Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как осуществляется пользование квартирой, находящейся в долевой собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
Можно ли продать свою долю
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Собственник квартиры – это лицо, обладающее зарегистрированным правом собственности на квартиру. Это гражданин, чьё имя занесено в Единый государственный реестр недвижимости и находится в графе «Правообладатель» в выписке из этого реестра.
Термин «прописанный» в квартире, на самом деле, юридически устарел. На смену прописке уже давно пришла регистрация по месту жительства и месту пребывания. Поэтому «прописанный» — это лицо, зарегистрированное в квартире по месту жительства или месту пребывания.
«Прописанными» выступают члены семьи собственника, проживающие совместно с ним. А это:
- Супруг, дети, родители;
- Другие родственники независимо от степени родства (например, бабушки, дедушки, братья, сестры, дяди, тети, племянники, племянницы и другие);
- Нетрудоспособные иждивенцы как самого собственника, так и членов его семьи;
- Иные граждане (например, лицо, проживающее совместно с собственником без регистрации брака).
Собственником в юридическом праве называют физическое или юридическое лицо, которое владеет, пользуется и распоряжается имуществом на основании подтверждающего данное право документа. При этом предмет пользования может находиться в единоличной или общей собственности, что влияет на регламент его отчуждения.
Владельцем в рамках правового поля считается лицо, которое обладает вещью фактически, но при этом может и не иметь на неё документально подтверждённое право собственности.
В юридической практике так именуют в основном граждан, имеющих право пользования имуществом с возможностью его передачи. Например, автомобилем можно владеть в рамках генеральной доверенности, но при этом не являться его собственником.
Правообладателем считается физическое или юридическое лицо, обладающее правом владения имуществом на основании договора о переходе прав. Арендаторы — лица, владеющие и пользующиеся имуществом по договору аренды или субаренды.
Правомочие владения имуществом является квинтэссенцией понятия права собственности и основой вещного права.
Обладать вещью (имущественной массой) — значит иметь юридически обоснованную возможность владеть определенным имуществом.
Законное (титульное) владение вещью предполагает право обладать вещью на легитимных основаниях, например, в результате передачи права собственности в момент заключения договора купли-продажи.
Титульными собственниками могут выступать непосредственно собственник вещи, арендатор, хранитель и другие лица, которым вещь была передана на условиях гражданско-правового договора либо на других легитимных основаниях.
В некоторых случаях право владения выступает как самостоятельное, о чем свидетельствует ст. 1181 ГК РФ, однако все же современная российская цивилистика рассматривает право владения неотделимо от двух остальных правомочий, составляющих право собственности.
Владеть вещью — значит реально обладать имуществом или вещью, иметь возможность производить с имущественной массой любые не запрещенные законом действия и осуществлять полный контроль над ней, охрану, хранение на территории владельца имущества и тд.
В российской цивилистике установлено право собственника, позволяющее ему обладать вещью, пользоваться ею по своему усмотрению и свободно распоряжаться ее юридической судьбой (ст. 209 ГК РФ).
Пользование членами семьи
Как только право собственности зарегистрировано, по 31 статье Жилищного кодекса владелец может вселить и прописать в квартире члена семьи.
Кодексом к членам семьи отнесены:
- муж/жена владельца;
- его дети и родители;
- другие лица (даже не родственники), которые вселены, как члены семьи владельца.
Как говорилось ранее, пользование имуществом – это совсем не владение им, но обязанности у пользователей есть. Наравне с собственником все проживающие обязаны соблюдать правила проживания:
- использовать квартиру только для проживания в ней;
- сохранять жильё, не разрушать и не портить имущество;
- платить свою часть коммунальных начислений.
Лишить права пользования можно только через суд, если:
- семейные отношения с владельцем прекратились (официальный развод);
- владелец продал квартиру (жильцы ведь не члены семьи нового хозяина).
Что такое общая собственность
Понятие «общая собственность» определено ст. 244 ГК РФ и предполагает владение имуществом, находящимся в собственности двух или нескольких лиц. Общая собственность делится на долевую, в которой определены доли каждого собственника, и совместную.
В соответствии со ст. 245 ГК РФ доли собственников в долевой собственности определяются соглашением сторон либо законом, в иных случаях доли считаются равными.
Владение, пользование и распоряжение предметом долевой собственности допускается только по соглашению всех собственников. Доходы и продукция, получаемые в результате использования имущества, которое находится в долевой собственности, распределяются между всеми собственниками пропорционально их долям. Участники долевой собственности имеют право продать свою долю любому лицу, предоставив преимущественное право покупки остальным участникам по той стоимости, по которой доля имущества была выставлена на продажу.
Отметим, что преимущественное право покупки не может быть применено в случаях безвозмездной передачи либо продажи доли имущества с публичных торгов.
О продаже доли имущества постороннему лицу продавец обязан известить в письменной форме с указанием цены и условий продажи других участников долевой собственности, которые вправе выкупить долю собственность: в течение 1 месяца – если это недвижимое имущество и в течение 10 дней – если это движимое имущество. По окончании этих сроков продавец вправе продать свою долю стороннему лицу.
В случае отсутствия извещения других участников собственности о продаже доли, любой участник имеет право в трехмесячный срок потребовать с продавца в судебном порядке передачи этой доли ему в собственность.
Совместная (не долевая) собственность согласно законодательству РФ может возникнуть у супругов и членов фермерского хозяйства (земля, постройки, техника, инвентарь, продукция и доходы от ее реализации). Понятие совместной собственности у супругов распространяется на имущество, которое было нажито во время брака, за исключением наличия договора, в котором прописан иной режим собственности на это имущество.
Согласно ст. 256 ГК РФ имущество не входит в совместную собственность, если оно принадлежало одному из супругов до вступления в брак либо было получено одним из супругов в дар в виде наследства.
Распоряжаться имуществом, которое находится в совместной собственности, вправе один из собственников, но по соглашению всех остальных участников.
Защита прав собственности и иных вещных прав
Собственник имущества, равно как и владелец, не являющийся собственником, но владеющий имуществом на законном основании, вправе осуществлять защиту своих вещных прав. Вопрос о защите права собственности может возникнуть в двух случаях:
- при лишении собственника права владения, пользования и распоряжения имуществом;
- при создании помех и преград для свободного пользования собственным имуществом.
И в первом и во втором случае защиту прав собственности можно осуществить посредством предъявления иска в суд: об изъятии своего имущества из незаконного владения другим лицом или об устранении незаконных препятствий в пользовании своим имуществом (ст. 301-303 ГК РФ), соответственно. Предъявление собственником требований об изъятии своего имущества из чужого незаконного владения предполагает определение статуса добропорядочности нового владельца, соответственно он может быть:
- Добросовестным приобретателем, который не знал и не мог знать о приобретении имущества у лица, не имеющего право распоряжения.
- Недобросовестным приобретателем, который имел сведений о неправомочности продавца.
Отметим, что во всех случаях при установлении факта недобросовестности приобретателя, имущество возвращается к собственнику.
От добросовестного приобретателя имущество может быть возвращено собственнику:
- в случае приобретения данного имущества на безвозмездной основе (в качестве подарка);
- в случае утери или хищения данного имущества у самого собственника либо владеющего им лица, а также, если они перестали быть владельцами имущества помимо их воли.
Какие права есть у собственника имущества?
Правомочия собственника возникают у определенного лица в результате определенных сделок с имуществом: купля-продажа, наследство, дарение, давность срока владения вещью и т. д.
Исходя из п. 1 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Если говорить о собственнике жилого помещения, то он вправе проживать в этом помещении, получать доходы от сдачи внаем, продавать, дарить, завещать его или распорядиться им иным образом. Кроме этого собственник может отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и т. д. Согласно ст. 209 ГК РФ, собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу. При этом передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности.
Что такое собственность, что значит быть собственником
Собственность — это принадлежность материального или нематериального имущества своему владельцу – собственнику, при этом, власть собственника над принадлежащим ему имуществом, закреплена и обеспечена законом.
Пример. Алексей Иванович ехал зимой на машине и не справился с ее управлением, так как дорога была очень скользкой. Его машину занесло вправо, и Алексей Иванович врезался в забор жилого дома. Этот забор, как и дом, принадлежит семье Петровых, то есть является их собственностью. По закону, Алексей Иванович обязан возместить ущерб семье Петровых, нанесенный их собственности.
Таким образом, государство защищает право собственности – совокупность всех имущественных прав, благодаря которым владелец может совершать со своей собственностью любые действия, не выходящие за рамки закона. Государство защищает собственника от посягательств других людей на его имущество. Эти посягательства могут совершаться преднамеренно, или в силу влияния обстоятельств.
Пример 1. Карманный вор ежедневно ездит в метро и ворует деньги и кошельки из сумочек, портмоне, карманов пассажиров. Сначала вор внимательно изучает внешний вид пассажиров, наблюдает за ними, чем они заняты, а затем берется за свое «ремесло». Однажды карманного вора задержали на месте преступления, и теперь он будет отвечать по закону за посягательства на право собственности пассажиров метро.
Пример 2. Саша и Дима друзья. Однажды Саша попросил Диму дать ему свой планшет, на некоторое время. Дима без колебаний одолжил свой планшет другу на две недели. Саше не повезло, за день до возвращения планшета другу он нечаянно уронил гаджет на кафельный пол, отчего разбился экран. Дима, конечно, расстроился из-за повреждения экрана, но не стал предъявлять претензий своему другу, так как понимал, что все произошло случайно, помимо его воли.
Национализация собственности
В некоторых случаях может осуществляться переход государственной собственности в частные руки и наоборот, переход частной собственности во владение государства.
Термин! Национализация – это мера экономического воздействия, которая применяется правительством при необходимости, заключается в изъятии собственности у частных лиц и ее передачи в собственность государства. Национализация частной собственности происходит помимо желания граждан, в некоторых случаях им возмещают часть стоимости от изъятого имущества, но зачастую собственность передается безвозмездно. Политика национализации может быть направлена на благие цели: преодоление государством экономического и продовольственного кризиса, развитие отечественной промышленности, ликвидацию олигархии (концентрации собственности в руках богатейших людей страны).
В прошлом национализация имущества принимала насильственные формы, происходила с применением оружия и аппарата государственного принуждения.
Пример. В России в 1917 году началась национализация земли, она изымалась из собственности частных лиц: буржуазии, дворян-помещиков, разбогатевших крестьян-собственников. Этот процесс сопровождался массовыми убийствами и расправами над собственниками, сопротивлявшимися действиям властей.
Сегодня национализация может быть осуществлена, если это необходимо для обеспечения безопасности государства, если этого требуют национальные интересы (наиболее значимые цели национального государства).В этом случае гражданам будет возмещена часть стоимости их имущества.
Основание пользования фактическое предоставление
Федерального закона от 3 декабря 2012 г. N 230-ФЗ «О контроле за соответствием расходов лиц, замещающих государственные должности, и иных лиц их доходам». Если правовые основания для представления указанных сведений отсутствуют, данный раздел не заполняется.
Это разрешение в равной степени распространяется на газеты, журналы, радиостанции, телеканалы, сайты и страницы сети Интернет. Единственным условием перепечатки и ретрансляции является ссылка на первоисточник.
Как установлено судами обеих инстанций при рассмотрении спора по существу, за ответчиком имеется просроченный долг по арендной плате за три квартала по упомянутому договору на дату рассмотрения иска, что является основанием для его расторжения и выселения из спорного нежилого помещения (ст. ст. 611, 614, 619, 622 ГК РФ).
При переезде в другой населенный пункт с целью оздоровления или отдыха по путевке, администрация ставит человека на учет, то есть регистрирует. Это же касается людей, которые находятся в командировке. Когда истекает срок в 90 дней, нужно оформить регистрацию. Можно находиться в пунктах фактического местонахождения без регистрации сроком не больше 90 дней.
ПОСТ старый, но АКТУАЛЬНЫЙ) Не так давно вышли два разъяснительных письма МинФина на тему предоставления имущественного вычета по уплаченным процентам по ипотеке. Далее ФНС письмом от 21 мая 2015 г. N БС-4-11/8666 направила для сведения и использования в работе информацию нижестоящим органам.
Перевод квартиры в нежилое помещение
Основаниям и порядку перевода квартиры в нежилое помещение посвящена гл. 3 ЖК РФ.
Так, закон предусматривает следующие условия, при которых возможен перевод квартиры в нежилое помещение:
- вход в квартиру организован без использования помещений, обеспечивающих доступ к иным квартирам, т.е. без использования общего имущества многоквартирного дома;
- квартира или ее части не используются для проживания;
- квартира не обременена правами третьих лиц (аренда, залог);
- квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома;
- квартира не является жилым помещением в наемном доме.
В соответствии со ст. 23 ЖК РФ полномочиями по принятию решения о переводе квартиры в нежилое помещение наделен орган местного самоуправления (ОМС). Для перевода квартиры в нежилое помещение собственник представляет в ОМС:
- заявление о переводе;
- правоустанавливающие документы на квартиру или их копии, удостоверенные в нотариальном порядке;
- технический паспорт квартиры;
- поэтажный план дома, в котором находится квартира;
- проект переустройства и (или) перепланировки квартиры.
В настоящее время, непосредственное представление правоустанавливающих документов, технического паспорта и поэтажного плана дома не является обязательным. Данные документы запрашиваются ОМС самостоятельно.
Так, ОМС в течение 45 дней обязан рассмотреть представленные документы и принять решение о переводе квартиры в нежилое помещение или об отказе в таком переводе. Отказ может быть обусловлен отсутствием необходимых условий, а также невыполнением требований к представленным документам. Закон допускает оспаривание отказа в суде (ч. 3 ст. 24 ЖК РФ).
На основании принятого решения собственнику выдается уведомление о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение. Уведомление, как правило, содержит перечень работ, которые необходимо выполнить собственнику для завершения процесса перевода квартиры в нежилое помещение. Завершением перевода, в этом случае, будет являться акт приемочной комиссии, созданной при ОМС.
Способы передачи права владения
Одним из главных особенностей владения имуществом является возможность передачи прав собственности. Например, арендатор не сможет продать, подарить объекты, а собственник имеет на это полное право.
Согласно Законодательству Российской Федерации, собственник имеет право совершать следующие виды сделок с принадлежащим ему имуществом:
- продажа – полная передача права собственности взамен на денежные средства,
- обмен – передача прав на имущество взамен на другую собственность,
- дарение – отчуждение права собственности в пользу другого лица на безвозмездной основе,
- завещание – передача прав собственности на имущество конкретному лицу после смерти собственника.
Учтите! Квартиру, приобретенную в ипотеку, невозможно продать, подарить, завещать до полной выплаты кредитной суммы.