Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды нежилого помещения – образец и бланк 2023 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с пунктом 8 ФСБУ 25/2018 в вопросах исчисления оценок по справедливой стоимости при учете аренды мы имеем дело со случаем, когда федеральный стандарт бухгалтерского учета (российский нормативно-правовой акт) включает в себя прямую отсылку к положениям МСФО, предписания которых являются здесь приоритетными.
Что нужно отражать в отчетности?
В бухгалтерской (финансовой) отчетности организации подлежит раскрытию с учетом существенности:
а) характер деятельности организации, связанной с договорами аренды;
б) проценты, начисленные на задолженность по арендным платежам;
в) основание и порядок расчета процентной ставки;
г) допущения, использованные при определении переменных арендных платежей;
д) доходы и расходы, относящиеся к переменным платежам, которые не учитываются при оценке задолженности по аренде;
е) затраты, связанные с произведенными улучшениями предмета аренды, и порядок их компенсации;
ж) потенциальные денежные потоки, обусловленные договором аренды до даты предоставления предмета аренды;
з) ограничения использования предмета аренды, обусловленные договором аренды (в частности, необходимость соответствия определенным финансовым показателям);
и) иная информация о влиянии договоров аренды на финансовое положение организации, финансовые результаты ее деятельности и движение денежных средств, необходимая пользователям бухгалтерской (финансовой) отчетности для принятия экономических решений.
При этом важно обратить внимание на переходные положения стандарта. Стандарт обязателен к применению, начиная с бухгалтерской (финансовой) отчетности за 2022 год. Организация может принять решение о применении настоящего Стандарта до указанного срока. Такое решение подлежит раскрытию в бухгалтерской (финансовой) отчетности организации.
Отсрочка арендной платы
Отсрочка арендной платы также не предусмотрена стандартом бухгалтерского учета.
Но в настоящее время такая ситуация является достаточно реальной в связи с экономической неопределенностью и новой коронавирусной инфекцией.
Представляется, что во время отсрочки оплата просто не отражается в бухгалтерском учете.
В соответствии с ч. 1 ст. 19 ФЗ-98 и Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 г. № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (далее также — Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества) безусловную отсрочку получат все арендаторы — организации и ИП, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Арендодатели обязаны предоставить арендаторам такую отсрочку путем подписания дополнительного соглашения.
Перечень наиболее пострадавших отраслей утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 г. № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции»
К таким отраслям относятся следующие:
|
Сфера деятельности, наименование вида экономической деятельности |
Код ОКВЭД 2 |
|
1. Авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки |
|
|
Деятельность прочего сухопутного пассажирского транспорта |
49.3 |
|
Деятельность автомобильного грузового транспорта и услуги по перевозкам |
49.4 |
|
Деятельность пассажирского воздушного транспорта |
51.1 |
|
Деятельность грузового воздушного транспорта |
51.21 |
|
Деятельность автовокзалов и автостанций |
52.21.21 |
|
Деятельность вспомогательная, связанная с воздушным транспортом |
52.23.1 |
|
2. Культура, организация досуга и развлечений |
|
|
Деятельность творческая, деятельность в области искусства и организации развлечений |
90 |
|
Деятельность в области демонстрации кинофильмов |
59.14 |
|
(введено Постановлением Правительства РФ от 10.04.2020 N 479) |
|
|
Деятельность музеев |
91.02 |
|
(введено Постановлением Правительства РФ от 18.04.2020 N 540) |
|
|
Деятельность зоопарков |
91.04.1 |
|
(введено Постановлением Правительства РФ от 18.04.2020 N 540) |
|
|
Производство изделий народных художественных промыслов |
32.99.8 |
|
(введено Постановлением Правительства РФ от 12.05.2020 N 657) |
|
|
3. Физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт |
|
|
Деятельность в области спорта, отдыха и развлечений |
93 |
|
Деятельность физкультурно-оздоровительная |
96.04 |
|
Деятельность санаторно-курортных организаций |
86.90.4 |
|
4. Деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма |
|
|
Деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма |
79 |
|
5. Гостиничный бизнес |
|
|
Деятельность по предоставлению мест для временного проживания |
55 |
|
6. Общественное питание |
|
|
Деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков |
56 |
|
7. Деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений |
|
|
Образование дополнительное детей и взрослых |
85.41 |
|
Предоставление услуг по дневному уходу за детьми |
88.91 |
|
8. Деятельность по организации конференций и выставок |
|
|
Деятельность по организации конференций и выставок |
82.3 |
|
9. Деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты) |
|
|
Ремонт компьютеров, предметов личного потребления и хозяйственно-бытового назначения |
95 |
|
Стирка и химическая чистка текстильных и меховых изделий |
96.01 |
|
Предоставление услуг парикмахерскими и салонами красоты |
96.02 |
|
10. Деятельность в области здравоохранения |
|
|
(введен Постановлением Правительства РФ от 10.04.2020 N 479) |
|
|
Стоматологическая практика |
86.23 |
|
11. Розничная торговля непродовольственными товарами |
|
|
(введен Постановлением Правительства РФ от 18.04.2020 N 540) |
|
|
Торговля розничная легковыми автомобилями и легкими автотранспортными средствами в специализированных магазинах |
45.11.2 |
|
Торговля розничная легковыми автомобилями и легкими автотранспортными средствами прочая |
45.11.3 |
|
Торговля розничная прочими автотранспортными средствами, кроме пассажирских, в специализированных магазинах |
45.19.2 |
|
Торговля розничная прочими автотранспортными средствами, кроме пассажирских, прочая |
45.19.3 |
|
Торговля розничная автомобильными деталями, узлами и принадлежностями |
45.32 |
|
Торговля розничная мотоциклами, их деталями, составными частями и принадлежностями в специализированных магазинах |
45.40.2 |
|
Торговля розничная мотоциклами, их деталями, узлами и принадлежностями прочая |
45.40.3 |
|
Торговля розничная прочая в неспециализированных магазинах |
47.19 |
|
(в ред. Постановления Правительства РФ от 12.05.2020 N 657) |
|
|
Торговля розничная информационным и коммуникационным оборудованием в специализированных магазинах |
47.4 |
|
Торговля розничная прочими бытовыми изделиями в специализированных магазинах |
47.5 |
|
Торговля розничная товарами культурно-развлекательного назначения в специализированных магазинах |
47.6 |
|
Торговля розничная прочими товарами в специализированных магазинах |
47.7 |
|
Торговля розничная в нестационарных торговых объектах и на рынках текстилем, одеждой и обувью |
47.82 |
|
Торговля розничная в нестационарных торговых объектах и на рынках прочими товарами |
47.89 |
|
Деятельность по осуществлению торговли через автоматы |
47.99.2 |
|
(введено Постановлением Правительства РФ от 12.05.2020 N 657) |
Существенные условия договора аренды
К существенным относят те договорные условия, без достижения согласия по которым договор аренды будет считаться незаключенным. Гражданский кодекс выдвигает всего одно такое условие: согласно статье 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 оговаривает, что если арендуемая вещь в договоре аренды не определена должным образом, но договор фактически исполнялся сторонами (то есть, вещь была передана арендатору, который добросовестно выполнял свои обязанности), то стороны не имеют право ссылаться на незаключенность или недействительность договора по причине нечеткого указания арендного имущества.
И все же, предмет аренды в договоре надо описывать максимально полно. Если это транспорт, оборудование, предмет обихода, имеющий сопровождающие документы (гарантийный талон, техпаспорт, сертификат соответствия и др.), стоит указывать марку, регистрационный номер, год выпуска и другие данные, позволяющие конкретизировать арендное имущество.
Что же касается аренды объекта недвижимости, то суды исходят из того, что договор должен содержать такие характеристики недвижимости как название, назначение, адрес, кадастровый номер. Если же сдается часть объекта недвижимости (квартира, комната, помещение), то и ее площадь, и местонахождение в здании.
В отношении аренды именно недвижимости ГК устанавливает еще одно существенное условие – размер арендной платы. На самом деле, условие об оплате в большинстве случаев является существенным и для других видов аренды, а не только для аренды недвижимости, но уже не в силу закона, а по требованию сторон.
Хотя Гражданский кодекс не выдвигает других существенных условий, кроме указания предмета аренды и размера арендной платы для недвижимости, на практике сторонам надо прийти к согласию и по другим пунктам. Это может быть:
- условие о том, кто несет расходы по ремонту арендованного имущества. По общему правилу капитальный ремонт производит за свой счет арендодатель, а текущий – арендатор (ст. 616 ГК РФ). При этом стороны могут обговорить и любой другой порядок несения расходов на ремонт.
- внесение в арендную плату стоимости коммунальных услуг (что выгоднее арендатору при получении вычета по НДС) или оплата этих расходов отдельной строкой;
- условие о компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. Тут надо обговорить согласие арендодателя на компенсацию этих расходов. Если неотделимые улучшения были произведены арендатором без согласия арендодателя, то их стоимость возместить не удастся.
Изменение арендной платы
Как часто можно менять размер арендной платы? Изменять арендную плату в одностороннем порядке можно не чаще одного раза в год, но для отдельных видов аренды или видов имущества законом может быть установлен другой минимальный срок. А вот если стороны согласовали в договоре аренды возможность пересмотра оплаты в определенные сроки, то происходить это может и чаще. Так что, если арендатор хочет застраховать себя от роста оплаты, то он не должен соглашаться в договоре на возможность ее изменения в течение года. В этом случае уведомление арендодателя о росте арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора.
Обратите внимание: договор аренды может предусматривать изменение размера арендной платы на коэффициент инфляции. Такая корректировка не признается изменением оплаты и может происходить чаще раза в год даже без согласия арендатора.
Возможность арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке относится лишь к тем договорам аренды, которые заключены на срок более года или без указания срока. Если же договор заключен на срок менее года, то арендную плату изменять нельзя.
Зачем регистрировать договор аренды?
Если срок действия договора аренды составляет двенадцать месяцев и больше, такой документ нужно зарегистрировать в Росреестре. Закон не указывает, сколько на это даётся времени: в теории, зарегистрировать долгосрочный договор можно даже за месяц до истечения его срока действия. Никаких санкций за задержку не предусмотрено. Зачем, в таком случае, это делать?
Сам по себе договор регулирует отношения между двумя сторонами: съёмщиком и арендодателем. Если между ними возникнут разногласия, они смогут опереться на текст документа, чтобы доказать свою позицию в суде. Но как только в диспуте появляются третьи лица — например, новый владелец помещения или налоговая — незарегистрированный договор уже ничем помочь не сможет. Государственная регистрация наделяет документ дополнительной юридической силой, которая особенно важна для арендатора: отметка Росреестра укрепляет его положение и защищает от внезапных выселений или других проблем.
Дополнительные документы, необходимые для регистрации
В основной пакет документов, необходимых для регистрации договора аренды не входит разрешение уполномоченного органа о проведении крупной сделки. Такой документ актуален для тех компаний-заявителей, у которых годовая арендная ставка составляет более 25-ти% бухгалтерского баланса. То есть те компании, сумма договора которых превышает 25% от стоимости имущества организации.
- для заявителей, годовая арендная ставка которых составляет более чем 25% от бухгалтерского баланса. Иными словами, если сумма сделки превышает 25% от стоимости всего имущества компании. При этом для таких компаний выделяют следующее:
- арендодатель, который сдает в аренду нежилое помещение не должен предоставлять решение о проведении крупной сделки, это возможно, так как в этом случае аренда его имущества не является отчуждением;
- арендатору для заключения договора аренды необходимо предоставить протокол заседания кворума о согласии на проведение крупной сделки. Такой протокол должен содержать 100% голосов, участвующих в заседании. При отсутствии хотя бы одной сотой части голосов, сделка не может быть одобрена.
Нужно ли прописывать временно жильца
Временная регистрация обязательна для арендодателей, она оформляется на срок договора, причем всех жильцов. Многие наниматели целенаправленно ищут жилье с регистрацией, особенно:
- родители с ребенком, чтобы зачислили в школу;
- взрослые граждане для устройства на работу.
Чем грозит собственнику проживание квартиранта без прописки на территории РФ
Это нарушение закона относится к категории административных и за него полагается штраф. Взыскание за проживание в арендованном жилье без регистрации накладывается на обе стороны:
- квартирант оплачивает — до 5 000 рублей;
- собственник – до 7 000 рублей.
Договор аренды и право
В гражданском законодательстве РФ все виды договоров аренды регулируются гл. 34 ГК РФ. Но вместе с тем, для регулирования таких правовых отношений применяются различные ведомственные нормативные акты, международные конвенции, в некоторых случаях – материалы судебной практики. Отдельные виды договоров аренды имущества, равно как и соглашения об аренде отдельных видов имущества (к примеру, аренда предприятий, лизинг, аренда или прокат транспортного средства) регулируются общими положениями, прописанными в Гражданском кодексе РФ. Каждый договор найма (аренды) должен соответствовать следующим условиям:
- Имущество передается арендатору во временное пользование за оговоренную плату.
- Арендатор приобретает право пользования, но не собственности.
- За арендодателем сохраняется право распоряжения имуществом, в том числе, он вправе осуществить его отчуждение, изъять из пользования или владения.
- Право пользования имуществом, взятым в наем на основании договора аренды, может давать арендодателю право последующего выкупа.
Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор
В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.
Правила определения сроков указаны в ст. 190 ГК РФ, в силу которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Уклонение от заключения основного договора
Президиум ВАС РФ неоднократно и последовательно подчеркивал, что исключительным предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора (п. 14 Информационного письма N 59, Постановление N 402/09).
Предварительный договор имеет организационную функцию и создает те юридические предпосылки для обязательного заключения основного договора, которые служат гарантией для участников гражданского оборота. Данная гарантия подкрепляется и специальным способом защиты: в случаях, когда одна сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, в силу п. 5 ст. 429 ГК РФ применяется п. 4 ст. 445 ГК РФ. Согласно этой норме другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные убытки.
Имейте в виду, что речь идет о возмещении убытков, причиненных незаключением основного договора. На практике может сложиться ситуация, когда сторона, предоставляющая помещения в пользование, вовсе не уклоняется от заключения основного договора, однако задерживает сроки ввода объекта в эксплуатацию. Возможно ли в этом случае применение к ней неустойки?
Аналогичный случай, к примеру, рассматривал ФАС ВВО в Постановлении от 28.02.2012 N А79-1501/2011. Судьи пришли к выводу, что неустойка за нарушение срока открытия торгового центра как способ обеспечения исполнения обязательства заключить основной договор и мера имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение этого обязательства системой действующего гражданского законодательства не предусмотрена.
При этом они сослались на Определение КС РФ от 21.12.2011 N 1653-О-О, где уточняется, что приведенные взаимосвязанные положения как по своему буквальному смыслу, так и в системе норм действующего гражданского законодательства устанавливают лишь гражданско-правовые последствия, наступающие в случае уклонения стороны от заключения основного договора, и отношений, связанных с обеспечением исполнения обязательства, к которому относится неустойка, не регулируют.
Такой же правовой позиции придерживается Президиум ВАС РФ в Постановлении N 402/09: контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.
Плюсы и минусы договора мены
Специфика договора мены предусматривает как положительные, так и отрицательные стороны сделки.
К плюсам отнесем:
- нет необходимости нотариально удостоверять договор, он составляется в простой письменной форме;
- при равноценном обмене исключается необходимость передавать денежные средства или производить какие-либо расчеты;
- равноценный обмен позволяет избежать налогообложения сделки, поскольку никакая из сторон не признается выгодоприобретателем;
- в случае спора и признания сделки недействительной проще вернуться к моменту до заключения сделки. Имущество, переданное в результате обмена, просто вернется к прежним собственникам.
К отрицательным:
- при неравноценном обмене следует предусмотреть возмещение разницы в цене в рамках договора;
- получатель выгоды в результате неравноценного обмена обязан отчитаться в налоговый орган и уплатить налог;
- недвижимое имущество, полученное в результате обмена, становится совместной собственностью супругов.
При продаже имущества используется определенная форма договора. Такая же форма используется и для составления договора на доверительное управление.
ВНИМАНИЕ! Необходимо не только составить договор, но и зарегистрировать изменение типа управления недвижимости. Регистрация должна быть государственная.
Действие договора начинается с того момента, когда произошла фактическая передача имущества от одного лица (собственника) другому, тому, кто теперь становится доверенным управляющим. Согласно статье 433 ГК необходимо и составление, подписание договора, и передача непосредственная имущества.
Какое действие считается передачей недвижимого имущества? Вещи могут быть непосредственно вручены управляющему. Также передачей считается вручение вещей перевозчику, который доставит их другому лицу для управления. Когда предмет поступает во владение приобретателя, считается, что он вручен.
Так как недвижимость не может просто вручаться, как вещь, передача ее в управление другому лицу выполняется с составлением акта передачи. Передача недвижимого имущества подлежит регистрации согласно пункту 2 статьи 1017 (Гражданский Кодекс).
Регистрация в Росреестре выполняется по такой же процедуре, что и регистрация перехода прав собственности.
Основные пункты в договоре аренды
Можно составить подробный договор на нескольких страницах, или использовать простую версию со всеми необходимыми пунктами и уместить всё содержимое на одном листе по следующей схеме:
- обозначение предмета договора
- имена сторон с расшифровкой
- основные данные сторон
- сведения о предъявленных документах, удостоверяющих личность
- точный адрес арендуемого (предоставляемого в аренду) жилья
- стоимость найма в принятых денежных единицах
- размер предоставляемого хозяину дома депозита
- периодичность выплат
- порядок оплаты (наличные, безнал, перевод, лично в руки и т.д.)
- порядок оплаты коммунальных услуг (какая из сторон что оплачивает)
- подписи участников
- длительность договора (не обязательно, потому что можно оговорить расторжение по соглашению сторон)
- ответственность сторон (подразумевается взаимное соблюдение условий, указанных в документе)
- дополнительные пункты, которые включаются в договор по согласованию собственника и нанимателя.