Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора купли-продажи недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Стороны имеют право расторгнуть ДКП по обоюдному согласию, если это предусмотрено договором и не запрещено законом. О причинах аннулирования сделки участники могут никого не извещать — достаточно мирного, добровольного соглашения и отсутствия спорных ситуаций. Причиной может быть изменение финансовых возможностей покупателя, срыв планировавшегося переезда продавца и т. д. Отмена ДКП не ограничивает возможность заключения нового договора в будущем.
Можно ли аннулировать сделку после регистрации
Опять же, если говорить коротко — да. Но есть очень веское ограничение. После регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен.
Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. А исполненным — если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий.
Если переход права собственности еще не произошел, участникам сделки достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации — так как в этот момент фактически договор еще не заключен, а значит и расторгать нечего.
Если переход права собственности произошел, а расчет — еще нет, расторгнуть договор возможно. Для этого участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется прежнего владельца.
Если договор исполнен, расторгнуть сделку в этом случае практически невозможно. Но если обе стороны передумали, для решения вопроса сторонам проще всего заключить сделку обратной купли-продажи — где покупатель и продавец поменяются местами. Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд. Пошаговую инструкцию можно найти выше.
Расторжение договора — не рядовая процедура, и в большинстве случаев договориться о расторжении не получается. Чаще всего расторжение по соглашению сторон возможно только в том случае, если продавец или покупатель не рассчитывали обманывать вторую сторону изначально. Если же сделка с самого начала подразумевалась одной из сторон как мошенническая, суда не избежать, а это процесс длительный и не всегда выгодный. Многие схемы продуманы до мелочей, и судебные тяжбы затягиваются на длительный срок.
Если вы находитесь на этапе поиска недвижимости или готовитесь заключить сделку, необходимо внимательно проверять каждый документ. Не бойтесь обидеть продавца или покупателя: надежность сделки выгодна обеим сторонам. Привлекайте экспертов везде, где это возможно. Кроме того, вы также можете воспользоваться специальными сервисами, которые позволят проверить продавца, обратившись в конкретный банк. Особенно это важно и удобно при оформлении ипотечного кредита.
Дополнительно подстраховаться и предотвратить длительные судебные тяжбы можно на этапе заключения договора. Для этого необходимо четко прописать в нем причины для расторжения. Кроме того, важно предусмотреть нюансы: в какой срок возможно расторжение, какими будут последствия и так далее. Чем подробнее вы проработаете договор, тем проще будет расторгнуть его в случае, если что-то пойдет не так.
Если в результате все равно требуется расторжение, не пытайтесь действовать самостоятельно. Расторжение договора, особенно в том случае, если он уже считается исполненным — вовсе не то же самое, что признание сделки недействительной. Специалисту лучше всего поручить не только составление искового заявления, что повысит ваши шансы на победу в суде, но и оформление соглашения о расторжении договора: это позволит соблюсти ваши интересы и расторгнуть договор в кратчайшие сроки.
Судебный порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости
В том случае, если прямого обязательства по соблюдению претензионного порядка при расторжении договора нет, заинтересованный покупатель (продавец) вправе обратиться в суд сразу, заявив требование о расторжении договора. Споры о расторжении договора купли-продажи недвижимости между юридическими лицами или с участием юридического лица и индивидуального предпринимателя подведомственны арбитражным судам, в остальных случаях иск подается в гражданский суд.
В иске о расторжении договора купли-продажи квартиры (иной недвижимости) указываются основания расторжения:
1) Нарушение сроков выполнения обязательств;
2) Нарушение прямых обязательств;
3) Основания по недействительности договора (подписание сделки неуполномоченным лицом, заключение сделки с несовершеннолетним лицом или недееспособным лицом, подписание договора под принуждением и т.д.)
Важно, чтобы до подачи иска была получена профессиональная консультация юриста (адвоката), который правильно определит основания для расторжения договора и обоснует факты нарушений. В противном случае суд может отказать в иске, и второй раз обратиться в суд по одному и тому же спору будет невозможно.
Когда не заявляется требование о расторжении договора купли-продажи
Если сторона докажет, что по всем существенным условиям не было достигнуто надлежащего соглашения в необходимой форме, то в этом случае, сторона заявит в суд о признании сделки купли-продажи незаключенной. Таким образом, сторона будет отрицать факт заключения договора, так как не соблюдены условия заключения сделки. Например, в договоре не указана цена сделки либо указана мнимая (нереальная) цена.
На практике стороны часто скрывают истинную сумму сделки в целях сокрытия реальной стоимости недвижимости и уменьшения суммы налогов, что является противозаконным. В этом случае, если стороной будет доказано, что фактическая сумма сделки по продаже недвижимости была выше, то сделка будет признана незаключенной. Фактически это притворная сделка, которая не подлежит признанию недействительной, так как ничтожна с момента ее заключения (подписания договора).
Следует учитывать, что бремя доказывания существенного характера нарушения договора купли-продажи недвижимого имущества лежит на истце. Поэтому не стоит рассчитывать, что суд сам во всем разберется, а лучше доверить ведение дела и сбор доказательств опытному юристу с практикой ведения подобных судебных дел.
Практика и риски
В целом, на практике иски о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества удовлетворяются не часто, т.к. стороны обычно заключают стандартный договор купли-продажи, в котором не прописаны моменты, позволяющие отказаться от договора в случае не выполнения стороной обязательств или возникновения препятствий. В этом случае суд исходит из принципа свободы заключения договора, установленного ст. 421 ГК РФ, согласно которому стороны изначально договариваются обо всех моментах и не могут ссылаться на иные источники.
Суд расторгает договор купли-продажи недвижимости в том случае, если можно доказать недействительность договора либо установить факт не заключения договора, либо установить нарушение закона в момент заключения сделки. К сожалению, судебная практика неоднозначна по данным спорам, так как в каждом случае суд руководствуется фактическими обстоятельствами дела. Суд учитывает: было ли фактически передано имущество покупателю, были ли действительно нарушены обязательства стороной или ею допущена неосмотрительность.
В частности, в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 г. Москва «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», указано, что, если судом будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий поведения стороны может отказать в иске.
Как разобраться с проблемой без привлечения суда
Затевать судебную тяжбу хочется не всем, и п.2 статьи 452 ГК РФ позволяет попытаться урегулировать разногласия сторон в досудебном порядке. Начать следует с направления на имя второй стороны составленного в произвольной форме письменного предложения расторгнуть договор. Когда адресат соглашается, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации оформляется также в свободной форме, в Росреестр подается подписанное обеими сторонами заявление о прерывании процесса перерегистрации права собственности, недвижимость возвращается к продавцу, а оплата – к покупателю.
Соглашение обязательно должно содержать:
- Название документа;
- Число, месяц, год и место, где он составлен;
- ФИО и реквизиты продавца и покупателя;
- Реквизиты договора купли-продажи;
- Дату, которая обозначит расторжение сделки;
- Заявление, что между сторонами отсутствуют какие-либо претензии.
Существуют и другие варианты досудебного урегулирования вопроса:
- Обратиться в полицейский участок – этот способ подходит, когда продавец взял оплату и пропал с радаров, перестав выходить на связь;
- Изменить условия – этот способ для тех, кому жилплощадь пришлась по нраву, невзирая на все ее дефекты и сложности, путем компромиссов можно прийти к условиям, которые будут удовлетворять обе стороны;
- Перепродать жилплощадь – если проблема не решается путем переговоров, а суд рискует затянуться и привести к неясным результатам, самым разумным решением может оказаться перепродажа проблемной жилплощади. Риелторы из Московского агентства недвижимости «Владис» готовы помочь вам избавиться от квартиры с минимальными потерями.
Причины расторжения договора
Расторжение договора по соглашению сторон
Как следует из названия, по соглашению сторон договор может быть расторгнут только в том случае, если обе стороны — продавец и покупатель — не имеют взаимных претензий. В этом случае не так важно, что именно побудило стороны к этому шагу. Важно то, что они не имеют претензий друг к другу и согласны на расторжение. Обращаться в суд в этом случае не придется. О том, как оформить расторжение в этом случае — расскажем чуть ниже.
Расторжение договора в одностороннем порядке
Для того, чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке, должны быть веские причины. Они прописаны в Гражданском кодексе и защищают участников сделки от произвола с другой стороны.
То есть ни продавец, ни покупатель не смогут расторгнуть договор просто потому, что им так захотелось, если другая сторона против. Растогнуть договор в одностороннем порядке можно только при наличии нарушений. При этом нарушение должно быть существенным и нести значительный ущерб. Значительный — значит, что одна из сторон сделки лишается того, на что рассчитывала при ее заключении. Расторгнуть договор в одностороннем порядке можно только через суд.
Существенные причины для расторжения договора в одностороннем порядке
Нарушение договора продавцом, например:
— уклонение от регистрации перехода права собственности на недвижимость в течение долгого времени
— продавец утратил право собственности на недвижимость после заключения договора
Нарушение договора покупателем, например:
— покупатель вообще не оплатил недвижимость
— долгое время не оплачивает бóльшую часть стоимости недвижимости
Другие причины, предусмотренные законом или договором:
— при проведении регистрации были обнаружены фальшивые документы
— прежний собственник в указанные сроки не освободил жилье
— были нарушены права несовершеннолетних
— жизненные изменения, существенным образом влияющие на ситуацию
Отменить куплю-продажу дома, квартиры, земельного участка или другой недвижимости можно, но достаточно проблематично. Если стороны пришли к обоюдному решению, то в таком случае покупатель и продавец подписывают соглашение. Отказаться от сделки можно на любом этапе до подписания договора купли-продажи или после заключения сделки, если обязательства по договору не выполнены.
Если продавец продал имущество с существенными недостатками или покупатель не произвел расчеты в полном объеме, либо при наличии иных нарушений договора, одна из сторон вправе направить второй претензию с требованием прекратить правоотношения.
Если субъект не отвечает на претензию или отказывается выполнять условия, отраженные в ней, сторона, чье право нарушено, вправе обратиться с исковым заявлением в суд о расторжении договора.
Если оформлена ипотека
С оспариванием ДКП ипотечной квартиры все сложнее, т.к. здесь задействуется третья сторона – банк, у которого она находится в залоге. Без его согласия недвижимость нельзя дарить, продавать или менять, но некоторым кредиторам достаточно уведомления о запланированной сделке.
Здесь есть несколько вариантов:
- Обойтись без суда. Бывший собственник возвращает нынешнему (покупателю) часть уплаченных им денег для погашения ипотеки, тот закрывает кредит. Перед этим заключается предварительный ДКП. После отдается остальная сумма, заключается основной ДКП;
- Обратиться в суд. Если исковые требования удовлетворят, недвижимость вернут бывшему владельцу, а он выплатит деньги на счет банка для погашения ипотеки.
После проведения сделки могут быть недовольны обе стороны: продавец – неполным или несвоевременным получением денег, покупатель – долгами за коммунальные услуги или наличием зарегистрированных на объекте граждан и т.п.
Возможность расторжения договора купли-продажи квартиры гарантирует глава 29 ГК РФ «Изменение и расторжение договора».
- Причины, достаточные для расторжения (ст. 450);
- Расторжение, связанное изменением обстоятельств (ст. 451);
- Порядок проведения расторжения (ст. 452);
- Последствия расторжения сделок (ст. 453).
Правовой основой для любых сделок с недвижимостью (в том числе купли продажи и ее расторжения) является ФЗ № 122.
Согласно федеральному закону, все сделки в этой сфере обязательно подлежат регистрации. Она обязательна при покупке объекта и при расторжении договора.
Закон предусматривает срок исковой давности для расторжения договора купли-продажи объектов недвижимости. Оспорить правомерность сделки возможно в течение трех лет после регистрации.
Согласно закону, должны быть зарегистрированы:
- Сделки, объектом которых выступают жилые помещения (считаются действительными с момента регистрации);
- Переход права владения на любой объект недвижимости.
Жилая недвижимость проходит «двойной» процесс регистрации — сделки и перемены собственника.
Что покупатель вправе потребовать от продавца, если обнаружил недостаток в приобретенной квартире?
Для начала обнаруженный недостаток не должен быть оговорен в договоре. При цене на квартиру ниже рыночной, как правило, имеются различные дефекты (при условии, что с документами все в порядке). Хороший риэлтор или юрист посоветует продавцу указать эти недостатки в договоре. Если продавец пренебрег хорошим советом и оговорил недочеты в устной форме, то у покупателя есть карт-бланш (или шанс на миллион). В этом случае покупатель может «включить заднюю» и настаивать на том, что ни о каких недостатках речи не шло.
Если недостатки в договоре не оговорены, то покупатель вправе:
- требовать уменьшения цены;
- требовать устранить дефекты;
- требовать возместить деньги, потраченные на устранение дефектов.
Продавец отказывается от устранения недостатков? Изменить его решение может только суд, а при неисполнении решения суда судебные приставы.
Для принятия положительного решения по делу покупателю необходимо подтвердить факт выявленных неисправностей и стоимость их устранения независимой экспертизой (оплачивается покупателем и стоит дорого).
При этом:
- продавец должен быть надлежащим образом уведомлен о проведении экспертизы;
- присутствовать при осмотре помещения экспертом;
- затраты на устранение дефектов должны быть подтверждены экспертом расчетным путем;
- помещение должно не соответствовать либо качеству, указанному в договоре, либо строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим нормам, ГОСТу и прочей документации.
Аналогом независимой экспертизы может стать судебная экспертиза. По сути это одно и тоже. Независимая экспертиза проводится до судебного заседания, а судебная экспертиза назначается судом и проводится после принятия судебного дела к производству, но до вынесения решения по делу.
Бывает, что расходы по судебной экспертизе нужно уплачивать после ее проведения. И это очень большой плюс для покупателя, так как при принятии решения в его пользу все судебные расходы (а экспертиза — это судебные расходы) ложатся на плечи продавца.
Для инициатора расторжения сделки, выгоднее будет убедить соучастника прекратить договорные обязательства по соглашению сторон.
Осуществить это возможно в следующих ситуациях:
- если стороной-инициатором будут выявлены мошеннические действия второй стороны;
- подделка документации;
- приход лиц из мест лишения свободы, которые имеют право собственности на недвижимость;
- обнаружение нарушений относительно процесса приватизации;
- появление наследников, имеющих право на соответствующую недвижимость;
- наличие арестов и иных обременений на недвижимость;
- наличие незаконной реконструкции.
В соглашении аннулирования договора купли-продажи недвижимости необходимо проставить идентификационный номер, дату его оформления, а также город, в котором расположено имущество. Далее прописываются примечания, в которых подробно указывается перечень оснований, послуживший прекращению правоотношений между сторонами сделки.
Как обезопаситься от срыва договоренностей – советы юристов
Купить квартиру на современном рынке недвижимости несложно, но гарантировать заключение сделки без проблем сложно. Юристы советуют привлекать специалистов на этапе оформления договора, чтобы он не был впоследствии признан недействительным.
Также важно, чтобы все денежные расчеты стороны произвели до обращения в Росреестр. Иначе отменить сделку после юридической смены владельца сложно. Еще один вариант, позволяющий обезопасить куплю-продажу, заключается в оформлении предварительного соглашения.
Самый простой способ расторгнуть куплю-продажу – это наличие обоюдного желания сторон. Несложно это сделать и при условии, что один из участников не выполнил своих обязательств. Но если особых оснований для отмены нет или такая возможность не предусмотрена соглашением, нужно отстаивать свою позицию в суде.
Условия для отмены договора купли-продажи квартиры или иной недвижимости
Согласно ст. 452 ГК РФ, договором купли-продажи признается документ, согласно которому собственник продает квартиру покупателю за обозначенную в нем сумму.
Стороны – это и граждане, и организации (юридические лица). Документ имеет письменную форму, но никак не устную.
Поправки от 29.12.2015 г. и 02.06.2016 г. к ФЗ №122 от 21.07.1997 г. говорят о том, что нотариальное заверение купчей в тех случаях, когда этого в обязательном порядке закон не требует, делают добровольно.
Обязательно заверяют сделки:
- Участник – несовершеннолетний и/или недееспособный гражданин.
- Квартира принадлежит нескольким лицам (например, супругам).
Итак, ответ на вопрос, можно ли вернуть проданную квартиру, утвердительный. Но процедура расторжения может занять не один месяц, а доказать существенность оснований порой очень сложно. Чем более полно будет составлен договор, тем проще в случае возникновения спорных ситуаций доказывать собственную правоту:
- С помощью юриста — именно поэтому лучше привлечь профессиональных юристов, которые при заключении договора не упустят ни одну мелочь.
- Самостоятельно — если соглашение вы планируете заключать самостоятельно, то особенное внимание уделите вопросам сроков, сумм, обязанностей и ответственности каждой из сторон.
Порядок действий при расторжении договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке
Для расторжения договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке необходимо соблюсти определённый порядок действий.
До обращения в суд сторона-инициатор расторжения должна направить другой стороне письменное требование о расторжении договора. Требование о расторжении может быть заявлено в суд только после получения отказа другой стороны расторгнуть договор либо в случае неполучения ответа в срок, указанный в уведомлении или установленный законом или договором, а если такой срок не указан — по истечении 30-дневного срока.
По итогам рассмотрения иска суд может вынести следующие решения:
- о расторжении договора купли-продажи;
- об отказе в удовлетворении иска;
- о возвращении недвижимого имущества и возврата денежных средств.