Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру на стадии котлована: порядок действий и нюансы сделки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ключевое преимущество покупки жилья в готовых новостройках — возможность сразу же получить ключи, не заниматься более сложным и рискованным процессом заключения сделки на вторичном рынке. Также у покупателя нет риска недостроя или задержки ввода в эксплуатацию, которые нередко встречаются на рынке. Покупатель сразу же может увидеть уже готовый проект, оценить качество строительства, отделки и благоустройства территории.
Этапы покупки квартиры от застройщика
- Первый этап в процессе покупки квартиры в новостройке в ипотеку отведен выбору банка. Заявки лучше подавать в несколько банков, так можно выбрать лучшее предложение.
- Получив одобрение от банка можно переходить к выбору квартиры с необходимым метражом и подходящей планировкой у доказавшего свою надежность застройщика.
- Выбрав понравившуюся по всем параметрам квартиру стоит обратиться в банк для оформления ипотечного договора с банком. На этом этапе проводится оценка квартиры, если речь идет о готовой новостройке. Ипотечный договор стоит внимательно изучить, обратив особое внимание на сумму кредита, сроки, размер и дату ежемесячного платежа, штрафы за просрочку выплат.
- Последний этап ― заключение ДКП для сданной новостройки или ДДУ для строящихся объектов.
При покупке квартиры в одном из ЖК от Меридиан на всех этапах сделки вас будет сопровождать индивидуальный ипотечный брокер, который почти все сделает за вас.
Изучите доступные ипотечные кредиты
Банки предлагают широкий выбор ипотечных программ, в том числе
программы
«льготной ипотеки».
Например, в АО «Банк ДОМ.РФ» существует программа ипотечного кредитования «Льготная ипотека на новостройки»,
позволяющая получить кредитные средства по более низкой ставке.
Изучите разные варианты условий по ипотечному кредиту. Воспользуйтесь ипотечным калькулятором, это позволит вам в несколько шагов оценить будущие затраты на погашение кредита.
Шаг 1. Укажите стоимость недвижимости, которую вы планируете приобрести
Шаг 2. Впишите сумму первоначального взноса, который вы готовы внести
требования
Шаг 3. Обозначьте срок, в течение которого вы будете выплачивать задолженность по кредиту
Шаг 4. Изучите результаты расчёта. Калькулятор покажет возможную ставку по кредиту, приблизительный ежемесячный платёж и необходимый уровень дохода для комфортного погашения.
Принятие квартиры от застройщика
Покупка жилья в новостройке подразумевает приобретение строящейся недвижимости. После окончания
строительства застройщик вводит дом в эксплуатацию и уведомляет собственников о готовности
передать объект.
После получения такого уведомления необходимо начать приёмку квартиры в предусмотренный договором срок
или,
если такой срок не установлен, — в течение недели. В акте приема-передачи
вы имеете право указать на
недоработки, которые строительная компания должна исправить. Мы рассказали, как правильно принять
квартиру
от застройщика тут. Важно отметить,
что,
если участник долевого строительства не придёт на приёмку квартиры
в течение 2 месяцев после получения уведомления, строительная компания имеет право составить
односторонний
акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Какие документы о проекте должны предоставить
Что же касается самого проекта дома, потенциальный покупатель также может запросить ряд документов:
- Разрешение на строительство.
- Технико-экономическое обоснование проекта строительства.
- Заключение государственной экспертизы проектной документации.
- Проектную документацию со всеми изменениями.
- Подтверждение права застройщика на участок, на котором ведется строительство.
В проекте строительства должны быть отражены следующие аспекты:
- Цель проекта строительства.
- Разрешение на строительство и право на участок.
- Количество квартир в доме.
- Функциональное назначение нежилых помещений в доме.
- Состав общего имущества в доме.
- Предполагаемый срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
- Предполагаемая стоимость проекта и возможные риски, непредвиденные финансовые расходы.
- Список организаций, которые выполняют монтажно-строительные работы (подрядчиков).
- Строительные лицензии и допуски на застройщика или подрядчиков. Подтверждают, что специалисты могут выполнять те работы, которые сопряжены с опасностью или требуют специфических знаний.
Варианты продажи недвижимости от строительной организации
Квартиру можно купить на любой стадии строительства. Если дом еще не достроен, то обычно оформляется договор долевого участия в строительстве – ДДУ (о том, что такое ДДУ при покупке квартиры и каковы особенности сделок при долевом участии, читайте тут). За время строительства дольщик может переуступить свои права другому лицу, заключив договор переуступки прав.
Это практикуется довольно часто, если квартира покупается с инвестиционными целями (о том, что нужно знать, приобретая жильё в новостройке, можно узнать в нашей статье) . Если здание уже построено, то оформляется договор купли-продажи с застройщиком, который потом регистрируется в Росреестре.
Дом построен наполовину. Экономия 10-15%
Если вам важно собственными глазами видеть то, куда пойдут ваши средства, то лучше покупать квартиру в новостройке, когда она уже наполовину возведена. Чем позже этап строительства, на котором оформляется покупка недвижимости, тем меньше риски, что проект будет заморожен. Цена, хоть и будет немного выше, но все еще остается на сравнительно доступном уровне, если соотносить со стоимостью сданных объектов.
Важно отслеживать стоимость жилья. Если она резко упадет, это не означает, что нужно скорее использовать возможность и купить лот. Зачастую это является тревожным звоночком того, что у застройщика не хватило средств на текущее строительство. А значит, и о качестве такого жилья говорить не стоит. Но стоит оценивать ситуацию в целом. Если практически все квартиры в новостройке уже распроданы, и осталось лишь несколько объектов, то снижение цены — разумный ход, так как компании становится невыгодно содержать отдел продаж. Но не рекомендуем дожидаться такой ситуации. Приглянувшийся лот могут купить раньше вас, а в наиболее ликвидных новостройках недвижимость и вовсе раскупается моментально.
Выводы: На каком этапе покупать квартиру в новостройке?
Когда же лучше всего покупать квартиру в новостройке? Однозначно дать ответ нельзя, каждый выбирает подходящее время, в зависимости от требований к цене объекта и его качеству. Если вы приобретаете лот в еще строящемся комплексе, можно рассчитывать на индивидуальную скидку — дисконт составит от 5 до 15%. Лучше всего обращаться за скидкой в последние дни месяца, а также под конец квартала или года. У любого отдела продаж есть план на ограниченный период, который они обязаны выполнить. И если сотруднику предстоит скорее продать тот или иной лот, он будет мотивирован в предоставлении дисконта потенциальному покупателю.
Единственный нюанс в том, что в массовом сегменте девелоперы не так часто готовы к предоставлению индивидуальных скидок. Исключение составляет элитная недвижимость, где торг — распространенное явление. В элитном сегменте с покупателями работают по отдельности, да и желающих купить премиальную недвижимость искать сложнее. Если жилье приобретается в эконом или комфорт-классе, можно рассчитывать на персональные условия покупки — рассрочку или отсрочку платежа, что тоже плюс.
Продажа квартиры при долевом строительстве
Если купили квартиру в строящемся доме по договору долевого участия, продать ее по договору купли-продажи не сможете. Дело в том, что у вас еще нет прав собственности, поэтому здесь можно решить вопрос двумя способами.
Заключите договор переуступки прав требования. После того как найдете покупателя на такую квартиру и договоритесь о стоимости, обратитесь в Росреестр и переуступите права требования. После этого продавец получит деньги, а покупатель выступит в роли нового участника сделки с застройщиком.
Передайте права на квартиру через застройщика. В этом случае обратитесь к застройщику и получите разрешение на проведение сделки. Если деньги вложили полностью, застройщик разрешит переуступить права. Если покупали недвижимость в ипотеку, придется еще получить разрешение банка.
Коротко: как продать квартиру на этапе строительства?
-
Продавать квартиру вы не можете, но разрешается переуступить права, предварительно уведомив застройщика.
-
Если недвижимость куплена с помощью ипотеки, предупредите банк, что собираетесь переуступить права.
-
Когда банк отказывает оформлять ипотеку на другого человека, найдите покупателя, который согласится внести всю сумму сразу для снятия обременения.
-
Разрешается переуступить права квартиры, приобретенной по эскроу. Для этого уведомите о сделке застройщика и банк.
-
Если цена продажи квартиры будет больше, с дохода заплатите налог и подайте декларацию.
-
После того как договорились с покупателем о переуступке, проверьте занесение данных в реестр, чтобы новый владелец не перепродал квартиру повторно.
Есть ли риски приобретения квартиры в строящимся доме?
Все возможны риски сегодня практически исключены. С 2019 года действуют новые правила приобретения квартир в строящих домах. Для этого были введены эскроу-счета, на которые переводятся средства дольщиков. Застройщик может ими воспользоваться только после сдачи дома в эксплуатацию.
Вторая своеобразная «гарантия» – застройщик обязан иметь на счетах минимум 10% от тех средств, которые он привлекает от покупателей недвижимости в еще строящемся доме.
Большинство рисков, которые сегодня могут возникнуть при приобретении квартиры в строящемся доме, исключаются грамотно заключенным договором. Поэтому перед тем, как приобретать недвижимость таким образом, проконсультируйтесь с хорошим юристом.
Сколько банков выдают кредиты на этот объект недвижимости. Если ни один банк не кредитует, то это может означать о проблемах застройщика. Лучше, если несколько банков кредитуют объект недвижимости, а не только банк, который кредитует самого застройщика. Также дополнительным плюсом будет, если основным кредитором застройки является «Топовый банк» с хорошими финансовыми ресурсами. В случае нехватки денег для завершения строительства надежные банки предпочтут дофинансировать застройщика, чем заморозить стройку. Ведь банк в случае банкротства застройщика рискует не получить назад свой кредит. Наличие аккредитации в надежном банке говорит о том, что банк, принимая решение аккредитовать застройщика или нет, уже проверил все необходимые документы. Но возводить указанный аргумент в Абсолют я бы не стал. На практике, я знаю не менее 100 случаев, когда застройщиков аккредитовали в тех или иных банках, но проблемы все же случались. Важно, чтобы аккредитация была свежей, действующей и банка из топ-30. Еще лучше разобраться в истинных причинах аккредитации новостройки. Бывают ситуации, что банк вынужден кредитовать застройщика, чтобы спасти ранее вложенные в этого застройщика активы. Без анализа финансовой документации застройщика я бы тоже слепо не верил в указанный показатель.
Не путать с проектной декларацией! Проектная декларация — это то, что заявляет сам застройщик. Проектная документация — это документация, содержащая текстовые и графические материалы и определяющая архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства и реконструкции объектов капитального строительства.
Если вы не инженер или строитель, для вас положительным моментом будет сам факт наличия проектной документации и заключения государственной экспертизы проектной документации.
Наличие заключения говорит о том, что согласованы схемы расположения сетей и возможности подключения объекта недвижимости. Если эти документы не оформлены, то есть вероятность остаться без воды или света. Этот риск нужно также оценить. Естественно, вам пообещают, что этот вопрос буквально решится на днях и возможно так и будет, но риск остается.
(Устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН), Выписка из ЕГРЮЛ (не более месячной давности), доверенность на подписание договора.
Сверяете ИНН, ОГРН, адрес ЮЛ, чтоб все совпадало, т.е. вы заключаете с ООО «Ромашка» и на ООО «Ромашка» выдано разрешение на строительство, оформлена земля. Зачастую квартиры продает не только застройщик, квартиры продают и перепродают кто угодно. В такой ситуации можно наткнуться и на откровенных мошенников, которые продадут вам квартиру, которая им не принадлежит. Злоумышленники узнают, какой застройщик осуществляет продажу квартиры, и создают ООО с точно таким же названием. Законодательство не запрещает регистрировать ООО с одним и тем же названием. У данных организаций будут отличаться ИНН и ОГРН. Документы могут быть и вовсе подделаны, но эта тема для отдельной статьи. В принципе вся информация необходимая для проверки содержится в других документах, и если вы сделку проводите с юристом, указанные документы могут быть и не запрошены вовсе. Все данные можно сравнить, используя выписку из ЕГРЮЛ, разрешение на строительство, и выписку из ЕГРН. Используя выписки, полученные непосредственно из госоргана, вы исключите подделку документов. Важно, чтобы оплата по договору была произведена после регистрации договора ДДУ и на реквизиты застройщика, ИНН которого вы проверяли. Подобная предосторожность от возможных мошеннических схем возможно будет излишней, если из обстоятельств покупки квартиры очевидно, что вы имеете дело непосредственно с застройщиком. Т. е. застройщик уже давно не первый год находится по адресу, который фигурирует в выписке из ЕГРЮЛ, разрешение на строительство выдано на ЮЛ с идентичным ИНН, следовательно вы имеете дело с надлежащим застройщиком.
Проверьте ФИО генерального директора в соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ.
Устав нужно прочитать на предмет определения полномочий на заключение договоров. Кто имеет право от имени общества заключать договора, требуется ли предварительное одобрения участников Общества или совета директоров, правления общества (если в Обществе имеется такие органы). Имеет ли лицо, подписывающее договор, на это право. Действует ли доверенность на момент подписания договора, не истекли ли полномочия генерального директора?
Стоит ли покупать квартиру в новостройке: советы юриста как сэкономить и выгоднее купить
На пути к приобретению жилья, не лишним будет учесть советы юристов при покупке квартиры в новостройке. В частности, как выгодно сэкономить на покупке квартиры в новостройке. Поскольку застройщик заинтересован в быстрой реализации квадратных метров, возврату вложенных средств, он предоставляет уступки и скидки, которыми нужно грамотно воспользоваться.
Стоит учесть такие тонкости, как:
- цена на квадратный метр падает с наступлением летнего периода отпусков и отдыха, когда люди меньше интересуются покупкой жилья;
- продавец снижает цену на плохо идущий товар, например, объекты первых и последних этажей, у лифта, с окнами во двор и т.д.;
- приобретая жилплощадь в рассрочку, можно договориться с продавцом о досрочной выплате всей стоимости, если тот пойдет на уступку;
- покупка любой квартиры в новостройке, находящейся в стадии котлована, стоит намного дешевле;
- обязательно скажите менеджеру застройщика, что для окончательного решения вам нужна скидка, и вы будете ждать акций для покупки, это иногда помогает, особенно в конце месяца или квартала, когда у застройщика «горит» план продаж.
Еще один вариант рассчитан на людей не суеверных – приобретение недвижимости на 13-м этаже. Возможно, это покажется смешным, но по статистике, жилплощадь этого этажа продается намного хуже, продавец может сделать скидку.
Преимуществами покупки квартиры в новостройке можно назвать приобретение жилья без сомнительного прошлого, улучшенную внутреннюю планировку, наличие новейших коммуникаций, комфорт и надежность. Но существует и риск столкнуться с недобросовестным застройщиком. Чтобы сделка прошла максимально безопасно, выгодно, следует быть осведомленным во всех тонкостях покупки, а также, по возможности, воспользоваться юридической консультацией.
Какие риски могут быть?
Покупка недвижимости в новостройке – это не только преимущества, но и опасные ситуации, с которыми может столкнуться приобретатель после оформления сделки, окончания строительства или при заселении. Риски покупки жилья от застройщика – это незавершенное строительство (затягивание сроков и т. п.), мошенничество (многократная перепродажа и пр.), банкротство девелопера, спорный статус земельного участка под застройкой или причины, не зависящие от человеческого фактора (природные катастрофы, пандемии и пр.) и экономический кризис в стране или мире.
Покупатель сам может свести к минимуму риски. Для этого нужно правильно выбирать застройщика при покупке квартиры в новостройке.
Полностью исключить риски поможет компания «Единое окно недвижимости». Агентство на рынке более 6 лет, его сотрудники закрыли 678 сделок в 2022 г.
Покупая недвижимость даже на финальных этапах строительства, стоит уделить время изучению застройщика и его предыдущих объектов. «Во-первых, надо обратить внимание на то, сколько проектов застройщик реализовал за последнее время. На рынке постоянно появляются новые игроки, и при покупке квартиры у одного из них риски возрастают. А во-вторых, нужно изучить историю компании, посмотреть, насколько успешно она прошла кризис. Это дает некоторое представление о надежности застройщика и качестве бизнес-процессов внутри компании», — говорит Андрей Блажко, член Правления Группы компаний «Домостроитель», генеральный директор ООО «Домостроитель-Юго-запад». Кроме того, как отмечает Артем Горлюб, заместитель гендиректора ЗАО «ГВСУ-Риэлти», хорошую репутацию застройщика подтверждает аккредитация его проектов в банках. И чем солиднее эти кредитные учреждения, тем выше надежность застройщика. Это же правило работает и когда на строительство направляются кредитные средства. В связи с чем Татьяна Тикова, директор Департамента по управлению активами Группы ПСН, советует выбирать застройщиков лишь с положительной кредитной историей в ведущих банках либо с достаточно большим собственным капиталом.
Рейтинг застройщиков, естественно, повышает своевременная сдача жилых комплексов и их высокое качество, поэтому надо разузнать и такую информацию. Помочь в этом могут официальные данные на сайтах, публикации в прессе и интернет-форумы. Но при изучении застройщиков и их деятельности надежнее все-таки обратиться за консультацией к специализированным юристам, ведь помимо сведений, доступных всем, они, как сообщает адвокат Олег Сухов, могут выяснить специфическую информацию: о долгах и незакрытых судебных процессах строительных компании, о судебных решениях по проектам и т.п.
Ну а изучив застройщика и его прежний опыт, нужно перейти к анализу текущего проекта, в котором хочется купить недвижимость. «Прежде всего, вне зависимости от того, как реализуются квартиры, должны быть в порядке все разрешительные и правоустанавливающие документы, а именно: документы, подтверждающие право застройщика на земельный участок, на котором ведется строительств (свидетельство о праве собственности на землю или договор аренды), разрешение на строительство; проектная документация и заключение по ней госэкспертизы, если федеральным законом установлено проведение экспертизы, проектная декларация со всеми изменениями, если они были», — говорит адвокат Олег Сухов. «Плюс должны быть получены технические условия в соответствии с нормативами», — добавляет Родион Алексеенко, заместитель генерального директора по продажам «СКМ Групп».
«Как правило, серьезные застройщики размещают все вышеперечисленное на своих сайтах, а если это не сделано, надо поинтересоваться причиной отсутствия документов в свободном доступе», — советует Артем Горлюб (ЗАО «ГВСУ-Риэлти»), и все-таки изучить их в офисе застройщика. Также надо оценить темпы строительства: «К примеру, в течение определенного периода проследить (естественно, съездив на площадку), насколько быстро продвигается работа, сколько людей занято на стройке, идет ли она в выходные дни и т.п.», — предлагает Сергей Яковлев (ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал»). Кроме того, у каждого проекта есть план по строительству, поэтому можно проверить, насколько реальное положение дел соответствует тому, что задекларировано в проектной документации. Если отклонения серьезные, причем без уважительных на то причин, то от покупки лучше воздержаться.
«Рекомендуется также обратить внимание на охрану объекта днем и ночью, на порядок хранения стройматериалов, ведь их сохранность влияет на бюджет строительства и на физические характеристики материалов при будущей эксплуатации, а также свидетельствует о дисциплине в компании застройщика, — говорит Сергей Яковлев (ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал»). – На финальных стадиях строительства, не лишне проверить, и как застройщик выполняет свои обязательства по благоустройству территории и строительству инфраструктурных объектов: посадил ли запланированные деревья, обеспечил ли дворы детскими площадками и т.п.» Если нет, то это может указывать на недобросовестность застройщика или на его финансовые проблемы.
Полезно изучить и темпы продаж: «Обычно на финальной стадии проекта продается 80-85% квартир, такие показатели свидетельствуют, что застройщик имеет финансовую возможность завершить строительство», — утверждает Алексей Харитонов (ЮИТ СитиСтрой). Если же продажи идут вяло, и к окончанию проекта, тем более в классах «эконом» и «комфорт», продано лишь 50-60% квартир, а то и меньше, это может указывать на низкое качество объекта или слишком завышенные цены, т.е. неправильное ценообразование, что в свою очередь повышает вероятность финансовых проблем застройщика, затягивания строительства или недостроя.
«Когда же дом по официальным данным уже построен, но не сдан в эксплуатацию, нужно обратить внимание, как долго он находится в таком состоянии. Если более квартала, то, возможно, приемочная комиссия обнаружила какие-то существенные недостатки в строительстве, либо возникли проблемы с подключением к коммуникациям. В таком случае, есть риск, что заселение начнется гораздо позже, чем планировалось», — сообщает Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест». Поэтому от покупки квартиры лучше отказаться. Точно так же должны настораживать и проволочки при оформлении в собственность квартир в уже сданном доме, особенно если их реализация осуществлялась в соответствие с ФЗ-214.
Также надо понимать, что высокая стадия строительства и даже ввод дома в эксплуатацию не гарантируют отсутствие ошибок и спорных моментов в договорах, которыми оформляются сделки. «Поэтому нужно внимательно читать подписываемые документы, проверять их на соответствие проектной документации, следить за правильностью указания личных данных покупателя, чтобы потом не терять временя на исправления», — говорит Сергей Жариков, заместитель генерального директора Группы компаний «СК Славянский». Еще лучше пригласить на ознакомление с документами и саму сделку по приобретению квартиры в новостройке юриста, который специализируется на недвижимости, он проверит правильность договоров и прочих документов, а также их соответствие действующему законодательству.