Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разные статусы участков: правовые последствия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сведения о зонах с особыми условиями использования территории содержащиеся в едином государственном реестре недвижимости можно узнать на публичной кадастровой карте Росреестра. Для этого нужно выбрать соответствующий слой. Также здесь можно узнать информацию о каждой зоне.
Приобрести участок можно у частного лица, у девелопера или у государства.
Покупка земли у частников сопровождается определенными рисками. Например, очeнь дeшeвo пpoдaютcя пpoблeмныe зeмли: формально они принадлежат продавцу, но по факту документов на них у него не осталось. Придется тратить нервы, силы, время и деньги на юриста, чтобы все восстановить. Продавец также может умолчать о различных ограничениях, наложенных на землю, что в итоге приведет к невозможности зарегистрировать право собственности на построенный дом. Спешка при заключении сделки может говорить о том, что продавец стремится избавиться от участка, на который претендует кто-то еще.
Приобретение земли у девелопера сопровождается меньшими рисками, но и тут не следует терять бдительность. Нередко бывает, что к дешевым участкам не предусмотрено подведение коммуникаций за счет компании. Поэтому стоит проверить технические условия, другие документы на землю и коммуникации, а также убедиться, что девелопер выполняет свои обязательства, например почитав в сети отзывы о компании или лично пообщавшись с их клиентами.
Тайна 1. Разглядеть тёмное прошлое
Основой «досье» на земельный надел должны стать три бумаги: правоустанавливающий документ, обычная и «расширенная» выписки из Единого госреестра регистрации недвижимости (ЕГРН).
Правоустанавливающим документом на землю могут быть: постановление о выделении земли, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, решение суда и пр. Заметим, бумаги перечислены в порядке «от простого к сложному». Если нынешний владелец (он же продавец) не купил участок, не унаследовал и не отсудил его, а получил у администрации (и в постановлении о выделении земли стоит его фамилия), это можно считать оптимальным вариантом. Ведь чем меньше объект переходил из рук в руки, тем ниже риск, что в его прошлом обнаружатся спорные или откровенно незаконные сделки способные в будущем испортить жизнь владельцу надела.
Если продавец в качестве правоустанавливающего документа предъявляет договор купли-продажи (то есть он сам когда-то приобрёл участок за деньги), то потенциальному покупателю стоит исследовать юридическое прошлое имущества. Для этого проще всего воспользоваться «выпиской из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимого имущества» (не путать с обычной выпиской). Иногда эту бумагу неофициально называют «расширенной выпиской из ЕГРН». Её можно заказать на сайте Росреестра или в Многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ). Внимание! Получить расширенную выписку может либо нынешний владелец объекта, либо лицо, имеющее от него доверенность. Оформление расширенной выписки в бумажном виде обойдётся в 400 руб., в электронном виде – 250 руб. Срок оформления – три рабочих дня. Заказать расширенную выписку на сайте Росреестра можно если у владельца есть электронная подпись.
Для нас важно, что расширенная выписка содержит ФИО владельцев участка в хронологическом порядке (начиная с 1998 года), вид права каждого собственника (собственность, долевая собственность.), а главное – даты регистрации каждой сделки.
От расположения участка будет зависеть комфорт проживания на нем. От чего нужно отталкиваться, выбирая район:
-
Удаленность от города. Если вы работаете удаленно или не собираетесь часто посещать свой участок, то переплачивать за близость к городу не обязательно. Но выбирая участок для переезда на ПМЖ с постоянной нуждой ездить в город, расстояние играет роль. Например, от наших коттеджных поселков можно доехать до центра Тюмени всего за 20 минут.
-
Инфраструктура вокруг. Обязательно оцените благоустройство: что есть в поселке, какие поселки есть рядом, есть ли остановка общественного транспорта и прочее. Самым комфортным вариантом для проживания будет коттеджный поселок. В большинстве случаев он изначально уже обладает базовой инфраструктурой для жизни и готовыми необходимыми коммуникациями.
-
Экология. К изучению обстановки также относится и отслеживание загрязняющих объектов вокруг (фабрики, фермы, мусорные полигоны). Все это напрямую повлияет на чистоту воздуха, земли, грунтовых вод. Не поленитесь также заглянуть в муниципальный генеральный план района — там вы сможете узнать не только о существующих объектах, но и том, какое строительство запланировано.
-
Соседи. Перед покупкой участка неплохо было бы познакомиться с людьми, которые будут проживать рядом с вами.
Зачем проверять землю перед ее покупкой
Проводить проверку земли перед заключением договора купли-продажи не обязательно. Однако многие эксперты уверены, что лучше сразу проверить участок перед покупкой, чем потом столкнуться с проблемами. К самым часто встречаемым рискам относят.
|
Риски |
|
На объект наложены ограничения (аресты, сервитут, залог). |
|
На земельный участок претендуют третьи лица, например, неучтенные наследники. |
|
Супруг продает имущество без согласия второго. |
|
Земля принадлежит несовершеннолетнему. |
|
Участок не имеет ВРИ, необходимого покупателю и др |
Как выбрать земельный участок для частного дома
Земли индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — лишь один из многих видов разрешенного использования земель, участок может располагаться в населенных пунктах, СНТ или ДНП. Объекты жилой недвижимости строятся на землях разного назначения, и большинство участков на загородном рынке Подмосковья подходит для этого — статус земель практически везде позволяет, говорит руководитель аналитического центра риелторской компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
В земельном и градостроительном законодательстве существуют два основных понятия, которые имеют отношение к тому, что можно строить на земельном участке, — это категория земель и вид разрешенного использования (ст. 7 Земельного кодекса). Для строительства частного жилого дома участок должен быть для ИЖС (индивидуального жилищного строительства), ЛПХ (личного подсобного хозяйства) на землях населенных пунктов или для садоводства. Если участок для ЛПХ находится на землях сельхозназначения, строить жилой дом нельзя, говорит адвокат, член Московской коллегии адвокатов ГРАД Наталья Тарасова.
При юридическом анализе приобретаемого земельного участка требуется исследовать существующие ограничения в его использовании, которые вполне могут быть скрыты не самым добросовестным продавцом. Среди таких ограничений руководитель направления коммерческих споров юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин выделяет:
— специальные санитарно-защитные зоны и полосы;
— непосредственную близость к магистральным линиям различных трубопроводов;
— придорожные полосы и т д.
Существующие ограничения, о которых продавец может умолчать, могут привести к таким правовым последствиям, как невозможность зарегистрировать право собственности на построенный жилой дом, понуждение к сносу самовольной постройки, поясняет юрист.
На покупку или на строительство частного жилого дома проще будет получить и ипотечный кредит — в отличие от строительства летней дачи, на которую можно оформить лишь потребительский кредит. Помимо статуса жилого дома и наличия всех необходимых коммуникаций, для получения ипотеки стоит смотреть и на такие параметры, как наличие улично-дорожной сети и подъездных дорог, обеспечивающих круглогодичный доступ к земельному участку, на котором строится/построен жилой дом. Обязательно назначение земли — под жилищное строительство.
Что нужно проверить на картах ЗОУИТ ЕГРН
В настоящее время не все зоны с особыми условиями использования территории внесены в ЕГРН. Актуальная информация о ЗОУИТ ЕГРН содержится на картах с таким или подобным названием, которую можно получить на сайте органа местного самоуправления. Важно проверить участок перед покупкой на наличие с зон с особыми условиями использования территории, так как есть зоны в пределах границ которых строительство запрещено.
Не все что продается — это то что хотите купить. Поэтому кроме последовательной документальной проверки, необходимо все увидеть своими глазами.
Пример из практики. Собственник зимой продавал участок. Спустя три месяца ему в вотсап приходит сообщение уже от нового владельца: «А почему вы не сказали, что здесь болото?». Юридически сделка закрыта. Не подкопаешься.
Как проверить. Обязательно изучите ближайшие объекты по публичной кадастровой карте. Не поскупитесь заказать геологическую экспертизу выбранного участка — она поможет как при проектировании дома, так и для подбора стройматериалов. Ну и самое важное: посмотрите все своими глазами.
Результат. Вы знаете окружение и геологию своего участка.
Покупка земельного участка у собственника документы
В нашу компанию к земельным юристам все чаще обращаются клиенты за предоставлением специальной услуги для того, чтобы проанализировать документы при покупке земельного участка. И первостепенно это связанно с тем, что после проведенной и оформленной покупке участка при его ненадлежащей проверке может возникнуть множество практически нерешаемых проблем. Например, невозможность полноценного и главное законного использования земельного участка в связи с его нахождением в охранной зоне, невозможность использования приобретенного земельного участка в связи несоответствием его целевому назначению, отсутствие для данной территории правил землепользования и застройки и т.д.
Здесь мы постараемся наиболее полно раскрыть с какими непредвиденными трудностями может столкнуться приобретатель земельного участка после того как финансовые сбережения будут переданы продавцу , документы покупателю а сделка успешно зарегистрирована. Как не попасться в в расставленную продавцом ловушку и предупредить самые негативные последствия, какие документы смотреть при покупке земельного участка?
Итак, лишь знание всех вышеуказанных основ позволит достичь достаточного знания по теме, как правильно купить участок земли в собственность. Не нужно надеяться на добросовестность продавца, на компетентность регистратора – всегда важно самому знать, как действовать и на что нужно обратить внимание в том или ином случае. Ведь в случае допущения ошибки, даже по вине других людей, именно Вам придется терпеть последствия и нести расходы на их устранение.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – зачем существует деление земельных наделов на ИЖС и прочие – это упрощает или усложняет жизнь среднестатистического гражданина? |
Если продавец не мошенник, то он не будет против предоставления документов в оригинальном виде. Паспорт, где написаны данные о регистрации и места проживания того, кто продает.
Необходимо проверить и сами документы на недвижимость. Проверяется, вся ли информация о земельном участке предоставлена: кадастровый номер, основания для права собственности, кадастровый номер надела, бумага, подтверждающая отсутствие арестов и обременений, документ с указанием действительной площади надела.
Продающий недвижимость обязан предъявить подтверждение о государственной регистрации участка с наличием всех мокрых печатей и оригиналов подписей. В этом свидетельстве покупатель сможет получить для себя сведения о принадлежности земли, категории. Например, в документе указали, что земля предназначена для сельхозназначения, значит, строительство любых домов, коттеджей запрещено.
В век цифровых технологий можно немного упростить проверку. Вместо перекладывания целого вороха бумаг, достаточно просто войти в интернет на страничку Росреестра. Здесь хранятся все данные, предоставлявшиеся по причине изменений участка, смена владельцев и пр. На сайте можно полностью просмотреть информацию, предоставленную кадастровой выпиской.
Вывод из всей этой истории:
Экономия на специалистах в поиске земельного участка для каких либо целей — это прямые потери. Только запустившись, вы поймете, сколько времени и денег вы потеряли на долгие месяцы поиска участка земли. Например, чтобы построить магазин и не угореть на деньги, можно изменить ВРИ своего участка на «для размещения и эксплуатации магазина», но делать это нужно осторожно, иначе можно потерять огромную сумму денег на выросшем после этого земельном налоге. Как это сделать правильно, читайте в этой статье.
С нами вы купите только в тот участок, который будет приносить вам выгоду, и будет полностью отвечать вашим потребностям.
Ведь, купить участок – не проблема. Самое главное — купить именно такой участок, который абсолютно отвечает вашим планам и задачам на этот участок, и документы на участок должны давать полную уверенность в безопасности, надежности и неприкосновенности права на участок.
Наличие документов у продавца
Первым делом нужно взглянуть на все документы, которые устанавливают право продавца на данный земельный участок. Среди них могут быть договор купли-продажи, документ о получении наследства, постановление госорганов о выделении земли и т.д.
Все имеющиеся документы на землю нужно сравнить и убедиться в том, что прописанные параметры участка в каждом документе остаются неизменными.
Обязательно нужно проверить земельный участок по базе Росреестра. Сегодня это может сделать любой желающий в онлайн-режиме. Для этого достаточно зайти на сайт ведомства и перейти в раздел «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн». Здесь гражданину нужно ввести кадастровый номер земельного участка, который можно подсмотреть в документах на землю. Полученные сведения об участке нужно также сравнить с документами продавца, чтобы убедиться в отсутствии расхождений.
И, наконец, покупатель вместе с продавцом могут обратиться в МФЦ и попросить предоставления расширенной выписки из Росреестра по участку. По расширенной версии можно проследить всю историю владения участком, начиная с самого первого собственника. Специалисты особое внимание просят уделить времени владения участком. Если все собственники лихорадочно старались избавить от участка, то, возможно, что у объекта есть скрытые минусы. И прежде, чем соглашаться на покупку земельного участка, нужно приложить все усилия, чтобы выяснить эти минусы.
Еще один важный момент, в котором может помочь онлайн-выписка Росреестра, касается прав и ограничений на участок. Если участок находится под арестом, например, приставов, то соответствующая информация отразится в выписке. Подробнее на эту тему читайте в нашем материале «Наложение ареста на имущество: от заявления до продажи».
Не помешает проверить самого продавца, чтобы избежать сделок с лицом, которое находится в предбанкротном состоянии. Такие сделки очень опасны, поскольку, если в ходе процедуры банкротства выяснится, что должник избавлялся от своих активов по заниженным ценам, чтобы тем самым не платить по долгам, то сделку могут объявить недействительной.
Это значит, что стороны должны будут вернуться к состоянию до сделки. Покупатель возвращает продавцу землю, а продавец покупателю – деньги. Проблема только в том, что земля никуда не денется и в любом случае вернется продавцу, а вот своих денег покупатель может не увидеть. Ему придется вставать в ряд с другими кредиторами и надеяться, что в ходе банкротства вырученных денег от продажи имущества должника хватит на всех.
Чтобы избежать такой ситуации, имеет смысл проверить продавца по базе ФССП, где ведется реестр исполнительных производств. Также не помешает попросить у продавца предоставления кредитной истории, по которой также можно проследить платежную дисциплину гражданина.
Проверка личности продавца
Выделяют ещё один важный критерий, который позволит определить юридическую чистоту купли-продажи – проверка личности продавца.
Самый важный и обязательный документ – паспорт. Данные из паспорта должны полностью совпадать с информацией, которая указана в бумагах на участок. Поэтому следует внимательно проверить на соответствие эти два документа.
Важно обратить внимание не только на совпадение паспортных данных, а также на подлинность самого документа. Для этого нужно знать основные требования к его оформлению и признаки подделки.
В том случае, если сделка осуществляется с участием доверенного лица собственника, то обязательно должна быть нотариально заверенная доверенность. Документ должен содержать информацию о цели, с которой он выдан.
Как проверить земельный участок перед покупкой?
Проверка юридической чистоты сделки перед покупкой земельного участка необходима во избежание дальнейших проблем. Иногда наличие обременений затрудняет использование недвижимого имущества. Еще большие проблемы могут возникнуть у её приобретателя.
Порой переход правомочий на объект невозможен в принципе.
Наложением обременений на землю признается ограничение правомочий, затрудняющее пользование и владение недвижимостью.
Оно может возникать в ситуациях, прямо установленных законом, либо по решению уполномоченного органа. Такие ограничения не могут сниматься при смене владельца.
Могут включать:
- Предоставление объекта для частичного применения иным лицам (сервитут);
- Ограничение права по распоряжению и владению недвижимостью (имущество, приобретенное на ипотечные средства либо арест).
- Ограниченное использование землей, например, запрет на расположение промышленных предприятий в природоохранных зонах;
При проведении каких-либо сделок с объектами, имеющими ограничения в использовании, возникает масса проблем, а в зависимости от разновидности обременения – не подлежат отчуждению. Основаниями для установления обременительных мер являются:
- Различные виды договоров (аренда, ипотека и иные);
- Нормативные акты, регламентирующие наложение ограничений на пользование участком;
- Постановления суда (, и прочее).
Иногда обременения налагаются не на сам участок, а на располагающиеся на ней здания и строения
ВАЖНО! Все разновидности ограничений регистрируются в обязательном порядке и занесены в единый реестр прав
При совершении операций с землей, любая из сторон сделки может запросить выписку из ЕГРП, в котором и будут указаны установленные ограничения.
Основополагающим законом, регламентирующим возникновение обременений, является Земельный кодекс России.
Статьей 11.8 устанавливаются:
- Права на бессрочное