Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «О порядке выкупа у частного лица земельного участка для строительства дороги». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласование и рассмотрение всех необходимых условий между арендатором и второй стороной – самый важный этап. От правильности и точности формулировок, указанных в тексте заключаемого соглашения, впоследствии может зависеть очень многое. Поэтому при совершении подобных сделок весьма велика роль квалифицированного юриста, который сможет предусмотреть как для одной стороны, так и для другой, условие выкупа арендованного имущества так, что оно впоследствии не даст возможности отказаться от исполнения обязательств или иным образом уклониться от их исполнения.
Заключая договор, важно указать в нем все существенные условия и момент, когда право собственности перейдет к арендатору. Этот момент в договоре определяется:
- истечением срока аренды;
- внесением арендодателю выкупного платежа.
Аренда земельного участка: кто имеет право получить землю в собственность
Оформление арендуемого земельного надела в собственность их временного пользователя – арендатора, закреплено правовыми нормами, в частности ст. 39.9, 39.18, 39.20 Земельного кодекса РФ, а также другими законодательными актами муниципального и федерального уровня.
Их выполнение обеспечивает законный доступ широкого слоя населения страны к земельным ресурсам для полного удовлетворения своих потребностей в приобретении более комфортного жилья и возможности по занятию крестьянским и фермерским трудом.
По общей процедуре, для исключения коррупционной составляющей в процессах продажи и покупки арендуемых земель, их выкуп производится с использованием торгов (аукционов). Цена земли на торгах определяется как максимальная стоимость, предложенная участниками.
Однако тема нашей статьи посвящена выкупу земли из аренды у администрации города без проведения торгов. В народе эту процедуру еще называют приватизация земельного участка.
Итак, как же на практике осуществить указанную процедуру и у кого есть такое право?
Не будем вдаваться в подробности, как и кто, может приобрести земли у государства без проведения торгов, остановимся именно на ситуациях когда земля в аренде.
Земельный кодекс, говорит о том, что перевести участок земли из аренды в свою личную собственность вправе любое лицо, который соответствует определённым критериям.
Регистрация права собственности
Выкуп участка из аренды в собственность подразумевает совершение арендодателем целого комплекса юридически значимых действий. Во-первых, сторонам необходимо договориться об условиях сделки, затем подписать ДКП, а после этого, зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
Для осуществления регистрационных действий необходимо подать заявление, подкрепленное пакетом документов, в территориальное подразделение Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии:
- лично, путем подачи сотруднику ведомства;
- через МФЦ;
- онлайн, на официальном сайте Росреестра или на портале Госуслуги.
Право на выкуп земельного участка
Право на переоформление земельного участка осталось и после 01.06. 2012 года
Выкуп в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования (п. 2 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 № 137- ФЗ (ред. от 23.06.2014) «О введении в действие Земельного кодекса РФ» и выкуп земельных участков собственниками расположенных на них объектов недвижимости (ст. 36 ЗК РФ в ред. до 01.03.2015, в настоящее время — гл. v. 1 ЗК РФ) являются различными правоотношениями.
В первом случае предусмотрены специальные условия приобретения земли в частную собственность:
• наличие титула права постоянного (бессрочного) пользования;
• ограничение по времени права землепользователя по своему желанию выбрать дальнейший режим землепользования.
Для приобретения земли в частную собственность должны быть другие условия, а именно:
• наличие титула права собственности на здание, строение, сооружение;
• исключительный характер права на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости.
Поскольку правоотношения являются различными, ограничения и условия, установленные ЗК РФ в части выкупа земельного участка, не подлежат применению. Например, если на земельном участке, принадлежащем на праве собственности, нет объекта недвижимости, это не является препятствием для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности (постановление Президиума ВАС РФот21.03.2006 по делу №А41-К1-1979/05).
Эту правовую позицию последовательно поддерживают арбитражные суды и по настоящее время (определения ВАС РФ от 30.03.2010 №ВАС-3722/10, от 12.10.2011 по делу №А35-7365/2010).
Еще одним видом льготного выкупа является выкуп арендатором земельного участка, переоформившим свое право бессрочного (постоянного) пользования на право аренды до 01.07.2012.
Такая возможность была предоставлена п. 2.2 ст. 3 Вводного закона. При этом такой участок после 01.07.2012 должен быть предоставлен по льготной цене, установленной субъектами РФ в пределах: 20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 млн человек; 2,5% , расположенного в другой местности.
До установления субъектами РФ цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.
В связи с установлением п. 2 ст. 3 Вводного закона обязанности осуществить переоформление права бессрочного (постоянного) пользования до 01.07.2012, возникает вопрос о возможности выкупа земельного участка в собственность на указанном основании после 01.07.2012. В данном случае наиболее обоснованным является следующее толкование закона.
Из пункта ст. 3 Вводного закона вытекает и право лица, владеющего правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на его переоформление. Установленная законом дата определяет срок для исполнения обязанности по переоформлению такого права, но не может рассматриваться как срок, наступление которого влечет утрату права на его переоформление.
Более того, КоАП РФ дополнен ст. 7.34, устанавливающей административную ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность. Данная статья КоАП применяется с 01.01.2013.
Из этого следует, что после 01.07.2012 лица, владеющие правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, по-прежнему вправе переоформить такое право (в противном случае введение с 01.01.2013 административной ответственности за непереоформление указанного права не имело бы правового смысла, поскольку привлечение к административной ответственности за неисполнение обязанности, которую нельзя по закону исполнить, недопустимо).
Однако необходимо иметь в виду, что период выкупа по льготной цене государственных или муниципальных земельных участков коммерческими организациями — собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности и не относящихся к линейным объектам, закончился 01.07.2012 (ст. ст. 1, 2, п. 2 ст. 3 Вводного закона) (постановление Президиума ВАС РФот17.12.2013 поделу №А41-44318/12).
В связи с окончанием 01.07.2012 срока выкупа земельных участков по льготной цене, расчет выкупной цены после 01.07.2012 осуществляется в соответствии с правилами, предусмотренными п. п. 1.1, 1.2 ст. 36 ЗК РФ (после 01.03.2015 — гл. v. 1 ЗК РФ), и не может превышать размер кадастровой стоимости указанного участка (определение ВАС РФ от 28.05.2014 по делу №А76-7285/2013.
Какие участки можно выкупить
27 статья ЗК РФ подробно описывает категории участков, которые возможно перевести в собственность после аренды. Закон о приватизации земель также имеет в своем тексте данные пункты.
Четвертый пункт вышеуказанной статьи Земельного кодекса перечисляет участки, не подлежащие выкупу и аренде с последующим строительством:
- Земли, на которых располагаются государственные заповедники и заказники, а также конструкции для их обслуживания;
- Территория, закреплённая за Министерством обороны РФ, Министерством Внутренних Дел или Спецслужбами по обеспечению безопасности государства и его границ;
- Земли, с объектами атомной энергетики и переработки ядерных отходов;
- Пространство, на котором осуществляется уничтожение твердых отходов;
- Участки, расположенные в непосредственной близости от ЛЭП, очистных сооружений, инженерных коммуникаций, узлов транспортного сообщения. Под данную категорию попадают вокзалы, терминалы, порты;
- Территории, предназначенные для водозабора и получившие статус охранной зоны;
- Земли, на территории которых сформированы административные образования закрытого типа, которые были созданы для достижения научных целей или целей обороны и защиты государства и его законных интересов;
- Участки, зарезервированные государством для реализации собственных проектов;
- Земля, принадлежащая лесному фонду. Тут стоит уточнить, что такую землю можно арендовать, но выкупить не получится;
- Площадь, отведенная под расположение космических объектов.
С 1 марта 2015 года в Земельном Кодексе Российской Федерации произошли достаточно существенные изменения, в соответствии с которыми преимущественное право покупки земельных участков для всех категорий покупателей было отменено.
Однако, так как вопросы купли-продажи регламентируются, в первую очередь, Гражданским Кодексом Российской Федерации, необходимо отметить, что в нем соответствующие статьи сохранились в полном объеме.
Кроме того, право преимущественного выкупа земельных участков регламентируется также еще двумя федеральными законам: № 159 от 22.07.2008 года «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества…» и № 256 от 29.12.2006 года «О мерах дополнительной поддержки семей, имеющих детей».
Согласно им (так как в эти нормативные акты изменения не были внесены) категории, имеющие право на преимущественное приобретение земельных участков, сохранились.
Кроме того, право преимущественного приобретения земельного надела (в случае, если речь идет о землях сельхозназначения) регулируется федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Таким образом, несмотря на то, что из Земельного Кодекса положения о реализации преимущественного права потенциального покупателя выкупить интересующий его земельный участок, законодательно этот вопрос регулируется достаточно подробно.
Как воспользоваться правом преимущественного выкупа доли земельного участка?
Преимущественное право выкупа части земельного участка может быть использовано в том случае, если собственник одной доли в едином участке решил продать свою долю другим лицам (в том числе и посторонним).
В этом случае, собственники другой доли участка имеют право воспользоваться возможностью первоочередного выкупа земельного участка перед посторонними лицами по той цене, которую назначил продавец.
Для осуществления такого права достаточно заключить договор купли-продажи в простой письменной форме с действующим собственником, заверить документ нотариально (это требование является обязательным с мая 2013 года) и подать его на регистрацию в органы Росреестра для получения свидетельства о праве собственности.
В этом случае, при подаче документов необходимо доказать, что право такого преимущественного выкупа у покупателя есть (достаточно предоставить документы о нахождении долей по соседству с продающимся участком). Реализация права преимущественного выкупа может быть осуществлена в том случае, если продавец известил всех остальных собственников о том, что будет продавать свою долю, в письменном виде.
Если имущество выставлено на публичные торги, то право преимущественного выкупа теряется. Однако, если собственники других долей докажут, что не были соответствующим образом извещены о выставлении доли на продажу, результаты торгов могут быть оспорены.
При неуплате налога при сдаче квартиры в аренду можно понести серьезную административную ответственность.
Матери-одиночки могут оформить ипотеку на льготных условиях. Подробнее об этом читайте здесь.
Образец договора задатка при покупке земли можно скачать в нашей статье.
Покупка доли земельного участка
Преимущественное право в рамках долевой собственности регулируется ст. 250 ГК РФ. В соответствии с этим нормативным актом, владелец доли в общем праве собственности обязан уведомить совладельцев, если планирует продажу имущества.
Участники долевой собственности вправе купить реализуемую долю, если изъявят такое желание.
Право преимущественной покупки не может быть реализовано, если недвижимость продается на торгах. Еще одно исключение – наличие на «долевом» участке сооружения или дома. В последнем случае купить продаваемую долю в первую очередь может собственник постройки.
Продавец обязан предоставить сособственникам возможность купить долю, направив письменное уведомление о планируемой сделке. В оповещении необходимо указать все условия, которые могут посчитаться существенными – цена продажи, способ оплаты и т.д.
Срок на раздумья для сособственников составляет 30 дней. Если в течение этого периода ни один из них не изъявит желания выкупить долю, то продавец может реализовать ее третьему лицу.
Уведомления не потребуется, если сделка заключается с одним из участников долевой собственности. Во всех остальных случаях его отправка обязательна. При нарушении установленного порядка ущемленный сособственник может обратиться в суд.
Если участок относится к сельскохозяйственным землям, то продать долю в нем можно исключительно другому участнику долевой собственности или члену крестьянско-фермерского хозяйства. Изменить этот порядок позволит только выделение доли в натуре. После этого новообразованный участок необходимо предложить государству или муниципалитету, так как преимущественное право переходит к ним.
В случае выкупа государственных или муниципальных земельных участков собственниками расположенных на них зданий, строений, сооружений, которые не указаны в п. 1 ст. 2 Закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ, к этому случаю применяется п. 2 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ.
Изложенные в этом пункте правовые нормы практически в большей своей части дублируют прежнюю редакцию п. 2 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ.
Исключением является то, что порядок определения выкупной цены, предусмотренный в п. 2 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ в новой редакции, применяется до 1 января 2010 г. Кроме того, этот порядок не действует в отношении лиц, указанных в п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ. Его действие распространяется на граждан и на некоммерческие организации:
которые получили право собственности на здания, строения, сооружения, расположенные на приватизируемых земельных участках после вступления в силу Земельного кодекса РФ;
для которых федеральным законом не установлен иной порядок приобретения государственных или муниципальных земельных участков в собственность.
Выкуп арендованного земельного участка
Законодатель внес окончательную ясность в вопрос о возможности приватизации земельных участков, ранее переданных собственникам зданий, строений и сооружений в аренду.
Из нового п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ следует, что собственники зданий, строений и сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков — до или после вступления в силу Земельного кодекса РФ.
Этим законодатель поставил точку в длительном споре некоторых юристов-практиков об утрате собственником здания, строения и сооружения права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка, в случае оформления такого земельного участка собственнику таких объектов в аренду.
Напомним, что в соответствии с п. 3 ст. 35 и п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица, которые являются собственниками зданий, строений и сооружений, расположенных на таких участках.
Порядок и условия приватизации и приобретения права аренды при этом устанавливаются Земельным кодексом РФ и иными федеральными законами.
До принятия Закона возникала масса споров между собственниками зданий, строений и сооружений, оформившими земельный участок под такими объектами в аренду, и арендодателями — органами государственной власти на предмет возможности приватизации таких земельных участков.
Документы для выкупа земельного участка
Для выкупа земельного участка, таким образом, заинтересованному гражданину нужно пройти несколько этапов, на каждом из которых возникает необходимость предоставления в уполномоченные органы различной документации.
Для выкупа земельного участка, то есть участия в аукционе, нужно предоставить:
- Заявку на участие по специальной форме. В заявке нужно указать реквизиты лица для возвращения задатка. При этом, один заявитель может подать только одну заявку.
- Копию паспорта или иного документа, которым удостоверяется личность заявителя
- Платежные документы, подтверждающие внесение задатка за участие. Стоит обратить особое внимание, что основанием в допуске к аукциону является не отсутствие платежного документа, а непоступление денежных средств на специальный счет организатора на момент рассмотрения заявки. Необходимо позаботиться о формировании заявки, оплатив задаток заблаговременно до дня окончания приема документов.
Как оформить в собственность землю под самостроем
Что делать, если по соглашению о фактическом пользовании земельным участком, который не разграничен и не размежован, построен жилой дом, а суд говорит, что если у вас документов на землю нет — то получайте отказ? При этом департамент имущества не заключает с вами договор аренды.
С моей точки зрения ситуация сложная. На первый взгляд усматривается: есть не размежеванный не оформленный земельный участок, на нём располагается строение, которое тоже надлежащим образом не оформлено — это самострой. Оформить на него права без аренды участка достаточно сложно. С учетом того, что в суде вам уже отказали, могу посоветовать оформить кадастровый паспорт на дом, либо на земельный участок. При этом кадастровый инженер вам скажет: возможно ли произвести хоть какие-то действия с данным земельным участком имея на руках только соглашение.
Далее, если у вас получится договориться с ДИЗО на то, что вы за свой счет оформите и поставите участок на кадастровый учет — то это хорошо, затем вы сможете оформить дом и выкупить под ним ЗУ. Если есть хоть какая-то возможность посадить на кадастровый учет дом на основе соглашения, то это будет вам плюс, т.к. в теории можно обратиться в суд с иском о понуждении заключения договора аренды.
В похожих ситуациях следует сначала с кадастровым инженером переговорить, а затем обращаться с ДИЗО.
Право собственности позволяет распоряжаться недвижимостью. Стать хозяином арендованной земли могут граждане или организации. Наличие оформленных в собственность построек на участке упрощает перевод в собственность. Если они отсутствуют, процедура выполняется через аукцион и предполагает выкуп недвижимости. Однако в нём могут принять участие и другие лица. Чтобы гражданин получил права претендовать на перевод участка в собственность, должны выполняться следующие условия:
- присутствует договор аренды;
- человек получил имущество в бессрочное постоянное пользование;
- имущество находится в наследуемом пожизненном владении.
Образец договора купли-продажи
Единого образца договора купли-продажи на законодательном уровне не установлено. Его составляют с учетом норм гражданского законодательства:
- он должен быть заключен в письменном виде;
- в нем в обязательном порядке отражают существенные условия;
- его регистрируют в Росреестре.
Как правило, если арендатор выкупает землю у частного лица, то подготовкой договора купли-продажи стороны занимаются самостоятельно, в том числе с помощью юриста.
Если же речь идет о покупке объекта, находящегося в государственной или муниципальной собственности, то ДКП готовит уполномоченный орган.
Типовой образец соглашения может включать в себя следующую информацию:
- название документа;
- дату и место заключения сделки;
- наименование сторон;
- предмет купли-продажи;
- цена продажи и порядок расчетов;
- права и обязанности сторон;
- ответственность;
- прочие условия;
- адреса и реквизиты субъектов правоотношений.
Земля под зданием, чья она?
На самом деле на написание статьи с подобной тематикой натолкнул звонок человека, обратившегося за консультацией, который полагал, что ему необходимо (далее терминология соблюдена) отмежевать земельные участки, привязать строения к данным наделам и будет ему счастье в виде права собственности на все это богатство.
После небольшого опроса обращающегося всплыли некие детали: если в двух словах без подробностей, то оказалось, что участки давно уже «отмежеваны», но находятся в собственности муниципалитета, а права на строения зарегистрированы, но сами здания на учете не стоят. В конце разговора консультируемый искренне, вопрошал: «но ведь по закону под здания положена земля, значит после привязки зданий к участкам, земля будет наша?». От такого неожиданного вывода (как оказалось только для меня), я порядком опешила, но потом вспомнила, что несмотря на то, что закон один, даже сотрудники органов государственной власти трактуют, казалось бы, очевидные вещи «кто во что горазд», молчу уже про Росреестр (кто знает, тот поймет).
Отвечая на поставленный вопрос, скажу: «Нет, не будет!». Действительно, по закону, здания, строения, сооружения не могут «висеть в воздухе», земля под ними должна быть оформлена, однако право собственности на объекты капитального строительства (далее – «ОКС») не дает права собственности на землю под ними, это не прямая зависимость. Разберемся со всем по порядку.
Пошаговая инструкция оформления участка
Относительно недавно процедура выкупа участка была настолько трудной, что большинство признавали ее невозможной. Но благодаря изменениям в Земельном Кодексе, процесс упростился, хотя и по-прежнему остается весьма длительным и трудоемким.
Процедура выкупа земельного участка из аренды:
- Обращение к владельцу земельного участка с заявлением о выкупе территории. В этом документе указывается не только намерение на осуществление процедуры. Арендатор должен также сослаться на первоначальный договор или приложение к нему, дающие такое право.
- Проведение кадастровой оценки участка. Эту процедуру проводит вызванный кадастровый инженер. Факторы, которые влияют на общую стоимость — площадь, географическое расположение, наличие на территории построек или насаждений и др.
- Постановка участка на кадастровый учет. Начинается почти одновременно с предыдущим пунктом, но затем участники соглашения аренды должны явиться в органы кадастрового учета с планом территории, результатом оценки и заявлением на внесение надела в реестр (если он там уже не числился).
- Заключение с владельцем договора купли-продажи, если он одобрил первоначальное заявление на осуществление данной процедуры.
- Осуществление регистрации по вновь открытому праву собственности.
Отличия договора аренды земли с правом выкупа от лизинга
Гражданский кодекс в видах аренды содержит также договор финансовой аренды или лизинга земли. Его часто противопоставляют договору аренды земельного участка с выкупом, однако между ними есть ряд существенных различий.
| Аренда земельного участка с правом выкупа | Лизинг с правом выкупа |
| Право собственности у арендодателя на землю уже существует на момент заключения договора. | У лизингодателя нет права собственности на объект лизинга на момент заключения договора. |
| Ответственность за недостатки земельного участка лежит на арендодателе. | Ответственность за недостатки земельного участка лежит на третьем лице — продавце. |
| Спорные отношения решаются только между арендатором и арендодателем, это помогает уладить их быстрее, ввиду того, что стороны всего две. | Споры, исходящие из договора лизинга, в большинстве случаев требуют участия трех лиц – лизингодателя, лизингополучателя и продавца. Таким образом, трем субъектам сложнее прийти к консенсусу, что влияет на сроки разрешения спора. |