Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно продавать квартиру на первом этаже». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Грамотное позиционирование — главный аспект в торговле, ну, и при продаже квартиры на первом этаже, конечно же тоже. Кто ваш целевой покупатель? Кому конкретно вы предлагаете купить жильё? Кого вы рассчитываете найти и сможете ли вы вообще это сделать? По опыту могу сказать, что порой желание собственника опережает его возможности. Для анализа сложившейся перед продажей ситуации необходимо воспользоваться консультацией грамотного, сведущего в таких делах, специалиста. Конечно же все как один, хотят реализовать жильё как можно дороже, и большинство владельцев мечтают перевести квартиру на первом этаже в нежилой фонд и продать под коммерческую недвижимость. Но по тем или иным причинам: конъюнктура рынка, невыгодное местоположение, сложность процедуры — не позволяют им этого сделать. Но поверьте и без этого покупателей хватает. Люди пожилого возраста, с ограниченными возможностями, страдающие акрофобией, любители животных, многодетные семьи и просто фанаты приземлённого жилья — вот неполный перечень потенциальных покупателей квартир на первом этаже…
Приземлённая психология первого этажа
“Я не смогу продать квартиру дорого, да и кому вообще она нужна на первом этаже!” Зачастую именно в понуром состоянии и с такой заведомо проигрышной позицией выходят на рынок со своим предложением большинство владельцев приземлённого жилья. А это значит, проиграть бой ещё задолго до битвы. Если ты изначально не веришь в свои силы и успех предприятия в целом, то у тебя ничего хорошего из продажи, конечно же, не получится. Заниженная самооценка не самый лучший друг и попутчик в таком деле как продажа квартиры на первом этаже, это уж точно. Тонкие вопросы психологии, психосоматическое восприятие мира — внушение, в связи с этим вырабатывается у личности системное поведение. Если сам изначально думаешь о своей квартире как о неликвидной, и эта мысль крепко засела в мозгу, то в итоге либо вообще не удастся продать, либо отдашь за копейки. Или если у представителя предвзятое отношение и риэлтор изначально пессимистически настроен, то он не сможет продать квартиру на первом этаже дорого. Глубоко в подсознании у владельцев квартир на первом этаже сидит мысль, что жильё второсортное, неликвидное, что оно чуточку, но хуже и проигрывает остальным аналогичным на других этажах.
А вот, если сам будешь к этому относится нормально, не как к явлению экстраординарному или из ряда вон выходящему, а как к обычному делу, то у тебя обязательно всё получится. Как корабль назовёшь, так он и поплывёт. Как себя настроишь, так и пройдёт продажа квартиры на первом этаже. Задаёшь себе вектор и к этому стремишься, и рано или поздно цель и желаемый результат будут достигнуты. Главное самому искренне верить в успех и благополучное разрешение, позитивный настрой и эмоции, дадут в итоге свой положительный результат. Мысли — они материализуются. Надо внушить себе мысль, что квартира нормальная, без изъяна, тогда и другие люди вокруг обязательно в это поверят. Необходимо верить в успех предприятия, набраться терпения, с энтузиазмом смотреть в будущее и заразить при этом своим оптимизмом всех вокруг. Системное поведение даёт системный результат.
Помните как герой Виторгана из Чародеев поднимал самооценку и напутствовал Абдулова как проходить через стену?
“Верить в себя! Видеть цель! И не замечать препятствий!”
Постарайтесь освободится от гнетущих мыслей, смятений и власти стереотипов, и начните продажу квартиры на первом этаже с чистого листа…
В продаже первого поможет ремонт
Свежий ремонт не повредит ни одной квартире перед продажей, а тем более при реализации жилья на первом. Капитальный ли ремонт затевать или лёгкий косметический — каждый пусть решает самостоятельно в зависимости от кошелька и условий. Но одно можно сказать с уверенностью, даже лёгкая косметика в квартире на первом этаже привлечёт внимание потенциальных покупателей, сильно повысит шансы на успешную продажу и сократит сроки реализации. Всего лишь пара-тройка рулонов обоев, ведро белой краски, тряпка и ведро — могут дать в итоге ошеломляющий эффект. Советую всем перед продажей квартиры на первом этаже освежить ремонт, или как минимум сделать генеральную уборку. Ремонт на первом уровняет шансы с аналогичными квартирами на других этажах и позволит клиентам рассматривать их тоже.
Приведу яркий пример из моей практики: ко мне за услугами риэлтора по покупке 2-х комнатной квартиры на вторичке обратилась молодая мама с годовалым ребёнком. Основные требования, которые выдвигались при подборе жилья: пусть будет без балкона, но только не первый этаж и состояние полностью пригодное для полноценного комфортного проживания. Денег на покупку — кот наплакал, с первого же взгляда на ситуацию, стало понятно что мало где сможем пролезть по бюджету. Несколько месяцев и километры пробега по этажам подтвердили предварительные опасения. Запыхавшись и высунув язык на плечо, мы притормозили с поисками и решили подвести предварительные неутешительные для нас итоги: квартиры примерно подходящие есть, но все они в ужасном состоянии, напрочь убитые. В конечном счёте мною было выдвинуто предложение пройтись взглядом по первым этажам. Буквально сразу же, а точнее через 2 дня, искомый вариант нашёлся. Квартира на первом этаже кирпичной пятиэтажки с иголочки, муха не сидела, чистая, светлая, аккуратная — только после ремонта, с изолированными комнатами, просторной планировкой, удобной кухней. Клиентка вцепилась в продавца зубами мёртвой хваткой как цербер. Купила, ни разу не пожалела, живёт себе припеваючи. А изначально и подумать не могла, что когда-то будет жить на первом, а жизнь, а точнее обстоятельства распорядились иначе…
Заманил клиента отличным состоянием и продал квартиру на первом этаже
А вот реальный случай и живой наглядный пример того, как ремонт в квартире на первом этаже помог хозяину свернуть горы и продать таки своё жильё, который произошёл в одном из посёлков Московской области. Обычная 2-х комнатная квартира, два окна из трёх в которой выходят на подъезд дома, в жилом состоянии в кирпичной пятиэтажке времён Хрущёва, коих я уверена насчитывается на постсоветском пространстве многие тысячи. Так вот, собственником неоднократно предпринимались попытки продажи своего недвижимого имущества, да всё без успешно. Покупательская способность почти что на нуле, желающих днём с огнём не сыщешь, работы в богом забытом, хоть и городского типа, но посёлке, нет да уже наверное никогда не будет. Предприятия все позакрывались, молодежь бежит в большой город на заработки — знакомая ситуация не правда ли? Тем временем шли годы, и чего только не делал хозяин, чтобы продать квартиру: и занижал цену до нельзя, и вывешивал на окно рекламный плакат, и менял агентства и риэлторов как перчатки — да всё без толку, пока не воспользовался грамотным советом опытного в таких делах специалиста. Изначально диспозиция была — одна из многих, а необходимо было сделать предложение уникальным, качественно выделится из серой массы, стать если хотите лучом света в тёмном царстве. Рекомендации сводились к тому, чтобы незамедлительно приступить к косметическому ремонту в жилых помещениях, освежить именно комнаты, так как санузел и кухня были во вполне себе приглядном состоянии, и тем самым добиться приятного впечатления от всей квартиры в целом.
Зачем переводить «жилье» в «нежилье»
В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.
В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.
Кaк paбoтaть c кoммepчecкoй нeдвижимocтью
- 3aкaжитe выпиcкy из EГPН, чтoбы ycтaнoвить влaдeльцa пoмeщeния. Ecли пoмeщeниeм влaдeeт чacтник, cдeлкa пpoвoдитcя пo cтaндapтнoмy cцeнapию.
- Ecли пpoдaвeц — opгaнизaция, ycтaнoвитe, ктo из coтpyдникoв yпoлнoмoчeн пoдпиcывaть дoгoвop кyпли-пpoдaжи, нeт ли y opгaнизaции кpyпныx дoлгoв и дpyгиx пpeтeндeнтoв нa нeдвижимocть. Для кpyпнoй cдeлки нyжнo пoлyчить paзpeшeниe нa пpoдaжy oт yчpeдитeлeй.
- 3aкaжитe oцeнoчный oтчeт, чтoбы oпpeдeлить pынoчнyю cтoимocть oбъeктa.
- Пoдгoтoвьтe нeoбxoдимыe дoкyмeнты.
- Пpoвoдитe взaимopacчeты c opгaнизaциeй тoлькo бeзнaличным cпocoбoм: co cчeтa нa cчeт или чepeз aккpeдитив.
Приземлённая психология первого этажа
“Я не смогу продать квартиру дорого, да и кому вообще она нужна на первом этаже!” Зачастую именно в понуром состоянии и с такой заведомо проигрышной позицией выходят на рынок со своим предложением большинство владельцев приземлённого жилья. А это значит, проиграть бой ещё задолго до битвы. Если ты изначально не веришь в свои силы и успех предприятия в целом, то у тебя ничего хорошего из продажи, конечно же, не получится. Заниженная самооценка не самый лучший друг и попутчик в таком деле как продажа квартиры на первом этаже, это уж точно. Тонкие вопросы психологии, психосоматическое восприятие мира — внушение, в связи с этим вырабатывается у личности системное поведение. Если сам изначально думаешь о своей квартире как о неликвидной, и эта мысль крепко засела в мозгу, то в итоге либо вообще не удастся продать, либо отдашь за копейки. Или если у представителя предвзятое отношение и риэлтор изначально пессимистически настроен, то он не сможет продать квартиру на первом этаже дорого. Глубоко в подсознании у владельцев квартир на первом этаже сидит мысль, что жильё второсортное, неликвидное, что оно чуточку, но хуже и проигрывает остальным аналогичным на других этажах.
А вот, если сам будешь к этому относится нормально, не как к явлению экстраординарному или из ряда вон выходящему, а как к обычному делу, то у тебя обязательно всё получится. Как корабль назовёшь, так он и поплывёт. Как себя настроишь, так и пройдёт продажа квартиры на первом этаже. Задаёшь себе вектор и к этому стремишься, и рано или поздно цель и желаемый результат будут достигнуты. Главное самому искренне верить в успех и благополучное разрешение, позитивный настрой и эмоции, дадут в итоге свой положительный результат. Мысли — они материализуются. Надо внушить себе мысль, что квартира нормальная, без изъяна, тогда и другие люди вокруг обязательно в это поверят. Необходимо верить в успех предприятия, набраться терпения, с энтузиазмом смотреть в будущее и заразить при этом своим оптимизмом всех вокруг. Системное поведение даёт системный результат.
Помните как герой Виторгана из Чародеев поднимал самооценку и напутствовал Абдулова как проходить через стену?
“Верить в себя! Видеть цель! И не замечать препятствий!”
Постарайтесь освободится от гнетущих мыслей, смятений и власти стереотипов, и начните продажу квартиры на первом этаже с чистого листа…
Купля-продажа объектов между гражданами
В-первую очередь для продажи нежилого помещения необходимо найти покупателя. Далее готовится пакет документов, совершается сделка и регистрируется договор купли-продажи.
Осуществление сделки между физическими лицами состоит из нескольких этапов:
- Проверка правового статуса. На данном этапе необходимо узнать насколько дееспособным является продавец и покупатель. Возможно у одной из сторон имеются какие-то ограничения для осуществления продажи.
- Обсуждение условий сделки. Стороны договариваются обо всех нюансах, обговаривают цены, условия выплат и ряд других важных вопросов.
- Заключение договора. После обсуждения составляется договор купли-продажи. Стороны могут составить его сами, либо могут заказать у юриста.
- Регистрация. Договор вступает в силу, после того как продавец с покупателем обратятся в Росреестр или МФЦ для регистрации прав.
- Акт передачи. Данный пункт является необязательным, но лучше всего им воспользоваться, так как он убережет продавца от претензий по переданному объекту.
В продаже первого поможет ремонт
Свежий ремонт не повредит ни одной квартире перед продажей, а тем более при реализации жилья на первом. Капитальный ли ремонт затевать или лёгкий косметический — каждый пусть решает самостоятельно в зависимости от кошелька и условий. Но одно можно сказать с уверенностью, даже лёгкая косметика в квартире на первом этаже привлечёт внимание потенциальных покупателей, сильно повысит шансы на успешную продажу и сократит сроки реализации. Всего лишь пара-тройка рулонов обоев, ведро белой краски, тряпка и ведро — могут дать в итоге ошеломляющий эффект. Советую всем перед продажей квартиры на первом этаже освежить ремонт, или как минимум сделать генеральную уборку. Ремонт на первом уровняет шансы с аналогичными квартирами на других этажах и позволит клиентам рассматривать их тоже.
Pиcки cдeлки c юpидичecким лицoм
Ecли нe yчecть ocoбeннocти cдeлки c opгaнизaциeй, дoгoвop кyпли-пpoдaжи мoгyт aннyлиpoвaть в cyдe. Пpaвo coбcтвeннocти вepнeтcя к пpeжнeмy влaдeльцy, a пoкyпaтeлю пpидeтcя взыcкивaть c нeгo дeньги.
Дoгoвop кyпли-пpoдaжи пoдпиcaл coтpyдник, y кoтopoгo нe былo нa этo пpaв. Oбычнo cдeлкy c нeдвижимocтью зaключaeт гeнepaльный диpeктop, диpeктop или пpeдceдaтeль пpaвлeния. Ecли дoкyмeнты пoдпиcывaeт дpyгoй coтpyдник, нaпpимep, глaвный бyxгaлтep — y нeгo дoлжнa быть дoвepeннocть.
Opгaнизaция — бaнкpoт. Ecли кoмпaния пpoxoдит пpoцeдypy бaнкpoтcтвa, ee имyщecтвo peaлизyют нa ayкциoнe, a выpyчeнными дeньгaми зaкpывaют дoлги. Нeкoтopыe фиpмы пытaютcя caмoвoльнo пpoдaть нeдвижимocть, нo кpeдитopы мoгyт ocпopить cдeлкy в cyдe.
Условия переоформления жилья в нежилой фонд
В законодательстве РФ отражены нормы, определяющие обстоятельства перевода жилой собственности в сферу коммерческого применения. Большую часть условий устанавливает Жилищный кодекс (гл.3):
- допустимое расположение переоформляемой квартиры в составе многоэтажного дома – 1-3 этаж. Помещения второго-третьего этажа подлежат переводу в нежилой фонд, если под ними находятся объекты нежилой недвижимости;
- переоформляемое помещение должно обладать отдельным входом, либо позволять устройство самостоятельного входа в дальнейшем. В зависимости от вида коммерческого использования в перспективе нежилому помещению может потребоваться запасной выход (СП 112.13330.2011);
- допустимое число зарегистрированных граждан в квартире, переводимой в нежилой фонд – ноль. Регистрация возможна лишь в жилой недвижимости (ч.3 ст.I «Правил регистрации и снятия граждан РФ…»). Т.е. перед подачей документов под переоформление помещения обязательно нужно обнулить число регистрации жильцов в данной квартире;
- многоэтажка, квартира из состава которой переводится в нежилую, не должны быть аварийной, нуждаться в капремонте, подлежать сносу ли реконструкции (ст.10 гл.II Положения «О признании помещения жилым»);
- переоформление в нежилой фонд квартиры невозможен, если помещение состоит под каким-либо обременением (арестом), включая ипотеку и кредитный договор. Перевод жилья с обременением в нежилое помещение допускается лишь после прекращения залога;
- наличие неузаконенных перепланировок в квартире, переводимой в нежилую, законом не разрешается;
- переоформление в нежилую квартиры в здании культурно-исторической ценности потребует разрешения полномочного госоргана (ст.47.3 закона за №73-ФЗ «об объектах культурного наследия»);
- перевод в коммерческое назначение жилплощади невозможен, если нет подключения к инженерно-коммуникационным системам.
На первом предлагать. Как превратить квартиру в магазин или офис?
Расположение квартиры на первом этаже обычно воспринимается как минус, особенно – если окна выходят на оживленную улицу. Для нежилых помещений это, наоборот, плюс. Магазин или салон красоты в жилом доме на первом этаже обычно успешен, да и сама Недвижимость стоит дороже. ЦИАН разбирался в нюансах схем по изменению статуса жилья.
Если в начале 2000-х перевод квартир в нежилую недвижимость был в ходу, то к настоящему моменту схема распространена меньше, считает Светлана Вольская, руководитель отдела продаж офиса «На Киевской» «Миэль-Сеть офисов недвижимости».
Во-первых, объясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», в старом фонде практически все уже переведено.
Во-вторых, в новостройках первые этажи обычно по умолчанию отведены под торговлю и услуги.
И, наконец, в третьих, появилась возможность покупать апартаменты и оборудовать их под бизнес без дополнительных усилий, так как эти помещения не относятся к жилым юридически.
Использование жилых помещений в коммерческих целях
После регистрации фирмы и начала деятельности одним из главных вопросов, стоящих перед предпринимателем, является приобретение или аренда подходящего помещения для своего офиса.
Найти такое зачастую непросто.
Желательно, чтобы офис находился в удобном для работы месте, площадь его была достаточной для ведения деятельности, планировка хорошей, а стоимость аренды или покупки – доступной.
Существует несколько вариантов решения проблемы поиска офисного помещения:
- аренда;
- покупка специально обустроенного рабочего помещения в нежилом фонде;
- приобретение квартиры в жилом фонде города с последующим оформлением всех документов.
В данной статье мы подробно рассмотрим особенности использования в коммерческих целях жилых помещений, а также перевод их в нежилой (коммерческий) фонд.
В случае, если вы приобретаете или арендуете помещение в жилом доме, необходимо проверить наличие разрешения на использование данного помещения как офисного. Если такого разрешения нет, его следует получить, поскольку законодательство запрещает использовать в качестве офиса жилые помещения.
Несмотря на то, что квартира изначально для данных целей не предназначается, покупка ее для офиса с экономической точки зрения выгодна. Это дает возможность сэкономить на приобретении полноценного офисного помещения — стоимость готового офиса будет значительно выше.
Как управлять наполнением
Большинство застройщиков распродают помещения на первых этажах инвесторам и не могут в дальнейшем влиять на их наполнение. Так появляются девелоперские «фотомемы», когда в одном доме – по пять аптек. В этом случае единственным рычагом повлиять на наполнение становится грамотное проектирование ритейла. Тогда в помещении, спроектированном, как салон красоты, будет именно салон, а в аптеке – аптека.
→ Как влиять на наполнение первых этажей, если девелопер их продает?
Микаил Намазов, директор по маркетингу и продвижению ГК «Территория жизни», Пенза:
«Проблема однообразного наполнения — данность, с которой сталкиваются многие застройщики. При этом нельзя сказать, что девелоперам все равно. Мы сами реализуем КОТы и хорошо понимаем, как открывающийся в районе бизнес влияет на качество жизни покупателей.
При этом нам, как и другим девелоперам, важно именно продать помещение и улучшить показатели продаж на объекте, а не сдавать его в аренду. Тем не менее, со своей стороны мы применяем все доступные способы, чтобы разнообразить наполнение первых этажей для наших жителей.
Мы не может запретить предпринимателям открывать тот или иной бизнес, но можем помочь им делать интересные для нас точки. Например, предоставляем специальные условия на покупку помещения как инвесторам, так и самим предпринимателям. Особенно в строящихся домах. Так начинающий бизнес получает хорошую цену, а застройщик — развитую инфраструктуру к моменту ввода дома в эксплуатацию.
Также мы готовы бесплатно рекламировать жителям на наших ресурсах тот сервис, который компании им предоставляют: парикмахерские, частные кружки, кофейни, ателье. К слову, мы уже это делаем в нашем ЖК «Арбековская застава».
Кроме того, если помещение у нас в продаже и мы знаем для него хорошего арендатора, который будет полезен району, в рекламных коммуникациях мы сообщаем, что у этого объекта уже есть готовый арендатор».
Собираем необходимые документы
Профессиональные юристы и риэлторы всегда предупреждают своих клиентов, что изменение статуса помещения — достаточно долгий и кропотливый процесс, связанный с оформлением огромного количества документов.
Документы, которые вам понадобятся:
- 1 Заявление с указанием причины перевода
- 2 Право собственности на квартиру
- 3 Справка об отсутствии регистрации в квартире или выписка из домовой книги
- 4 Проект перепланировки и переустройства помещения
- 5 Согласование проекта в Архитектурном отделе округа (АПО), Госпожнадзоре и Роспотребнадзоре (СЭС)
- 6 Техническое заключение сертифицированной организации по проекту перепланировки
- 7 Справка из районной администрации о том, что дом не стоит в очереди на капремонт или снос, не является аварийным
- 8 Поэтажный план здания и экспликация
- 9 Справка ДЕЗ о функциональном назначении соседних квартир
- 10 Справка из архитектурного отела о возможности устроить отдельный вход
- 11 Акт обследования технического состояния квартиры
- 12 Техпаспорт из БТИ
- 13 Выписка из ЕГРП
- 14 Согласие жильцов дома на перевод помещения (строго обязательно в ЖСК и ТСЖ)
- Шум в дневное время. Полы в нежилых помещениях выстилают кафельной плиткой, которая очень хорошо распространяет звуки от каблуков и обуви с твёрдой подошвой. Если дверь такого помещения не оснащена доводчиком, то придётся постоянно слушать, как она открывается и закрывается с громким грохотом.
- Посторонние запахи и насекомые. Если на первом этаже расположились ресторан или кафе, то велика вероятность проникновения в квартиру этажом выше запахов приготавливаемой пищи, а также тараканов и грызунов, от которых часто не спешат избавляться точки общественного питания.
- Холод. Помещения на первых этажах могут быть сданы в эксплуатацию значительно позже, многие покупают офисные помещения с целью последующей аренды, что также приводит к тому, что такие помещения долгое время не отапливаются: в холодное время года это может принести дополнительный дискомфорт.
- Квартирные кражи. Согласно статистике органов внутренних дел, квартиры на вторых этажах чаще всего становятся объектом домовых краж.
- Общественная пепельница. Культура курения сигарет, как в голливудских фильмах, с хрустальной пепельницей в руке, не скоро дойдёт до российских реалий. Жители верхних этажей постоянно бросают бычки с балкона, что может привести не только к гигиеническим проблемам, но и к возгоранию: хранить на балконе мебель и декоративные диванные подушки станет довольно проблематично.
Портрет потенциального инвестора
Коммерческая недвижимость на первых этажах жилых домов очень популярна среди жителей этого же района, а порой – даже этого жилого комплекса. Обычно в эту категорию инвесторов попадают начинающие предприниматели, которые расширяют или открывают бизнес. Как правило, это малый бизнес, ориентированный на массовый спрос – предприятия сферы услуг или продуктовые магазины шаговой доступности.
Вторая категория покупателей – это средние и крупные сетевые бренды из сферы услуг, банки, организации общественного питания, ретейлеры. Владельцы бизнеса ориентируются на перспективность коммерческой недвижимости в данном районе.
Третья категория – ориентированные на временный и нерегулярный спрос компании. Сюда принято относить поставщиков и производителей мебели, сантехники, окон и строительных материалов. Такие инвесторы используют коммерческую недвижимость на 1 этаже под клиентский офис с небольшим шоу-румом либо открывают небольшой магазин. Самыми популярными объектами являются новостройки в крупных микрорайонах. Это связано с тем, что предприниматели и владельцы бизнеса ориентируются на массовый спрос со стороны будущих новоселов. Товары и услуги очень востребованы в течение первых нескольких лет после сдачи новостройки в эксплуатацию, а затем после падения спроса владельцы коммерческих помещений переезжают в иное место. В данном сегмента самый популярный срок аренды – не более 10 лет.