Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Грязь и некачественный сервис: как сменить управляющую компанию в доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».
Законные основания для смены УК
Также стоит обратить внимание, на какой период заключен договор, так как иногда проще дождаться окончания срока его действия, чем расторгнуть. Необходимо учесть, что с управляющими компаниями, выбранными жителями на общем собрании собственников, договор, как правило, заключается на срок от года до пяти лет, а с УК, назначенными органом местного самоуправления на открытом конкурсе, — от года до трех лет, пояснил Баранов. Он заявил, что с временными УК договор заключается не более чем на три месяца.
Возможные основания для досрочного расторжения договора
При окончании срока действия договора с УК собственники недвижимости имеют право поменять форму управления многоквартирным домом или подписать договор с другой организацией. Если заказчик письменно не уведомит исполнителя о прекращении договора, то он автоматически продлевается на условиях, согласованных изначально.
Ст. 162 ЖК РФ отвечает на вопрос, можно ли отказаться от услуг УК до прекращения действия договора по окончанию срока.
Владельцы недвижимости вправе в одностороннем порядке прекратить договорные обязательства:
- по окончанию каждого последующего года со дня заключения договора, если он заключен по итогам открытого конкурса (ч.8.1);
- с управляющей организацией, предоставляющей некачественные работы и услуги (ч.8.2), если договор заключен на основании решения большинства собственников.
Поэтому для выбора основания для отказа нужно узнать, каким образом обслуживающая фирма получила многоквартирный дом в управление. Организация получает объект в управление, если она одержала победу в открытом конкурсе (ст.161 ЖК РФ) или выбрана по решению общего собрания владельцев недвижимости (ст. 162 ЖК РФ).
Согласно ч.8 ст.162 Жилищного кодекса для расторжения договора управления МКД применяются нормы, предусмотренные гражданским законодательством.
Порядок выхода из членов товарищества
Выйти из членов товарищества так же легко, как и стать им. И то, и другое осуществляется на основе заявления собственника. Заявление составляется в двух экземплярах. Его можно подать лично либо отправить по почте с помощью заказного письма с уведомлением о вручении.
В первом случае представитель ТСЖ обязан поставить отметку на заявлении о том, что оно принято. Второй экземпляр с отметкой или уведомление о вручении по почте следует сохранить собственнику, вышедшему из товарищества.
Никакого согласия от членов или председателя ТСЖ не требуется. Собственник вправе сам принимать решение о выходе из организации.
Таким образом, с момента подачи заявления членство собственника в ТСЖ прекращается (ст. 143 ч. 3 ЖК РФ)
Следует обратить внимание ещё на один нюанс: если собственником была выдана доверенность одному из членов ТСЖ на представление своих интересов, то её обязательно нужно отозвать
К нам не раз обращались собственники квартир и нежилых помещений, которые жаловались на работу управляющих компаний, обслуживающих их многоквартирные дома. Их интересовало главное: как уйти от своей «укашки»? Сегодня мы расскажем о том, как законным способом расторгнуть договор с управляющей компании и распрощаться с ней навсегда.
1 шаг. Фиксируем невыполнение вашей управляющей компанией условий договора управления многоквартирного дома.
Главная задача – доказать, что ваша управляющая компания не выполняет условия договора управления многоквартирным домом.
Для этого пригодятся самые разные документы: неисполненные предписания жилищной инспекции, постановления судов о привлечении к административной ответственности управляющей компании за непредоставление услуг надлежащего качества, обращения в органы прокуратуры на действия (или же бездействие) УК.
Важна и ваша активная позиция по принуждению управляющей компании к выполнению условий договора управления. К примеру, если вы направляете жалобы на работу управленцев в Жилищную инспекцию, Роспотребнадзор или Прокуратуру, то, полученные ответы помогут вам доказать, что проблемы с качеством оказываемых услуг у УК действительно имеются.
Еще лучше, если вы получите постановления о привлечении управляющей компании к ответственности. Напишите обращение в Жилищную инспекцию и из ее ответа вы узнаете, штрафовалась ли ваша УК. Главное – улики.
Но что делать, если управляющая компания не так уж сильно нарушает, а, например, ее услуги просто дорого стоят? Закон разрешает собственникам «метров» в одностороннем порядке отказаться от своей управляющей компании не только, если она не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия собственниками решения о выборе другой УК или при изменении способа управления данным домом. Главный вопрос теперь – как это правильно оформить? 2 шаг. Проводим общее собрание собственников многоквартирного дома.
Единственным инструментом смены управляющей компании является собрание собственников многоквартирного дома. В его повестку нужно включить вопрос о расторжении договора управления с действующей управляющей компанией и о выборе новой.
Напомним, что Жилищный кодекс РФ предлагает три способа управления домом:
— обслуживание управляющей компанией; — управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом; — непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (если квартир в доме не более 30). На общем собрании собственников необходимо соблюсти правила его проведения. Среди них:
Какие могут быть причины недовольства домоуправляющей организацией?
На самом деле поводы для недовольства УК ничем не ограничиваются. Претензии могут быть связаны с незначительными недоработками или непрофессионализмом новых работников компании. Однако иногда деятельность организации требует ее скорейшей смены. Стоит помнить, что законом разрешается разорвать отношения с управляющей структурой по следующим причинам:
- неудовлетворительное управление МКД и неэффективность в финансовых, хозяйственных вопросах;
- начисление излишних сумм за ЖКУ;
- отказ УК от проведения капремонта многоквартирного здания при наличии денег на счете, аккумулированных жильцами, а также необходимости в ремонте;
- плачевное состояние коммуникаций, мест общего пользования, элементов благоустройства и придомовой территории;
- повышение установленных тарифов;
- нежелание исполнять обязательства в рамках соглашения с жильцами.
Важно! Все обязательства организации фиксируются в коллективном договоре об управлении домом. Именно на него в первую очередь нужно обратить внимание при желании прекратить сотрудничество.
- В договоре значится пункт об обязанностях управляющей компании следить за чистотой подъездов. Но работы не выполнялись, хотя деньги регулярно на эти нужды поступали на счет компании. Претензии жильцов никто не рассматривал.
- Ремонт управляющей компанией сделан некачественно, завышена стоимость работ и количество потраченных материалов в отчете перед собственниками.
- Не выполняется обещанный необходимый ремонт, допустим, кровли. Но при этом средства на ремонт собираются регулярно. При этом УК отказывается предоставлять информацию об использовании полученных денежных средств от жильцов.
- Нарушение нормативов на устранение срочных неисправностей. Например завышение тарифов, или длительное ожидание сотрудников.
Все нарушения нужно фиксировать документально. Такими доказательствами могут быть:
- копии обращений и жалоб жильцов;
- акты проверок работы УК другими организациями;
- акты фиксации плохой работы УК.
Что делать, если УК отказалась от дома
С момента, когда УК объявлено о скорейшем прекращении собственных полномочий, жильцы обязаны определиться с избранием новой организации. Для этого оповещается жилищная инспекция, ОМС и СМИ, с целью уведомления о проведении собрания, где будут затронуты вопросы избрания УК, и где представители от УК могут предлагать собственные кандидатуры.
Все заявки обязаны направляться в ОМС и избранному представителю от владельцев. Каждый из представителей УК обязан ознакомить жильцов дома с видами своей деятельности и условиями оказания услуг, проводя своеобразные агитационные действия.
Жильцов многоквартирного дома на собрании должно присутствовать больше, чем половина. Именно они через голосование и избирают наиболее привлекательную из предлагаемых УК.
Расторжение отношений с УК – пошаговая инструкция
В любом многоквартирном доме имеется инициативная группа жильцов. Как правило, это старшие по подъездам, а также управдом, координирующий их работу, а также взаимодействующий с УК на постоянной основе. Именно на их плечи и ляжет подготовка к расторжению договора с обслуживающей организацией.
Первое, что им предстоит сделать, это собрать доказательства некачественной работы УК. Это могут быть:
- индивидуальные или коллективные жалобы жильцов (в письменном виде);
- акты о ненадлежащем состоянии элементов дома (коммуникаций, подъездов, крыши, отмостки и т.д.), составленные комиссионно инициативной группой в присутствии представителя УК;
- фотографии, видеоматериалы;
- копии журнала заявок аварийных служб;
- результаты оценки независимых экспертных компаний.
Если по работе УК проводились проверки администрацией района или прокуратурой, результаты этих проверок тоже нелишне будет приложить к делу.
Следующий шаг, который должна будет сделать инициативная группа – продумать новый способ управления домом. Перед тем, как отказаться от управляющей компании, стоит сразу подобрать варианты новых УК, либо продумать создание ТСЖ. Без управления многоквартирный дом оставаться не может, это нарушение жилищного законодательства.
Шаг третий – информационная работа с собственниками. Инициативной группе стоит провести поквартирный обход дома, разъясняя жильцам идею отказа от УК, и предъявляя обоснования этой идеи. Для этого придется запастись копиями действующего договора с УК, а также копиями документов, доказывающих наличие нарушений. К этому пакету прикладываем список новых управляющих компаний (или план создания ТСЖ, в зависимости от ситуации). На изучение информации можно отвести жильцам около недели.
Расторжение отношений с УК – пошаговая инструкция
В любом многоквартирном доме имеется инициативная группа жильцов. Как правило, это старшие по подъездам, а также управдом, координирующий их работу, а также взаимодействующий с УК на постоянной основе. Именно на их плечи и ляжет подготовка к расторжению договора с обслуживающей организацией.
Первое, что им предстоит сделать, это собрать доказательства некачественной работы УК. Это могут быть:
- индивидуальные или коллективные жалобы жильцов (в письменном виде);
- акты о ненадлежащем состоянии элементов дома (коммуникаций, подъездов, крыши, отмостки и т.д.), составленные комиссионно инициативной группой в присутствии представителя УК;
- фотографии, видеоматериалы;
- копии журнала заявок аварийных служб;
- результаты оценки независимых экспертных компаний.
Если по работе УК проводились проверки администрацией района или прокуратурой, результаты этих проверок тоже нелишне будет приложить к делу.
Следующий шаг, который должна будет сделать инициативная группа – продумать новый способ управления домом. Перед тем, как отказаться от управляющей компании, стоит сразу подобрать варианты новых УК, либо продумать создание ТСЖ. Без управления многоквартирный дом оставаться не может, это нарушение жилищного законодательства.
Шаг третий – информационная работа с собственниками. Инициативной группе стоит провести поквартирный обход дома, разъясняя жильцам идею отказа от УК, и предъявляя обоснования этой идеи. Для этого придется запастись копиями действующего договора с УК, а также копиями документов, доказывающих наличие нарушений. К этому пакету прикладываем список новых управляющих компаний (или план создания ТСЖ, в зависимости от ситуации). На изучение информации можно отвести жильцам около недели.
Грязь и некачественный сервис: как сменить управляющую компанию в доме
B Pocпoтpeбнaдзop пишyт жaлoбy, ecли кoмпaния нe выпoлняeт cвoи oбязaннocти и нapyшaeт пpaвa coбcтвeнникoв квapтиp.
Нaпpимep:
- ктo-тo cлoмaл лифт, и eгo никтo нe чинит;
- УК нe пpeдocтaвляeт инфopмaцию oб ycлyгax, cpoкax иx выпoлнeния;
- coбcтвeнник квapтиpы пepeплaтил дeньги пo ycлyгaм, a УК нe дeлaeт пepepacчeт и нe вoзвpaщaeт пepeплaтy;
- нe peмoнтиpyют пpoтeкaющyю кpышy;
- нe yбиpaют cнeг нa тeppитopии двopa;
- в пoдъeздe зaвeлиcь мыши, нo oбpaбoткy нe пpoвoдят.
Жилищный кодекс предусматривает три способа управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений в доме;
- управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Для городского многоквартирного дома этот способ управления экзотичен. Закон позволяет выбрать его лишь для тех домов, в которых количество квартир не превышает тридцати. Но и в домах, состоящих из десятка квартир, непосредственное управление может оказаться затруднительным. Собственники квартир и нежилых помещений должны или совместно на общем собрании решать текущие вопросы, связанные с эксплуатацией дома (а они могут возникать ежедневно и требовать срочного решения), или выдать доверенность одному из собственников, уполномочив его действовать от имени всех.
Все же такой способ управления больше применим для домов, состоящих из нескольких квартир. Причем жильцы должны доверять друг другу и уметь бесконфликтно распределять административную нагрузку и деньги на общие нужды.
- Правовые основы деятельности
- Нормативные акты
- Постановления Европейского Суда по правам человека
- Судебная практика
- Конституционный Суд
- Верховный Суд
- Научно-методические материалы
- По вопросам надзора за исполнением федерального законодательства
- По иным вопросам надзорной деятельности
- Статистические данные
- Об использовании выделяемых бюджетных средств
- О деятельности органов прокуратуры
- Новости
- Основные документы
- Главное управление международно-правового сотрудничества
- Региональное представительство
Международной ассоциации прокуроров в России
Как бороться с управляющей компанией?
Правила смены управляющей компании в многоквартирном доме предусматривают обязательное наличие аргументированных доказательств, поскольку, при рассмотрении дела в суде, необходимо обосновать приведенные причины разрыва договора управления. Условия для отказа предполагают подготовку фото- или видеоматериалов и составленных жильцами актов, указывающих на следующие из возможных ситуаций:
- неубранные подъезды и прилегающую территорию, при наличии квитанций об оплате услуг дворников;
- неудовлетворительное техническое состояние кровли или водопровода;
- не проведенный капитальный ремонт здания, при ненадлежащем состоянии конструкций;
- некачественное выполнение ремонта, завышенные объемы работ, с указанием несоответствия в количестве приобретенных и использованных материалов, другие нарушения.
актов, кроме фотографий и видео, должно подтверждаться ксерокопиями и оригиналами платежных квитанций, отчетной документации, предоставляемой жильцам управляющей компанией и содержащей противоречивую информацию, другими нужными документами.
Прежде всего отметим одно важное обстоятельство. Решение об отказе от УК принимается на общем собрании собственников жилья. Обычно с выбранной общим собранием УК каждый владелец жилья заключает договор. Срок его действия ограничен тремя годами, Но на практике, чаще всего договор заключается всего лишь на год.
Совет! Первый и самый простой путь отказа от обслуживающей УК на данный момент – просто дождаться срока окончания действия договора. А затем, на общем собрании выбрать новую управляющую компанию.
Пошаговая инструкция того, как в общем порядке отказаться от управляющей компании состоит из таких этапов:
Перед тем как расторгнуть договор с управляющей компанией в одностороннем порядке, собственникам МКД нужно подготовиться:
- иметь веские основания, подкрепленные убедительными документальными доказательствами;
- подготовить требуемый пакет бумаг;
- уведомить собственников о проведении собрания;
- провести общее собрание собственников;
- уведомить УК о решении.
Рассмотрим, вначале, основания для выхода из УК, затем коснемся доказательств, которые понадобятся для него и узнаем, какие нужны будут документы.
Отказ от услуг УК нужно обосновать. Основаниями для досрочного расторжения договора могут быть признанны следующие действия со стороны УК:
- не выполняла работы по обслуживанию дома;
- не предоставляла жильцам услуги, оговоренные договором;
- качество предоставленных услуг и выполненных работ было низким;
- не предоставляла гражданам интересующую их информацию.
Если присутствует хоть одно из этих условий, то на законном основании можно требовать прекращения отношений с УК.
Обратите внимание! Окончание срока действия договора является абсолютно законным поводом для прекращения отношений с УК. Если он не продлевается, то сотрудничество заканчивается полностью и окончательно.
Особенности при процедуре
С 1.09.2014 все ТСЖ регистрируются в качестве ТСН (товарищество собственников недвижимости). Действующим товариществам перерегистрация не требуется. Несмотря на изменение названия, условия и порядок деятельности ТСЖ и ТСН одинаковы.
Изначально предполагался полный отказ от с переходом к ТСН. Основанием выступало то, что в домах находятся не только жилые помещения, но и нежилые.
Потому формально владельцы нежилых помещений не могли считаться членами товарищества собственников жилья.
Кроме того при создании товарищества в садовых и огороднических объединениях помещения не соответствуют жилым нормам.
В итоге законом было установлено, что ТСН это родовое понятие, которое включает в себя ТСЖ и прочие виды товариществ.
Важным моментом является и то, кто может участвовать в выборе способа управления домом. Таким правом обладают все собственники, к которым относятся:
От имени юридических лиц выступают представители на основании выданной исполнительным органом ЮЛ .
Как разорвать договор
Довольно часто между гражданами возникают споры в отношении того, как отказаться от услуг управляющей компании, если срок окончания договора еще не скоро. Юридическая практика устанавливает, что существует несколько наиболее распространенных и эффективных варианта развития событий. Удобнее всего провести расторжение договора на управление МКД:
- По соглашению сторон. Если жильцы и УК желают мирно разойтись и их не разрывают споры или конфликты, они могут составить специальный договор о расторжении сделки по обслуживанию дома. В тексте документа в обязательном порядке должен быть указан принцип передачи всей технической документации новой управляющей организации.
- На основании условий, предусмотренных в договоре или Гражданском кодексе РФ. Перестать работать с управляющей компанией и аннулировать договор обслуживания можно, если при составлении этого документа были предусмотрены условия расторжения сделки. Также отказаться от услуг УК можно, если существенно изменились условия и обстоятельства жизни граждан. Также удобным решением станет изменение способа управления домом, т. е. замена управляющей компании на ТСЖ.
- Используя судебное постановление. Суд удовлетворит требования о расторжении договора с УК, если управленцы существенно нарушали договорные обязательства. Перебои поставки коммунальных услуг, отсутствие технической поддержки жильцов, систематическое нарушение графика работ по обслуживанию подъезда и придомовой территории. Перед подготовкой иска нужно неоднократно обращаться в компетентные государственные органы и структуры, писать жалобы, составлять акт претензии со стороны соседей. Когда суд убедится, что граждане боролись за свои права, но не смогли добиться справедливости, иск будет удовлетворен.
Составляя исковое заявление, претензию или любую жалобу на управляющую компанию, важно соблюдать установленные законом нормы и требования. Неграмотный документ не примут к рассмотрению, и тем более не удовлетворят. Чтобы избежать отказов и других отрицательных правовых последствий, нужно заранее скачать пример документа в интернете, и подготовить свой вариант по аналогии. Также удобно будет просто попросить помощи и совета у компетентного юриста в режиме онлайн.
Эксперт разъяснит, что идти с жалобами или исковым заявлением в суд самостоятельно будет опрометчивым решением. Чтобы добиться успеха в деле, нужны массовые недовольства и обращения граждан. Коллективные обращения составляются по общим правилам, но рассматриваются государственными структурами в первоочередном порядке.
Документация, необходимая при расторжении договора с УК
При отказе жителей дома от услуг обслуживающей организации рекомендуется подготовить пакет документов, в состав которого входят:
- копии всех письменных жалоб на УК со стороны собственников квартир;
- все обращения в контролирующие органы;
- акты, подтверждающие халатное исполнение фирмой своих обязанностей;
- документация, выявляющая нецелевое направление средств представителями УК (если имеются основания);
- уведомление УК о расторжении с ней договора;
- протокол собрания, подтверждающий намерение жильцов отказаться от услуг компании;
- персональные заявления от собственников квартир о прекращении отношений с УК.
Документация, необходимая при расторжении договора с УК
При отказе жителей дома от услуг обслуживающей организации рекомендуется подготовить пакет документов, в состав которого входят:
- копии всех письменных жалоб на УК со стороны собственников квартир;
- все обращения в контролирующие органы;
- акты, подтверждающие халатное исполнение фирмой своих обязанностей;
- документация, выявляющая нецелевое направление средств представителями УК (если имеются основания);
- уведомление УК о расторжении с ней договора;
- протокол собрания, подтверждающий намерение жильцов отказаться от услуг компании;
- персональные заявления от собственников квартир о прекращении отношений с УК.