекс РФ.
Что касается производства работ по перепланированию внутреннего пространства нежилого помещения, то порядок его воплощения в реальность, правила согласования в соответствующих инстанциях координируются главой:
| Глава | Описание |
| Гл. 4 ЖК РФ | переустройство и перепланировка жилого помещения |
Штраф за незаконную перепланировку квартиры
Законодатель разделил административную ответственность, наступающую для юридических лиц и граждан вследствие не законных действий по преобразованию пространства помещений разного назначения. Размер штрафных санкций, наступающих после вскрытия факта незаконных изменений, определяют ст. 7.21 и 19.1 КоАП РФ и 9.12 КоАП города Москвы.
Санкции, применяемые по отношению к физическим лицам
- Собственники квартир в многоэтажных зданиях 2 000 — 2 500 руб.
- Физические лица, собственники жилых объектов других типов (частных домов, нежилых помещений) 1 000 — 1 500 руб.
- Самоуправство в перепланировке жилых объектов 300 руб.
Санкции, накладываемые на юридические лица
Согласно статье 9.12 КоАП города Москвы для нарушителей устанавливаются максимальные размеры штрафных взысканий, измеряемые сотнями тысяч рублей (см. таблицу ниже).
- Юридические лица-собственники квартир в многоэтажках до 100 000
- Юридические лица-собственники нежилых объектов 300 — 350 000
Санкции в отношении административных лиц, произведших несанкционированную перепланировку (нелегальное переустройство) помещений в 2022 году, законодательством не предусмотрены. Ответственность за них не наступает!
Что будет за уклонение от уплаты
Чрезвычайно важным нюансом, о котором должен знать каждый, является возможность потери жилья вследствие игнорирования уплатой штрафа. В такой ситуации жилищная инспекция вправе обратиться с иском в суд. Несмотря на ничтожность (в сравнении со стоимостью квадратных метров в Москве) суммы, после публичных торгов собственники рискуют остаться без квартиры.
То, что после завершения торгов вернут остаток средств, вырученных за реализацию незаконно переделанного жилья, — вряд ли станет утешением для перепланировавшего его на свой страх и риск.
Если нарушение жилищного законодательства допустил квартиросъемщик, жилье продавать не станут. В этом случае жилец выселяется без условий и компенсационных выплат. Решать вопросы, связанные с узакониванием изменений или приведением жилплощади в первоначальное состояние придется наймодателю.
Нервотрепки, потери времени и рассмотренных выше последствий — штрафов за перепланировку, устранение отклонений от выданного бюро технической инвентаризации (БТИ) технического паспорта, выселения без компенсации — можно избежать. Как это сделать, рассмотрим далее.