Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Экспертиза аварийности объекта и возможности его эксплуатации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Техническое состояние строительного объекта означает способность выполнять его конструкциями заданных функций. С целью исследования, конструктивные элементы делятся на группы. Задача эксперта — установить отклонение состояния конструктива или группы элементов от заданной нормы.
Этапы расселения из аварийного жилья
Само переселение состоит из нескольких этапов:
- Подача заявления и необходимых документов в межведомственную комиссию.;
- Получение решения по итогам работы комиссии о признании дома аварийным;
- Включение дома в региональную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда;
- Получение уведомления о принятом решении об изъятии земельного участка и проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд;
- Подписание соглашения и отправка его в орган, принявший решение об изъятии, в течение 90 дней со дня получения проекта соглашения;
- Принятие жилого помещения с составлением соответствующего акта;
- Подписание договора социального найма или оформление права собственности на новое жилое помещение в Росреестре.
По мнению Елены ЗЫРЯНОВОЙ, председателя комитета по бюджету Заксобрания Пермского края, нужно доносить до жильцов любую информацию. Кропотливо формировать менталитет собственника: общаться, отвечать на вопросы. Ведь многие люди просто не знают, почему и за что они платят.
А что делать сейчас, когда и собственники не особо ориентируются в своих правах и обязанностях, и управляющие организации порой просто саботируют работу?
— Городские власти должны выступать в роли оператора всех происходящих процессов по взаимодействию собственников жилых помещений и управляющих компаний с точки зрения выявления реальной картины технического состояния того или иного объекта, — уверен Игорь САПКО, глава Перми.
Нам, собственникам, остаётся лишь внимательно следить за работой своих УК, ТСЖ и ЖСК, запрашивать документы, проверять, проводят ли они обследование нашего дома. Если компания ничего не делает — жаловаться во все инстанции. Спасение утопающих — дело рук самих утопающих.
Доверяй, но проверяй
Владимир КУЛАГИН, зам. генерального директора НПЦ «Стройдиагностика»:
— Техническое состояние зданий подразделяется на четыре категории: нормативное, работоспособное, ограниченно-работоспособное и аварийное. Чтобы отнести дом к той или иной категории, проводят обследование, требования к которому определяет Государственный стандарт РФ.
Первая проверка проходит не позднее чем через два года после ввода объекта в эксплуатацию. Далее — не реже одного раза в 10 лет или одного раза в 5 лет для зданий и сооружений (или их отдельных элементов), работающих в неблагоприятных условиях. Обследование необходимо и в случае обнаружения значительных дефектов, повреждений и деформаций, выявленных в процессе технического обслуживания. Такие отклонения обязаны отслеживать управляющие организации (УК), которые должны проводить осмотры.
Обследование проходит в три этапа: подготовительный, предварительный (визуальный) и детальный (инструментальный). Предварительное обследование должен проводить только высококлассный специалист. Главная цель его работы — оценить техническое состояние строительных конструкций по внешним признакам. Если он даст зданию нормативную или работоспособную категорию, то ин-
струментальное обследование проводить не нужно. Если же специалист выявит повреждения и деформации, снижающие несущую способность конструкций, геометрическую неизменяемость здания, то в этом случае необходимо детальное инструментальное обследование. В этом случае уже нужно вводить ограничения эксплуатации здания: от ужесточения режима осмотров до эвакуации людей.
Отличия экспертизы жилого дома от новостройки
Нанимая эксперта, следует учесть, что существует разница между обследованием квартиры в новостройке и изучением старых помещений. В первом случае будут учтены этапы строительства. Потребуется исследовать:
- Разрешающие документы. Перед началом строительных работ выбирается участок для возведения дома. Запрещена постройка высотных зданий на территории садовых товариществ или предназначенных для индивидуальной застройки. Нарушение этого правила может привести к сносу сооружения.
- Планы, чертежи. Это позволяет выявить ошибки в расчетах или работе.
- Материалы, использованные в строительстве. Они сравниваются с указанными в сметах, накладных, договоре.
- Степень завершенности здания: подключение его к системам канализации, водоснабжения, электросетям.
- Размеры квартиры, которые могут быть больше или меньше указанных в планах и договоре.
Подробное изучение перечисленных вопросов позволит сделать вывод о безопасности новостройки.
При работе в старой постройке эксперт обратит внимание на:
- состояние подъезда, лестниц, фундамента;
- трещины в стенах, полах, потолках;
- признаки неисправности электрооборудования, вентиляции, канализации, отопления.
Во втором случае профессионал будет исследовать степень износа конструкций, просчитывая вероятность пожаров, аварий, разрушения дома.
Основной упор делается на безопасное состояние здания, при этом проводится экспертная оценка грунта, фундамента, несущих конструкций (стен, колонн), элементов крыши, крепление балконов и лестничных маршей.
Работу эксперта завершает письменный отчет или заключение. В нем описываются:
- дата, время, место проводимых обследований;
- сведения об эксперте, его опыте, образовании;
- подробное описание здания и выявленных недостатков;
- выводы специалиста.
К документу прилагаются фотографии, расчеты, схемы. Он подписывается исполнителем и заверяется печатью экспертной организации.
После проведение процедуры делаются выводы:
- здание находится в нормативном техническом состоянии;
- объект имеет работоспособное состояние;
- конструкция имеет значительные отклонения и ограниченно работоспособно;
- здание невозможно использовать по назначению из-за аварийного состояния.
Определение пригодности к проживанию
3) Степень благоустройства, не соответствующая нормативным требованиям. Например, над комнатой расположены канализационные трубопроводы и приборы санитарного узла (уборной, ванной); расположение устройства для промывки мусоропровода над или смежно с комнатами, через комнату или в междуэтажном перекрытии проходят канализационные трубы; вход в уборную (санузел, ванную) осуществляется непосредственно из комнаты и нет технической возможности перенести его в другое место.
В ст. 15 ЖК РФ, характеризующей требования, предъявляемые к жилым помещениям, дается расшифровка понятия «пригодные для проживания». Это означает, что жилое помещение, отвечающее требованиям жилищного законодательства, должно соответствовать установленным санитарным и техническим требованиям.
Квартиру признали непригодной для проживания что дальше Решением Верховного Суда РФ от 13 июля 2022 г. N АКПИ16-394, оставленным без изменения Определением Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 13 октября 2022 г. N АПЛ16-408, абзац третий пункта 33 настоящего Положения признан не противоречащим действующему законодательству в оспариваемой части Межведомственной комиссией наш дом признан аварийным и подлежащим сносу, однако никаких действий после этого орган местного самоуправления не предпринял. Должна ли соблюдаться какая то процедура (порядок действий) по выплате собственнику денежной компенсации (или предоставления взамен иного жилья) за жилое помещение в доме, признанном комиссией аварийным?
Возникла следующая ситуация: на праве собственности принадлежит отдельная квартира в старом МКД, именно эта квартира признана непригодной для проживания (остальные квартиры МКД в нормальном состоянии). Т. е. в ближайшее время дом не будет признан аварийным, не попадет под изъятие и выкуп.
Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления нанимателя либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным или непригодным для проживания.
Признание квартиры непригодной для проживания
Дом признан непригодным для проживания что дальшеВетхими признаются объекты недвижимого имущества, конструктивные элементы которого достигли предельного уровня износа. Факт \»ветхости\» здания устанавливается нормативным правовым актом органа местного самоуправления на основании решения соответствующей комиссии или экспертного заключения. Инициировать данную процедуру, могут и жители дома, посретстом подачи соответствующего заявления в указанную комиссию.
Как проводится оценка аварийного жилья?
Ранее было отмечено, что аварийное жильё оценивается так, как будто оно находится в нормальном состоянии, то есть применяются те же методы, учитываются все ценообразующие факторы. К важным критериям, влияющим на стоимость недвижимость, относятся:
- Экологическая обстановка в районе.
- Наличие рядом парков, водоёмов и др.
- Особенности дорог, транспортной доступности, благоустроенность близлежащей территории, наличие рядом станции метро, остановок общественного транспорта.
- Инфраструктура: наличие поблизости поликлиники, детских и образовательных учреждений, противопожарных служб.
- Местоположение (отдалённость от деловых центров, промышленных объектов, железной дороги, автомобильных трасс, свалок, зелёных массивов и др.).
- Характеристики объекта: площадь, форма, материал, год постройки, этажность, планировка.
- Инженерно-технические коммуникации.
Стоимость земельного участка: учитывать ли его при расчёте размера компенсации?
Занижение размера компенсации за аварийное жильё – не единственное, что становится причиной конфликтов между собственниками и местными властями. Владельцы аварийной квартиры хотят получить средства не только за неё, но и за часть земельного участка придомовой территории, которая принадлежит им на правах долевой собственности. Учитывая, что дом не висит в воздухе и неразрывно связан с землёй, на которой построен, требования собственников обоснованы. Этому «противятся» местные органы, так как он заинтересованы в выплате как можно меньшего размера компенсации.
При заказе услуги оценки, необходимо выбирать независимого оценщика, который имеет опыт в расчёте рыночной стоимости аварийного жилья. Опытные специалисты уверены, что земельный участок – это тоже материальная ценность и товар, и было бы нелогичным не учитывать его в финансовых документах и не включать в сумму компенсации. Так, при оценке обычных квартир (не аварийных) стоимость земли, на которой построен многоквартирный дом, включается в рыночную стоимость. Цена на недвижимость в центре города выше, чем точно на такой же объект на окраине. Это связано с тем, что стоимость земли в центральных районах больше, чем на окраине.
Если Вы – собственник аварийного жилья и понимаете, что размер компенсации за него сильно занижен, необходимо заручиться поддержкой профессионалов – независимых оценщиков. Они помогут определить точную рыночную стоимость объекта, с которой и должна совпадать сумма компенсации.
Обращение за оценкой стоимости аварийного жилья в компанию «Новые Горизонты» – это гарантия Ваших выгодных сделок!
Процедура оценки помещения
Чтобы оценить помещение на пригодность для проживания, компетентному органу необходимо:
- принять и рассмотреть заявление и прилагаемые к нему обосновывающие документы;
- определить перечень дополнительных документов (заключения соответствующих органов государственного надзора, заключение специализированной организации о результатах обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения), которые необходимы, чтобы принять решение о признании жилого помещения не соответствующим требованиям, установленным в Положении № 47;
- определить состав привлекаемых экспертов, которые аттестованы, чтобы подготовить заключение по проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий;
- организовать работу комиссии по оценке пригодности (непригодности) жилых помещений для постоянного проживания;
- получить заключение комиссии;
- составить акт обследования помещения и на его основании подготовить заключение.
ЭКСПЕРТИЗА СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ. ЭКСКЛЮЗИВНО!
Дорогие и уважаемые наши Заказчики!
Хотим довести до вашего сведения одну очень важную информацию. Наше Правительство, заботясь о качестве предоставляемых в строительстве услуг, а также беспопокоясь о некотролируемом росте стоимости строительства, особенно за бюджетные деньги, внесло в Градостроительный Кодекс Российской Федерации некоторые изменения. Отныне, с 01.01.2020 года, сметную оценку стоимости строительства имеет право проводить только эксперт-сметчик, обладающий квалификационным аттестатом по направлению «Ценообразование и сметное нормирование», выданным Минстроем России.
На сегодняшний день, таких экспертов-сметчиков у нас в стране единицы. Но, Экспертный центр «ИНДЕКС», как ведущая экспертная организация России, в области строительства, заранее побеспокоилась об этом и все наши эксперты-сметчики прошли данную аттестацию. Поэтому в штате нашей организации имеется целый ряд квалифицированных аттестованных специалистов по ценообразованию и сметному нормированию.
Мы, всегда будем рады помочь вам, в любых, даже самых сложных вопросах обоснования сметной стоимости строительства, а также в спорных ситуациях, в том числе с ведомственными и надзорными органами, а также в случае судебных разбирательств.
Функции межведомственной комиссии по признанию жилья аварийным
Главная задача, которая стоит перед комиссией: выяснить, пригоден ли для проживания людей дом или помещение в нем. Решение комиссии принимается после детального изучения всех сопутствующих моментов. Ее члены анализируют результаты замеров, определяя степень ветхости здания.
При обнаружении в ходе обследовании дома критических изменений (вероятность обрушения, повреждение несущих конструкций), межведомственная комиссия в течение одного дня принимает решение о срочном расселении граждан.
Процедура признания здания аварийным
Ветхим признается дом, имеющий высокую степень износа. Конкретная цифра зависит от использованных в строительстве материалов. Для признания здания ветхим, значение данного параметра не должно быть меньше 65%.
Однако жителей не расселят на основании только данного решения комиссии. Требуется еще, как минимум, решение о сносе опасного строения.
Последнее происходит, чаще всего, лишь тогда, когда на данном участке должно начаться новое строительство.
На основании собранных материалов и проведенных экспертиз, комиссия в результате обсуждения выносит решение:
- Выполнить капремонт или реконструкцию с целью приведения показателей в соответствие с нормой;
- Дом пригоден для проживания без каких-либо ограничений;
- Признать аварийное состояние дома с невозможностью его восстановления и дальнейшим сносом;
- Признать дом ветхим и непригодным для проживания по иным причинам (нарушение санитарных норм, превышение ПДК по опасным элементам и пр.).
О принятом решении комиссия уведомляет жителей в письменном виде. Им направляется отказ с указанием причин или постановление о необходимости расселения.
Деятельность межведомственной комиссии должна соответствовать нормам Жилищного Кодекса, Конституции РФ, Постановлению Правительства под номером 47, другим важным документам.
Признание квартиры аварийной многоквартирном доме выполняется специально созданным органом – межведомственной комиссией.
В ней может быть разное количество людей, в зависимости от региона состав может немного отличаться. Но существует определенный порядок создания МВК, согласно которого среди кленов комиссии должны быть депутаты, представители местной администрации населенного пункта.
Выбирается и кто-то из отдела архитектуры. Среди других организаций, работники которых должны присутствовать в списке комиссии – БТИ, МЧС. Обязательно включается и кто-то из Роспотребнадзора. При желании можно дополнить состав и другими людьми.
ВНИМАНИЕ! Создается жилищная комиссия и утверждается ее состав органами местного самоуправления.
Создание комиссии подразумевает и выборы ее председателя. Данное ответственное лицо, как правило, выбирается из представителей исполнительной власти. Председатель имеет много важных и ответственных функций, которые должен выполнять на высоком уровне:
- Он ведет заседание, ставит важные вопросы на нем.
- Также это лицо выполняет представительскую функцию, ведь комиссии обязательно нужно будет взаимодействовать и решать многие вопросы с различными организациями и ведомствами.
- Подписывает протокол дома обследования, другие важные документы по оценке жилых помещений.
- Председатель должен постоянно общаться с другими членами комиссии, давать им задания по работе, инициировать собрания.
Права проживающих в аварийной квартире и их соседей
Собственники и наниматели квартир, признанных аварийными, могут рассчитывать на ее продажу, а также на выкуп с обменом на другое помещение. При определении выкупной стоимости будут учитывать рыночную стоимость жилья, все убытки владельца при изъятии квартиры.
Требование по предоставлению нового жилья законно. Владелец такой квартиры может получить квадратные метры — равные по площади или даже больше, но не меньше и не хуже по условиям, которые были.
Справка: Права собственников аварийных жилых помещений отражены в законе от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ.
О правах нанимателей говорится в статьях 86, 87 ЖК РФ.
Что касается регистрации или прописке в квартире, которую в скором времени признают непригодной для проживания, то собственник может прописывать в помещении того, кого пожелает. Запрещающих нормативно-правовых актов для этого нет. Более того, в Законе федерального уровня № 5242-1 прописано это право.
Важно: В регистрации могут отказать, если квартира была включена в список непригодной или аварийной.
Соседи, которые проживают в квартирах рядом с аварийной, могут тоже обратиться в администрацию или жилищную инспекцию, чтобы их жилье тоже признали аварийным. Если же соседей несколько, то стоит подумать о коллективной заявке.
Выбор оценочного экперта
Независимой оценкой ущерба после затопления занимаются специальные оценочные компании, которые могут быть государственными и частными. Оценщиком может быть и частное лицо. Их деятельность должна подтверждаться специальным допуском СРО (саморегулируемой организации). Его отсутствие может служить поводом для отказа в возмещении компенсации.
Прежде чем заключить договор с независимым экспертом, рекомендуется посетить офис компании, изучить примеры отчетов, полноту описываемого имущества и его повреждений, узнать о методике расчета суммы убытков.
После выбора компании с ней составляется, подписывается и оплачивается договор на оказание оценочно-экспертных услуг. Стоимость экспертизы включается в исковое требование.