Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как делить ипотечную квартиру при разводе?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При наличии брачного договора имущество будет разделено согласно его условиям. Поэтому при подготовке этого документа важно прописать порядок распределения долгов супругов в случае развода.
Важно: если супруги сначала взяли ипотеку, а потом заключили брачный договор, они обязаны поставить банк в известность о наличии брачного договора. Если этого не сделать, то банк сможет потребовать возврата денег без учета условий брачного договора.
Какова роль банка при разводе и разделе ипотеки?
Так как квартира, купленная посредством ипотеки, находится в залоге у банка, потребуется его согласие для того, чтобы разделить жилье.
Если собственником хочет стать тот, кто по документам не может выплачивать ипотечный долг (из-за “серой” зарплаты), банки могут не дать согласия на раздел такой квартиры.
Также банк обязательно примет участие в судебном разбирательстве по поводу раздела ипотечной квартиры. Если банк не соглашается на изменение договора ипотеки, суд обычно поддерживает эту позицию. В результате одна из сторон получает свою долю в праве собственности, но ипотеку при разводе по такой схеме платит тот, на кого она оформлялась. Тогда плательщик ипотеки имеет право требовать половину от уплаченных денег по ипотеке с бывшего супруга.
Какие долги признаются совместными
Важный момент! Разделу подлежат не все имеющиеся долги, а только совместные. В законе нет четкого указания, какие именно долги можно считать совместными. Но правоприменительная практика относит к ним следующие виды долговых обязательств:
- те, в которых оба супруга выступают созаемщиками (например, ипотечный кредит или договор займа), или о которых оба супруга знали и второй давал свое согласие на такую сделку;
- те долги, которые были оформлены на одного из супругов, но денежные средства при этом пошли на приобретение общего имущества (автомобиля, квартиры и т. д.).
Сложилась такая практика, при которой долг супруга, оформленный на него, считается его личным, пока он не докажет обратное. При этом важно подтвердить соответствующими документами, что деньги, полученные в долг, действительно пошли на общие расходы.
Итак, подведем итоги. То, как делятся общие долговые обязательства, напрямую зависит от следующих факторов:
- как эти долги были оформлены;
- на какие цели были направлены полученные в долг денежные средства или имущество;
- можно ли отнести имеющиеся долги к совместным.
Рефинансирование при расторжении брака
Можно ли после развода мужу или жене рефинансировать ипотеку в другом банке и как происходит переоформление? Да, только если одна из сторон отказалась от обязательств и прав, а вторая добровольно приняла их. Важно помнить, что вывод созаемщика из договора ипотечного кредитования должен быть заверен у нотариуса. Только тогда основной заемщик может получить полные права на недвижимость.
О возможности рефинансирования ипотеки после развода стоит узнать заранее. Обусловлено это тем, что при оформлении совместного кредита банк рассматривал дохода обоих супругов. После расторжения брака муж или жена вынуждены рассчитывать только на свои силы. Если уровня платежеспособности недостаточно, специалисты рекомендуют привлечь нового созаемщика или поручителя.
Как отказаться от ипотеки
Бывший муж или жена имеют право отказаться от совместной ипотеки при разводе и выйти из ипотечного договора. Для этого необходимо заранее информировать кредитора о своем намерении, чтобы избежать негативных последствий. В банк потребуется предоставить заявление об отказе (образец можно взять в банковском отделении), справку об уменьшении дохода, свидетельство о расторжении брака, медицинское заключение при необходимости. Банковская организация выдаст соглашение на вывод заемщика из соглашения при наличии достаточных оснований.
Прежде чем отказываться от ипотечного кредита, стоит взвесить все плюсы и минусы. Заемщик, планирующий выходить из договора, теряет возможность получения налогового вычета. Кроме того, в последующем это может снизить шанс повторного кредитования.
Варианты раздела по соглашению
Практика доказала эффективность нескольких сценариев:
- выделение доли права собственности каждого супруга, раздел ипотеки пропорционально выделенным долям. Такой вариант наименее распространен, так как рискованный для банков. Он подразумевает возможность супругов стать созаемщиками и вместе проживать на одной площади;
- поиск покупателя, который соглашается со специальными условиями продажи и вносит аванс за ипотечное жилье, равный остатку непогашенных обязательств. Банк снимает обременение и дает разрешение на сделку. Оставшаяся сумма от продажи объекта недвижимости распределяется поровну между супругами;
- самостоятельное погашение сторонами остатка задолженности. Затем следуют продажа объекта ипотеки и раздел денежных средств в соответствии с условиями документа;
- переоформление права собственности на одного супруга. Соглашение о разделе ипотечной квартиры при таком сценарии подразумевает, что к ипотечному договору составляется дополнительное соглашение, которым устанавливается один заемщик, он же становится собственником. По договоренности второй стороне причитается компенсация.
Особенности раздела военной ипотеки
Соглашение о разделе ипотечной квартиры не будет признано законным, если ипотека военная. Это обусловлено спецификой расчетов. По таким обязательствам исполнителем является государство, которое погашает долг перед банком. Впоследствии объект недвижимости принадлежит только военнослужащему, то есть является личной собственностью, даже если она получена уже в период брака. Такая жилая площадь не разделяется даже при наличии детей. Если будет доказано, что частично такой кредит погашался не только государством, но и за счет средств совместного семейного бюджета, в судебном порядке недвижимость может быть признана совместно нажитым имуществом и разделена между супругами по закону, без учета детей. Если выплаты осуществлялись за счет средств материнского капитала, несмотря на военную ипотеку, квартира делится в равных долях между родителями и детьми. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» поможет разобраться в вопросах раздела имущества военнослужащих, на которых распространяются специальные нормы права.
Имущество, приобретенное до вступления в брак
Человек до брака может иметь в собственности машину, квартиру, частный дом или иное имущество, которое он купил, выиграл, ему подарили или оно досталось по наследству.
Законом установлено, что такое имущество после вступления в брак не будет входить в состав совместной собственности супругов, а останется в единоличном владении, если иное не установлено заключенным между супругами договором.
Исключение: если один из супругов произведет за свой счет неотделимые улучшения собственного имущества другого супруга (например, косметический или капитальный ремонт), то это имущество может стать совместно нажитым и подлежащим разделу.
Обратите внимание: если имущество приобретено до брака на кредитные денежные средства одного из супругов, а в период брака погашение этого кредита осуществлялось обоими супругами, это имущество также не подлежит разделу между супругами. Однако законодательство предоставляет право требования возмещения денежных средств, уплаченных по кредиту, в случае развода.
Случаи, при которых имущество, приобретенное в браке, остается в собственности у одного из супругов:
- получение такого имущества в дар;
- получение в порядке наследования.
Таким образом, один из супругов, приобретший собственность до вступления в брак, может ее продать, подарить, сдавать в аренду без согласия на это супруга. При этом доходы, полученные от распоряжения таким имуществом, будут также находиться в единоличной собственности супруга.
Раздел ипотечной квартиры при разводе
Ипотечный кредит – это то, что связывает супругов даже в случае их развода. Особенность такого кредита заключается в том, что его берут на длительный срок, иногда исчисляемый десятилетиями.
За время погашения ипотечных платежей супруги могут принять решение расторгнуть брак, но в условиях наличия квартиры, взятой в ипотеку, сделать это будет не просто.
Важно знать: платежи за квартиру, купленной в ипотеку, даже если она оформлена на одного из супругов, должны платить оба супруга.
По общему правилу ипотечный кредит в случае развода делится пополам между супругами, если иное не установлено брачным договором.
Для этого выделяются доли в квартире и заключается отдельный ипотечный договор с каждым из бывших супругов. При этом банком могут быть пересмотрена сумма ежемесячного ипотечного платежа в зависимости от уровня дохода супруга.
Если один из супругов при разводе решает отказаться от ипотечной квартиры в пользу другого, он имеет право требовать возмещение уплаченных сумм по ипотечному кредиту за эту квартиру.
В таком случае супруг перестает платить за квартиру, приобретенную в ипотеку во время брака, а с другим супругом может быть заключен новый ипотечный договор.
Бывшие супруги вправе продать квартиру, взятую в ипотеку. В этом случае они сначала находят покупателя, оформляют сделку купли-продажи, закрывают ипотеку и потом делят оставшиеся денежные средства в ровных долях.
Алгоритм раздела ипотеки
Процедура раздела купленной супругами во время брака в ипотеку квартиры выглядит следующим образом:
- Официальная регистрация развода.
- Обращение в кредитное учреждение с брачным договором или соглашением о разделе имущества, к которому должны быть приложены сопутствующие документы. Их количество и перечень определяется правилами конкретного банка. В большинстве случаев требуется предоставить копию ипотечного договора, документы о расторжении брака, а также справки о величине доходов бывших мужа и жены за последние 6 месяцев.
- В случае одобрения предлагаемых созаемщиками условий раздела обязательств по погашению ипотечного кредита со стороны банка, составляются новые документы по ипотеке: два кредитных договора, если оба бывших супруга участвуют в продолжении выплат по займу, и один контракт, если кто-то из созаемщиков выходит из сделки. Банк выступает важным участником решения проблемы раздела имущества, приобретенного по ипотечному кредитному договору, при разводе. Поэтому целесообразно привлекать сотрудников финансовой организации на стадии переговоров по составлению брачного договора или соглашения о разделе имущества между супругами. Это увеличит вероятность одобрения сделки со стороны банка.
- При отказе банка принимать условия созаемщиков, что на практике бывает достаточно часто, они имеют возможность обратиться в суд.
Развод супругов и раздел недвижимости в семьях с детьми
Сложные положения дел при разводах, где в семьях рождаются общие дети, не полностью выполненные обязательства перед банками по ипотеке, приводят к судебным разбирательствам. Чтобы этого избежать, найти оптимальное решение на проблему – как делятся при разводах квартиры в ипотеке если есть дети, лучше всего проконсультироваться у знающего адвоката. Можно:
- ипотечную недвижимость продать, и из вырученной суммы, долгосрочно погасить задолженность перед банком, учитывая интересы ребенка или сразу нескольких детей;
- при бракоразводном процессе обратиться в суд и эта инстанция вправе увеличить долю имущества одного из разводящихся, когда несовершеннолетнему после развода придется остаться на попечении родителя.
Можно ли при разводе разделить ипотечную квартиру
Недвижимость, оформленная в кредит, как и любое другое приобретенное за время существования брака имущество, является общей собственностью и подлежит разделению во время бракоразводного процесса. Исключение – если брачный контракт, заключенный супругами при вступлении в брак, предусматривает другие условия развода.
Раздел квартиры в ипотеке при разводе осложняет присутствие третьей стороны – банка, выдавшего супругам финансовый заем. Пока муж и жена полностью не погасят задолженность, квартира находится в залоге у банка и кредитное учреждение может наложить на нее законные ограничения.
При наличии кредитного обременения владельцы ипотечной недвижимости не смогут без согласия банка:
- Продать или подарить жилплощадь.
- Обменять квартиру или дом.
- Предложить ее в виде залогового имущества другому банку.
Порядок раздела квартиры, купленной в ипотеку при разводе
Банки не очень охотно идут на внесение любых изменений в кредитные договоры, поскольку такие поправки могут отразиться на окончательной выплате кредита. Юристы, специализирующиеся на бракоразводных процессах и семейном праве, советуют в первую очередь подать исковое заявление на раздел совместной собственности.
У многих супругов, которые решили расстаться, но имеют кредит в банке, возникает вопрос, как возможно разделить квартиру в ипотеке после развода.
Следует придерживаться такого порядка действий:
- Муж или жена подают исковое заявление в суд, не указывая наличие финансовых обязательств перед банком.
- Суд выносит решение о разделе имущества. После этого оба супруга с судебным решением обращаются в Росреестр для переоформления права собственности на общую квартиру. В ЕГРН вносятся изменения относительно выделенных долей каждому супругу.
- Супруги обращаются в банк, оформлявший ипотеку, с заявлением на заключение двух раздельных договоров на выделенные доли в общей квартире. После судебного раздела недвижимости банк не будет возражать.
Продажа квартиры с целью выплаты остатка по ипотеке
Нередки такие ситуации, когда пара-созаемщики, не могут мирно урегулировать вопрос, кто дальше будет выплачивать ипотеку после развода, а у главного заемщика нет финансовой возможности самостоятельно это делать. Либо банк не соглашается перевести долг на одного из супругов. Тогда остается еще один выход – это продажа залоговой квартиры.
После совершения сделки можно будет полностью погасить ипотечный кредит, а оставшиеся средства поделить между собой. Даже несмотря на частые высказывания супругов, что жалко продавать или негде потом будет жить, это является чуть ли не единственным выходом из сложившейся ситуации.
Но и здесь имеются определенные минусы:
- Для совершения сделки купли-продажи ипотечной квартиры при разводе потребуется согласие кредитора и не всегда его так легко получить. Это обусловлено тем, что при преждевременной продаже квартиры банк теряет проценты.
- Затруднительно отыскать покупателя, который бы пожелал приобрести недвижимость, находящуюся под залогом.
- Ипотечную квартиру приходится продавать по сниженной цене, поскольку она с обременением. А если предоставить продажу банку, то цена будет еще ниже – он заинтересован только в возврате суммы задолженности.
Таким образом, если банк даст согласие на продажу ипотечной квартиры при разводе, нужно найти покупателя. Затем им производится выплата оставшегося долга по ипотеке. После чего надо подождать, пока с жилплощади будут сняты ограничения.
Ипотека при расторжении брака
Наличие непогашенного ипотечного кредита и раздел недвижимости, обремененной ипотекой, добавляет немало сложностей при разводе. В данной ситуации у разводящихся супругов возникает сразу множество вопросов. Как делить квартиру, находящуюся в залоге у кредитной организации? Кто и в какой части должен в дальнейшем выплачивать кредит по ипотеке? Как решить вопрос с созаемщиками?
При этом каждая ситуация имеет много конкретных нюансов, поэтому однозначного решения и алгоритма раздела обязанностей по ипотеке и залоговой недвижимости пока не существует. Более того, правоприменительная судебная практика еще не выработала на сегодняшний день прецеденты, которые являлись бы ориентирами при вынесении судами решений в схожих ситуациях.
У разводящихся супругов всего несколько вариантов решения проблемы непогашенной ипотеки:
- продолжать выплачивать кредит на прежних условиях;
- поделить квартиру и долги; погасить ипотеку досрочно и продать квартиру;
- перестать платить кредит и дождаться пока банк сам продаст квартиру на аукционе.
Что такое ипотечный кредит
Для начала разберёмся, что такое ипотека. Ипотека – это не кредит, как думают многие. Это залог недвижимости, который оформляется дополнительно к кредитному договору. Оформляется это, как правило, в одном документе, поэтому такой договор часто целиком называют ипотекой. Залог означает, что если должник не вернёт кредит, банк отберёт предмет залога – квартиру.
Важно помнить! Закон, по которому нельзя лишить гражданина единственного жилья, здесь действовать не будет. Банк заберёт квартиру в уплату долга, даже если в ней зарегистрированы (прописаны) малолетние дети.
Но банк не забирает квартиру себе, а выставляет её на торги. Вырученные после продажи средства идут в погашение долга. Оставшаяся после выплаты кредита и процентов сумма передаётся должнику.
Как делится ипотечная квартира при разводе
С точки зрения закона раздел ипотеки при разводе не представляет собой ничего сложного. Долги супругов, как и имущество, делятся пополам. Но это только в теории, в судебной практике с этим возникает масса проблем. Главная из них связана с тем, что стороной в договоре является банк, и его интересы тоже учитываются. Поэтому банк также привлекается к участию в судебном деле, и практически всегда выступает против раздела ипотеки. Банк можно понять – он выдал кредит надёжному заёмщику, платёжеспособность которого им проверена. А в результате раздела у этого заёмщика останется только половина кредита. Вторая половина перейдёт другому супругу. Финансовую состоятельность этого супруга банк не проверял и выдачу ему кредита не одобрял. Получается, что суд фактически обязывает банк выдать кредит неизвестному лицу. Что, конечно, не устраивает банк и является незаконным. Часто кредит оформляется на обоих супругов, и они выступают созаёмщиками. Но банк обычно всё равно против разделения одного договора на два. Это связано с тем, что созаёмщики выступают солидарными должниками. То есть банк может потребовать погашения очередного платежа как от обоих должников, так и от любого из них. Представим, что договор ипотеки будет разделён на два. Теперь банк может требовать уплаты только от каждого в отдельности и уплаты только его части. Чтобы избежать таких ситуаций банки часто требуют при выдаче кредита заключать брачный контракт. Или включают в договор условие о том, что при расторжении брака кредит должен быть погашен досрочно.