Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно узаконить пристройку к дому». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
У местных органов власти (отдела архитектуры, отдела строительства или градостроительного комитета) необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который содержит заключение о том, что строение разрешено и соответствует требованиям.
Она должна находиться либо в собственности, либо в аренде по договору аренды.
Если документов на участок у вас нет, следует получить свидетельство о праве собственности на землю.
Для этого необходимо обратиться в местную Регистрационную палату (или МФЦ) с пакетом документов:
- заявлением,
- паспортом,
- правоустанавливающими документами на владение землей (это свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, акт о приватизации, дарственной или пр.),
- кадастровым паспортом (при условии, что производилось межевание и участок поставлен на учет в Кадастровой палате),
- квитанцией об оплате пошлины.
Если земля арендована, в договоре обязательно должна быть информация об участке: адрес или местоположение, площадь и границы, кадастровый номер, категория земли и ее целевое назначение. Иначе договор может быть признан недействительным.
Алгоритм действий, как узаконить незаконную пристройку к дому
Существует два варианта узаконивания пристройки: первый – еще до ее возведения или во время строительного процесса. Это намного проще – можно обойтись без судебного процесса, достаточно собрать пакет документов и подать его в проектную организацию при местной администрации, после чего спокойно заканчивать возведение постройки и использование ее по назначению. Второй вариант – если пристройка уже закончена. Он более сложный и предполагает обращение в суд и легализацию конструкций по его решению.
Чтобы узаконить пристройку к дому через суд, потребуется выполнить такой порядок действий:
1 Сбор всего необходимого пакета документов
- Потребуются следующие бумаги:
- подтверждение права на владение земельным участком – выписка из Госкадастра, договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в наследство и т.д.;
- оформленное право собственности на дом;
- технический план здания вместе с пристройкой, к которому прилагается описание и подробный план работ – что и как изменилось с момента регистрации основного дома;
- если дом используется как жилой – выписка из домовой книги с указанием всех зарегистрированных жильцов. Для дачного домика и подобных строений это не требуется;
- разрешения от компаний. оказывающих коммунальные услуги – если при строительстве пристройки затрагивались коммуникации (электричество, вода, газ и т.д.), представители обслуживающих компаний должны выдать заключение, что работы проведены без нарушений и конструкция не несет опасности для жильцов и окружающих;
- согласование с соседями – если пристройка как-либо влияет на соседние участки (например, ограничивает вход, изменяет фасад и т.д.), потребуется получить письменное согласие их владельцев;
- письменное согласие всех совладельцев – если дом находится в общей собственности, потребуется единогласное решение сособственников о легализации.
Как будет рассматриваться дело
Когда приходится решить вопрос, как оформить пристройку, нужно учитывать в Российской Федерации не всегда можно доказать законность самостроя по факту. Причин для этого предостаточно. Первая и самая важная — отсутствие соответствующих документов, подтверждающих попытки оформления пристройки по закону.
В результате обращения истца в суд, он, в свою очередь, назначает выполнение строительной экспертизы. Данный процесс будет не бесплатный, а все расходы берет на себя истец. Его проводят в обязательном порядке, чтобы проверить сооружение на соответствие всем законодательным нормам.
При отказе от этой процедуры суд имеет право сразу выдвинуть протест на оформление строительного проекта. Также узаконить самовольную пристройку к частному дому невозможно будет, если эксперты найдут нарушение СНиП или другие градостроительные нормы. Как вариант — суд заставит владельца привести жилой дом в первоначальный вид.
Причины отказа при легализации через суд
Даже судебный способ получить разрешение на пристройку может оказаться отрицательным и это зачастую по нескольким причинам:
- У лица, которое обращается за предоставлением разрешения нет соответствующего права. Подать такое заявление может только владелец земли или дома. Допускается обращение представителя собственника, но в этом случае на него должна быть оформлена нотариальная доверенность.
- Пакет документов не соответствует требованиям. Сбор нужных бумаг — формальное обязательство, которое должно быть соблюдено в обязательном порядке. Также отказ может поступить, если в бланках допущены ошибки. Помарки, неточности тоже являются поводом для принятия негативного решения.
- Нарушение норм. Но определить это можно только после проведения соответствующей экспертизы. Поэтому, если будут найдены нарушения соответственно трата денег на проведение проверочных мероприятий будет неоправдана.
- Нарушены максимальные размеры строения. Сейчас характеристики, которым должен соответствовать жилой дом, достаточно строгие, поэтому даже если на несколько сантиметров будет замечено несоответствие, может прийти судебный отказ.
- Несоответствие заявленным характеристикам. В случае, если заявитель подал уведомление о реконструкции и указал все необходимые данные, которые будут участвовать в строительстве, но по факту не соблюдал все параметры, соответственно будет судебный отказ.
Как делают пристройки к частному дому
Создание пристройки начинается с проектирования. Собственник выбирает тип пристройки, место примыкания к дому, способ сопряжения пристройки с крышей и стеной, тип фундамента и материал изготовления стен пристройки.
Фундамент — основа любой капитальной тяжёлой пристройки. Он не нужен для перголы или навеса, но необходим для гаража, эркера или веранды. Относительно лёгкую веранду можно поставить на сваи. Для гаража или эркера однозначно придётся заливать ленточный или плиточный фундамент. Очень желательно связать фундамент дома и фундамент пристройки.
В качестве материала для каркаса пристройки используют брус или сварные металлоконструкции. Материалом для стен может служить кирпич, ракушечник, пеноблок, листы OSB, доски. Для отделки используют лако-красочную продукцию, штукатурку, профнастил, в зависимости от того, какой материал использовали для строительства стен.
Реконструкция дома на садовом участке
В связи с тем, что дачную амнистию в очередной раз продлили, реконструкцию индивидуального дома на садовом участке до 1 марта 2026 года можно оформить на основании одного технического плана. Так что по завершении реконструкции садоводам достаточно пригласить кадастрового инженера, который составит технический план и подаст его в Росреестр на внесение изменений в учёт дома.
Однако мы всё же советуем и перед реконструкцией пригласить инженера с геодезистом, чтобы те уточнили отступы от границ участка. Часто в садовых товариществах случаются накладки одних участков на другие, поэтому садоводы реконструируют свои дома не только с нарушением отступов, но и с заходом на чужие территории. Тогда перед узакониванием реконструкции приходиться проводить перераспределение участков либо выкуп земли под домом, смотря, как получится договориться с соседом. А бывают соседи, которые не хотят идти на уступки и требуют сноса пристройки или надстройки, в таких случаях без судебного разбирательства не обойтись.
Также стоит отметить, что большинство садоводов проводят реконструкции на своих участках с целью перевода домов из садовых в жилые, чтобы в них прописаться. В этом случае ещё потребуется заключение о техническом состоянии реконструированного дома и, возможно, постановление о присвоении адреса. Заключение составляет проектировщик, а адрес присваивает местная администрация. Туда же подаётся и заявление о переводе статуса дома.
Зачем необходимо согласовывать и узаконивать что-то на своем участке?
- Пересчитать размер доли, если собственников несколько. Так как площадь объекта увеличилась за счет строительства, значит, одновременно увеличивается доля.
- В будущем продать, обменять, подарить незаконно реконструированное жилье невозможно.
- Исключить факт нарушения имущественных, других прав, интересов третьих лиц. Например, если вы строитесь близко с соседним участком, расстояние от вашего возведенного жилья до чужого забора должно быть не менее одного метра.
- Исключить факт повреждения инженерных сетей.
- Все владельцы должны строить, используя только безопасный для человека материал. Иначе помещение не пройдет проверку.
Порядок предоставления юридической услуги:
- Проконсультируем, изучим документы, оценим риск несогласования администрацией проекта или выполненных работ.
- Подберем проектную организацию, проверив ее лицензии, права составлять проекты, выдавать заключения.
- Готовый проект, заключение проверим на правильность составления.
- Подадим документы в администрацию на согласование.
- Составим заявление, подготовим весь пакет документов для регистрации объекта в Росреестре.
Чтобы знать все тонкости этого дела стоит изначально заручиться юридической поддержкой. Ведь не всегда у граждан проходит все гладко. Распространенные ситуации:
- Соседи против возведения, хотя на их площадь вы своим строительством «не претендуете».
- Возведенная жилплощадь граничит с коммуникациями на расстоянии менее 2,5 метра.
Были случаи, когда построили дополнение к дому на охраняемой природной территории. В таком случае, нельзя узаконить пристройку даже через Верховный Суд РФ.
- Возвели перед согласованием. Узаконить самострой можно только, обратившись в суд.
Сколько стоит узаконить пристройку к дому?
В Краснодарском крае узаконивание дополнительных объектов к существующему жилью особенно популярно. Желание «сделать, так, как хочется» может обойтись минимум 36 тыс. рублей, если у вас есть знания в жилищном праве, либо проходили эту процедуру уже не раз. Если нет, то стоимость узаконивания вместе с юридическими услугами, представлением ваших интересов в суде может достигать 68 тыс. рублей.
Как будет рассматриваться дело
Когда приходится решить вопрос, как оформить пристройку, нужно учитывать в Российской Федерации не всегда можно доказать законность самостроя по факту. Причин для этого предостаточно. Первая и самая важная — отсутствие соответствующих документов, подтверждающих попытки оформления пристройки по закону.
В результате обращения истца в суд, он, в свою очередь, назначает выполнение строительной экспертизы. Данный процесс будет не бесплатный, а все расходы берет на себя истец. Его проводят в обязательном порядке, чтобы проверить сооружение на соответствие всем законодательным нормам.
При отказе от этой процедуры суд имеет право сразу выдвинуть протест на оформление строительного проекта. Также узаконить самовольную пристройку к частному дому невозможно будет, если эксперты найдут нарушение СНиП или другие градостроительные нормы. Как вариант — суд заставит владельца привести жилой дом в первоначальный вид.
Если оформление началось до строительства, то понадобится разрешение на стройку и проект будущей пристройки. Данные бумаги помогут доказать, что все мероприятия проводятся на полностью законных основаниях. На заключительном этапе останется только оплатить госпошлинный сбор и обратиться в Росреестр для оформления прав на пристрой.
Не стоит опускать руки, если пристройка уже возведена, а соответствующего разрешения на нее нет. Возможно, владелец не знал о необходимости разрешения, потому и возвел строение самовольно. Законодательство не запрещает легализацию подобных объектов, но для этого потребуется немного побегать по инстанциям.
Многие не понимают, с чего начать процесс оформления. Все процедуры, связанные с государственными структурами, начинаются со сбора бумаг и многочисленных справок.
Оформление пристроя к дому
Отвечая на этот вопрос, рассмотрим два варианта.
Первый. Вы собираетесь сделать пристройку к садовому дому или жилому дому в садовом товариществе (в период действия «дачной амнистии»). В этом случае Вам необходимо обратится к кадастровому инженеру, для подготовки документов, необходимых для внесения изменений в сведения ЕГРН и подать их в Росреестр.
Второй. Когда Ваш дом расположен на земельном участке для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства, то необходимо будет для начала получить разрешительную документацию, так как пристрой является реконструкцией.
- После того, как пристрой будет осуществлен, необходимо будет уведомить администрацию об окончании реконструкции, получить уведомление о соответствии и , также как в и в первом случае, обратиться к кадастровому инженеру, для подготовки технического плана и вместе с уведомлениями подать документы в Росреестр.
- Если пристройка уже сделана, то для того, чтобы ее узаконить , придется обращаться в суд.
- Для этого нужно подготовить следующие документы:
- документ о праве собственности на землю под застройку и на дом, в котором планируется реконструкция;
- письменные заявления других собственников дома на проведение реконструкции;
- согласие соседей на пристройку к вашему дому в письменном виде;
- техпаспорт дома, кадастровый план земельного участка;
- проект пристройки (в виде плана или эскиза);
- заключение ресурсообеспечивающих организаций (газовых, водо-канализационных служб, предприятий энергетики и пр.), подтверждающих безопасность подключения к коммуникациям. Если подключения не производятся, соответственно, и разрешений не требуется.
Суд может дать отказ в признании самовольной постройки: если она не безопасна или неверно подготовлены документы. В этом случае, владелец не приобретет права собственности на такую постройку. Её надлежит снести, причем за счет самого застройщика, плюс заплатит штраф.
Отметим, что пристройки могут быть вспомогательными, некапитальными и не требовать дополнительной земли: балконы, веранда, терраса и тд. Такие пристройки узаконить не сложно.
Для этого нужно обратиться в местное БТИ с заявлением о внесении изменений в техническую документацию. То же надо сделать, если вы только что завершили строительство.
Стоимость регистрации пристройки
Она может быть разной. Прежде всего, цена зависит от момента обращения заявителя — до начала строительства или после. Если речь идет о самовольно пристроенном объекте, вероятнее всего, потребуется помощь адвоката.
Расценки на юридические услуги варьируются в зависимости от сложности вопроса и региона проживания. В среднем придется заплатить около 1.000 руб., одно представительство в суде обойдется около 6.000 руб.
Кроме этого, заявителю необходимо оплатить ряд обязательных платежей:
- Госпошлина (в случае обращения в суд) — в среднем 500 руб.;
- Оформление доверенности для представительства в судебной инстанции — около 2.000 руб.;
- Внесение изменений в Реестр — 20.000 руб.;
- Судебная экспертиза (в случае необходимости) — от 15.000 руб.
Если действовать по закону и узаконить пристройку до начала строительства, расходы ограничиваются только разработкой проекта и оформлением нового техпаспорта. Также следует учитывать, что снос сооружения по решению суда проводится за счет владельца.
Разрешение на строительство
Чтобы пристроить к частному дому хозяйственное или жилое помещение, нужно, согласно градостроительному кодексу, оформить разрешение на строительство в инспекции государственного архитектурно-строительного контроля (далее ГАСК).
Из официального определения в градостроительном кодексе РФ следует, что пристройка – это второстепенная по отношению к основному строению дополнительная часть здания, не включённая в начальный проект, и имеющая одну или несколько общих стен с основным строением. Все постройки делят на капитальные и облегчённые объекты. Для веранды, крыльца, террасы и прочих не капитальных пристроек, разрешение на строительство не требуется.
Здания и сооружения капитальной застройки подразумевают прочную связь с землёй и, в отличие от некапитальных строений расположены на крепком фундаменте. На строительство капитальных построек нужно оформить разрешение и утвердить проект.
Понадобилось узаконить пристройку?
На практике часто встречаются случаи, когда люди решают расширить свои уже построенные загородные дома. И не каждый сразу начнёт изучать, как это сделать по закону. В основном вопрос с узакониванием возникает уже тогда, когда строительство завершено.
Это в корне неверное решение, потому что как раз в таком случае и возникают трудности. Большинство решений судов выносится об отказе в признании права собственности на самовольную постройку. Но есть и положительные для заявителей решения.
Стоит отметить, что весомое значение имеет вид такой пристройки. Например, в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, возведение гаража или навеса не требует получения разрешения на строительство. В этом случае после возведения необходимо будет только внести изменения в техническую документацию.
Разновидности пристроек и особенности их легализации
Возведение любых строений осуществляется согласно ранее утверждённым проектам
При этом важное значение при формировании проекта отдают различным государственным нормативам, в числе которых строительные, санитарные, противопожарные и прочие требования
Пристройка представляет собой реконструкцию существующего сооружения. Проведение операций по строительству дополнительных помещений предполагает дополнение к дому, не предусмотренное предыдущими проектами
Согласно действительным нормам Градостроительного кодекса, пристройки бывают двух типов:
- Вспомогательные помещения, не нуждающиеся в дополнительной земле. К ним относят различные веранды, балконы, террасы и прочие сооружения данного формата. Этот вид пристроек называется некапитальными.
- Капитальные пристройки, подразумевающие, что для их появления требуется дополнительная площадь. При этом конструкция будет предназначена для фактического увеличения жилплощади. В последующем эти новые помещения будут использоваться для проживания.
В зависимости от типа пристройки имеется множество нюансов по их узакониванию. Так, некапитальные конструкции не нуждаются в получении разрешения на строительство. Фактически, они не вносят никаких жизненно важных изменений в первоначальный проект дома. Для легализации такой пристройки потребуется обратиться в БТИ и оформить новый технический паспорт.
Как оформить пристройку к дому или даче: советы юриста
Причин, по которым собственники домов хотят соорудить пристройку, существует много. Кто-то хочет создать дополнительную жилую площадь, кто-то исправляет архитектурные промахи объекта, а кто-то желает построить уютный уголок в виде веранды или летней беседки. Так или иначе, любая подобная пристройка требует строго документального оформления и грамотного узаконивания. Безусловно, некоторые граждане решают игнорировать процесс регистрации, а потому самовольная пристройка может законно отправиться под снос. Чтобы этого не допустить, необходимо соблюдать ряд простых правил, о которых будет рассказано далее.
Как зарегистрировать пристройку к дому? Собрав весь необходимый пакет документов, и передав его в орган местного самоуправления, придется дождаться специального согласия на реконструкцию. По сути, этот документ предоставляет право на строительство дополнительного объекта. Если постройка завершена, приглашается государственная комиссия для проверки возведенного сооружения. Специалисты оценивают постройку на соответствие первоначальному плану, санитарным нормам, а также архитектурным правилам. По итогу проверки будет выдано заключение о соответствии, которое нужно будет передать в бюро технической инвентаризации (БТИ). На этой стадии в техническую документацию строения будут внесены все необходимые изменения.