Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Борьба УК с незаконными перепланировками и переустройствами». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Собственник жилого помещения обязан предоставить управляющей компании (если таковой способ управления выбран в доме) доступ к транзитным (общедомовым) инженерным коммуникациям. Эту обязанность устанавливают Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, а также Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170. Получается, если эти коммуникации проходят в вашей квартире за стеной из гипсокартона, то ее придется демонтировать.
Какие требования имеют смысл
Ограничение времени ремонтных работ имеет нормативно-правовую природу. В каждом регионе принят так называемый «закон о тишине». В нем прописывается, в какие часы разрешено шуметь строительной техникой. Например, в Московской области это Закон от 07 марта 2014 года №16/2014-ОЗ. Он разрешает делать ремонт:
-
с 9:00 до 13:00 в будни;
-
с 10:00 до 13:00 в субботу;
-
с 15:00 до 19:00 во все дни, кроме воскресенья.
Уведомление от УК о незаконной перепланировке
Как мы уже писали выше, любое уведомление от УК о незаконной перепланировке носит только информативный характер.
Управляющая компания может выслать десяток уведомлений, предписаний, извещений, писем, требований и т.д., все это не значит ровным счетом ничего.
Даже если собственник получил это заказным письмом, то он может ознакомиться с полученной информацией, но не отвечать на него.
А если письмо было положено в почтовый ящик, то можно совершенно справедливо сказать — вообще ничего не получали, хулиганы наверно вытащили и вообще, почему вы не следите за тем что из почтовых ящиков у нас важные документы пропадают вы управляющая или где?
Управляющая компания может даже угрожать судом, это также ничего не значит. Для того что бы было некое судебное разбирательство необходимы факты ущемления чьих то прав, выполняемый текущий ремонт не относится к данной категории.
Но если в тексте полученного извещения вы прочитали фразу похожую на «мы передадим информацию в жилищную инспекцию», ситуация может стремительно осложнится. А степень трудностей будет зависеть от того в какой стадии ремонт, какие мероприятия проводятся и т.д.
А зачем может быть необходима УК при перепланировки
Тем не менее, в Москве управляющие компании косвенно задействованы в согласовании перепланировок.
Например, у них можно получить справку о том, какое помещение расположено под квартирой.
Зачем и кому может быть нужна такая справка?
Дело в том, в квартирах на первом этаже имеется больше возможностей для изменения планировки, чем в аналогичных квартирах на этажах выше.
Это в основном касается перепланировок с расширением и переносом мокрых зон и кухонь.
К примеру, в квартире первого этажа разрешается расширять кухню, используя для этого жилую комнату (при условии, что стена между помещениями ненесущая, а кухня не газифицирована).
Также допустима перепланировка с расширением ванной/санузла на кухню или жилую комнату.
Такие варианты перепланировки в квартирах, под которыми расположены квартиры соседей, не согласовать.
А на первом этаже это сделать возможно.
Все перечисленные варианты перепланировок, которые согласуются на первых этажах, можно согласовать и на втором этаже, если первый этаж нежилой.
Теперь возвращаемся к вопросу о том, зачем нужна такая справка.
Представим, что ваша квартира находится на втором этаже, а под вами магазин или офис, то есть нежилое помещение. И вы хотите увеличить кухню за счет комнаты.
Напомним, что в квартире, под которой находится другая квартира, такую перепланировку не согласовать, потому что запрещено размещать кухни над жилыми комнатами соседей.
Следовательно, согласующий орган, а в Москве это жилищная инспекция, чтобы выдать разрешение на такой ремонт, должен точно знать, что под квартирой отсутствуют жилые помещения.
Техническая документация из БТИ на помещение, которая будет подана на рассмотрение в Мосжилинспекцию, не содержит полной информации.
В том смысле, что в ней будет указан номер этажа, на котором расположена перепланируемая квартира, но не будет никакой информации о том, что под квартирой находится нежилое помещение.
Для жилинспекции все будет ясно, если заявка подается на перепланировку квартиры на первом этаже.
В документах БТИ будет указан первый этаж, а ниже первого этажа жилых помещений быть не может.
Обратитесь к руководству УК
Если жильцы столкнулись с недобросовестностью управляющей компании, то сначала нужно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. «При первых же признаках игнорирования со стороны ваших просьб и требований необходимо на юридический адрес УК направить претензионное письмо со своими требованиями, содержащее также положение о том, что в случае неисполнения этих требований вы будете вынуждены обратиться с исковым заявлением в суд.
Чаще всего данная мера является достаточной для стимулирования интереса УК к вашей проблеме и исполнения ее в кратчайшие сроки», — объяснил адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев. Он пояснил, что, согласно закону «О защите прав потребителя», руководство УК должно рассмотреть письмо в течение десяти дней.
Как добиться от управляющей компании проведения ремонта
Если вы хотите провести какие-то дополнительные работы в подъезде, это можно сделать после общего собрания, на котором будет принято соответствующее решение. На нем решают, какие работы будут проводиться, какой взнос сделают жильцы.
Если вы хотите, чтобы был проведен текущий ремонт, и считаете, что в этом есть объективная необходимость, а управляющая компания по своей инициативе этого не делает, необходимо обращаться в УК с заявлением. Предварительно желательно также организовать собрание жильцов, постановить на нем вопрос о необходимости проведения ремонта и с протоколом обращаться в УК. Напишите заявление в двух экземплярах, один останется у вас, на нем должна быть подпись ответственного лица и дата принятия документа в работу.
Имеют ли право они требовать согласование проекта ремонта с ними?
Приобрели квартиру в новостройке в г. Москва. После подписания акта приема передачи управляющая компания требует согласовать с ней ремонт, который планируется провести в квартире. Требуют согласование МЖИ на перепланировку, проект электрики, проект водоснабжения и канализации. По их требованию, все проекты должны быть разработаны компанией входящей в СРО (самостоятельно сделанные проекты они не принимают). Без согласования они препядствуют проведению ремонта: — Завезти что-либо можно только через подземную парковку, на которую они не выписывают пропуска тем квартирам, которые не согласовали с ними ремонт. — Рабочих они не пускают через подьезд, так как требуют оформить пропуск на всех кто приходит в квартиру (кроме собственников). Пропуска они соотвественно не выписывают. Законны ли действия управляющей компании? Имеют ли право они требовать согласование проекта ремонта с ними? (от МЖИ согласие на перепланировку получено). Не являютя ли их действия препядствованием мне распоряжатся моей собственностью так, как я хочу?
Суд признал протокол общего собрания недействительным
УО отказалась делать перерасчёт, поскольку представленный ранее протокол не был оспорен. Один из собственников направил в суд иск с требованием признать протокол ОСС о проведении ремонта за счёт владельцев помещений недействительным, а ремонт оплатить из собственных средств УО (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).
Собственники в суде доказали, что не были извещены о проведении общего собрания в соответствии с ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, не присутствовали на нём и не голосовали по заявленным вопросам. Председатель Совета МКД подтвердила, что ОСС не проводилось, а документы она подписала за себя и за членов счётной комиссии.
Суд признал протокол общего собрания собственников недействительным, и УО пришлось вернуть собственникам деньги, которые они оплатили согласно дополнительным начислениям.
В каких случаях жильца дома могут заставить демонтировать дверь в холле
Мы говорим о ситуации, когда в холле у квартир (его еще называют приквартирным холлом) один из жильцов устанавливает дополнительную дверь (далее также — дверь). В зависимости от типа дома и конфигурации холла она может перекрывать проход к одной или двум квартирам.
Заставить вас демонтировать дополнительную дверь в холле можно, если вы ее установили. Тут не имеет значения, зачем вы это сделали. Как правило, убрать дверь в холле от вас требует управляющая организация вашего дома (далее — управляющая компания).
Она может делать это после того, как:
- на вас пожаловался сосед или соседи по лестничной клетке,
- органы МЧС России провели проверку дома и выявили нарушения требований пожарной безопасности. Так, дверь может ограничивать доступ к пожарным кранам, клапану системы пожарной безопасности и т.п.
- управляющая компания обследовала дом и проверила, нет ли нарушений в пользовании его общим имуществом (в том числе прилифтовыми и приквартирными холлами) или правил пожарной безопасности. Такое обследование обычно проводит специальная комиссия из сотрудников управляющей компании. Именно она может выяснить, что вы незаконно установили в холле дополнительную дверь.
Если собственник убеждён, что полученное предписание ничем не обосновано и не соответствует действительности, гражданин имеет право написать претензию в органы жилищной инспекции.
Вместе с претензией необходимо предоставить копию соглашения, заключённого с УК, а также копию предписания. Претензия должна содержать данные о том, где именно были ущемлены права жильца. Далее жалоба направляется на рассмотрение.
Срок рассмотрения таких претензий составляет семь дней. Затем жилищная инспекция принимает решение. Жалоба либо остаётся без внимания, либо управляющая компания получает санкции за выявленные нарушения. Если заявителя не удовлетворило решение жилищной инспекции, он всегда имеет право защитить свои права в суде.
Права управляющей компании
- передавать сведения уполномоченным органам о незаконной перепланировке в помещениях;
- информировать соответствующие органы об использовании общего имущества не по назначению;
- принимать участие в мероприятиях по взысканию задолженности с жильцов дома;
- принимать решение о перечислении резервных средств на погашение задолженности перед поставщиками услуг или на оплату дополнительных работ по ремонту общего имущества собственников;
- контролировать правильность передачи показаний индивидуальных приборов учета, корректировать платежи в зависимости от полученных сведений;
- приостановить поставку энергоресурсов, предусмотренных законодательством, при неоплате коммунальных услуг или неполной их оплате.
Понятие текущего ремонта
Проведение восстановительных работ в МКД подразумевает, что уполномоченная компания реализует комплекс мероприятий, которые направлены на поддержание помещений дома в таком состоянии, чтобы в нем можно было жить.
Кроме того, это работы, связанные с образовавшимися неполадками, способных повлиять на безопасность граждан. Указанные действия реализуются организациями, которые взяли обязательства по поддержанию здания в надлежащем состоянии.
Работы по ремонту могут быть связаны с:
- реализацией работ восстановительного значения;
- производством ремонта части коммуникаций инженерного типа;
- заменой некоторых элементов.
Все работы, проводимые в МКД, регламентированы документами технического и нормативного значения. Данные акты выступают основанием для принятия решения о замене коммуникаций.
Что такое капитальный ремонт здания
Характеристики объекта капитального строительства могут ухудшаться в результате естественного износа, нарушения правил эксплуатации, воздействия природного характера или при чрезвычайных обстоятельствах. Чтобы устранить угрозу разрушения объекта, восстановить или улучшить характеристики конструкций, проводится капитальный ремонт. Решение о проведении капремонта может приниматься собственник или застройщик, обслуживающая организация, арендатор.
Порядок и основания для проведения ремонта будут отличаться, в зависимости от вида объекта. Например, для многоквартирных домов капремонт проводится в рамках государственной программы, а его финансирование происходит за счет бюджетных средств и взносов жильцов. Специальные нормы предусмотрены для сроков планового капремонта общественных и административных зданий.
Что в нем содержится?
В интернете вы можете встретить сотни вариантов и образцов предписаний, но на самом деле, заполнение каждого из них подчинено одному принципу.
Оно должно быть написано на белом листе бумаги стандартного формата А4. Предписание не пишется от руки, его печатают на компьютере или печатной машинке стандартным шрифтом.
Как правило, заполняется этот документ однотипно. По правой стороне вписывается так называемая «шапка». Указывается отправитель предписания, а именно наименование управляющей компании во главе с директором, а также указывается адресат, конкретный жилец или жильцы отдельной квартиры.
Справка: если нарушителями являются несколько собственников, то каждому из них составляется отдельное предписание.
Далее указывается слово «Предписание» и ниже начинается повествование. Управляющая компания обращает внимание на нарушение вами определенного пункта договора и цитирует его, после чего описывает ваши несанкционированные действия.
После этого, по возможности ссылаясь на Жилищный Кодекс, УК должна предложить пути решения проблемы, указав, в какие сроки это необходимо сделать. После чего ставится дата и подпись должностного лица управляющей компании. Как правило, такое предписание подается лично в руки собственнику или же в его почтовый ящик.
Можно ли подавать жалобы на предписания?
Если вы считаете, что предписание, которое пришло на ваше имя, незаконно или же не соответствует действительности, а также, если в какой-то степени ваши права нарушаются, как в случае со сроками — вы можете обратиться в жилищную инспекцию.
Там, предоставив копию предписания и договор с управляющей компанией, вы должны написать жалобу и подробно указать, в чем, по вашему мнению, вас ущемили. После этого жалоба направится на рассмотрение.
По итогам рассмотрения, а это, как правило, занимает неделю, вынесут решение, по которой жалобу либо оставят без действия, либо же в отношении управляющей компании будут приняты санкции. Все зависит от слоившейся ситуации.
Как заставить подрядчика выполнить капремонт работы без халтуры
Программа капитального ремонта многоквартирных домов действует в России несколько лет. Примечательно, что за это время она уже не раз успела провалиться даже на официальном уровне (о чем своевременно рассказывало наше издание), а о ее мощной коррупционной составляющей порассуждал не один эксперт. Неудивительно, что при таких раскладах люди до сих пор не понимают, какие же в действительности работы должны быть выполнены в доме в ходе его капитального ремонта, и в каких случаях собственникам придется доплатить за ее отдельные фазы. По просьбам читателей «СП» обратилась к экспертному сообществу с просьбой разъяснить наиболее актуальные аспекты этого процесса.
«СП»: — Что конкретно включает в себя понятие «капремонт»? И чем он отличается от косметического или текущего ремонтов?
— Вообще понятие «капитальный ремонт» содержится в Градостроительном кодексе РФ и в Федеральном законе «О фонде содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства», — разъясняет представитель Санкт-Петербургского Адвокатского бюро «Вы правы» Янина Ликандрова. — Но если брать капитальный ремонт многоквартирного дома, то проще перечислить те виды работ, которые входят в это понятие. В данном случае это работы по замене (или восстановлению) строительных конструкций (кроме несущих) и их составляющих, а также инженерно-технических коммуникаций или частей несущих строительных конструкций. Капитальному ремонту подлежит общее имущество многоквартирного дома, в состав которого входят: фасад здания, фундамент, подвальные помещения, крыша, лифтовое оборудование, лифтовые шахты, парадные, общие коридоры и лестницы и инженерные системы. Законодательством допускается проводить как комплексный капремонт всего многоквартирного дома, так и выборочный капремонт отдельных составляющих здания или элементов инженерных коммуникаций.
— Из части 8 статьи 55.24 Градостроительного кодекса РФ следует, что текущий ремонт зданий, сооружений проводится в целях обеспечения их надлежащего технического состояния, — дополняет юрист Европейской Юридической Службы Людмила Старовойтова. — Под надлежащим техническим состоянием понимаются поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, а также исправность строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации.
Текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания или объекта. Работы по текущему ремонту производятся регулярно в течение года по графикам. Повреждения непредвиденного или аварийного характера устраняются в первую очередь. Для текущего ремонта не требуется проектная документация.
— Важным различием капитального и текущего ремонтов, — обращает внимание Янина Ликсандрова, — является то, что капремонт производится за счет целевых платежей владельцев (отдельная квитанция по оплате капремонта), а текущий проводится и финансируется Управляющей компанией из поступлений квартплаты.
«СП»: — Как правильно проводить капремонт и не навредит ли зданию существующая сейчас тенденция дробить его по частям по принципу «сегодня — крыша, через 5 лет — фундамент, еще через 10 лет — коммуникации»?
— Капитальный ремонт можно разделить на два типа: комплексный и выборочный, — рассказывает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. — В первом случае речь идет о ремонте совсем старых зданий, большая часть элементов которых пришла в негодность. Выборочный ремонт актуален, если дом находится в удовлетворительном состоянии, но все же требуется выполнить работы нескольких типов. Например, в здании может протечь кровля, но при этом фасады и коммуникации еще не изношены. В таком случае нет никакого смысла проводить комплексный капремонт. Если вдруг он потребовался, то, вероятно, управляющая компания не выполняла свои обязанности, раз довела состояние дома до критической отметки «по всем фронтам». Поэтому проведение выборочного капитального ремонта — это вполне логичная и стандартная практика, учитывая, что каждый элемент дома имеет свой срок службы. Например, для несущих стен и фундамента он составляет 100-150 лет, а для крыши 15-80 лет «СП»: — Что конкретно должно быть заменено в ходе капремонта за счет средств Фонда, а что — за счет дополнительных средств самих жильцов? Например, правы ли подрядчики, требуя с жителей дополнительную плату за замену батарей отопления в квартирах и замену полотенцесушителей в ванных комнатах? Где пролегает эта зона разграничения и есть ли она вообще при капремонте? — Виды и объемы необходимых работ для проведения капитального ремонта конкретной крыши разрабатывают в виде сметы специалисты регионального оператора или владельца специального счета, — поясняет эксперт Научно-образовательного центра федеральных и региональных программ Высшей школы государственного управления РАНХиГС Игорь Кокин. — Данная смета, в срок не менее чем за 6 месяцев до начала года, в котором планируется проводить капитальный ремонт, направляется собственникам помещений данного дома для утверждения (часть 3 статьи 189 ЖК РФ). Утвержденной общим собранием сметой и будет определено то, что конкретно будет сделано в ходе капитального ремонта крыши. При этом обращаю Ваше внимание, что в рамках полученных от собственников взносов на капитальный ремонт производится капитальный ремонт общего имущества дома, а не имущества конкретной квартиры.
Исходя из этого, следует сначала разобраться с вопросом — являются ли данные объекты общим имуществом дома?
В 2008 году Верховный Суд РФ высказал свою позицию по батареям отопления: если они имеют запорные устройства (краны) и находятся на ответвлениях от вертикальных стояков, то не являются общим имуществом и не подлежат капитальному ремонту за счет средств всех жителей дома. По полотенцесушителям еще проще. Так как это часть системы горячего водоснабжения (как правило), то граница разграничения между общим имуществом и имуществом собственника, находится либо на первом запорном устройстве в квартиру, либо на индивидуальном приборе учета. Поэтому, если данные элементы не являются общим имуществом дома, они не могут быть капитально отремонтированы за счет взносов на капитальный ремонт.
— Все системы газо-, электро-, тепло— и водоснабжения, а также водоотведения являются общим имуществом до отсекающих вентилей, — уточняет Янина Ликсандрова. — После отсекающих вентилей это уже собственность владельца квартиры, которая капремонту не подлежит. Это будет заботой самого собственника квартиры.
«СП»: — Как правильно контролировать ход капремонта? Какие права у жителей, у подрядчика? Как должны приниматься выполненные работы?
— Если средства для капитального ремонта формируются на специальном счете, то заказчик — организация, управляющая многоквартирным домом. Если собственники платят взносы региональному оператору в Фонд капитального ремонта («общий котел»), то заказчиком является собственно Фонд, — подчеркивает Людмила Старовойтова. — Иногда техническое состояние отремонтированных элементов дома улучшается незначительно либо не улучшается совсем. Бывают случаи, когда личному имуществу жильцов или общедомовому имуществу причиняется существенный ущерб. Это происходит при ремонтных работах на крышах и при замене внутридомовых инженерных систем водопровода, канализации, отопления. Подобные происшествия вызывают справедливое возмущение собственников, потому что они оказываются в ситуации худшей, чем до начала проведения работ. Исключить полностью риск выполнения некачественной работы или причинения ущерба невозможно. Однако можно предпринять ряд мер для максимального снижения таких рисков. Например, на общем собрании собственников выбрать лицо, которое проконтролирует качество проведения капремонта.